In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella relativa alle distanze delle tubazioni di cui all'art. 889 c.c. vanno applicate solo se compatibili con la struttura dell'edificio e la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei proprietari pertanto, il giudice di merito deve accertare se la loro applicazione non sia irragionevole e, nel caso, concludere per la deroga alla norma. La deroga deve discendere quindi da necessità obiettive e non da esigenze soggettive del condòmino.
La deroga alle distanze delle tubazioni, in condominio, è ammessa sì, ma per necessità oggettive e non soggettive. Questo in estrema sintesi il contenuto della decisione di cui alla sentenza n. 12633 del 17 giugno 2016 della Corte di Cassazione, in commento. Il caso. Detta sentenza ha deciso in merito ad una controversia insorta tra due condòmini in seguito alle modifiche operate da uno dei due su un proprio immobile, di difficile ricollocazione sul mercato, al fine di aumentare le proprie chances di vendita. Il problema è diffuso. Cosa fare, infatti, di un appartamento degli anni '70, di grande estensione e proprio per questo di difficile ricollocazione sul mercato? La soluzione che adottano alcuni proprietari è quella di suddividere l'immobile in due o più unità. Come fare? Ripartendo diversamente gli ambienti, spostando bagni e cucina passando da uno a due bagni, perlomeno, e da una a due cucine . Ed ecco, questo è il punto di rilievo per la sentenza odierna tale modifica deve rispettare le distanze imposte dall'art. 889 c.c Detto articolo stabilisce che Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette. Per i tubi d'acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine. Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali . La ricorrente in Cassazione la società proprietaria dell'immobile suddiviso , soccombente nei precedenti gradi – e non convincerà nemmeno i Giudici di legittimità - sostiene che detta norma nel suo caso non vada applicata. Rapporti di vicinato in condominio. Perchè? Perchè, sostiene, i lavori che essa ha effettuato hanno causato la necessità di violare le norme sulle distanze e, inoltre, che fosse necessario verificare la compatibilità della nuove tubazioni con le norme sulle distanze ma - a parte che nel giudizio emerge che vi erano alternative legali di riposizionamento dei tubi, anche se più costose - secondo i Giudici la motivazione non giustifica la deroga. Insomma, come si potrebbe dire in gergo, nessuno ha costretto la detta ricorrente ad effettuare quei lavori. Eh, sì, perchè, afferma la Corte che sì, è vero, in condominio la deroga è ammessa, ma solo quando ciò sia strettamente ed oggettivamente necessario. Quando, cioè, le circostanze di fatto lo impongano e non vi sia altra soluzione. Se invece tutto dipende dalla scelta del condòmino, nella specie dalla sua decisione di dividere in due appartamenti un appartamento unico, la necessità di ricavare nuove tubazioni non lo esime dalle norme sul rispetto delle distanze. Testualmente, la Corte afferma che in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sè il contemperamento dei vari interessi ciò al fine di garantire l' ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali . Detta deroga deve però discendere dall'impossibilità di altre soluzioni che siano rispettose delle norme. Ciò non è se la causa del posizionamento risiede non in aspetti strutturali obiettivi dell'edificio ovvero a necessità che rendevano irragionevole il rispetto delle distanze ma ad una scelta del condominio dovuta a ragioni di commercializzazione del bene. Peraltro, bisogna considerare, aggiunge la Corte, che in materia condominiale l'art. 1122 c.c., disponeva Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio . Utilizziamo il tempo passato perchè ricordiamo che la norma oggi è modificata dalla l. n. 220/2012 , ma al caso di specie trova applicazione nella versione previgente. Ebbene, affermano i Giudici, il detto art. 1122 c.c. pone al condòmino il limite di non arrecare pregiudizio alle parti comuni e di non ledere i diritti degli altri condomini vengono all'uopo citati riferimenti giurisprudenziali Cass. n. 2493/1967 e n. 2683/1980 . Ma, l'italiano medio potrebbe obiettare, chi se ne accorge che non ho rispettato le distanze di un tubo messo sotto il pavimento? Ebbene, i nodi alle volte vengono al pettine ed il vicino spazientito può chiedere al giudice di fare chiarezza e disporre provvedimenti opportuni. Nel caso di specie la ctu aveva rilevato la rumorosità delle immissioni nelle tubazioni. Ci si potrebbe quindi chiedere se può bastare evitare il rumore per evitare la condanna. No, perchè conclude la Corte, il riferimento compiuto dai Giudici alla rumorosità appare formulato ad abundatiam e, come tale, è privo di valore decisorio, e il ricorrente non ha interesse a censurarlo, una volta che è stata affermata la illegittima installazione delle tubazioni, in quanto in violazione delle distanze legali, e il conseguente diritto dell'attrice alla loro rimozione . Dunque, una volta dichiarata l'illegalità delle distanze, è riconosciuto il diritto alla rimozione delle tubazioni.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 28 aprile – 17 giugno 2016, n. 12633 Presidente Mazzacane – Relatore Migliucci Svolgimento del processo 1. Il Tribunale di Verona accoglieva la domanda con la quale F.M. , proprietaria di un appartamento sito nell’edificio condominiale, aveva chiesto la condanna della condomina Acropolis s.r.l. alla eliminazione o comunque allo spostamento degli scarichi idrici che la convenuta, nel suddividere il confinante appartamento, aveva installato a distanza illegale dall’unità immobiliare dell’attrice. La decisione era confermata dalla Corte di appello di Venezia che, nel respingere il gravame, con sentenza dep. il 26 ottobre 2010, escludeva che nelle specie ricorressero le condizioni per la deroga in tema di condominio delle prescrizioni dettate dall’articolo 889 cod. civ., posto che la installazione delle tubazioni, ulteriori rispetto allo stato pregresso, era stato frutto della scelta compiuta dalla convenuta di suddividere l’appartamento in due unità immobiliari peraltro, il consulente aveva accertato la possibilità di un tracciato diverso seppure con costi superiori, mentre l’immobile non necessitava di essere suddistinto in due unità per mantenere la sua funzionalità, per cui erano inconferenti le censure alla ctu e la richiesta di rinnovazione della stessa era irrilevante che si trattasse di un edificio risalente agli anni ‘70, atteso che la struttura era funzionale ai bisogni dei singoli condomini nello stato in cui si trovava la richiesta di rinnovazione e. 2.- Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione Acropolis s.r.l. sulla base di tre motivi. Resiste con controricorso l’intimata, depositando memoria illustrativa. Motivi della decisione 1. Il primo motivo, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto decisivo della controversia, censura la decisione gravata che, pur avendo correttamente affermato il principio di diritto sulla derogabilità delle distanze prescritte dall’articolo 889 cod. civ. quando il condominio abbia necessità di installare le tubazioni, dovendo il giudice verificare se sia irragionevole applicarle al condominio, aveva escluso tale condizione facendo riferimento alla scelta speculativa di suddividere l’appartamento in due unità immobiliari, senza piuttosto verificare se la collocazione degli impianti fosse compatibile con il rispetto delle ‘distanze legali. Evidenzia che, in considerazione della elevata metratura dell’appartamento, non più idonea a soddisfare le mutate esigenze abitative dei nuclei familiari, il cui numero dei componenti si è andato via via riducendosi, era divenuto difficile collocare sul mercato appartamenti di grandi misure. 2. Il secondo motivo censura la sentenza che, senza compiere alcuna verifica sulla irragionevolezza del rispetto delle distanze legali, non aveva disposto la richiesta rinnovazione della consulenza, laddove non era stata effettuata alcuna indagine circa la compatibilità della collocazione degli impianti con il rispetto delle distanze legali, essendosi il consulente di ufficio limitato a compiere gli accertamenti per verificare la osservanza delle distanze legali. In particolare, era stato evidenziato da esso ricorrente la impossibilità di un tracciato diverso. 3. Il primo e il secondo motivo - che, per la stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente - sono infondati. La sentenza, nel ritenere che non ricorressero le condizioni per la deroga, in tema di condominio, alle prescrizioni di cui all’articolo 889 cod. civ. dettate in materia di distanze legali, ha fondato la decisione sul rilievo che la esigenza di dotare di servizi relativi a cucina e bagno nasceva da una scelta soggettiva della condomina e non era determinata dalle condizioni obiettive della struttura dell’edificio. Ed invero, secondo gli accertamenti compiuti dai Giudici, l’appartamento era dotato di impianti pienamente funzionali mentre la necessità della installazione delle tubazioni a distanza illegale nasceva dalla esigenza della convenuta di suddividere l’immobile in due distinte ed autonome unità immobiliari, munite di bagno e cucina, al fine - come ancora evidenziato nel ricorso - di collocarlo positivamente sul mercato immobiliare, attesa l’elevata metratura peraltro, il consulente aveva accertato la possibilità di un tracciato diverso seppure con costi superiori. In materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’articolo 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. Ma evidentemente la deroga al rispetto delle distanze postula l’impossibilità di posizionare altrimenti le tubazioni - attesa la necessaria contiguità della unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale. Tale presupposto è stato correttamente escluso nella specie in cui, come si è detto, la installazione delle tubazioni a distanza illegale non era dovuta a una situazione strutturale obiettiva dell’edificio ovvero a necessità che rendevano irragionevole il rispetto del distanze ma alla esigenza soggettiva del condomino di rendere commerciabile sul mercato l’immobile. Ed in proposito occorre sottolineare che l’articolo 1122 cod. civ., nel testo ratione temporis applicabile, disciplina l’ipotesi in cui il condomino, realizzi opere e innovazioni nella proprietà esclusiva, consentendogli l’esercizio dei poteri dominicali sempreché non arrechi pregiudizio alle parti comuni e comunque nel rispetto dell’altrui proprietà esclusiva del vicino . Il condomino ha il diritto di godere e disporre dell’appartamento, apportandosi modifiche o trasformazioni che ne possano migliorare la utilizzazione, peraltro con il limite di non ledere i diritti degli altri condomini Cass.2493/1967 2683/1980 il che si è per l’appunto verificato nella specie. Alla stregua di tali premesse, appare corretta la decisione di escludere la ricorrenza dei presupposti che consentono la deroga alla prescrizioni di cui al citato articolo 889, così come la richiesta di rinnovazione della consulenza, che si basava su accertamenti irrilevanti. 3.1. Il terzo motivo censura la sentenza laddove, in contrasto con quanto emerso dalla ctu, aveva ritenuto la rumorosità delle immissioni nelle tubazioni. 3.2. Il motivo va disatteso. Il riferimento compiuto dai Giudici alla rumorosità appare formulato ad abundantiam e, come tale, è privo di valore decisorio, e il ricorrente non ha interesse a censurarlo, una volta che è stata affermata la illegittima installazione delle tubazioni, in quanto in violazione delle distanze legali, e il conseguente diritto dell’attrice alla loro rimozione. Il ricorso va rigettato. Le spese della presente fase vanno poste a carico della ricorrente, risultata soccombente. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in Euro 2.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed Euro 2.500,00 per onorari di avvocato oltre accessori di legge.