Nel caso sottoposto all’esame della Suprema Corte, i condomini pretendono lo sgombero di un terrazzo, in quanto, a detta loro, parte condominiale. Se, tuttavia, le parti della compravendita immobiliare avessero voluto escludere il terrazzo avrebbero certamente indicato, nella planimetria allegata, lo stesso tra i confini, dal momento che contornava tutto l’appartamento.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 20561/16, depositata il 12 ottobre. Il caso. La vicenda in esame riguarda la compravendita di un appartamento mansardato che, secondo gli attori, era munito di un terrazzo del quale i condomini avevano preteso lo sgombero, in quanto parte condominiale, non inerente l’appartamento. Gli acquirenti attori hanno dunque agito contro la venditrice per far accertare che il prezzo pagato era maggiore di quello dichiarato in atto per la riduzione del prezzo. Le domande sono state però respinte dal Tribunale di Torino. La Corte d’appello piemontese le ha invece accolte. La venditrice ha dunque proposto ricorso per cassazione. Terrazzo non menzionato. Parte ricorrente contesta la lettura della scrittura negoziale data dalla Corte d’appello e insiste sulla circostanza che nell’atto notarile la descrizione del bene non menzionava il terrazzo questo dato letterale, ad avviso della ricorrente sarebbe insuperabile. La stessa nega che vi sia coincidenza tra lo scritto e la rappresentazione grafica richiesta e allegata nel rogito, perché il terrazzo non viene mai descritto nell’atto di compravendita e quindi le delimitazioni confinarie che lo ricomprendono non sarebbero idonee. Ineccepibile apprezzamento logico della Corte d’appello. Ma le censure, a detta del Collegio, non sono fondate. La Corte d’appello, con ineccepibile rigore logico ha infatti desunto l’oggetto delle intese contrattuali dalla descrizione dei confini dell’immobile alienato, che si riferiva al filo esterno dei muri perimetrali, il quale include il terrazzo. Se le parti avessero voluto escludere il terrazzo avrebbero indicato tra i confini proprio il terrazzo condominiale che contornava tutto l’appartamento. Questa lettura ha trovato conforto nella planimetria allegata, sottoscritta dalle parti, che come oggetto della vendita sottolineava con evidenza tutta l’area inclusiva del terrazzo. A fronte di questi chiari elementi, la Corte d’appello ha ritenuto fosse irrilevante il fatto che nel descrivere i vani che componevano l’unità immobiliare non fosse stato specificamente indicato il terrazzo. Si tratta di apprezzamento insindacabile in questa sede. La Suprema Corte rigetta pertanto il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 5 aprile – 12 ottobre 2016, n. 20561 Presidente Bianchini – Relatore D’Ascola Esposizione del fatto 1 La causa, sorta nel 2002, concerne la compravendita di un appartamento mansardato che secondo gli attori D.F. , oggi resistenti, era munito di un terrazzo, che lo circondava su tre lati, terrazzo del quale i condomini avevano preteso lo sgombero, in quanto parte condominiale, non inerente l’appartamento. Gli acquirenti D.F. -P. hanno agito contro la venditrice C.G. per far accertare che il prezzo pagato era maggiore di quello dichiarato in atto e per la riduzione del prezzo. Le domande sono state respinte dal tribunale di Torino l’8 giugno 2007. La Corte di appello piemontese le ha accolte con sentenza del 7 aprile 2011, notificata il 28 settembre 2011. C. ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 26 novembre 2011, con quattro motivi, non numerati, resistito da controricorso. Ragioni della decisione 2 La Corte di appello ha ritenuto che il testo contrattuale, coerentemente con la planimetria allegata alla sentenza, avesse contemplato la vendita ai D.F. del terrazzo che contornava l’appartamento mansardato, ricavato, previo condono edilizio, dalle soffitte site all’ultimo piano dello stabile sito in omissis . Ha quindi stabilito l’entità della riduzione del prezzo versato e il risarcimento del danno spettante agli attori, ai quali i condomini avevano richiesto lo sgombero del terrazzo, parte comune dello stabile, perché ricavato dal preesistente cornicione dell’edificio. 2.1 Il primo motivo di ricorso denuncia violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c Parte ricorrente contesta la lettura della scrittura negoziale data dalla Corte di appello e insiste sulla circostanza che nell’atto notarile la descrizione del bene non menzionava il terrazzo questo dato letterale ad avviso della ricorrente sarebbe insuperabile. Strettamente connesso è il terzo motivo, che lamenta omessa e insufficiente motivazione sempre con riguardo all’individuazione dell’oggetto della vendita. La ricorrente nega che vi sia perfetta coincidenza tra lo scritto e la rappresentazione grafica richiesta e allegata al rogito , perché il terrazzo non viene mai descritto nell’atto di compravendita e quindi le delimitazioni confinarie e mappali che lo ricomprendono non sarebbero idonee. 2.2 Le censure, che mirano inammissibilmente a ottenere dal giudice di legittimità una nuova valutazione di merito, sono manifestamente infondate. La Corte di appello, con ineccepibile rigore logico, ha desunto l’oggetto delle intese contrattuali dalla descrizione dei confini dell’immobile alienato, che si riferiva al filo esterno dei muri perimetrali, il quale include il terrazzo. Se le parti avessero voluto escludere il terrazzo avrebbero indicato tra i confini proprio il terrazzo condominiale che contornava tutto l’appartamento. Questa lettura ha trovato conforto nella planimetria allegata, sottoscritta dalle parti contraenti, che come oggetto della vendita sottolineava con evidenza colorata tutta l’area inclusiva del terrazzo. A fronte di questi elementi chiari, coincidenti e inequivoci, tali da indurre gli acquirenti a credere che nell’ambito della proprietà esclusiva loro venduta ci fosse anche il terrazzo, la Corte di appello ha ritenuto che fosse irrilevante il fatto che nel descrivere i vani che componevano l’unità immobiliare non fosse stato specificamente indicato il terrazzo. Trattasi di apprezzamento logicamente ineccepibile e quindi insindacabile in questa sede. 3 Il secondo motivo, che denuncia vizi di motivazione e mira al medesimo obbiettivo di quelli sopraesaminati, è ancor meno significativo. Per confutare la valutazione del giudice di merito, parte ricorrente rileva che vi sarebbe una incoerenza nell’aver stabilito in 40 mq la superficie del terrazzo in luogo di quella di 50,80 mq determinata dal ctu. Questa opinabilità sulla estensione del terrazzo sarebbe sintomo di incertezza nella individuazione del terrazzo stesso sulle mappe. La censura è anche in questo caso ai limiti dell’inammissibilità. La Corte di appello ha dovuto prendere atto, ai fini del calcolo della riduzione del prezzo e non nell’esaminare l’oggetto della vendita , della circostanza che vi erano oltre 10 mq di differenza tra la misurazione del ctu e quella, tra essi concordante, offerta dal perito stimatore della banca che aveva erogato il mutuo e dal consulente di parte attrice. Ha ben spiegato le ragioni della preferenza data alla misurazione dei due ultimi tecnici il ctu aveva fatto misurazioni su una planimetria in scala 1 200 il perito bancario e il consulente di parte erano tra loro concordi ed esprimevano una valutazione meno favorevole per i D.F. di quella del ctu, giacche ai compratori sarebbe convenuto far risultare di aver perso l’acquisto di un terrazzo più ampio, per ottenere maggior rimborso. Non vi è quindi incoerenza con le valutazioni relative all’oggetto della vendita vi è una precisa individuazione della misura giusta fatta riduttivamente e quindi su cui è discutibile persino l’interesse dei ricorrenti a sollevare la questione , nel contrasto tra le risultanze disponibili, sulla base di ineccepibili elementi logici e di un prudente apprezzamento, ben spiegato anche in controricorso pag. 9 e 10 . Di qui l’inevitabile rigetto del motivo. 4 Di sorprendente tenore è il quarto motivo, che denuncia violazione o falsa applicabilità di legge - art. 360 n. 3 in relazione all’art. 1480 c.c. nonché vizi di motivazione. Parte ricorrente sostiene che sarebbero rimasti privi di valutazione regolamento di condominio, risultanze catastali, atti di provenienza della proprietà e concessione edilizia, atti dai quali non,risultava alcun terrazzo esclusivo di pertinenza dell’alloggio alienato. Assume che il terrazzo non era mai stato oggetto di trasferimento e che l’area esterna misteriosamente definita terrazzo, altro non era che un cornicione, seppur ampio, al quale era stato elevato il parapetto . Il terrazzo era quindi inesistente e l’inesistenza del terrazzo avrebbe dovuto avere prioritaria considerazione, con conseguente inapplicabilità della norma art. 1480 cc. sulla vendita di cosa parzialmente di altri. Da ultimo parte ricorrente rileva che il notaio rogante giammai avrebbe potuto stipulare un atto che ricomprendeva un cornicione trasformato in terrazzo, in assenza di concessione edilizia ad hoc . Quest’ultimo rilievo va subito considerato inammissibile, giacche introduce un tema di indagine nuovo che avrebbe avuto bisogno di accertamenti di fatto la legittimità dell’opera non esperiti, trattandosi di profilo che non risulta trattato in sentenza e del quale parte ricorrente omette di riferire in quale atto lo avesse sottoposto all’attenzione del giudice e di controparte. Quanto alle altre argomentazioni, va osservato che negare la esistenza del terrazzo, dopo che tutta la causa, ben due sentenze di merito e una consulenza sono state incentrate sulla sua descrizione, sulla sua esistenza e sul tema dell’essere o non ricompreso nella vendita appare chiaramente una tesi eccentrica rispetto all’oggetto della causa, immeritevole di considerazione. La questione risolta dai giudici di appello era proprio questa il terrazzo non era bene di proprietà C. , non poteva quindi essere menzionato negli atti di provenienza non era originariamente esistente, poiché ricavato da un largo cornicione condominiale cui il parapetto che lo aveva reso fruibile era stato apposto qualche tempo dopo la costruzione non poteva quindi essere menzionato nelle originarie planimetri catastali o nel regolamento di condominio. Ciò che è avvenuto e di cui si è discusso in causa è congruente con tali risultanze realizzato il terrazzo non rileva il tempo preciso, ma solo che sia avvenuto prima della vendita , la venditrice ha venduto l’appartamento al piano mansardato inserendo in atti planimetria e indicazione dei confini che lasciavano credere agli acquirenti di aver acquistato anche il terrazzo, tanto che, lo si apprende in atti cfr sentenza pag. 3, controricorso e sentenza di primo grado i promissari acquirenti avevano chiesto che fosse delimitato da appositi separatori. Privati del bene promesso e loro alienato, gli attori hanno chiesto la restituzione del prezzo, loro riconosciuta dalla sentenza impugnata. 5 Il rigetto del ricorso comporta la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla refusione a controparte delle spese di lite liquidate in Euro 3.500 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge.