Il lastrico solare è, fino a prova contraria, parte comune dell’edificio per il quale svolge funzione di copertura

La proprietà di una terrazza a livello, attigua ad unità immobiliare sita in un altro stabile contiguo, che svolge funzione di copertura dei piani sottostanti è da ritenersi di proprietà condominiale e parte comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c., a meno che la proprietà esclusiva del manufatto in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al palazzo non risulti dal titolo.

Così ha deciso la Suprema Corte con la sentenza n. 21340 del 14 settembre 2017. Il caso. La controversia in commento principia con la proposizione di un’azione giudiziale da parte di una condomina di uno stabile la quale, con ricorso depositato in Tribunale, domandava la liberazione del lastrico solare del proprio palazzo dai beni dei convenuti. Questi ultimi, difatti, erano proprietari di un appartamento sito in un altro stabile, ma contiguo rispetto al lastrico solare del condominio dell’attrice e posto sullo stesso livello del loro appartamento. Stante tale peculiare conformazione dei manufatti, i convenuti affermavano che il balcone non fosse un lastrico solare, bensì una terrazza a livello di loro proprietà esclusiva. Nel corso del giudizio il consulente tecnico d’ufficio depositava una perizia nella quale affermava che il balcone era una terrazza a livello, e non già un lastrico solare, mentre dai rispettivi titoli d’acquisto non era possibile accertare l’effettiva proprietà del bene . Il giudice, all’esito del processo, prendeva atto del parere del perito e riconosceva le ragioni dei convenuti. La parte attrice si vedeva, quindi, costretta a ricorrere in Appello. L’esito del giudizio di riesame portava però al medesimo risultato del primo grado di giudizio e quindi alla conferma della soccombenza dell’attrice. Proprietà comune. Stante la duplice soccombenza, la parte attrice ricorreva in Cassazione al fine di vedere riconosciute le proprie ragioni. A tal fine essa depositava un ricorso fondato su un unico motivo di diritto, ossia la violazione da parte dei giudici di merito dell’articolo 1117 c.c Tale norma afferma che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari [] . Secondo la ricorrente, quindi, una corretta interpretazione del quadro normativo avrebbe dovuto portare al riconoscimento della proprietà comune del lastrico solare in oggetto, con il conseguente rigetto delle tesi di parte convenuta, che ne invocava invece la proprietà privata. La Cassazione, all’esito della sentenza in oggetto, accoglie il ricorso proposto. In particolare il Giudice contesta l’interpretazione della vicenda fornita dalla Corte d’Appello. Secondo la Corte, infatti, era pur possibile in accordo all’articolo 61 disp. att. c.c. che un appartamento ricadesse in due diversi condomini. Ciò che era invece non corretto nel presente caso era la statuizione che il manufatto oggetto di causa fosse una terrazza a livello. Stante la funzione di copertura per i piani inferiori, infatti, questa era da considerare come un lastrico solare e – di conseguenza – parte comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c Sarebbe quindi possibile, astrattamente, che il lastrico solare fosse di proprietà di un singolo, ma ciò dovrebbe desumersi incontrovertibilmente dal titolo di acquisto dell’immobile. Nel caso in questione, per ammissione del CTU del primo grado di giudizio, i titoli di acquisto delle due abitazioni non specificavano alcunché in merito alla proprietà esclusiva del manufatto e di conseguenza, secondo la Suprema Corte, tale elemento avrebbe dovuto portare alla conclusione che il bene fosse di proprietà comune del condominio nel quale svolgeva funzione di copertura. Alla luce di tale considerazione la Corte accoglieva il ricorso e rinviava il giudizio a nuovo esame in grado di Appello.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, ordinanza 12 luglio – 14 settembre 2017, n. 21340 Presidente Petitti – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione La Immobiliare R.R. s.r.l. propone ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 2116/2016 del 27 maggio 2016, che aveva respinto l’impugnazione formulata dalla stessa società contro la sentenza n. 1440/2014 del Tribunale di Busto Arsizio. Resiste con controricorso T.C. , mentre rimane intimato senza svolgere attività difensive T.G. . Il giudizio aveva avuto inizio con domanda del 12 marzo 2013, con cui la Immobiliare R.R. s.r.l., condomina del Condominio omissis , convenne davanti al Tribunale di Busto Arsizio T.C. e T.G. , proprietari di un’unità immobiliare compresa, invece, nel contiguo Condominio omissis , elevata a livello della terrazza di copertura sovrastante il Condominio omissis . La Immobiliare R.R. s.r.l. aveva dedotto che tale superficie fosse stata illegittimamente occupata dai convenuti con arredi, suppellettili e manufatti, ed aveva chiesto il riconoscimento della sua comproprietà della terrazza. All’esito di CTU disposta dal Tribunale, come si legge nella sentenza impugnata, veniva accertato che si trattava di una terrazza a livello, e non già di un lastrico solare, mentre dai rispettivi titoli d’acquisto non era possibile accertare l’effettiva titolarità del bene . Identica motivazione ribadiva la Corte d’Appello di Milano, affermando che il bene rivendicato dall’appellante è una terrazza a livello, perché da un punto di vista strutturale e funzionale è parte integrante del piano cui è annessa, mentre la funzione di copertura dei piani sottostanti, garantita dal predetto manufatto, si profila come meramente sussidiaria rispetto alla finalità svolta in via di principalità costituita dal garantire un affaccio e un’ulteriore comodità dell’appartamento cui è collegata . La Corte di Milano accertava altresì che l’intero complesso immobiliare, comprensivo delle unità attualmente in proprietà dei contendenti, apparteneva in origine ad un unico proprietario la Immobiliari , comune dante causa delle stesse parti in lite, e che la terrazza, con l’individuata destinazione pertinenziale, ai sensi dell’art. 817 c.c., preesisteva alla ristrutturazione ed al frazionamento del fabbricato, e quindi alla costituzione dei Condomini omissis . Da ciò la Corte d’Appello desumeva l’inapplicabilità dell’art. 1117 c.c., non avendo l’Immobiliare R.R. neppure prodotto alcun titolo dimostrativo della proprietà della terrazza. L’unico complesso motivo del ricorso di Immobiliare R.R. s.r.l. denuncia violazione e falsa o omessa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., e degli artt. 1117 e 2697 c.c., ed evidenzia come la Corte d’Appello abbia erroneamente invocato precedenti giurisprudenziali non riferibili all’ipotesi, quale quella in esame, di condomini distinti, dovendosi intendere il lastrico solare di proprietà comune al Condominio omissis . Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5 , c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. Le parti hanno presentato memorie ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c. L’unico motivo di ricorso è fondato nei limiti di seguito indicati. Come emerge dalla sentenza impugnata, ed anche dal ricorso e dal controricorso, la controversia in esame contrappone due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomini omissis , ed attiene alla proprietà di una terrazza a livello, sovrapposta ad uno dei due condomini omissis . La ricorrente Immobiliare R.R. assume che la terrazza svolga funzione di copertura dei sottostanti piani dell’edificio ormai costituente il Condominio omissis , sicché opera al riguardo l’attribuzione legale della medesima terrazza in proprietà condominiale ai proprietari delle rispettive unità immobiliari, a norma dell’art. 1117 c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato da essa coperto. La Corte d’Appello di Milano ha invece accolto la tesi degli originari convenuti, signori T. , sostenendo che si trattasse di terrazza a livello sottratta alla presunzione di comunione ex art 1117 c.c., e piuttosto oggetto di proprietà esclusiva, giacché costituente, in senso funzionale e strutturale, parte integrante dell’appartamento di proprietà T. , che è però compreso nel distinto Condominio omissis . Ora, è certamente ammissibile, per quanto si desume dall’art. 61 disp. att. c.c., che, pur in presenza di fabbricati che presentino elementi di congiunzione materiale, allorché vengano costituiti condomìni separati per le parti aventi i connotati di autonomi edifici, uno dei titolari di porzioni esclusive si ritrovi proprietario di un appartamento ricadente in entrambi i condomìni arg. da Cass. Sez. 6 - 2, 23/03/2017, n. 7605 Cass. Sez. 2, 01/03/1995, n. 2324 Cass. Sez. 2, 07/08/1982, n. 4439 . Nella sua decisione, la Corte d’Appello ha però malamente applicato l’art. 1117 c.c., alla stregua dell’interpretazione affermata da Cass. Sez. 2, 22/11/1996, n. 10323, che il Collegio intende qui ribadire. Invero, l’art. 1117, n. 1, c.c. menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, in quanto per la struttura e per la funzione servono da copertura all’edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici, mentre tale norma non fa espresso riferimento alle terrazze a livello, le quali, tuttavia, pur offrendo rispetto al lastrico utilità ulteriori, quali il comodo accesso e la possibilità di trattenersi, svolgono altresì le medesime funzioni di copertura dell’edificio e di protezione dagli agenti atmosferici, e devono perciò ritenersi di proprietà comune ex art. 1117, n. 1, c.c., rimanendo attribuite in condominio ai proprietari delle singole unità immobiliari. Tale identità di funzione tra terrazza a livello e lastrico solare è del resto alla base della comune pacifica applicazione ad entrambi dell’art. 1126 c.c. La deroga all’attribuzione legale al condominio e l’attribuzione in proprietà esclusiva della terrazza a livello possono, allora, derivare solo dal titolo, mediante espressa disposizione di essa nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione da parte del titolare di un diritto reale. Non vale, come fatto dalla Corte d’Appello di Milano, considerare la terrazza a livello come pertinenza dell’appartamento da cui vi si accede, in quanto ciò supporrebbe l’autonomia ontologica della terrazza e l’esistenza del diritto reale su di essa, che consenta la sua destinazione al servizio dell’appartamento stesso, in difformità dall’attribuzione ex art. 1117 c.c., laddove, a norma dell’art. 819 c.c., la destinazione al servizio pertinenziale non pregiudica i diritti dei terzi, e quindi, non può pregiudicare i diritti dei condomini sulla cosa comune. Nella fattispecie in esame, deve ulteriormente considerarsi che, per superare la presunzione di attribuzione della natura condominiale della terrazza a livello di copertura del Condominio omissis , occorre accertare, nel titolo negoziale da cui ha avuto origine lo stesso, l’espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria esclusiva di essa in favore dei proprietari di un’unità immobiliare attigua, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale quello costituente il Condominio omissis . La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto Nella controversia fra due aventi causa dall’unico originario proprietario di un complesso immobiliare, poi suddiviso in due distinti condomini, la proprietà di una terrazza a livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani di uno dei due edifici ed attigua ad un’unità immobiliare ricompresa nell’altro edificio condominiale, è da ritenersi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle unità immobiliari da essa coperte, a norma dell’art. 1117, n. 1 , c.c., quale parte necessaria all’esistenza del fabbricato, salvo che non risulti dal titolo l’espressa disposizione o destinazione della proprietà superficiaria della terrazza in favore del proprietario del contiguo appartamento estraneo al condominio . P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Milano anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.