Ancora una volta si torna a parlare di parcheggi. Questa volta la Cassazione, accogliendo la richiesta del costruttore-venditore, precisa che la disciplina giuridica relativa alla circolabilità delle aree a parcheggio è dettata dalla normativa vigente al momento del rilascio del permesso di costruire e non quella in vigore al momento dell'atto di compravendita che, in ipotesi, potrebbe intervenire anche a distanza di decenni dalla costruzione.
Lo ha precisato la Corte di Cassazione con la sentenza numero 13445/16, depositata il 30 giugno. Il caso in esame. La lite scoppia, come al solito, per la cronica mancanza di parcheggi. L'acquirente, come da copione, cita in giudizio il costruttore-venditore chiedendo che venga riconosciuto il diritto ad ottenere il posto auto. Scatta anche una doppia richiesta risarcitoria non potendo utilizzare il posto auto, l'acquirente era stato costretto a prendere in locazione un apposito spazio danno emergente se l'acquirente fosse stato in possesso del posto auto, avrebbe potuto cederlo in locazione a terzi ottenendo il relativo canone lucro cessante . Di contro, il venditore, seguendo un canovaccio ormai ampiamente consolidato, chiedeva che la domanda fosse rigettata in quanto l'atto di compravendita non prevedeva alcun posto auto nel caso di accoglimento della domanda, chiedeva fosse liquidato un equo compenso per la vendita del posto auto. Il parere del Tribunale. Come di consueto, il Tribunale riconosce il diritto reale d'uso dell'acquirente sull'area a parcheggio vincolata ovvero su quella superficie costituente lo standard urbanistico. Inaspettatamente, però, rigetta la domanda del venditore al compenso per l'esercizio di tale diritto. In sostanza, secondo il giudice di primo grado, è come se il valore del posto auto fosse stato incorporato nel prezzo di vendita dell'appartamento. La Corte d'appello riequilibra la situazione. La Corte territoriale riequilibra i pesi modificando la sentenza di primo grado in favore del venditore. Viene rigettata la domanda con cui il venditore invocava la l. numero 246/2005 tale norma, come noto, riconosce espressamente che i posti auto possano essere venduti autonomamente e separatamente rispetto alle unità immobiliari abitative. Secondo la Corte, sarebbe invece applicabile l'art. 2 della l. numero 122/1989, vigente all'epoca della compravendita, che vieta la vendita delle aree vincolate a parcheggio in favore dei terzi. Bisogna peraltro sottolineare che la norma è del 2005 e non ha effetto retroattivo per cui non può essere applicata al caso in esame, in cui la vendita risaliva agli anni '90. In riforma della sentenza di primo grado, per ristabilire il sinallagma contrattuale, la Corte territoriale non solo riconosce al venditore il diritto alla integrazione del prezzo, ma provvede ad aumentare la stima effettuata dal C.T.U Viene ridotta, inoltre, la quantificazione del danno subito dall'acquirente in favore del quale viene riconosciuto solo il c.d. danno emergente ovvero quanto versato per la locazione di un posto auto e non come aveva fatto il Tribunale anche il lucro cessante ovvero la somma che l'acquirente avrebbe incassato dalla locazione del posto auto qualora ne avesse avuto la disponibilità. Il caso finisce in Cassazione qual è la norma applicabile? Il costruttore-venditore gioca il tutto per tutto con una vera e propria raffica di eccezioni di cui la principale, relativa all'applicabilità al caso concreto, della l. numero 122/1989, fa breccia. Il processo logico seguito dal costruttore è semplice la vendita finita sotto i riflettori risale all'agosto del 1998, ma il corpo di fabbricato di cui fa parte l'unità compravenduta, è stato realizzato molto tempo prima, nel lontano 1968 ovvero quasi cinquanta anni orsono . La normativa applicabile alla compravendita, è quella vigente al tempo della realizzazione del fabbricato in quanto è in quel momento che, con il rilascio del titolo edilizio, vengono fissate le regole del gioco”. La norma invocata dalla Corte d'appello, ovvero l'articolo 2 della l. numero 122/89, è entrata in vigore il 7 aprile 1989 e, quindi, in epoca successiva alla realizzazione dell'immobile per cui non potrebbe essere applicata al caso in esame. La tesi del venditore viene sposata dalla Seconda sezione della Corte di Cassazione che, con la sentenza in esame, accoglie l'eccezione e rinvia alla Corte d'appello anche per la liquidazione delle spese. Qual è la normativa applicabile al trasferimento dei posti auto? Il regime giuridico delle aree adibite a parcheggio, al pari del Cubo di Rubik”, costituisce un rompicapo apparentemente inestricabile in quanto può risultare difficile incasellare il caso concreto nella marea di norme che disciplinano la materia. Nel nostro ordinamento, almeno sotto il profilo urbanistico, gli spazi destinati a parcheggio privato possono essere suddivisi almeno in sei diverse categorie, ciascuna delle quali dotata di specifiche caratteristiche, soggetta ad una disciplina diversa ed a un differente regime di circolazione giuridico. Di conseguenza, è di fondamentale importanza stabilire quale sia la normativa applicabile al caso in esame. Potremmo avere, infatti a parcheggi pertinenziali realizzati prima del 1967 b parcheggi regolati dalla c.d. legge-ponte l. numero 765/67 c parcheggi disciplinati dalla c.d. legge Tognoli l. numero 122/89 d parcheggi c.d. liberi ovvero realizzati oltre lo standard urbanistico e parcheggi realizzati in base alla l. numero 662/96 f parcheggi regolamentati da strumenti urbanistici comunali Piano Regolatore Generale e Norme Tecniche Attuazione . Ma i parcheggi possono essere in qualche modo catalogati anche sotto altre angolazioni. Per esempio, potremmo avere a parcheggi pertinenziali delle costruzioni, disciplinati dall'articolo 41- sexies della l. numero 1150/1942 e dall'articolo 26, comma 4, della l. numero 47/85, il quale ha stabilito che tali spazi costituiscano pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 c.c b parcheggi come standard urbanistici, regolamentati dall'articolo 41-quinquies della l. numero 1150/42 e dal d.m. numero 1444/1968 c parcheggi come opere di urbanizzazione, disciplinati essenzialmente dalla l. numero 122/1989, che ha affrontare il complesso problema della sosta urbana, introducendo, tra l’altro, un nuovo strumento programmatorio il P.U.G. ovvero il Programma Urbano dei Parcheggi . Urbanisticamente i parcheggi sono semplici standard. Dovendo affrontare il tema del regime giuridico dei parcheggi privati occorre tener presente che, dal punto di vista urbanistico, essi rappresentano dei semplici standard urbanistici. La Legge numero 1150/1942, nella sua versione storica, non disciplinava questa materia. Il primo intervento legislativo è costituito dall'art. 17 della l. numero 765/1967, che ha introdotto l'obbligo, a carico dei Comuni, di fissare in sede di redazione del P.R.G., il rapporto tra attività edificatoria e aree da destinare obbligatoriamente a parcheggio pubblico e verde attrezzato. Il successivo articolo 18 stabiliva la misura minima delle aree a parcheggio prevedendo uno standard non inferiore ad 1 mq ogni 20 mc di costruzione. Successivamente, il d.m. numero 1444/1968 ha fissato lo standard urbanistico minimo per le zone territoriali omogenee prevedendo che, in aggiunta alle superfici private da realizzare ex articolo 18 della l. numero 765/1967, fosse prevista una dotazione minima di 2,5 mq per ogni abitante insediato. Il vincolo di pertinenzialità nasce con la l. numero 47/1985. Il vincolo di pertinenzialità tra area a parcheggio ed unità abitativa è stato introdotto negli anni '80, dalla c.d. legge sul condono edilizio e, in particolare, dall'articolo 26 della l. numero 47/1985. La norma prevedeva che gli spazi di cui all'articolo 18 della l. numero 765/1967 ovvero i parcheggi , costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile. I problemi maggiori sono rappresentati dalle aree a parcheggio realizzate in forza della l. numero 765/67, comunemente chiamata legge ponte . L'articolo 18, modificando la vecchia” legge urbanistica numero 1150 del 1942, aveva inserito al suo interno l’articolo 41- sexies . Tale norma stabiliva, testualmente, che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione . Successivamente lo standard veniva letteralmente raddoppiato dall’articolo 2, comma 2, della l. numero 122/1989. Rientrano in questa categoria i parcheggi facenti parte di edifici costruiti con Licenza Edilizia, Concessione Edilizia, Permesso di Costruire o titolo equipollente rilasciata nella forbice temporale compresa tra il 1° settembre 1967 e il 16 dicembre 2005. Si tratterebbe, in sostanza, di fabbricati recenti ovvero realizzati in conseguenza ad addizioni e sopraelevazioni con conseguente aumento di volumetria abitabile relativamente a corpi di fabbrica preesistenti.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 aprile – 30 giugno 2016, numero 13445 Presidente Migliucci – Relatore Bianchini Svolgimento del processo 1 L.E. citò innanzi al Tribunale di Bari la spa Nuova Gea Immobiliare, dalla quale aveva acquistato un appartamento e le relative parti comuni, nello stabile sito in omissis , perché fosse accertato il suo diritto all’utilizzo di uno spazio a parcheggio alternativamente a titolo di proprietà di comproprietà condominiale quale esplicazione di un diritto di servitù o come diritto reale d’uso di cui all’art. 18 delle legge 765/1967 sito nel seminterrato dell’edificio condominiale chiese inoltre di esser risarcita dei danni subiti, atteso che la privazione dell’esercizio del diritto a parcheggio l’avrebbe costretta a prendere in affitto apposito spazio. La società convenuta si oppose all’accoglimento della domanda con l’osservare che nella vendita dell’appartamento non veniva fatta menzione del trasferimento di un qualsiasi diritto sullo spazio in questione. Espletata consulenza tecnica, l’adito Tribunale riconobbe in favore della L. il solo diritto reale d’uso richiesto in via subordinata, liquidando anche il danno per la mancata disponibilità dell’area respinse inoltre la domanda riconvenzionale subordinata, volta al riconoscimento alla venditrice di una integrazione del prezzo. 2 La Corte di Appello di Bari, adita in via principale dalla Nuova Gea Immobiliare ed in via incidentale dalla L. , stanti non esservi stata una pronuncia ultra petita in ragione del fatto che il primo giudice aveva riconosciuto in favore dell’attrice un diritto di uso oneroso e non già, come richiesto, a titolo gratuito richiamando la interpretazione di legittimità sui diritti autodeterminati e sulla conseguente non vincolatività per l’interprete del titolo posto a base della domanda negò che potesse applicarsi la sopravvenuta legge 246/2005 che stabiliva che gli spazi a parcheggio potessero essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle unità abitative riconobbe in favore dell’appellante principale il diritto all’integrazione del prezzo di vendita, espressamente richiamando l’esigenza di ristabilire -se del caso, anche d’ufficio il sinallagma contrattuale aumentò altresì la stima del valore dello spazio a parcheggio, rispetto a quella formulata dal consulente di ufficio riformò infine anche il capo di decisione relativo alla quantificazione del danno liquidato L. in quanto ritenne che il riconoscimento del danno emergente commisurato al canone per la locazione di un parcheggio non potesse essere aggiunto a quello per il lucro cessante, atteso che la originaria attrice, se avesse avuto tempestivamente la disponibilità del parcheggio, o non avrebbe sopportato le anzidette spese o avrebbe goduto di un reddito per la locazione a terzi dello spazio in questione, non potendo invece trovare realizzazione contemporanea le due ipotesi risarcitorie. Quanto all’appello incidentale per quello che conserva di interesse in sede di legittimità la Corte di Appello ritenne applicabile alla fattispecie il regime dettato dall’art. 2 della legge numero 122 del 1989 che stabiliva la inalienabilità degli spazi a parcheggio in modo autonomo rispetto all’unità abitativa alla quale appartenevano, in ciò distinguendosi dalla precedente disciplina – art. 18 della legge 765 del 1967 così dunque escludendo, tra l’altro, la possibilità che gli spazi in questione potessero rientrare nella previsione di afferenza condominiale secondo quanto disposto dall’art. 1117 cod. civ. nella formulazione all’epoca vigente o che, come pure richiesto dall’appellata, potesse alla stessa riconoscersi la piena proprietà o comproprietà sugli stessi spazi. 3 Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la L. , facendo valere cinque motivi la spa Nuova Gea Immobiliare ha risposto con controricorso, svolgendo ricorso incidentale sulla base di un motivo la ricorrente ha proposto a sua volta controricorso entrambe le parti hanno depositato memorie à sensi dell’art. 378 cpc. Motivi della decisione Ricorso principale. I Con il primo motivo viene dedotta la violazione o la falsa applicazione dell’art. 2 della legge n 122/1989 e dell’art. 18 della legge 765 /1967 nonché dell’art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale dell’art. 26, comma V della legge 47/1985 degli artt. 818 e seggi cod civ. nonché dell’art. 1117 cod. civ I.a Assume in proposito la ricorrente che la Corte del merito avrebbe errato nell’individuare nella legge numero 122/1989 la normativa a governo della fattispecie. II Con il secondo motivo proposto in via subordinata le stesse violazioni di legge di cui sopra persisterebbero, secondo la ricorrente, anche se si ritenesse applicabile la predetta normativa, attesa l’erroneità della decisione della Corte fiorentina allorché ha statuito che, in tal caso, l’unico regime applicabile sarebbe quello del vincolo pertinenziale pubblicistico, con un diritto d’uso ex lege in capo all’acquirente dell’unità abitativa, senza dunque la possibilità di configurare un’alienazione autonoma o una proprietà condominiale. In contrario la ricorrente sostiene che la mancanza di riserva di proprietà degli spazi a parcheggio nel contratto di acquisto non sarebbe stata d’ostacolo all’acquisto pro quota del diritto di proprietà su parti condominiali ex art. 1117 cod. civ. neppure sotto il contestato vigore della legge n 122/1989, atteso che detta legge disciplinava due tipi di parcheggi quelli minimi ed obbligatori di cui all’ari 2 con regolazione in tutto confermativa della c.d. legge Ponte e quelli facoltativi contemplati nell’art. 9, comma V -, realizzabili, su edifici costruiti dopo il 1989, con vincolo di inalienabilità separata dall’immobile residenziale assume la ricorrente che, ratione temporis , la fattispecie sarebbe rientrata nella prima ipotesi. III Con il terzo motivo posto sempre in via subordinata al mancato accoglimento del primo mezzo si assume concretata la violazione degli artt. 872 1218 e 1223 cod. civ. laddove la Corte distrettuale ritenne non cumulabili il danno emergente determinato in base al canone di affitto di spazio esterno ad uso parcheggio ed il lucro cessante valutato con riferimento al reddito ricavabile dall’area di cui sarebbe stata sottratta la disponibilità. IV Con il quarto motivo si denuncia la violazione dell’art. 167 cod. civ., laddove la Corte ha riconosciuto la integrazione del contratto di vendita ex art. 1419 cod. civ., liquidando di ufficio un importo a favore della venditrice, al fine di riequilibrare il sinallagma, non considerando però che la relativa domanda era stata avanzata solo alla prima udienza di comparizione e non già nella comparsa di risposta. V Con il quinto motivo si denuncia la violazione dell’art. 1224, II comma e 2697 cod civ. laddove è stata riconosciuta la rivalutazione del credito della venditrice, non considerando però che la Nuova Gea Immobiliare non avrebbe mai perso la disponibilità della porzione di piano cantinato oggetto di domanda, non avendola mai messa a disposizione della ricorrente che, dunque, non ne avrebbe mai usufruito osserva altresì la deducente che nella sentenza di appello la Corte distrettuale aveva dato atto che nelle more del procedimento di impugnazione era intervenuto un accordo al fine di evitare l’esecuzione della precedente sentenza in forza del quale la società venditrice aveva, da un lato, versato quanto in precedenza deciso e, dall’altro, aveva messo a disposizione della stessa ricorrente un posto macchina in luogo diverso da quello oggetto di domanda. Da ciò la L. trae la erroneità della decisione che ha riconosciuto ex art. 345 cpc il danno da rivalutazione sulle somme esborsate per la locazione di uno spazio a parcheggio, in epoca anteriore alla messa a disposizione della diversa area. VI Il primo motivo è fondato, atteso che la legge numero 122/1989 disciplina gli atti di disposizione relativi a spazi a parcheggio realizzati dopo la sua entrata in vigore, mentre nella fattispecie in esame è rimasto accertato che l’edificio in cui era stato ricavato il parcheggio era stato costruito nel 1968 e l’appartamento alienato alla ricorrente aveva formato oggetto di vendita del 7 agosto 1998 la contestata interpretazione avrebbe dunque comportato l’attribuzione di una efficacia retroattiva alla legge così contravvenendosi al disposto dell’ars 11 delle c.d. preleggi altresì violando le norme che stabiliscono un nesso pertinenziale tra bene principale e spazio a parcheggio artt. 26, comma V della legge 47/1985 . VI.a L’erronea individuazione del referente normativo, in luogo dell’art. 18 della legge numero 765/1967, lascia dunque aperta la possibilità, per il giudice del rinvio, cassata in parte qua la gravata decisione, di una divergente delibazione dell’atto di trasferimento dell’appartamento alla L. , al fine di verificare se la inesistenza di una riserva di proprietà in capo al venditore degli spazi a parcheggio, unita alla considerazione della locazione a terzi dell’intero piano seminterrato, da epoca precedente alla compravendita per come riportato a fol. 37 del controricorso ed a fol. 5 delle memorie ex art. 378 cpc , consentano il riconoscimento del più ampio diritto di comproprietà ex art. 1117 cod. civ. v. ex militis Cass. Sez. II numero 11261/2003 Cass. Sez. TI n 730/2008 Cass. Sez. II numero 1214/2012 . VII L’accoglimento in parte qua del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo del quarto e del quinto mezzo. VIII Infondato è invece il terzo motivo in quanto il risarcimento per equivalente del mancato utilizzo dello spazio a parcheggio per l’uso personale, presupponeva l’inesistenza di un diverso uso speculativo dello stesso e dunque impediva l’insorgere di ulteriori e concorrenti profili di pregiudizio patrimoniale. Ricorso incidentale. IX Con unico motivo la società controricorrente denuncia la violazione o la falsa applicazione degli arti 112 e 183 cpc laddove la Corte territoriale aveva confermato la sentenza di primo grado che aveva riconosciuto un diritto d’uso a titolo oneroso mentre la L. aveva concluso innanzi al Tribunale sia pure in via subordinata per il riconoscimento di un diritto d’uso gratuito. IX.a Il motivo risulta assorbito essendo dipendente dalla soluzione che in sede di rinvio si darà al problema della identificazione del diritto spettante alla L. sullo spazio a parcheggio. X. Il giudice del rinvio, che si designa in diversa sezione della Corte di Appello di Bari, provvederà altresì alla regolazione delle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale dichiara assorbiti il secondo il quarto ed il quinto mezzo rigetta il terzo dichiara assorbito il ricorso incidentale rinvia a diversa sezione della Corte di Appello di Bari per la regolazione delle spese anche del giudizio di legittimità.