L'assemblea di condominio può decidere di realizzare dei posti auto nel cortile condominiale si può anche pensare che tali posti auto vengano assegnati ai singoli proprietari degli appartamenti. L'assemblea, però, non può escludere alcuni condòmini da tale assegnazione. Ovviamente il deliberato assembleare dovrà essere assunto con le maggioranze previste dalla legge. Trattandosi di una innovazione, il problema consiste nello stabilire se entra in gioco il primo o il secondo comma dell'art. 1120 c.c. e, quindi, quali siano i quorum deliberativi necessari.
Il nodo gordiano viene sciolto dalla Corte d'appello e la Cassazione conferma il verdetto con la sentenza n. 23660/16 depositata il 21 novembre. Tutta colpa della cronica carenza di posti auto. Ancora una volta la lite prende origine dalla necessità di dotarsi dell'agognato posto auto questa volta, però, sembra che i condòmini abbiano raggiunto un accordo, peccato che il Pierino della situazione sia intenzionato a rimescolare le carte. Nel nostro caso abbiamo un Condomìnio composto da 24 appartamenti ed alcuni locali a piano terra. L'assemblea delibera di delimitare 24 posti auto nel cortile condominiale che vengono assegnati ai proprietari degli appartamenti consentendo a chi lo voglia, a sue spese, di realizzare una copertura per il posto auto . I proprietari dei locali a piano terra, a quanto pare, rimangono fuori da tale spartizione. Sta di fatto che l'idea non piace ad un condòmino che impugna la decisione assembleare denunciando la violazione dell'art. 1102 c.c. uso della cosa comune nonché dell'art. 1120 c.c. innovazioni . Come se non bastasse, viene denunciata incertezza sul quorum costitutivo in quanto i proprietari dei negozi a piano terra non sarebbero stati chiamati a partecipare all'assemblea. La Corte d'appello fa il punto della situazione. Il Giudice onorario rigetta il ricorso ma la Corte d'appello ribalta l'esito della controversia dichiarando la nullità del deliberato assembleare per due motivi concorrenti. In primo luogo, la delibera sarebbe stata assunta senza la partecipazione dei proprietari dei locali a piano terra. Sarebbe stato violato, inoltre, il secondo comma dell'art. 1120 c.c Tale norma stabilisce che i condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto [ .] 2 le opere e gli interventi previsti [ .] per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio [ .] . La tesi del Condomìnio. Il Condomìnio impugna la sentenza del giudice d'appello. L'assemblea si sarebbe limitata a deliberare di procedere alla delimitazione dei posti auto nel cortile. Di conseguenza, al caso in esame, sarebbe applicabile il primo comma dell'art. 1120 c.c. che, nel disciplinare le innovazioni dirette ad un più comodo uso delle cose comuni, prevede i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni . Quanto alla mancata partecipazione all'assemblea dei proprietari dei locali a piano terra, il Condomìnio sottolinea che gli atti di vendita fatti dall'originario unico proprietario prevedevano che l'area retrostante il corpo di fabbrica, su cui sarebbero stati realizzati i posti auto, spettava esclusivamente ai proprietari degli appartamenti, escludendo, quindi, i proprietari dei negozi. Tale affermazione, a quanto pare, non viene suffragata da alcun elemento di prova. Il punto della questione due tesi a confronto. In definitiva, si tratta di stabilire quale sia il volere espresso dall'assemblea nel verbale impugnato. In linea di principio, sarebbero astrattamente possibili due interpretazioni. Secondo il Condomìnio, l'assemblea si sarebbe limita a stabilire la possibilità di realizzare n. 24 posti auto all'interno del cortile condominiale, da porre a servizio delle unità abitative residenziali. In tale prospettiva, si tratterebbe di deliberare una innovazione che permetterebbe, a ciascun condomino, un migliore utilizzo del bene comune. In tale contesto sarebbe applicabile il primo comma dell'art. 1120 c.c Di conseguenza, l'assemblea sarebbe valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea assegna i posti auto nel cortile. Secondo una diversa prospettiva, l'assemblea non si sarebbe limitata a deliberare la trasformazione del cortile interno in area a parcheggio a servizio dei singoli condòmini proprietari degli appartamenti ma sarebbe andata ben oltre. Il deliberato assembleare avrebbe consentito di procedere alla realizzazione di n. 24 posti auto che sarebbero stati definitivamente assegnati ai condòmini permettendo altresì, a chi lo avesse voluto, di realizzare anche una copertura per il proprio posto auto. In tal caso sarebbe applicabile il secondo comma dell'art. 1120 c.c. per cui la relativa deliberazione sarebbe stata valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Gli elementi valorizzati dalla Corte d'appello. Tale interpretazione viene preferita dalla Corte d'appello che valorizza alcuni elementi della delibera assembleare. A finire sotto la lente è la perfetta coincidenza tra il numero di appartamenti ed il numero dei posti auto nonché la possibilità, riconosciuta a ciascun condòmino, di realizzare sul posto auto, a proprie spese, una copertura. Ciò lascerebbe intendere che l'assemblea abbia voluto assegnare a ciascun condòmino un posto auto. Tale interpretazione troverebbe il proprio fondamento anche nella formulazione dell'ordine del giorno che riportava assegnazione dei posti auto nel cortile condominiale . La Corte d’appello si sofferma su un ulteriore elemento. Non si comprende per quale motivo i proprietari dei locali a piano terra dovrebbero rimanere esclusi dall'assegnazione dei posti auto. In mancanza di titoli che dimostrino il contrario, infatti, anche i proprietari dei negozi risultano proprietari, ovviamente pro-quota, del cortile condominiale per cui non è possibile escluderli dall'utilizzo dei posti auto. L'assemblea non può trasferire i posti auto. Ovviamente l'assemblea di condominio può decidere di trasformare il cortile interno realizzando al suo interno dei posti auto a disposizione dei condòmini e, al limite, può anche decidere di numerarli ed assegnarli in uso esclusivo ai singoli condòmini ma non può trasferire la proprietà dei posti auto ai condòmini in quanto sarebbe necessario un atto traslativo della proprietà. Esiste, però, una scappatoia l'usucapione! La tecnica è semplice e sufficientemente collaudata. L'assemblea assegna il singolo posto auto al condòmino che esercita il possesso indisturbato del bene. Trascorso il ventennio, si chiede l'usucapione e il gioco è fatto. Cosa ci si guadagna? E' presto detto. Quantomeno si risparmiano i costi per il trasferimento della proprietà, il che non è cosa da poco quando si pensa che, per beni di scarso valore, l'onorario del notaio ed i costi accessori potrebbero superare il valore commerciale del bene. La decisione della Cassazione. La Corte di Cassazione, con la sentenza del 21 novembre 2016 n. 23660, condividendo la decisione della Corte d'appello, ha ritenuto che l'assemblea abbia voluto procedere ad una assegnazione dei singoli posti auto nei confronti dei condòmini proprietari delle unità abitative escludendo i proprietari dei negozi a piano terra. Di conseguenza, ha rigettato il ricorso proposto dal Condomìnio condannandolo alle spese di causa.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 13 maggio – 21 novembre 2016, n. 23660 Presidente Bianchini – Relatore Parziale Fatti di causa 1. Si tratta di un’impugnazione di delibera condominiale che assegna delimita 24 posti auto nel cortile condominiale comune, uno per ciascuno dei 24 appartamenti, consentendo altresì a chi lo voglia, a sue spese, di realizzare una copertura per il posto auto. Impugna il condomino B. che deduce violazione degli artt. 1102 e 1120 codice civile, nonché incertezza sul quorum costitutivo dell’assemblea, che sarebbe privo dei proprietari dei negozi. 2. Il giudice onorario del tribunale rigetta. 3. La Corte d’appello riforma integralmente la decisione impugnata, con conseguente declaratoria di nullità delle delibere di cui ai punti 6 e 7 dell’assemblea condominiale del 25.10.2005. Ritiene la Corte locale che l’unica interpretazione logica della delibera era nel senso di assegnare a ciascun appartamento un posto auto individuato con numerazione progressiva e con possibilità di proteggerlo con tettoia. Di qui la violazione dell’articolo 1120, secondo comma codice civile. La Corte locale rilevava anche la nullità della delibera per essere stati esclusi dalla decisione i negozi che non risultavano dal verbale non essere proprietari anche del cortile. 4. Impugna il Condominio con due distinti motivi. Resiste il condomino B. . Il ricorrente ha depositato memoria. Ragioni della decisione 1. I motivi del ricorso. 1.1 - Col primo motivo si deduce violazione degli artt. 1108 e 1120, co. 1, c.c., in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c., per aver la Corte ritenuto applicabile al caso di specie il secondo comma, anziché il primo, dell’art. 1120 c.c., considerando erroneamente che le delibero impugnate, nell’assegnare in via esclusiva ai singoli condomini l’uso di parti del cortile, renderebbero inservibili tali parti comuni per gli altri condomini e creerebbero i presupposti di fatto per l’acquisto delle relative aree per usucapione, laddove a prescindere dal fatto che già precedenti delibere, non impugnate, avevano disposto la estensione dei preesistenti 10 posti auto coperti in 20 le stesse, al di là della dicitura utilizzata nell’ordine del giorno, si erano limitate a delimitare i posti auto e, quindi, richiedevano le maggioranze di cui all’art. 1136, co. 5, c.c. in relazione all’art. 1120, co. 2, c.c. . 1.2 - Col secondo motivo si contesta la decisione della Corte di merito nella parte in cui, sia pure incidenter tantum , ha censurato la delibera impugnata per non aver tenuto conto, nel calcolo del quorum, dei proprietari dei fondi commerciali ma solo degli appartamenti , senza considerare che, in realtà, non vi erano stati proprietari di tal fatta esclusi dalle votazioni e che negli atti di compravendita posti in essere dall’originaria unica proprietaria dell’intero immobile era stato espressamente previsto che l’area retrostante l’edificio era ceduta ai soli assegnatari degli alloggi. 2. Prima di esaminare i motivi del ricorso, è opportuno riportare le motivazioni che hanno indotto la Corte locale ad interpretare la complessiva deliberazione condominiale, giungendo a conclusioni diverse dal primo giudice, che aveva ritenuto che la delibera in oggetto non determina in concreto una situazione del genere perché l’inservibilità si verrebbe a con figurare solo qualora un condomino impedisse ad un altro di parcheggiare l’auto in un posto coperto da tettoia, divieto che allo stato non potrebbe essere frapposto da alcuno, neppure da colui che avesse deciso di sostenere e poi sostenuto l’onere della spesa per la realizzazione di una qualsiasi tettoia , con la conseguenza che i posti auto rimangono fruibili da ciascun condomino senza alcun limite, indipendentemente dall’avvenuta o meno realizzazione della relativa copertura ”. 2.1 - La Corte di appello ha ritenuto invece che la tesi interpretativa volta a salvare la legittimità della delibera sembra artificiosa e inconsistente, in quanto ipotizza che un singolo condomino affronti personalmente la spesa per realizzare un singolo gazebo a protezione di un singolo posto auto per poi lasciarlo a disposizione di tutti , sicché, secondo il primo giudice, potrebbe accadere che metà dei condomini paghi la metà dei posti auto coperti per metterli graziosamente a disposizione dell’altra metà . Secondo la Corte di appello, invece, il senso logico della delibera è chiaramente indirizzato a ripartire i posti auto nel cortile assegnandoli individualmente in uso esclusivo a ciascun condomino ed autorizzandolo ad allestire mia propria tettoia-gazebo a copertura del proprio posto auto, col solo vincolo di uniformare tra loro la natura dei manufatti . Osserva la Corte locale che non a caso, vi è perfetta coincidenza tra il numero di appartamenti ed il numero di posti auto e, del resto, il significato sostanzialmente divisionale della decisione appare insito dalla stessa formulazione dell’ordine del giorno, che recita assegnazione posti auto nel cortile condominiale, andando ben oltre la mera disciplina dell’utilizzo . Rileva ancora la Corte locale che al punto n. 6 del verbale si dice apertamente che ci sono 24 posti auto uno per ogni appartamento, il che sottende l’intenzione di frazionare la superficie comune per farne pertinenze di ogni appartamento . Di qui e in coerenza con tale prospettazione, la Corte locale osserva che al punto n. 7 si propone che venga realizzata la tettoia per chi la vuole pagando ognuno la sua questo però presuppone una preventiva assegnazione dei posti auto ad ogni appartamento. Viene chiesto chi è favorevole a realizzare le coperture dei posti auto secondo lo schema dei plinti esistenti con spese a carico solo di chi deciderà di realizzarla ovviamente tutte uguali . 2.2 - La Corte locale poi si fa carico anche del fatto che naturalmente, la delibera resta priva di ogni efficacia costitutiva, giacché per attuare davvero un frazionamento sarebbe stata necessaria la stipulazione di un atto notarile , rilevando pero che nondimeno, come paventa la difesa appellante, la volontà inespressa crea i presupposti affinché il realizzatore del singolo posto auto coperto possa esercitarvi il possesso e far valere un domani usucapione per sé e per i propri aventi causa . La Corte locale così conclude il suo ragionamento in tal senso, non v’è dubbio che la delibera miri illecitamente a trasformare un’area di uso comune indiviso in porzioni di uso esclusivo, ponendosi in contrasto col disposto dell’art. 1120 comma 2 cod. civ. ”. Con l’ulteriore conseguenza che in accoglimento del gravame, non può che essere dichiarata la nullità della delibera medesima. Ogni altra questione resta assorbita o superata . 2.3 - La Corte locale poi per completezza affronta anche la questione relativa alla determinazione del quorum ai fini della votazione con esclusivo riferimento ai proprietari degli appartamenti, senza tener conto dei proprietari dei fondi commerciali , rilevandone l’erroneità, posto che la proprietà dei fondi commerciali include infitti la facoltà - e ne rispecchia il valore economico - del servirsi liberamente del cortile comune a cielo aperto, sicché non si vede per quale ragione i rispettivi titolari non avrebbero diritto a partecipare ad una scelta che, mirando a riempire il cortile di tettoie-gazebo destinate ad accogliere le auto dei proprietari degli appartamenti, pregiudica e la destinazione di un bene che appartiene pro-indiviso anche ai proprietari dei fondi commerciali . 3. Tanto premesso, il ricorso è infondato. Il Condominio nella sostanza, nel suo ricorso e nella memoria depositata, contesta la complessiva interpretazione data dalla Corte locale alle due decisioni assunte con riguardo ai punti 6 e 7 dell’odg, prospettandone una diversa, fondata anche sulla distinzione delle due delibere, svalorizzando le parole inserite all’odg e valorizzando alcune affermazioni contenute nel verbale, che farebbero concludere non già per la volontà di assegnare i posti auto, ma soltanto di utilizzare al meglio l’arca comune, pure consentendo la realizzazione di una tettoia a spese del singolo condomino. invece plausibile e ragionevole la complessiva interpretazione data dalla Corte locale alle deliberazioni assembleari, operando un necessario raccordo tra i punti come indicati all’odg e il senso complessivo delle deliberazioni assunte, anche attraverso la loro verbalizzazione, specie alla luce della possibilità di costruire, a spese proprie, la tettoia per ciascuno dei 24 posti auto per ciascuno dei 24 appartamenti. Una diversa interpretazione si porrebbe in contrasto con il senso comune e favorisce l’obiezione avanzata al riguardo dalla Corte locale circa l’evidente incoerenza tra pagamento delle spese di una tettoia da parte del singolo condomino e possibilità di uso indistinto di tale posto auto da parte di tutti i condomini. Inoltre, restano plausibili anche le altre osservazioni della Corte con riguardo alle conseguenze di tale delibera con riguardo alla possibile legittimazione del comportamento successivo di utilizzo protratto nel tempo del singolo posto auto dal parte di un solo condomino. Come correttamente osservato dalla Corte locale, l’appena indicata ratio decidendi è sufficiente a sostenere la decisione assunta, restando ininfluente la questione relativa anche al corretto conteggio del quorum costitutivo con riguardo ai negozi. 4. Le spese seguono la soccombenza. P.T.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente alle spese di giudizio, liquidate in 2.500,00 duemilacinquecento Euro per compensi e 200,00 duecento Euro per spese, oltre accessori di legge.