Il Supercondominio costituisce una fattispecie legale in cui più edifici, facenti parte o meno di distinti condomini, «sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni [] in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in piano le norme sul condominio anziché quelle sulla comunione».
Sul tema la Corte di Cassazione con la sentenza numero 27084/18 depositata il 25 ottobre. Il caso. Un Supercondominio agiva in giudizio chiedendo e ottenendo un provvedimento avverso uno dei suoi partecipanti, lamentando il mancato pagamento da parte di questi delle spese relative alla conservazione delle parti comuni. Il condomino appellava detto decreto e dichiarava di non dovere corrispondere dette somme in ragione del fatto che mancasse la prova legale dell’esistenza di una situazione di comunione che legittimasse la richiesta di pagamento delle spese di gestione e che con l’assegnazione della propria proprietà privata a seguito della c.d. convenzione di lottizzazione non era stato parimenti nulla specificato in merito a pertinenze dell’immobile di sua proprietà esclusiva. Tale mancanza non poteva essere supplita, a detta della parte, dall’esistenza di un regolamento del complesso residenziale approvato con successiva assemblea ordinaria. Il giudice d’appello, a seguito del giudizio, accoglieva il gravame del condomino e revocava il decreto di condanna irrogato dal giudice del primo grado di giudizio. Il Condominio orizzontale agisce in Cassazione. Alla luce della soccombenza sopra descritta, il condominio decideva di agire in Cassazione depositando un ricorso incentrato su due motivi di diritto. Con il primo motivo il ricorrente deduceva una violazione da parte del giudice d’appello delle norme in materia di comunione e condominio per non avere valutato un fatto considerato decisivo per il giudizio. In particolare rilevava il ricorrente come la società cooperativa edilizia che aveva realizzato la struttura avesse agito, previa convenzione di lottizzazione, edificando ville unifamiliari da assegnare ai soci della stessa e che parimenti avesse realizzato le relative pertinenze, necessarie per il buon andamento della struttura come ad esempio pozzi per l’acqua irrigua e relative condutture, depuratori, terreni destinati a verde e impianti di urbanizzazione secondaria . La mancata inclusione delle citate pertinenze nei singoli atti di assegnazione dei lotti ai privati era quindi solamente frutto di un errore materiale di omissione. Affermava quindi il ricorrente come avesse errato il Tribunale in grado di appello nell’applicare l’articolo 1350 c.c., dato che le pertinenze devono seguire il destino del bene principale senza bisogno di una apposita specificazione o vincoli di forma. In seconda battuta, poi, il condominio rilevava come non sussistesse dubbio che detti beni fossero accessori alle abitazioni private, dato il servizio svolto per le stesse servizi comuni quali manutenzione, illuminazione e gestione del complesso, rete idrica, rete fognaria, depuratore e guardiania . Il secondo motivo di ricorso, invece, deduceva la violazione da parte del giudice d’appello degli articolo 63 disp. att. c.c. e 1109 - 1137 c.c., per non avere valutato il decidente nella sentenza impugnata che la controparte non avrebbe potuto far valere questioni inerenti alla validità della delibera condominiale in quanto questa era già stata impugnata in altro giudizio. Il supercondominio. All’esito del giudizio del grado di legittimità la Suprema Corte accoglieva il ricorso in ragione della fondatezza del primo motivo di doglianza e considerava – conseguentemente – assorbito il secondo motivo. La ragione posta a fondamento della sentenza è il presupposto che il condominio orizzontale o supercondominio viene ad esistere, analogamente al condominio semplice, “ipso iure et facto” e non in ragione di una manifestazione di volontà dei suoi appartenenti. Per far nascere un condominio è sufficiente quindi che sussistano delle proprietà private legate da impianti, servizi e accessori comuni che svolgano un utilità a servizio della generalità della comunione. Afferma la Cassazione nella sentenza in commento che «non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio» e ancora che il supercondominio è «una fattispecie legale in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni [] in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in piano le norme sul condominio anziché quelle sulla comunione». Secondo la Cassazione, quindi, la Corte d’Appello aveva errato nel dare importanza alla circostanza che nell’attribuzione della casa al controricorrente non vi fosse fatta menzione dei servizi comuni e della necessità di corrispondere il costo degli stessi, dato che questa eventualità era sussistente a prescindere dalla lettera del rogito e frutto di una situazione di fatto e diritto naturalmente occorrente alla presenza delle succitate condizioni. In ragione di tale argomentazione la Corte cassava la decisione impugnata e rimetteva il giudizio al grado d’Appello per una nuova valutazione sul merito.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 28 giugno – 25 ottobre 2018, numero 27084 Presidente Manna – Relatore Grasso Fatto e diritto Ritenuto che il Tribunale di Tivoli, accolto l’appello di P.F. , in riforma della sentenza del giudice di pace della stessa città, revocò il decreto con il quale era stato ingiunto all’appellante il pagamento della somma di Euro 4.697,96, oltre accessori, in favore del Complesso Residenziale omissis , già Comunione dei Beni Immobili omissis , sulla scorta delle valutazioni di cui appresso - mancava la prova dell’esistenza di una comunione, che legittimasse di esigere il pagamento delle spese di gestione - con l’assegnazione del lotto all’appellante non erano state trasferite pertinenze, né sussistevano successivi atti di trasferimento - a tale mancanza non poteva supplire il regolamento della Comunione del Complesso Residenziale omissis , che era stato approvato dall’assemblea generale ordinaria del 9/5/2009 ritenuto che avverso la sentenza d’appello propone ricorso il Complesso Residenziale omissis , in persona dell’amministratore unico, sulla base di due motivi ritenuto che il P. resiste con controricorso, in seno al quale, fra l’altro, deduce la carenza di legittimazione ad agire del presunto amministratore della presunta comunione dei beni immobili considerato che l’eccezione di cui sopra, come si vedrà, resta assorbita dalle considerazioni di cui appresso, riguardanti il primo motivo di censura ritenuto che con il primo motivo la ricorrente denunzia violazione e/o falsa applicazione degli articolo 818, 1100, 1105, 1106, 1107, 1109, 1117, 1118, 1137, 1350, 2644, cod. civ., 61 e 62, disp. attuaz. cod. civ., in relazione all’articolo 360, numero 3, cod. proc. civ., nonché omesso esame di un fatto controverso e decisivo, in relazione all’articolo 360, numero 5, cod. proc. civ., sulla scorta, in sintesi, delle seguenti argomentazioni - la società coop. edilizia omissis a r.l., previa convenzione di lottizzazione, aveva realizzato un villaggio, composto da ville unifamiliari, da assegnarsi ai soci e l’intero comprensorio era rimasto in gestione della cooperativa fino al commissariamento della stessa, essendosi fatto luogo, da parte gestione commissariale, ad una dichiarazione, ricevuta da notaio, con la quale erano state individuate le numerose pertinenze pozzi per l’acqua irrigua e relative condutture, depuratore del parco, terreni destinati a verde, impianti di urbanizzazione secondaria, ecc. - per mero errore materiale negli atti d’assegnazione non s’era fatto espresso riferimento alle pertinenze, che, in quota costituivano parte dell’unità abitativa, data la loro inscindibilità ope legis - non poteva mettersi in dubbio che, secondo i principi di diritto più volte affermati in sede di legittimità, il comprensorio omissis ” costituiva un supercondominio, o, con altra terminologia equivalente, condomino complesso, comunione residenziale, condomino orizzontale e ciò ipso iure et facto allorché l’originario costruttore del complesso residenziale costruisca su un suolo comune, o proceda con il frazionamento di un’area comune , militando in tal senso gli articolo 818 e segg., 1477, 1117, 1117 bis, cod. civ. - la sentenza impugnata aveva applicato erroneamente l’articolo 1350, cod. civ., stante che gli accessori seguono il destino del bene principale, senza necessità di apposita specificazione - non era dubbio che si trattava di beni accessori, investendo essi servizi comuni manutenzione, illuminazione e gestione del complesso, dotato di strade di accesso interne, rete idrica, rete fognaria, depuratore, guardiania, ecc. considerato che l’esposto motivo è fondato, per quanto appresso a costituisce principio fermo, al quale il Collegio intende dare continuità, l’affermazione secondo la quale al pari del condominio negli edifici, regolato dagli articolo 1117 e segg. cod. civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto , se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota , ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati Sez. 2, numero 17332, 17/8/2011, Rv. 619034 ma già, Sez. 2 numero 2305/08, Rv. 601809 essendosi ulteriormente chiarito che non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto , se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc. in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione Sez. 2, numero 19939, 14/11/2012, Rv. 624475 conf., di recente, Sez. 2, numero 27094, 15/11/2017, Rv. 645955 b il Tribunale, quale giudice dell’appello, omettendo del tutto di verificare se la situazione fattuale, corrispondesse all’assunto dell’appellata, nei termini sopra riportati, non ha preso in considerazione il principio sopra enunciato, valorizzando un profilo argomentativo nell’atto di trasferimento non si era fatto espresso riferimento alle pertinenze che non ha alcuna refluenza sul modo di costituzione del condomino e, quindi, anche del supercondominio, di talché, senza necessità di verificarne la tenuta giuridica, risulta non pertinente c di conseguenza, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio e il Giudice e dal nuovo vaglio dipenderà la soluzione dell’eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dal controricorrente considerato che il secondo motivo, con il quale viene dedotta violazione e/o falsa applicazione degli articolo 63 disp. attuaz. cod. civ., 1109 e 1137, cod. civ., in relazione all’articolo 360, numero 3, cod. proc. civ., per non avere il Giudice dell’appello tenuto conto, siccome, invece, aveva fatto il Giudice di pace, del fatto che il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, già impugnata in altro giudizio, ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima, resta assorbito dall’accoglimento del primo considerato, che, in conclusione, la sentenza deve essere per quanto sopra cassata con rinvio, assegnandosi al Giudice del rinvio il regolamento delle spese del presente giudizio. P.Q.M. accoglie il primo motivo e dichiara assorbito il secondo cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia al Tribunale di Tivoli, in persona di altro magistrato, anche per le spese del giudizio di legittimità.