Nel caso in cui, all’interno di un condominio, si debba procedere alla riparazione del cortile o del viale di accesso all’edificio condominiale, che funge anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere all’art. 1126 c.c. lastrici solari di uso esclusivo .
Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12177/17 depositata il 16 maggio. Il caso. Era sorta una controversia a seguito dell’anticipo delle spese anticipate da una s.r.l., fatto nei confronti del Condominio del quale possedeva l’intero piano terra. I lavori, il cui costo era stato sostenuto interamente dalla società, comprendevano la sistemazione del lastrico comune di copertura, costituente la corte interna del fabbricato . Il Tribunale riconosceva il diritto al risarcimento e la Corte d’appello integrava la motivazione, specificando che il criterio di suddivisione era quello dell’art. 1126 c.c., posto che appare indubbio che il pregiudizio è stato provocato dallo stato di degrado e dal difetto di manutenzione del lastrico imputabile a tutti i condomini in quanto custodi . Avverso questa pronuncia ricorre in Cassazione la s.r.l La manutenzione del lastrico. La ricorrente lamenta che la Corte abbia negato l’operatività dell’art. 2051 c.c. e la colpa in capo al Condominio, viste le reiterate diffide rivolte all’amministrazione condominiale al fine di eseguire le necessarie riparazioni . Secondo la Corte di Cassazione, la sentenza impugnata non ha fatto buon governo del principio secondo cui, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere all’art. 1126, ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. .
Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, sentenza 7 aprile – 16 maggio 2017, n. 12177 Presidente Petitti – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione La I.S.A. Impianti Sportivi Alberghieri s.r.l. propone ricorso per cassazione articolato in due motivi avverso la sentenza della Corte d’Appello di Catania n. 850/2015 del 19 maggio 2015, la quale, pronunciando sull’appello del Condominio di omissis , ha integrato la motivazione della sentenza di primo grado resa dal Tribunale di Catania in data 20 novembre 2009. Resiste con controricorso il Condominio di omissis . Rimangono intimati, senza svolgere attività difensive, M.G. ed D.F.E. . Il giudizio era iniziato con ricorso cautelare dell’I.S.A. s.r.l., accolto da ordinanza del 24 giugno 2006, e successiva citazione del 17 novembre 2006, con la quale l’attrice, proprietaria del piano terra dell’edificio condominiale, chiedeva la condanna del Condominio al rimborso delle spese da essa anticipate ed al risarcimento dei danni in relazione al lastrico comune di copertura, costituente la corte interna del fabbricato. Il Tribunale di Catania aveva condannato il Condominio omissis , al pagamento in favore dell’I.S.A. s.r.l. delle somme anticipate da questa per l’esecuzione dei lavori necessari alle parti comuni Euro 29.040,00 e Euro 36.274,31 nonché ai danni pari ad Euro 18.872,86. La Corte d’Appello di Catania nella sentenza impugnata ha confermato la condanna del condominio disposta dal primo giudice, ma ne ha integrato la motivazione, specificando che nel riparto interno, tutte dette spese vanno suddivise secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., posto che appare indubbio che il pregiudizio è stato provocato dallo stato di degrado e dal difetto di manutenzione del lastrico imputabile a tutti i condomini in quanto custodi e non da specifiche condotte attribuibili all’uno o all’altro di essi. La condanna dell’ente condominio - che rappresenta tutti i condomini e quindi anche il proprietario del lastrico o chi ne ha l’uso esclusivo e quelli degli altri appartamenti sottostanti - significa dunque condanna dei condomini individuati dall’art. 1126 c.c. e con le proporzioni ivi stabilite . Il primo motivo del ricorso della I.S.A. Impianti Sportivi Alberghieri s.r.l. deduce violazione degli artt. 1126 e 2051 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., nonché omesso esame di fatto decisivo. Si censura che la Corte d’Appello di Catania abbia negato l’operatività dell’art. 2051 c.c. e la colpa del Condominio, viste le reiterate diffide rivolte all’amministrazione condominiale al fine di eseguire le necessarie riparazioni. Il secondo motivo censura la violazione degli artt. 1126 e 1123 c.c., essendo stata applicata la prima norma, mentre il lastrico di copertura era di proprietà comune e non esclusiva. Ritenuto che il ricorso proposto potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5 , c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. Il controricorrente ha presentato memoria ex art. 380-bis, comma 2, c.p.c Non può tenersi conto, invece, della memoria depositata dalla ricorrente in data 3 aprile 2017, e quindi non nel termine indicato dall’art. 380-bis, comma 2, c.p.c È fondato il primo motivo di ricorso, nei limiti di seguito specificati, e ciò assorbe l’esame del secondo motivo. La sentenza della Corte d’Appello di Catania, pur individuando la causa dei danni cagionati alla proprietà I.S.A. S.r.l. nel difetto di manutenzione del lastrico di cui tutti i condomini sono custodi, ha poi precisato che la condanna dei singoli partecipanti fosse da ripartire secondo le proporzioni indicate dall’art. 1126 c.c Ora, questa Corte ha già precisato che, qualora si debba procedere, come nel caso di specie, alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10858 del 05/05/2010 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005 . Ancor più evidentemente, peraltro, la sentenza impugnata non ha considerato l’orientamento di questa Corte, che va qui confermato, secondo il quale il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale - trattandosi, nella specie, di infiltrazioni di acqua provenienti dalla corte comune a cagione della sua mancata manutenzione - soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, comma 1, c.c., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota , anche quando il danneggiato sia - come ancora nella specie - un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo danneggiato rispetto agli altri condomini, sicché i singoli condomini devono intendersi solidalmente responsabili rispetto ai danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1674 del 29/01/2015 . Nello stesso senso, poi, Cass. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016, ha sostenuto l’ attrazione del danno da infiltrazioni nell’ambito della responsabilità civile , con conseguente applicazione di tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, ivi compreso l’art. 2055 c.c. . Ne consegue che, avendo la I.S.A. Impianti Sportivi Alberghieri s.r.l., terza danneggiata, domandato la condanna del Condominio a risarcirle i danni da essa subiti a causa dell’omessa manutenzione della parte comune, non doveva la Corte d’Appello intendere limitato l’obbligo risarcitorio dei singoli condomini in proporzione al valore delle unità immobiliari che gli appartengono. La sentenza impugnata va pertanto cassata, limitatamente al punto relativo all’integrazione della sentenza resa dal Tribunale di Catania in data 20 novembre 2009 e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito, con conseguente integrale rigetto dell’appello proposto dal Condominio di omissis . Le spese del grado di appello e del giudizio di cassazione vanno regolate secondo soccombenza, per le prime negli stessi importi già liquidati dalla Corte d’Appello di Catania, e per quelle del giudizio di cassazione secondo quanto determinato in dispositivo. Rimangono invece compensate le spese nei rapporti tra la ricorrente e gli altri intimati M.G. ed D.F.E. , i quali erano destinatari della diversa domanda relativa all’eliminazione delle opere che impedivano l’accesso al lastrico comune, non oggetto del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata limitatamente alla disposta integrazione della sentenza di primo grado e, decidendo nel merito, rigetta integralmente l’appello proposto dal Condominio di omissis condanna il Condominio di omissis , a rimborsare alla I.S.A. Impianti Sportivi Alberghieri s.r.l. il 50% delle spese sostenute nel giudizio di appello, negli importi liquidati dalla Corte d’Appello di Catania, nonché le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.