Condominio e supercondominio: una “questione di fatto”

La qualificazione di un complesso di edifici quale condominio o supercondominio non incide automaticamente sulla disciplina della nomina dell’amministratore.

Così la Corte di Cassazione con sentenza n. 27094/17, depositata il 15 novembre. Il caso. All’interno di un complesso condominiale, una condomina lamentava la nullità delle delibere assembleari per la nomina di singoli amministratori per edificio, affermando la violazione delle norme imperative di legge nonché del regolamento condominiale. Nei giudizi di merito veniva parzialmente dichiarata la nullità delle delibere assembleari, pertanto il Condominio ricorreva in Cassazione, lamentando l’errata qualificazione del complesso di edifici quale supercondominio e l’applicazione di differente disciplina. La condomina proponeva controricorso, domandando il risarcimento dei danni per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c. tramite memoria di cui all’art. 378 c.p.c Il supercondominio. Secondo quanto espresso dalla Suprema Corte, la nomina degli amministratori, così come avvenuta nel caso di specie, risultava legittima ai sensi del regolamento condominiale, a nulla rilevando la qualificazione del complesso di edifici quale condominio – come asserito dal ricorrente – o supercondominio giacché, se tale distinzione non viene specificata nel regolamento condominiale, può identificarsi ipso iure et facto , senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari in merito. La responsabilità ex art. 96 c.p.c I Giudici di legittimità dichiarano inammissibile la domanda per difetto di formalità processuale la domanda di cui all’art. 96 c.p.c. deve presentarsi con il controricorso e non con semplice memoria ex art. 378 c.p.c La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 aprile – 15 novembre 2017, n. 27094 Presidente Bianchini – Relatore Besso Marcheis Fatti di causa 1. F.A. - condomina di un complesso edilizio costituito da otto edifici denominato Condominio omissis - ha impugnato la delibera assembleare del 23 giugno 2010, affermandone la nullità perché adottata in violazione di norme imperative di legge, del regolamento di condominio e comunque per eccesso potere. Il Tribunale Milano, con sentenza n. 6037/2012, ha parzialmente accolto l’impugnazione. 2. Il Condominio ha proposto appello contro la sentenza alla Corte di Milano, che con sentenza n. 2719/2015 ha parzialmente riformato la pronunzia, dichiarando l’invalidità della deliberazione nelle parti in cui ha approvato il signor L. quale amministratore del condominio Giovanni e ha approvato l’incarico al tecnico ing. Fe. ai fini del certificato prevenzione incendi anche per conto del Condominio . 3. Il Condominio propone ricorso in cassazione. F.A. resiste con controricorso. Il difensore del Condominio ha depositato ex art. 372 c.p.c. copia del verbale dell’assemblea condominiale - del 4 maggio 2016 - con cui si è ratificato l’operato dell’amministratore in relazione alla proposizione del ricorso. Il ricorrente e la controricorrente hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c Ragioni della decisione 1. Il ricorso proposto dal Condominio, e il giudizio in cui questo si inserisce, fa parte di un vasto contenzioso che da anni vede contrapposti l’avv. F.A. e il Condominio , contenzioso che ha il suo fulcro nella qualificazione del Condominio come c.d. supercondominio, affermata da F. e negata dal Condominio. Il ricorso, di cui si afferma la procedibilità, è articolato in due motivi. a Il primo motivo del ricorso denuncia violazione dell’art. 2909 c.c. la Corte d’appello avrebbe infatti errato nel qualificare il complesso edilizio di omissis come supercondominio, essendo tale qualificazione da ritenersi preclusa a fronte del passaggio in giudicato di una sentenza della medesima Corte d’appello n. 418/2007 che aveva negato l’esistenza nella fattispecie di un supercondominio . La doglianza è infondata. La sentenza della Corte d’appello n. 418/2007 pronuncia che è stata impugnata di fronte a questa Corte e cassata con sentenza n. 18192/2009 non si è infatti occupata della natura giuridica del complesso edilizio, ma si è limitata, nel respingere l’eccezione di inammissibilità dell’appello, allora fatta valere dal Condominio, perché instaurato contro un soggetto inesistente - il Supercondominio - ad affermare che non può dubitarsi che l’impugnazione in esame sia rivolta proprio contro il Condominio , unico suo contendente , precisando che per meri e irrilevanti errori materiali è stato indicato due volte come Supercondominio , ente che, oltretutto, come pacifico, è inesistente . Dalla precisazione della Corte d’appello che - pacificamente - la denominazione del complesso è quella Condominio non può farsi discendere la preclusione, per la Corte che ha reso la sentenza impugnata, di qualificare giuridicamente il Condominio come supercondominio. b Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione di una serie svariata di disposizioni, gli artt. 1117, 1362, 1363 e 61 e 62 disp. att. c.c. 112, 115 132, 118 e 116 c.p.c. la Corte d’appello, nell’affermare la natura di supercondominio del complesso edilizio di omissis , avrebbe erroneamente interpretato la giurisprudenza di questa Corte senza indagare l’effettiva volontà delle parti, violando così, in particolare, gli artt. 112, 115 c.p.c. e 1117 e 61 disp. att. c.c Le denunciate violazioni non sussistono. La Corte d’appello, nell’affermare la natura giuridica di supercondominio del Condominio si pone in coerenza con la giurisprudenza di questa Corte, che ha più volte affermato che al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod. civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi così Cass. 17332/2011 . Il ricorrente rimprovera alla Corte d’appello di aver completamente prescisso dal regolamento condominiale, ma così non è avendo la Corte osservato che il regolamento già contemplava la nomina di singoli amministratori per i singoli edifici, ritenendo poi - sulla base di elementi di fatto non censurabili di fronte a questa Corte - che il complesso sia costituito da una pluralità di che utilizzano alcuni servizi in comune con ciò ricalcando puntualmente il paradigma del supercondominio secondo l’accezione fattuale e giuridica delineata da questa Corte. Quanto poi alle supposte violazioni degli artt. 112 e 115 c.p.c., esse non possono essere ravvisate nella mancata considerazione delle prove documentali e non può essere qualificato quale violazione del divieto di scienza privata del giudice il cenno posto in essere dalla Corte d’appello alla circostanza che siano stati nominati degli amministratori giudiziali distinti per i singoli edifici, fatto che non è stato posto alla base del convincimento del giudice, ma che costituisce mera conferma della conclusione cui la Corte è giunta. 2. Il ricorso va pertanto rigettato. La controricorrente, che nel controricorso si era limitata a chiedere la condanna di controparte al pagamento delle spese di giudizio, nella memoria depositata ex art. 378 c.p.c. ha chiesto la condanna della controparte al risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 96 c.p.c La domanda deve essere dichiarata inammissibile la domanda di condanna al risarcimento dei danni per responsabilità processuale aggravata, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., può essere proposta anche in sede di legittimità, per i danni che si assumono derivanti dal giudizio di cassazione, ma deve essere formulata, a pena di inammissibilità, con il controricorso e non quindi con la memoria di cui all’art. 378 cfr. Cass. 20914/2011 . Data la prevalente soccombenza del ricorrente, ad esso vengono addossate, così come liquidate in dispositivo, le spese del presente giudizio. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio che liquida in Euro 5.200 di cui Euro 200 per esborsi, oltre spese generali 15% e accessori di legge. Sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.