Posti auto assegnati con delibera assembleare e incidenza sui diritti di proprietà del condomino

La Suprema Corte è chiamata ad esprimersi in merito alla nullità delle delibere dell’assemblea condominiale con le quali vengono assegnate le aree di parcheggio per le automobili incidendo sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Sul punto la Corte di Cassazione con sentenza n. 8014/18, depositata il 30 marzo. Il caso. La Corte d’Appello di Genova, adita in secondo grado, confermava la decisione di prime cure rigettando la domanda del condomino che chiedeva la nullità della delibera assembleare nella quale veniva stabilito che i posti auto presenti nel cortile condominiale fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box. Secondo il richiedente al momento della costituzione del condominio lo stesso, in qualità di costruttore, si era riservato la proprietà esclusiva del terreno nel quale erano situati i posti auto e per questo motivo l’assemblea non poteva disporre del suo diritto. Al contrario la Corte territoriale riteneva che la delibera assembleare aveva assegnato i posti auto senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione , ed in ogni caso la Corte distrettuale ha rilevato che ai sensi dell’art. 41- sexies della l. n. 1150/1942 Legge urbanistica il contratto di compravendita con cui il venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree parcheggio è affetto da nullità parziale con automatica sostituzione della clausola nulla e integrazione del contratto. Avverso la decisone di merito ricorre per cassazione il condomino soccombente. Diritti sul parcheggio. Secondo il ricorrente nella decisione di merito non viene spiegato in che modo il Condominio sarebbe titolare di diritti sul terreno di proprietà dello stesso ricorrente, lamentando, inoltre, che in difetto dell’art. 41- sexies l’assemblea condominiale non sarebbe legittimata a deliberare in ordine alla parte di terreno di proprietà altrui. Gli Ermellini hanno osservato che la l. n. 1150/1942 nel disporre che nelle nuove costruzioni devono essere assicurati appositi spazi per il parcheggio ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato con la possibilità di far dichiarare la nullità parziale dei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all’alienante del relativo compenso . Nullità della delibera. Ciò premesso secondo il Supremo Collegio erroneamente la Corte di merito ha ritenuto che l’assemblea condominiale avesse titolo a disciplinare il godimento dell’area assegnando i posti auto di proprietà dell’originario costruttore, oggi ricorrente, il quale si era riservato la proprietà esclusiva degli spazi esterni al fabbricato. Infatti la Cassazione ha ribadito che l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate al parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle . Cass. n. 20612/17 Per questi motivo la Suprema Corte ha accolto il ricorso e, decidendo nel merito, ha dichiarato nulla l’impugnata delibera assembleare.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 febbraio – 30 marzo 2018, n. 8014 Presidente Petitti – Relatore Giusti Fatti di causa 1. - P.A. ricorreva al Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, al fine di sentire dichiarare nulla la delibera in data 9 marzo 2003 del condominio omissis , al quale egli apparteneva essendo proprietario di un appartamento nell’edificio F e di un box nell’edificio E. Con tale delibera veniva stabilito che i posti macchina disegnati sul cortile dal costruttore - il medesimo P.A. - fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box. Deduceva il ricorrente che, essendosi egli riservato, al momento della costituzione del condominio, la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto, l’assemblea non poteva disporre del suo diritto. Costituendosi in giudizio, il condominio resisteva. 2. - Il Tribunale adito, con sentenza depositata il 9 dicembre 2008, rigettava la domanda, osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall’articolo 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall’articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e che dall’anzidetta titolarità discendeva il diritto del condominio a disporre delle aree in questione. Né appariva applicabile - proseguiva il Tribunale - l’articolo 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246, che disponeva soltanto per le costruzioni non ancora realizzate al momento della sua entrata in vigore. 3. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 28 maggio 2012, la Corte d’appello di Genova ha respinto il gravame del P. , confermando l’impugnata pronuncia. 3.1. - La Corte d’appello ha rilevato che l’articolo 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 comporta che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex articolo 1419, secondo comma, cod. civ La Corte di Genova ha quindi affermato che la delibera assembleare si è limitata ad assegnare i posti auto, senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione. Ad ogni modo - ha sottolineato la Corte distrettuale - la giurisprudenza di legittimità individua tale diritto come reale ed assoluto, avente ad oggetto l’utilizzo delle aree destinate a parcheggio. Infine, la Corte territoriale ha escluso la retroattività del principio stabilito dall’articolo 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005, che consente di trasferire gli spazi per parcheggio in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari. 4. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il P. ha proposto ricorso, con atto notificato il 14 giugno 2013, sulla base di cinque motivi. L’intimato condominio ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative. Il Condominio ha depositato ulteriore memoria anche prima dell’udienza pubblica, alla quale la causa è stata rinviata dalla camera di consiglio con ordinanza interlocutoria n. 18014 del 2017. Ragioni della decisione 1. - Con il primo motivo violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ. e/o inesistenza della motivazione in violazione dell’articolo 111 Cost. ci si duole che la Corte d’appello non abbia spiegato in che modo il condominio sarebbe titolare di diritti sul terreno di proprietà del ricorrente, tanto più che nessuno - non il condominio né alcuno dei condomini - avrebbe mai agito in giudizio, neppure in via riconvenzionale, né in questo giudizio né in altro, dolendosi della nullità parziale delle clausole contenute negli atti di compravendita tra il P. e i singoli acquirenti. Il secondo mezzo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 42 Cost., 832 e ss. e 1117 e ss. cod. civ. In difetto del previo riconoscimento della sussistenza, in capo al condominio o ai singoli condomini, del diritto di cui al citato articolo 41-sexies, l’assemblea condominiale non sarebbe legittimata a deliberare in ordine ad una porzione di terreno di proprietà altrui. Con il terzo motivo violazione e falsa applicazione dell’articolo 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 il ricorrente censura che la Corte d’appello abbia definito irrilevante la qualificazione del diritto in questione come appartenente al condominio ovvero ai singoli condomini. Con il quarto motivo violazione degli artt. 2697 cod. civ. e dell’articolo 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 si deduce che il principio affermato dalla Corte d’appello avrebbe potuto trovare applicazione solo se fosse stato dimostrato che il P. non aveva riservato sufficiente spazio per il parcheggio. Il quinto motivo prospetta violazione degli artt. 1419 cod civ. e 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 sotto altro profilo, sul rilievo che la sostituzione automatica della clausola nulla avrebbe in ogni caso imposto di ripristinare il sinallagma contrattuale. 2. - I primi tre motivi - da esaminare congiuntamente, stante la stretta connessione - sono fondati. Occorre premettere che nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio - nella misura fissata dalla norma imperativa ed inderogabile di cui all’articolo 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’articolo 18 della legge n. 765 del 1967 - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l’epoca dell’edificazione Cass., Sez. II, 27 dicembre 2011, n. 28950 . Questa Corte Cass., Sez. U., 17 dicembre 1984, n. 6602 ha altresì precisato che la citata normativa, nel disporre che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato, con riflessi anche di carattere civilistico, consistenti nella possibilità di far dichiarare la nullità parziale, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell’edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all’alienante del relativo compenso, in quanto non compreso nei prezzi delle vendite. Si tratta di distinti diritti, spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ognuno dei singoli compratori delle varie porzioni dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto Cass., Sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3393 . Erroneamente pertanto - in fattispecie nella quale il costruttore P. ha venduto gli appartamenti e i box siti nel fabbricato fatto salvo un appartamento ed un box che sono rimasti di sua proprietà , riservandosi la proprietà esclusiva dell’area residuata dalla costruzione all’esterno dei muri perimetrali del fabbricato - la Corte d’appello ha ritenuto che l’assemblea condominiale, con l’impugnata delibera, avesse titolo a disciplinare il godimento di un’area non condominiale, assegnando direttamente i posti macchina insistenti sulla detta area esterna di proprietà dell’originario costruttore ai condomini che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio, e ciò tra l’altro senza che, su iniziativa degli acquirenti degli immobili in ipotesi illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio e con onere della prova a loro carico, sia stata accertata giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui è stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione ope legis. Infatti, l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle cfr., da ultimo, Cass., Sez. II, 31 agosto 2017, n. 20612 . 3. - L’accoglimento dei primi tre motivi determina l’assorbimento delle altre censure. La sentenza impugnata è cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con l’accoglimento della domanda giudiziale e con la conseguente declaratoria di nullità della impugnata delibera in data 9 marzo 2003 del condominio omissis , nella parte in cui dispone che i posti macchina disegnati sul cortile si intendono assegnati ai condomini che non hanno acquistato un box nel caseggiato dove esiste il loro alloggio . La novità della questione trattata impone la compensazione tra le parti delle spese dell’intero giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie la domanda e dichiara nulla l’impugnata delibera in data 9 marzo 2003 del condominio omissis . Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio.