Quando l'acquirente può pretendere il posto auto

Il vincolo di destinazione dell'area a parcheggio si traduce nel divieto di eliminare il rapporto pertinenziale tra le abitazioni e le aree vincolate.

La Seconda Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza numero 22364 del 26 settembre 2017, torna ad occuparsi del rapporto pertinenziale tra appartamento ed area a parcheggio ricordando che tale vincolo si traduce in un diritto reale d'uso a favore degli abitanti e non nell'obbligo, per il costruttore-venditore, di trasferire la proprietà del box auto. Solo in un caso l'acquirente può pretendere di esercitare dei diritti su un box auto ben determinato. Come nasce la lite. Siamo alle solite, l'acquirente di un appartamento cita in giudizio il costruttore-venditore perché quest'ultimo non avrebbe trasferito, con l'atto di compravendita, anche uno specifico box auto individuato con il sub. 15. Parallelamente, cita in giudizio l'acquirente del medesimo box auto chiedendo al giudice di accertare e dichiarare la nullità dell'atto di trasferimento. Il parere del giudice di merito. Il Tribunale riunisce le cause e accoglie la domanda su un duplice presupposto. Il giudice di prime cure ritiene applicabile, al caso in esame, l'art. 41- sexies della legge urbanistica numero 1150/1942 di conseguenza, riconosce l'esistenza di un rapporto di pertinenzialità obbligatoria tra appartamento e box auto. A questo punto, partendo dalla constatazione di fatto che appartamento e box auto fanno parte dello stesso corpo di fabbrica, ritiene che il box auto costituisca una pertinenza necessaria dell'appartamento. La Corte d'Appello ribalta l'esito del giudizio e la questione finisce sui banchi di Piazza Cavour. Il vincolo pertinenziale non lega un singolo appartamento ad un dato posto auto. Gli Ermellini partono dall'esame del complesso immobiliare che risulta costituito da 4 corpi di fabbrica edificati in virtù di una unica concessione edilizia ciò comporta, sotto il profilo edilizio-urbanistico, la unitarietà dell'intero compendio immobiliare. Conseguentemente, l'atto di vincolo a parcheggio ed autorimessa perfezionato al momento del ritiro della concessione edilizia deve riferirsi, per forza di cose, relativo all'intero compendio immobiliare e non al singolo corpo di fabbrica diversamente, avremmo dovuto avere 4 distinte concessioni edilizie ed altrettanti atti di asservimento . La Cassazione, giustamente, sottolinea che, nel caso in esame, il vincolo pertinenziale non lega un singolo appartamento ad un dato posto auto ma, più genericamente, costituisce un vincolo tra l'intero compendio immobiliare e l'intera area a parcheggio. A cascata ne deriva la possibilità che il box auto facente parte di un particolare fabbricato, possa essere legittimamente venduto al proprietario di un appartamento posto in un fabbricato diverso. Detto in termini esemplificativi, potrebbe darsi che il box auto facente parte del fabbricato numero 1, venga venduto come pertinenza di un appartamento posto nel fabbricato numero 4. La nozione di pertinenza. Il ricorrente, richiamando l'art. 817 c.c., ritiene che il rapporto pertinenziale possa costituirsi solo tra immobili facenti parte dello stesso fabbricato. In proposito, occorre tener ben presente che il concetto di pertinenza può assumere lineamenti differenti e, conseguentemente, può essere disciplinato anche in modo assai diverso, a secondo che si parli di pertinenza civilistica, pertinenza fiscale o pertinenza urbanistica. Un esempio chiarirà la situazione. L’ipotetico sig. Rossi può decidere di porre a servizio dell’abitazione il box auto creando civilisticamente un rapporto pertinenziale tra i due beni ma, se ha acquistato l’abitazione con i benefici fiscali per la prima casa e vuole estenderli al box auto, dovrà fare i conti con i vincoli posti dall’Erario. Il problema si complica in ambito edilizio ed urbanistico in quanto, il nostro sig. Rossi, volendo costruire il box auto, dovrà seguire procedure ben definite che esulano completamente dal concetto di pertinenza civile. La disciplina civilistica delle pertinenze. La disciplina civilistica contenuta negli artt. 817 e segg. c.c. descrive le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa art. 817, comma 1 . La pertinenza civilistica, quindi, ricorre nell'ipotesi in cui un bene sia posto a servizio di un altro al fine di migliorarne la funzionalità, il valore e le condizioni d’uso. Il regime fiscale. Il regime fiscale assume rilievo quando le parti vogliano estendere alle pertinenze le agevolazioni fiscali concesse per il bene principale. Secondo una prassi ormai consolidata risalente alla circolare dell'Agenzia delle Entrate del 1° marzo 2001, numero 19 le pertinenze sono soggette allo stesso trattamento previsto per il bene principale. La Sezione Tributaria della Cassazione ha sottolineato che se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze economiche, estetiche o di altro tipo , non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l'unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite Cassazione 30 novembre 2009 numero 25127 . In altre parole, si vuole evitare che il cittadino abusi del diritto” e crei il rapporto pertinenziale solo ed esclusivamente per eludere le norme fiscali. La pertinenza urbanistica. Secondo il Giudice amministrativo TAR Campania, Napoli, Sez. VI, 9 gennaio 2017 numero 142 la cd. pertinenza edilizia, ha caratteristiche diverse da quella contemplata dal codice civile si fonda su dati desumibili anche dalla normativa catastale comporta l'impossibilità di destinazioni ed utilizzazioni autonome si sostanzia nei requisiti della destinazione strumentale alle esigenze dell'immobile principale, risultante sotto il profilo funzionale da elementi oggettivi, dalla ridotta dimensione sia in senso assoluto sia in relazione a quella al cui servizio è complementare, dall'ubicazione, dal valore economico rispetto alla cosa principale e dall'assenza del cosiddetto carico urbanistico conforme Cons. Stato, sez. V, 11 giugno 2013, numero 3221 sez. IV, 16 maggio 2013, numero 2678 sez. IV, 23 luglio 2009, numero 4636 . Per quel che riguarda gli aspetti edilizi ed urbanistici, il problema di fondo consiste nello stabilire quale sia la procedura tecnico-amministrativa da applicare per la corretta realizzazione delle opere e se sia necessario o meno il preventivo rilascio di un titolo abilitativo. Le pertinenze urbanistiche, secondo una giurisprudenza ormai consolidata, assumono un significato più circoscritto rispetto al codice civile essendo caratterizzate da una serie di elementi quali la modesta consistenza dell’opera, la quale deve essere contenuta entro misure minime, tali da non alterare in modo significativo l’assetto del territorio, l’assenza di un autonomo valore di mercato, l'inerenza ad un manufatto preesistente Cons. Stato, Sez. VI, 4 settembre 2015 numero 4124 Cons. Stato, Sez. VI, 29 gennaio 2015 numero 4006 TAR Campania-Napoli, Sez. VI, 12 novembre 2014 numero 5804 Cons. Stato, Sez. IV, 26 agosto 2014, numero 4290 Cons. Stato, Sez. V, 24 luglio 2014, numero 3952 Cons. Stato, Sez. V, 28 aprile 2014, numero 2196 Cons. Stato, sez. V, 11 giugno 2013, numero 3221 Cons. Stato, sez. IV, 16 maggio 2013, numero 2678 Cons. Stato, IV, 8 novembre 2011, numero 5905 Cons. Stato, sez. IV, 23 luglio 2009, numero 4636 . Il diritto reale d'uso. La Cassazione, richiamando la copiosa normativa di settore, ritorna sul concetto di diritto reale d'uso” sottolineando che l'acquirente non ha il diritto di ottenere il trasferimento della proprietà delle aree destinate a parcheggio ma, più semplicemente, ha il diritto di uso sulle stesse. Per inciso, occorre ricordare che, in questo caso, al costruttore deve pur sempre essere riconosciuto un corrispettivo per l'esercizio di tale diritto. Solo il vincolo di inscindibilità lega appartamento e posto auto. Con la sentenza in esame gli Ermellini sottolineano che il vincolo di destinazione dell'area a parcheggio si traduce nel divieto di eliminare il rapporto pertinenziale, creato originariamente dal costruttore, tra le cubature realizzate e le aree vincolate a parcheggio. Tale vincolo, all'atto pratico, si traduce in un diritto reale d'uso a favore degli abitanti e non nell'obbligo, per il costruttore-venditore, di trasferire la proprietà del box auto. L'unico caso in cui il proprietario dell'appartamento potrebbe pretendere di ottenere l'assegnazione di un determinato box o posto auto ricorre quando sia stato costituito un vincolo pubblicistico di inscindibilità tra i due immobili il che vieterebbe la libera circolazione delle aree vincolate a parcheggio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 novembre 2016 – 26 settembre 2017, numero 22364 Presidente Matera – Relatore D’Ascola Fatti di causa 1 Stando alla sentenza impugnata, D.M.M. nel novembre 2004 citava la società Eredi di B.N.G. snc costruttore e venditore di un appartamento sito in fg , part. sub per far dichiarare la nullità del contratto concluso il 1 marzo 2005 nella parte in cui non aveva compreso il garage sub posto al piano terra. Con altra citazione dell’aprile 2005 conveniva in giudizio C.M. , acquirente del vano garage sopraindicato. Nonostante la resistenza dei convenuti, il tribunale di Nicosia riuniva le cause e accoglieva le domande. Il tribunale, stando al ricorso, rilevava che il vincolo di cui all’art 41 sexies della legge 1150/42 ha natura anche di norma di relazione e sanziona di nullità le convenzioni con cui vengano sottratti gli spazi di parcheggio all’uso delle persone che occupano le costruzioni. Affermava l’esistenza di vincolo pertinenziale perché appartamento promesso in vendita a D.M. e garage venduto a C. erano siti nello stesso fabbricato. La Corte di appello di Caltanissetta il 21 maggio 2011 ha accolto l’appello C. e l’appello incidentale tardivo B.N. . Il ricorso D.M. , notificato il 28/29 giugno 2012 è rivolto contro entrambi i resistenti, ma a pag. 22 nei confronti di B.N. deduce che sarebbe cessata la materia del contendere a seguito della stipula dell’atto pubblico di acquisto dell’appartamento mappale 17 oggetto del preliminare di compravendita, acquisto intervenuto nel giugno 2012, e insiste solo per la liquidazione delle spese. Controricorso di entrambi gli intimati. Memoria della ricorrente. Ragioni della decisione 2 Con il primo motivo l’acquirente D.M.M. denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 325, 326, 327, 333 c.p.c Invocando, senza precisare dove siano reperibili, una sentenza del 2006 della Corte di appello di Napoli e una del 1981 del tribunale di Milano la ricorrente sostiene che l’appello incidentale tardivo della società B.N. fosse inammissibile perché involgente capi della sentenza di primo grado non censurati dall’appellante principale, cioè la richiesta di declaratoria della legittimità del contratto preliminare concluso nel 2004 tra attrice e società convenuta. La censura è manifestamente infondata. Va ricordato che L’impugnazione incidentale tardiva è sempre ammissibile, a tutela della reale utilità della parte, ove l’impugnazione principale metta in discussione l’assetto di interessi derivanti dalla sentenza cui la parte non impugnante aveva prestato acquiescenza, atteso che l’interesse ad impugnare sorge, anche nelle cause scindibili, dall’eventualità che l’accoglimento dell’impugnazione principale modifichi tale assetto giuridico.” Cass. numero 23396 del 16/11/2015 numero 5086 del 29/03/2012, che riprendono le orme di Sez Unumero N. 24627 del 27/11/2007 . Pertanto bene ha fatto la Corte di appello a ritenere ammissibile l’impugnazione incidentale proposta dalla snc B.N. , promittente venditrice l’appartamento, dopo che C.M. , acquirente del garage reclamato dalla D.M. , aveva impugnato la sentenza che sostanzialmente glielo sottraeva per attribuirlo alla attrice, acquirente di quell’appartamento. 3 La Corte di appello nissena ha respinto la domanda D.M. perché ha ritenuto che la C. , acquirente di un appartamento al mappale numero , ben poteva acquistare il garage mappale , sito in altro edificio del medesimo complesso immobiliare. Ha correttamente osservato che il complesso di 4 edifici era stato costruito sulla base di unica concessione edilizia che la disciplina dei parcheggi applicabile e applicata era quella di cui all’art. 41 sexies della legge 1150/42 che essa prevede un vincolo di destinazione d’uso degli spazi adibiti a parcheggio, posti nella stessa costruzione o in area di pertinenza . Ha poi ineccepibilmente soggiunto che non era configurabile uno specifico vincolo pertinenziale tra un determinato appartamento e un determinato garage , non essendovi neppure alcuna previsione normativa che prevede che edificio e appartamento alienati dal costruttore debbano far parte di uno stesso edificio di un complesso immobiliare, dovendosi aver riguardo soltanto alla circostanza che il costruttore soddisfi il rapporto tra cubatura e spazi di parcheggio, come nella specie sarebbe avvenuto. 4 Il secondo motivo lamenta inadeguata valutazione di prove documentali, con particolare riferimento alle caratteristiche tipologiche e funzionali del singolo fabbricato. Parte ricorrente nega che i quattro fabbricati costruiti dalla società convenuta costituiscano un unico complesso residenziale e sostiene, descrivendoli lungamente, che si tratta di quattro fabbricati eretti in linea, giuntati fra di loro . Resterebbe irrilevante - a suo dire - la circostanza che sia stato predisposto un unico elaborato progettuale per l’edificazione . Sottolinea che appartamento D.M. e C. sono posti in due diversi edifici, che la relazione illustrativa degli elaborati progettuali descrive ogni edificio come casa in linea con garages a servizio delle residenze che anche contrattualmente era stato fatto riferimento ai singoli edifici, alle rispettive parti comuni che catastalmente erano stati imposti numeri progressivi attribuendo il numero 17 all’appartamento D.M. , seguendo i numeri dei vani garages ubicati nel seminterrato del medesimo fabbricato. 4.1 Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 41/6 L. 1150 del 1942, 817 cc, art. 9 L. 122/89, 1374 c.c., 1418 c.c., 1419 c.c. Parte ricorrente critica la Corte di appello per aver ritenuto che il 41 non imporrebbe che il garage pertinenziale sia situato nello stesso edificio. Sostiene che ciò sarebbe in contraddizione con la nozione di pertinenza quale desumibile dall’art. 817 c.c. e che quindi la cosa che rappresenta pertinenza deve essere ubicata in aree site all’interno dell’edificio in cui si trova il bene principale. Aggiunge ad abundantiam che anche secondo la legge Tognoli del 1989 i parcheggi pertinenziali non possono essere alienati in violazione del vincolo di destinazione. Parte ricorrente prosegue accusando la sentenza di avere affermato con chiara assenza di motivazione che i due corpi di fabbrica fanno parte di unico complesso residenziale. 5 Le censure sono del tutto infondate. La pretesa di parte ricorrente di entrare in possesso, mediante declaratoria di nullità degli atti che lo impedivano, di un determinato garage facente parte del complesso residenziale condominiale in cui ha acquistato l’appartamento non è concepibile in relazione alla normativa di cui alla legge urbanistica del 42 come modificata dalla legge cd ponte . È ormai da molti anni pacifico in giurisprudenza che Il vincolo di destinazione posto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, numero 765, e dall’art. 26 della legge 28 febbraio 1985, numero 47, comporta l’obbligo non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare il vincolo esistente, sicché esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area e non già un diritto al trasferimento della proprietà” tra le tante cfr Cass. numero 15509 del 14/07/2011 . Delle quattro tipologie di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di nuova costruzione cfr Cass. 21003/2008 solo in un caso esiste un vincolo che consente al proprietario dell’unità abitativa di pretendere una determinata autorimessa si tratta del caso dei parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d’inscindibilità con l’unità immobiliare, introdotti dall’art. 2 della L. numero 122 del 1989, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente. Il regime degli spazi di parcheggio applicabile alla costruzione è quello dettato con la concessione edilizia, la quale come è stato ribadito anche dalle 2 Sezioni Unite SU numero 25454 del 2013, in motivazione , designa la entità della costruzione assentita e la destinazione impressa e approvata del bene da edificare. Nel caso di specie sia la sentenza di primo grado che quella di appello hanno ritenuto la costruzione soggetta alla norma di cui all’art. 41 sexies e non a quello della legge Tognoli, senza che su questo aspetto vi sia stato appello e poi ricorso , ditalché certamente il bene della vita preteso proprietà di un determinato garage, identificato catastalmente non avrebbe potuto essere chiesto ed ottenuto. Ai condomini di un condominio nel quale siano stati rispettati i vincoli di destinazione a parcheggio spetta, qualora il costruttore venditore non ceda loro il diritto di proprietà rispettando le quote di competenza, il diritto reale d’uso indifferenziato sull’area vincolata per una ricostruzione delle possibilità che si aprono agli aventi diritto cfr Cass. 2236/2016 . Quest’ultima è peraltro da individuare sulla base della concessione edilizia. Nella specie parte ricorrente si è affannata a spiegare per qual motivo tecnico-costruttivo i fabbricati sarebbero da considerare singolarmente e non come unico complesso residenziale. Ciò può rilevare ai fini della consistenza immobiliare o ai fini delle regolamentazioni condominiali interne che potrebbero assumere, ma non rileva ai fini dell’individuazione delle aree vincolate e della loro destinazione, che è da desumere dalla concessione edilizia. Il ricorso non ha colto la rilevanza di questo aspetto, ma dalle stesse parole di esso pag. 8 , ove si accenna ad un unico elaborato progettuale , si deve desumere che, conseguentemente, unica era per i quattro edifici la concessione edilizia. Il che comporta che l’area riservata poteva essere ubicata dal costruttore dove meglio riteneva, fermo il rispetto della superficie destinata a parcheggio egli quindi, salvo il rispetto del vincolo, poteva cedere ai singoli condomini es C. una qualunque delle autorimesse previste e autorizzate nell’ambito della concessione ad edificare il complesso residenziale, unitariamente progettato e assentito. Così precisata e integrata la motivazione della Corte di appello, la sentenza impugnata risulta immune da vizi, giacché ha inquadrato correttamente il cuore della problematica. I primi tre motivi sono quindi rigettati. 6 Il quarto motivo risulta inammissibile, giacché i vari profili in cui è articolato riguardano la compravendita dell’appartamento sul quale nelle more del giudizio le parti D.M. /snc B.N. hanno raggiunto e realizzato un’intesa per l’alienazione. Viene quindi a mancare l’interesse a coltivare quelle censure. Le spese di lite sono quindi compensate tra parte ricorrente e la suddetta snc la ricorrente deve invece rifonderle a parte C. come liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia. P.Q.M. La Corte rigetta i primi tre motivi del ricorso. Dichiara inammissibile il quarto motivo. Compensa le spese tra D.M.M. e la società Eredi di B.N.G. snc. Condanna D.M.M. alla refusione a parte C. delle spese di lite liquidate in Euro 3.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge, rimborso delle spese generali 15% .