Le infiltrazioni sono imputabili al proprietario della terrazza: è lui a rispondere dei danni

La responsabilità derivante da danni da infiltrazioni negli appartamenti sottostanti alla terrazza è ripartita tra i condomini che ne hanno uso esclusivo e tutti gli altri, nella misura rispettiva di un terzo e due terzi, a norma dell’art. 1126 c.c La situazione differisce però nei casi in cui il danno sia imputabile esclusivamente al titolare del diritto di uso della terrazza sovrastante l’appartamento danneggiato.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 3239/17 depositata il 7 febbraio. Il caso. Il rifacimento di una terrazza crollata comportava una suddivisione degli oneri contributivi stabilita in un terzo a carico dei proprietari dell’appartamento a livello della terrazza e due terzi a carico della proprietaria dell’immobile sottostante. Questa ripartizione, secondo la Corte d’appello, segue il principio stabilito dall’art. 1126 c.c Il crollo della terrazza e la responsabilità. Ricorrono in Cassazione gli eredi della proprietaria dell’appartamento sottostante, lamentando l’omissione di esame e motivazione circa un fatto decisivo il crollo della terrazza sarebbe stato determinato dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro . Ciò avrebbe dovuto portare a ritenere i proprietari del terrazzo unici ed esclusivi responsabili del crollo, quindi unici obbligati ad accollarsi le spese del rifacimento. Secondo il ricorrente il principio ex art. 1126 c.c. non può essere applicato soltanto perché le unità delle parti in controversia sono parte di un complesso condominiale. Le SS.UU. e i danni da infiltrazioni. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza n. 9449/16 , hanno affermato che qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo [], sia il condominio , nello specifico per gli obblighi di controllo in capo all’amministratore o l’obbligo di provvedimenti manutentivi straordinari in capo all’assemblea dei condomini. Salvo prova contraria. Tutto ciò vale, ovviamente, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, a norma dell’art. 1126 c.c., con applicazione che disporrebbe la precisa ripartizione delle spese indicata dalla Corte territoriale. Il problema è che quest’ultima non ha affrontato, preordinatamente, la questione delle cause del crollo della terrazza. Essendo derivata da un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso , il principio contenuto nel succitato articolo non trova applicazione. Per questo motivo la sentenza deve essere cassata.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 dicembre 2016 – 7 febbraio 2017, numero 3239 Presidente Migliucci – Relatore Orilia Ritenuto in fatto 1 Per quanto ancora interessa in questa sede, la Corte d’Appello di Catanzaro, con sentenza 2.12.2011, accogliendo l’impugnazione proposta da C.C. erede di C.G. contro Cr.Co. ed in contraddittorio degli altri eredi , in riforma della sentenza di primo grado ha ridotto a 1/3 la misura della contribuzione degli eredi C. alle spese di rifacimento della terrazza a livello di loro proprietà sovrastante l’appartamento della Cr. sito nel fabbricato in omissis . La Corte territoriale ha motivato la sua decisione richiamando il principio dell’art. 1126 cc e dunque ha ritenuto che la Cr. debba contribuire per i rimanenti 2/3 quale proprietaria dell’immobile sottostante alla terrazza. 2 Contro tale decisione propongono ricorso per cassazione gli eredi di Cr.Co. in epigrafe indicati con due censure a cui resistono con separati, ma identici controricorsi, C.C. nonché C.F. e C.M.G. . C.B.M. non ha svolto attività difensiva. Considerato in diritto 1 Con il primo motivo i ricorrenti lamentano falsa applicazione dell’art. 1126 cc rilevando che la terrazza non è di proprietà comune, ma di proprietà esclusiva degli eredi C. perché, a differenza del solaio intermedio, non solo funge da copertura all’immobile sottostante, ma serve anche da affaccio all’appartamento dei predetti da ciò consegue che le spese delle parti di terrazzo avulse dalla funzione di copertura parapetti, ringhiere, ecc. restano a carico di chi proprietario esclusivo. Secondo i ricorrenti, quindi, il principio dell’art. 1126 cc si applica solo per le spese relative al solaio e quindi la Corte d’Appello ha errato nel porre le spese della terrazza in proporzione tra le parti. Il motivo è inammissibile per difetto di specificità perché dà per scontato che siano state addebitate alla Cr. anche le spese per ringhiere e parapetti senza però assolutamente dimostrarlo nel ricorso infatti non si fornisce alcun elemento che possa sorreggere l’affermazione dei ricorrenti. 2 Col secondo motivo denunziano omesso esame e omessa motivazione circa un fatto decisivo crollo della terrazza determinato - secondo la ricostruzione del CTU - dall’assenza di manutenzione del pavimento e, quindi, dalla corrosione delle strutture portanti in ferro . Tale fatto decisivo avrebbe dovuto indurre i giudici di appello a ritenere i proprietari del terrazzo responsabili esclusivi del crollo e, come tali, quindi unici obbligati ad accollarsi il rifacimento, in mancanza di prova liberatoria. Il motivo è fondato. La Corte d’Appello, nel regolare la misura della contribuzione al rifacimento della terrazza crollata, ha applicato il principio di cui all’art. 1126 cc e dunque ha posto a base della propria decisione il fatto che le unità delle parti in lite facciano parte di un edificio condominiale una tale ricostruzione in fatto non è oggetto di censura e pertanto la natura condominiale del fabbricato non è più in discussione. Ciò posto, in materia di ripartizione delle spese di manutenzione di lastrici solari e terrazze a livello che provocano danni da infiltrazioni agli immobili sottostanti, le sezioni unite hanno di recente affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, numero 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, numero 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio v. Sez. U, Sentenza numero 9449 del 10/05/2016 Rv. 639821 . Il principio citato, affermato - come si è detto - in materia di riparto delle spese di riparazione per evitare danni da infiltrazioni negli appartamenti, vale logicamente anche nel caso di specie, in cui si discute pur sempre di danni da omessa manutenzione ma anzi, forieri di ben più gravi conseguenze, rappresentate addirittura dal crollo della terrazza a livello . Ebbene, nel caso in esame, la Corte d’Appello di Catanzaro ha applicato seccamente la regola dell’art. 1126 cc ma non si è posta il preliminare problema di verificare, sulla scorta degli accertamenti peritali e delle altre risultanze processuali, l’imputabilità soggettiva del danno, e cioè di stabilire se le cause del crollo fossero ascrivibili ad un concorso di responsabilità dei due proprietari interessati oppure a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo della terrazza stessa che, come pure precisato dalle sezioni unite, ne è anche il custode, con tutti i doveri di cui all’art. 2051 cc. L’indagine era assolutamente decisiva perché solo in caso di risposta positiva al primo quesito si sarebbe rivelata giuridicamente corretta la conclusione di applicare la regola del riparto di cui all’art. 1126 cc. La sentenza deve pertanto essere cassata per nuovo esame, sulla scorta del citato principio, da parte del giudice di rinvio altra sezione della medesima Corte territoriale che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. la Corte rigetta il primo motivo di ricorso accoglie il secondo e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catanzaro.