La vendita dell'appartamento include il locale vincolato a parcheggio

Le aree condominiali vengono trasferite automaticamente con la vendita dell'unità immobiliare. Ove nelle aree condominiali siano compresi degli immobili vincolati a parcheggio, la vendita dell'appartamento comporta l'automatico trasferimento dei parcheggi. La trasformazione del box auto inizialmente vincolato a parcheggio, in magazzino, non incide sul vincolo che, pertanto, continua a sussistere finché non viene modificato. Ciò comporta che la vendita dell'appartamento determina anche il trasferimento della proprietà del locale originariamente destinato a box auto vincolato.

A confermare il parere della Corte d'appello è stata la seconda sezione della Corte di Cassazione con la sentenza n. 17844/16 del 16 febbraio, resa pubblica mediante deposito in cancelleria solo il successivo 9 settembre. I fatti. Un soggetto acquista direttamente dal costruttore-venditore siamo nel lontano 1977 un appartamento ed un box auto. Quest'ultimo rientra nelle aree pertinenziali originariamente vincolate a parcheggio dal costruttore-venditore. Successivamente gli acquirenti trasformano il box auto in un magazzino procedendo alla relativa variazione catastale ma, a quanto pare, senza effettuare la variazione del vincolo a parcheggio. A distanza di anni siamo nel 1991 l'appartamento viene venduto con le relative aree condominiali senza alcuna precisazione in ordine al box originariamente destinato a parcheggio e successivamente trasformato in magazzino . A questo punto sorge il dilemma il locale attualmente destinato a magazzino, ma originariamente vincolato a parcheggio, deve intendersi automaticamente trasferito all'acquirente dell'appartamento? Il parere del Tribunale. La lite nasce nel lontano 1994 parliamo di 22 anni or sono , gli acquirenti denunciano la nullità dell’atto di acquisto dell'appartamento nella parte in cui era stato omesso il trasferimento del diritto reale d’uso sul box auto originariamente destinato a parcheggio e poi trasformato in magazzino. Il Tribunale accoglie la domanda ponendo a carico degli acquirenti l’obbligo di versare 8.000 euro in favore dei venditori. Il parere della Corte d'appello. La Corte d’appello rimescola le carte, riconosce agli acquirenti il diritto di comproprietà sull’area condominiale destinata a parcheggio e, quindi, anche sul box originariamente sottoposto a vincolo senza il pagamento di alcun corrispettivo. La Corte territoriale evidenzia che i venditori avevano acquistato dal costruttore, oltre all'appartamento, anche l'area vincolata a parcheggio. In sede di vendita ai successivi acquirenti, non avevano effettuato alcuna riserva relativamente alle aree vincolate a parcheggio riserva che, oltretutto, anche se fosse stata effettuata, sarebbe stata comunque illegittima in quanto la normativa urbanistica non ammette tale riserva. Di conseguenza, il giudice d'appello ritiene che la vendita dell'unità immobiliare ad uso abitativo debba considerarsi comprensiva dell'area condominiale vincolata a parcheggio e, quindi, debba comprendere anche il magazzino in quanto originariamente destinato a box auto e gravato del relativo vincolo a parcheggio. A questo punto la causa finisce in Cassazione. L'intervento della Cassazione. La Corte di Cassazione, applicando la Legge 6 agosto 1967, n. 765 Modificazioni ed integrazioni alla legge urbanistica 17 agosto 1942, n. 1150 ovvero la cosiddetta legge ponte” non può che confermare l'interpretazione fornita dalla Corte d'appello. In tale prospettiva le aree vincolate a parcheggio vengono considerate soggette ad un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, in virtù del quale esse sono riservate all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono . La Cassazione, applicando la normativa vigente all'epoca, ricorda che l'eventuale riserva di proprietà delle aree vincolate a parcheggio da parte del costruttore-venditore è comunque legittima a condizione che sia comunque rispettato il vincolo di destinazione. In assenza di tale riserva, le aree vincolate a parcheggio rientrerebbero nelle parti comuni dell'edificio ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117 c.c. A questo punto occorre effettuale alcune precisazioni. La riforma del condominio. Il condominio è stato disciplinato per quasi settant’anni, in pratica dal 1942 il nostro Codice civile è stato approvato con r.d. del 16 marzo 1942, n. 262 fino al 2013 data di entrata in vigore della legge 11 dicembre 2012, n. 220 dagli artt. 1117 - 1139 c.c. e dalle relative disposizioni di attuazione artt. da 61 a 72 . La l. n. 220/2012, denominata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici ma destinata a passare alla storia come riforma del condominio”, ha cambiato le regole del gioco modificando le nostre abitudini. La riforma” ha riscritto alcuni articoli del codice civile, e, tra questi, anche l'art. 1117 c.c. parti comuni dell’edificio . Tale norma stabilisce testualmente che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo [] 2 le aree destinate a parcheggio [] . Le aree destinate a parcheggio, quindi, solo con la riforma del condominio sono state inserite dalla tra i beni comuni. I vincoli sulle aree a parcheggio. I vincoli esistenti sulle aree a parcheggio possono essere essenzialmente di due tipi privatistici e pubblicistici. Tali vincoli influiscono sia sulla determinazione delle quantità delle aree adibite al parcheggio delle vetture, che sulla loro libera commerciabilità. Le aree destinate a parcheggio, dal punto di vista urbanistico, possono essere divise in a parcheggi liberi b parcheggi pertinenziali ante 1967 c parcheggi ex legge 6 agosto 1967, n. 765 legge ponte d parcheggi ex legge 24 marzo 1989, n. 122 legge Tognoli e parcheggi disciplinati da strumenti urbanistici f parcheggi liberalizzati”. Nel caso in esame la Cassazione prende a riferimento la l. n. 765/1967, comunemente chiamata legge ponte in quanto emanata dopo la l. n. 1150/1942 ed intesa come ponte di passaggio” con la l. n. 10/1977 contenente la nuova disciplina urbanistica. L'art. 18 l. n. 767/1967, modificando la vecchia” legge urbanistica n. 1150/1942, aveva inserito l’art. 41- sexies . Tale norma stabiliva, testualmente, che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione successivamente portati a dieci metri cubi dall’art. 2, comma 2, l. n. 122/1989 che ha raddoppiato la dotazione minima di parcheggi . Rientrano in questa categoria i parcheggi facenti parte di edifici costruiti con licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire o titolo equipollente dichiarazione di inizio attività, ecc. rilasciata nella forbice temporale compresa tra il 1° settembre 1967 e il 16 dicembre 2005. Le modifiche introdotte dal c.d. Decreto Monti. Nei primi mesi del 2012 il Governo Monti ha emanato il decreto legge 9 febbraio 2012, n. 5 convertito con modificazioni dalla legge 4 aprile 2012, n. 35 tale decreto, denominato Disposizioni urgenti in materia di semplificazione e di sviluppo è stato subito battezzato dagli addetti ai lavori come Decreto semplificazioni”. Il provvedimento, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 9 febbraio 2012 n. 33, è entrato in vigore il successivo 10 febbraio 2012. Il Capo secondo del Decreto Monti, intitolato ”Semplificazioni per i cittadini” e, in particolar modo, l’art. 10 Parcheggi pertinenziali modificando l’art. 9 l. n. 122/1989 ovvero la c.d. Legge Tognoli , ha riscritto totalmente il comma 5. La nuova disposizione recita testualmente Fermo restando quanto previsto dall'articolo 41- sexies , della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli . In parole povere, il Governo Monti ha liberalizzato” il mercato introducendo la possibilità di vendere liberamente se non tutti i box ed i posti auto, almeno quelli realizzati ex art. 9, comma 1, Legge Tognoli fermo restando la permanenza del vincolo di destinazione urbanistica gravante sul bene. Per ulteriori approfondimenti si rinvia al volume I parcheggi. Urbanistica, norme tecniche, contratti ”, edito da Giuffrè all'interno della collana Teoria e pratica del diritto.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 febbraio – 9 settembre 2016, numero 17844 Presidente Bianchini– Relatore D’Ascola Svolgimento del processo Nel 1994 gli odierni resistenti sigg. S. e A. hanno agito contro i signori F.N. e L.B.P. , per far dichiarare la nullità dell’atto di vendita con cui avevano acquistato dai convenuti un appartamento in XXXXXXX, nella parte in cui era stata omesso il trasferimento del diritto reale sul box destinato parcheggio. Tale domanda veniva accolta dal tribunale di Sciacca nel 2001 con sentenza non definitiva. Nel 2004 veniva stabilito l’obbligo degli attori di versare quale corrispettivo la somma di circa 8.000 Euro. La Corte di appello di Palermo con la sentenza 17 maggio 2010 ha rigettato l’appello proposto dai venditori F. ed ha accolto l’appello incidentale degli acquirenti S. , riconosciuti comproprietari dell’area condominiale destinata a parcheggio a suo tempo acquistata, senza obbligo di corrispondere alcun corrispettivo ulteriore. F.N. e L.B.P. hanno proposto ricorso per cassazione, notificata il 30 giugno 2011. I sigg. S. hanno resistito con controricorso illustrato da memoria. Ragioni della decisione 2 Infondata è l’eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso a causa della inesistenza della notifica memoria pag. 4 e ss , effettuata il 30 giugno 2011 al domicilio inizialmente eletto in sede di appello e mutato durante il giudizio, essendosi il difensore degli intimati trasferito da via OMISSIS a via OMISSIS . La notifica, successivamente reiterata presso la cancelleria il 7 luglio 2011, sarebbe stata I secondo costoro comunque tardiva, essendo scaduto in data 2 luglio il termine cd lungo per impugnare la sentenza di appello. Come ha rilevato il Procuratore generale in udienza, si sarebbe comunque verificata un’ipotesi di nullità e non di inesistenza della notifica, la quale peraltro ha raggiunto pienamente lo scopo art. 156 c.p.c. grazie all’avvenuta costituzione dei resistenti, risultando così superfluo disporre la rinnovazione. Questa tesi, da tempo prevalente nella giurisprudenza, è stata da ultimo confermata dalle Sezioni Unite Cass. 14916 e 14917/2016 . 3 La corte appello ha riconosciuto, in rigetto dell’appello e accoglimento dell’incidentale di S. , che quest’ultimo, con l’atto di provenienza dai ricorrenti aveva acquistato l’appartamento e lo spazio condominiale vincolato a parcheggio. Ha aggiunto che i venditori, che l’avevano ricevuta dal costruttore loro dante causa, non si erano espressamente riservati la proprietà di detta area, riserva che peraltro non sarebbe stata legittima secondo la normativa urbanistica. Ha pertanto ritenuto che nel prezzo pattuito fosse ricompreso il valore dell’appartamento e della comproprietà dello spazio condominiale, costituito dall’area di 363 mq retrostante l’edificio di via XXXXXXXX, originariamente acquisito dai F. /L.B. nel 1977 e rivenduto, senza esplicita riserva alcuna, ma anzi includendo le parti condominiali, agli odierni resistenti. Il ricorso svolge due motivi. Il primo denuncia violazione e falsa applicazione dell’artt. 1363 c.c Vi si sostiene che i ricorrenti non avevano venduto il box che identificava l’area di parcheggio, perché pag. 7 gli spazi condominiali già consentivano il parcheggio dell’auto in quanto superavano i 363 mq originariamente vincolati a parcheggio il box individuato in favore dei F. era stato da essi destinato a magazzino con relativa variazione catastale nell’atto di compravendita del 1991 non era stata evidenziata la alienazione del box. Il motivo lamenta quindi un’erronea interpretazione della clausola contrattuale relativa all’alienazione della pertinenza condominiale. La censura è infondata. La Corte di appello ha ispirato la decisione a una ineccepibile lettura dei principi giuridici in materia di aree di parcheggio disciplinare dalla L. numero 765 del 1967. Come ha ricordato la memoria di parte resistente, la giurisprudenza di questa Corte per uno svolgimento esauriente si può vedere Cass. 26252/20013 tiene fermo un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono. Si consente la riserva di proprietà in capo al costruttore venditore purché sia rispettato il vincolo di destinazione. Si ritiene anche che qualora non vi sia stata alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento nei titoli di acquisto, gli spazi destinati a parcheggio vengono a ricadere - per effetto del vincolo pertinenziale - fra le parti comuni di cui all’art. 1117 c.c Nel caso di specie è escluso dal tenore dell’atto di acquisto F. del 1977, che era cfr sentenza d’appello pag. 6 l’atto costitutivo del condominio, che vi sia stata esclusione della condominialità del bene. Se così è, non vi poteva essere successivamente sottrazione dei beni aree di parcheggio vincolate alla loro destinazione comune. Nell’atto del 1991 i contraenti non hanno neppure esplicitato la riserva di proprietà del box. Pertanto l’interpretazione più agevole e corretta non poteva che essere quella che la Corte di appello di Palermo ha dato. Ha cioè linearmente ritenuto che insieme all’appartamento fosse stata trasferita e pagata, inclusa nelle parti condominiali alle quali era fatto riferimento generico, anche la porzione di spiazzo condominiale che nell’atto di acquisto originario era espressamente contemplata come tale e in cui era contrassegnato il box numero 4. Il silenzio dell’atto del 1991 circa la individuazione del box, o la sua variazione catastale, non rilevano a fronte della persistenza di vincoli urbanistici normativamente presidiati, che cagionano la nullità della eventuale riserva il paradosso che si pretende è quello di voler far dire ad un atto notarile ciò che esso non potrebbe mai dire, cioè che vi era sottesa una clausola nulla, quali sono le clausole degli atti privati, di disposizione degli spazi stessi, difformi dal contenuto vincolato Cass. 6751/03 14355/04 28345/13 v. anche 8220/16 . Bene ha fatto quindi la Corte di appello a interpretare l’atto di acquisto secondo i canoni più coerenti con il disposto normativo. 4 Infondatamente parte ricorrente si duole nel secondo motivo della condanna parziale alla refusione delle spese di lite, che sono state compensate parzialmente e non per intero. La censura è manifestamente infondata, giacche l’esito complessivo del giudizio, al quale si deve conformare la statuizione sulle spese, è stato largamente favorevole agli odierni resistenti. Discende da quanto esposto il rigetto e la condanna alla refusione delle spese di lite, liquidate in dispositivo, in relazione al valore della controversia. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite liquidate in Euro 3.000 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge.