Qualora sia ragionevole prevedere che gli altri condomini non possano fare un pari uso della cosa comune, anche per le caratteristiche strutturali dell’immobile, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima.
Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 16260/17 depositata il 28 giugno. Il caso. Una condomina veniva convenuta in giudizio dal Condominio che chiedeva la rimozione delle ringhiere, delle fioriere e altri mobili poste dalla donna sul lastrico solare posto a copertura di alcuni edifici del complesso condominiale di proprietà comune. Il Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando al contempo estinta per mancata integrazione del contraddittorio la domanda riconvenzionale di usucapione avanzata dalla condomina. La Corte d’Appello confermava la decisione di prime cure con sentenza impugnata ora in Cassazione. La ricorrente deduce la violazione dell’art. 1102 c.c. per aver utilizzato solo una parte del lastrico solare senza arrecare pregiudizio agli atri condomini o alterarne la destinazione, posto che il lastrico era raggiungibile esclusivamente da una porta finestra del suo appartamento. Uso esclusivo della cosa comune. Come afferma la costante giurisprudenza, l’uso della cosa comune è soggetto ai limiti di cui all’art. 1102 c.c. e cioè, da un lato, il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e, dall’altro, l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Ne consegue che il singolo condomino, nei limiti suddetti, è legittimato a servirsi della cosa comune per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di uso paritetico” in termini di assoluta identità di utilizzazione della res” , lettura che comporterebbe un divieto sostanziale per ogni condomino di fare della cosa comune un uso personale. Poste tali premesse, il Collegio giunge ad affermare che qualora sia ragionevole prevedere che gli altri condomini non possano fare un pari uso della cosa comune, anche per le caratteristiche strutturali dell’immobile, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima posto che il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto . In conclusione. Tornando al caso di specie, la Corte d’Appello ha affermato che la trasformazione, da parte della ricorrente, di una finestra in porta finestra per accedere al lastrico solare e i mobili apposti, costituiva una violazione dell’art. 1102 c.c Con ciò però il giudice ha omesso di considerare i summenzionati principi e non ha dunque provveduto all’accertamento dell’eventuale natura definitiva della sottrazione all’uso comune della parte di lastrico solare occupata dalla ricorrente. Per tali motivi, la Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’Appello.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile, ordinanza 31 maggio – 28 giugno 2017, n. 16260 Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione So. Ga. y Mo. ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. e motivazione insufficiente o contraddittoria in merito ai presupposti di applicabilità dell'art. 1102 c.c. avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 645/2016 del 1. febbraio 2016. Resiste con controricorso il Condominio di via omissis . La decisione impugnata ha rigettato l'appello di So. Ga. y Mo. avverso la sentenza n. 6204/2009 del Tribunale di Roma, che aveva dichiarato estinta, per mancata integrazione del contraddittorio, la domanda riconvenzionale di usucapione avanzata dalla medesima attuale ricorrente, ed aveva invece accolto la domanda formulata dal Condominio di via omissis , diretta a condannare So. Ga. y Mo. a rimuovere le ringhiere, le fioriere e le altre mobilie poste dalla convenuta sul lastrico solare di proprietà condominiale, costituente copertura degli edifici C e D del complesso di via omissis . La Corte d'Appello di Roma ha osservato che la trasformazione di una finestra in porta finestra, esistente nell'appartamento di proprietà esclusiva della condomina So. Ga. y Mo., in maniera da poter accedere al lastrico solare percorrendo tre scalini, l'installazione sul lastrico di una ringhiera ed il posizionamento di attrezzatura da giardino, abbiano trasformato la destinazione del bene condominiale, rendendolo di uso esclusivo dell'appellante, con conseguente privazione dell'utilizzo da parte degli altri condomini e correlata violazione dell'art. 1102 c.c I due motivi di ricorso denunciano la violazione e falsa applicazione dell'art. 1102 c.c. ed il vizio di motivazione, adducendo che il lastrico solare è di proprietà condominiale, funge da copertura agli edifici C e D, è esteso mq. 43,35 e non è accessibile in alcun modo se non dall'appartamento della condomina So. Ga. y Mo., la quale, del resto, ne utilizza, grazie ai contestati manufatti, solo una parte, senza arrecare pregiudizio agli altri partecipanti né alterarne la destinazione di copertura. Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c, in relazione all'art. 375, comma 1, n. 5 , c.p.c, su proposta del relatore, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio. Le parti hanno presentato memorie ai sensi dell'art. 380-bis, comma 2, c.p.c. Questa Corte ha più volte affermato come l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell'art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini. Simmetricamente, la norma in parola, intesa, altresì, ad assicurare al singolo partecipante, quanto all'esercizio concreto del suo diritto, le maggiori possibilità di godimento della cosa, legittima quest'ultimo, entro i limiti ora ricordati, a servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, non potendosi intendere la nozione di uso paritetico in termini di assoluta identità di utilizzazione della res , poiché una lettura in tal senso della norma de qua , in una dimensione spaziale o temporale, comporterebbe il sostanziale divieto, per ciascun condomino, di fare, della cosa comune, qualsiasi uso particolare a proprio vantaggio. I rapporti condominiali, invero, sono informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Ne consegue che qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto Cass. Sez. 2, 14/04/2015, n. 7466 Cass. Sez. 2, 30/05/2003, n. 8808 Cass. Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499 Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344 Cass. Sez. 2, 23/03/1995, n. 3368 . La Corte d'Appello di Roma ha affermato che il sol fatto che la condomina, attuale ricorrente, avesse sostituito una finestra con una porta finestra, in maniera da poter accedere direttamente dall'appartamento di sua proprietà esclusiva al lastrico solare condominiale, ed avesse poi realizzato sul lastrico una ringhiera ed ivi riposto attrezzatura da giardino, valesse a mutare la destinazione del bene comune ed ad escluderne il pari uso da parte degli altri condomini. Con ciò, i giudici del merito non hanno considerato che il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non configura ex se una lesione o menomazione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato giacché, come sosteneva la stessa appellante, trattasi di lastrico solare al quale sia possibile accedere da uno solo degli appartamenti di proprietà esclusiva cfr. Cass. Sez. 2, 09/06/1986, n. 3822 . Perché poi le opere realizzate dalla condomina So. Ga. y Mo. sul lastrico solare comune, al servizio esclusivo del proprio appartamento, concretino un atto di utilizzazione della cosa comune non consentita dall'art. 1102 c.c., occorre accertare se la collocazione dei denunciati manufatti abbia comportato una definitiva sottrazione della relativa porzione di bene comune ad ogni possibilità di futura utilizzazione degli altri condomini con limitazione del piano di calpestio e compromissione della sua funzione di copertura e protezione delle sottostanti unità immobiliari ovvero se, al contrario, la non significativa portata delle modifiche realizzate e l'adeguatezza dell'intervento abbiano lasciato intatta la destinazione principale del bene arg. anche da Cass. Sez. 2, 03/08/2012, n. 14107 Cass. Sez. 6 - 2, 04/02/2013, n. 2500 . Il ricorso va pertanto accolto e va cassata la sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Roma, che deciderà tenendo conto dei richiamati principi e dei rilievi svolti. Il giudice del rinvio provvedere anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'appello di Roma anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.