In tema di locazione di un’unità immobiliare ubicata in condominio, è possibile addivenire alla pronuncia giudiziale di risoluzione per inadempimento, allorquando il conduttore non rispetti le norme contenute nel regolamento condominiale, che pur si era impegnato a rispettare al momento della sottoscrizione del contratto. Più nello specifico rappresenta grave adempimento, ai sensi dell’art. 1587 c.c., l’avere condotto l’unità immobiliare in modo tale da recare disturbo al vicinato.
Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Monza con la sentenza n. 2395 depositata in cancelleria il 7 settembre 2016. Il caso. Il proprietario di un appartamento ubicato in un edificio in condominio citava in giudizio il conduttore del medesimo per sentire dichiarata la risoluzione anticipata del contratto per inadempimento di quest’ultimo. A dire del locatore, infatti, l’inquilino si era più volte reso inadempiente in relazione a quanto stabilito dal regolamento condominiale, che vietava l’utilizzazione dell’abitazione in guisa da render disturbo alla tranquillità ed al riposo degli altri condòmini. L’iniziativa giudiziaria non era la risposta ad una violazione isolata dello statuto condominiale, ma arrivava a seguito di numerose segnalazioni d’intemperanze del conduttore specie musica ad alto volume che erano sfociate anche in una segnalazione alla Polizia di Stato con conseguente intervento della stessa. Regolamento di condominio e contratto di locazione. Il regolamento condominiale, dicono sostanzialmente all’unisono dottrina e giurisprudenza, è una sorta di statuto – obbligatorio ove vi siano più di dieci condòmini art. 1138 c.c. – la cui funzione è quella di disciplinare la gestione della compagine in relazione alle questioni indicate dalla legge quali decoro architettonico, ripartizione spese, uso della cosa comune ed amministrazione art. 1138, comma 1, c.c., in giurisprudenza per una definizione di regolamento si veda tra le varie Cass. 29 novembre 1995 n. 12342 . Il regolamento condominiale è detto di origine contrattuale, ove accettato da tutti i condòmini al momento dell’acquisto delle unità immobiliari dall’originario unico proprietario es. costruttore oppure in un momento successivo in tal caso può contenere norme più stringenti rispetto a quanto indicato dal codice civile che possono sostanziarsi in vere e proprie limitazioni al diritto d’uso delle parti comuni e/o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, salvo alcuni limiti invalicabili art. 1138, comma 4, c.c. . Il regolamento condominiale dev’essere osservato anche dal conduttore che stipulando il contratto di locazione si sia impegnato a rispettarne il contenuto. Non osservare il regolamento condominiale rappresenta un sicuro inadempimento anche in relazione a quanto stabilito dall’art. 1587 c.c. a mente del quale il conduttore deve servirsi della cosa locata per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze . Nel caso di specie l’inquilino, chiamato in causa per la risoluzione del contratto, non aveva contestato i fatti attribuitigli sulla scorta della documentazione prodotta in giudizio dal locatore, ossia esposti al commissariato di Polizia, corrispondenza con l’amministratore condominiale, limitandosi a sminuirne la portata. Insomma dichiarava d’aver fatto meno rumore. Dagli atti di causa, tuttavia, non si trovava riscontro rispetto a queste affermazioni ed anzi risultavano provate quelle della parte attrice. Il giudice adito, quindi, ha ritenuto raggiunta la prova dell’inadempimento e dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento. È utile rammentare che, ai sensi dell’art. 1455 c.c. il contratto non può essere risolto se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra . Non è stato così nel caso di specie.
Tribunale di Monza, sez. II Civile, sentenza 7 settembre 2016, n. 2395 Giudice Caniato Il ricorrente ha concluso come da verbale all’udienza odierna sopra riprodotto. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione E` concluso contratto di locazione fra il ricorrente ed il resistente, registrato in data 10 novembre 2015 avente per oggetto l'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Monza, via appartamento quarto piano con durata dal 1 novembre 2015 al 31 ottobre 2019 docomma 1 . Il sig. V. ha chiesto al Tribunale di dichiarare la risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del ripetuto mancato rispetto del Regolamento Condominiale. Ha affermato il ricorrente la conduzione dell'appartamento in modo da disturbare la quiete ed il riposo degli altri condomini. A sostegno di tali affermazioni ha prodotto varia corrispondenza, anche proveniente dall'amministratore del Condominio. Quest'ultimo ha presentato esposto al Commissariato di Monza in data 6 luglio 2016 doc.5 con indicazione di vari episodi ed allegazione di un livello di emissioni talmente elevato da costituire una seria e pericolosa minaccia al bene della salute. Il sig. all'udienza odierna, non si è opposto e non ha contestato i fatti, se non che sono esagerati. Rilevato che nel contratto di locazione art. 16 il conduttore ha dichiarato di accettare il regolamento di condominio docomma 2 che tra l'altro vieta all'art. 3 lettera a e specificatamente all'art. 13 di adibire i locali aduso abitazione a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini e vietato dopo le are 23 00 di suonare, cantare e di far funzionare apparecchi radio e grammofoni salvo il consenso dei condomini vicini. Rilevato che il dissenso risulta dalla corrispondenza prodotta Vista la non opposizione del sig. Dichiara la risoluzione del contratto di locazione in oggetto, ritenuta la violazione dello stesso come grave. Visto il novellato disposto dell'art. 92 c.p.comma che riduce le ipotesi di compensazione delle spese ai soli casi di assoluta novità della questione o mutamento della giurisprudenza, senza consentire di tenere conto del comportamento di parte convenuta, le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone 1. Dichiara risolto il contratto di locazione fra il ricorrente ed il resistente, registrato in data 10 novembre 2015 avente per oggetto l'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Monza, appartamento quarto piano 2. Ordina a il rilascio dell'immobile libero e sgombero da persone e cose entro 10 giorni da oggi 3. Condanna altresì a rimborsare alla parte ricorrente sig. Mario le spese di lite, che si liquidano in €545,00 per spese i 1.700,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali ed oltre ad i. v. a. e comma p. a. se dovute come per legge.