Basta la maggioranza per trasformare il cortile condominiale in parcheggio riservato ad alcuni condomini? Il quesito è stato posto alla Cassazione che ha fissato dei paletti dettando le proprie regole. Secondo gli Ermellini, la decisione può essere assunta a maggioranza solo se l'uso dei posti auto è turnario. Illegittima, invece, la delibera che riserva i posti auto, a tempo indeterminato, ad uno sparuto gruppetto di condomini, a prescindere dalle motivazioni che hanno determinato l'attribuzione dei posti auto.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11034/16, depositata il 27 maggio. Il fatto. La situazione non sembra molto lineare. A quanto pare il condomìnio originario era formato da una serie di immobili poi frazionati nel corso degli anni. A seguito di tali operazioni, un condòmino mette a disposizione del condomìnio la proprietà esclusiva ricevendo, in cambio, l'uso di un posto auto all'interno del cortile condominiale. Negli anni l'assemblea, a più riprese, delibera sull'uso del cortile e sulla sua trasformazione in parcheggio. In prima battuta siamo nel 1980 , a quattro condòmini viene concesso il diritto di parcheggio nel cortile condominiale con esclusione del concorrente utilizzo da parte degli altri condomini. Dopo alcuni anni siamo ormai nel 1992 l'assemblea sembra fare marcia indietro revocando l'assegnazione, ma il deliberato assembleare viene impugnato e posto nel nulla. Nel 1995 i nodi vengono al pettine alcuni condòmini impugnano nuovamente la delibera originaria ritenendola nulla in quanto l'assemblea avrebbe deliberato a maggioranza e non all'unanimità . Il punto cruciale della vicenda. In parole povere si tratta di stabilire se l'assemblea possa riservare l'uso esclusivo di un bene condominiale, a tempo indeterminato, esclusivamente in favore di un solo condòminio o di un gruppo di condòmini escludendo il pari uso” da parte di tutti gli atri partecipanti al condomìnio. Parallelamente sorge un'altra questione quali sono, eventualmente, i quorum deliberativi? E' sufficiente che sia raggiunta la maggioranza o, viceversa, è necessario che il deliberato venga assunto all'unanimità da tutti i partecipanti al condominio? Il parere dei giudici di merito. Secondo il Tribunale, il cortile era di proprietà condominiale e di uso comune per cui non poteva essere riservato all'utilizzo di un solo condòmino. La delibera assembleare del 1980 sarebbe addirittura nulla in quanto assunta a maggioranza e non all'unanimità . La Corte d'appello cambia rotta e precisa che la delibera con cui si assegna ad alcuni condomini l'uso esclusivo del posto auto può essere assunta a maggioranza purché non si utilizzino criteri sperequativi. Nel caso in esame il condomìnio aveva deliberato di assegnare ad un condòmino un posto auto in quanto quest'ultimo, a sua volta, aveva messo a disposizione dell'intero condomìnio un'area privata. A questo punto la questione si trasferisce sui banchi di Piazza Cavour. Il parere della Cassazione. La seconda sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, conferma, in linea di massima, il parere della Corte territoriale effettuando alcune precisazioni e puntualizzazioni. La delibera con cui l'assemblea regolamenta l'uso di un bene comune ovvero nel caso in esame la delibera che autorizza l'utilizzo del cortile condominiale come parcheggio è validamente assunta con il voto favorevole della maggioranza dei condomini troverebbe applicazione, infatti, l'articolo 1136, quinto comma, c.c. che richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio . Gli Ermellini, però, precisano che questo è un principio di massima, valevole quando si tratta di deliberare in merito al maggior rendimento delle cose comuni ove, viceversa, come nel caso in esame, si tratti di sottrarre l'uso ed il godimento di un bene comune ad uno ovvero ad un gruppo di condomini, riservandone l'utilizzo ad esclusivo vantaggio di altri, la situazione cambia radicalmente. In tale ultima ipotesi entra in gioco l'articolo 1120 c.c. che, all'ultimo comma, vieta le innovazioni [] che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino nonché l'articolo 1102 c.c. che prevede come ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché [ ] non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto vietando a ciascun condomino di estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti . Il principio base espresso dalla Cassazione. In buona sostanza, l'assemblea, a maggioranza, può deliberare di utilizzare il cortile come parcheggio ma non può decidere, sic et simpliciter , che esso venga utilizzato solo da alcuni condomini, a discapito degli altri, senza alcun limite temporale. Sarebbe quindi legittima la delibera, anche assunta a maggioranza, che permetta l'utilizzo turnario dei posti auto tra i vari condomini ma non quella che deliberi la trasformazione del cortile comune in posto auto riservato perennemente ad un singolo condomino o in favore di un gruppo specifico di condomini in quanto, in questo caso, sarebbe leso il diritto-cardine di ciascun condomino di utilizzare i beni comuni. Anzi, la Cassazione sottolinea che la delibera assunta a maggioranza, che riserva solo in favore di alcuni condomini l'utilizzo esclusivo del cortile deve essere dichiarata nulla e, come tale, potrà essere impugnata ben oltre il termine dei trenta giorni previsto per l'impugnativa delle delibere nulle. Irrilevante la compensazione”. Secondo la Cassazione, è del tutto irrilevante la circostanza che l'assemblea abbia voluto compensare” il condomino che aveva reso disponibile un'area privata a favore dell'intero condomìnio. L'esigenza di compensare la perdita subita dal condòmino che aveva ceduto un'area esclusiva non può essere soddisfatta assicurandogli l'uso perpetuo di una porzione del cortile condòminiale perché, così facendo, vengono lesi i diritti di tutti gli altri partecipanti al condomìnio. A parere di chi scrive, per risolvere tale problema sarebbe stato necessario procedere alla vendita del bene privato nei confronti di tutti i condomini, in misura proporzionale ai millesimi posseduti in modo tale da rendere condominiale” il bene acquisito . Di conseguenza, sarebbe stato necessario predisporre un nuovo elaborato catastale per far acquisire al bene la qualità di bene non censibile” comune a tutti i subalterni corrispondenti alle proprietà private. A questo punto sarebbe stato necessario procedere al frazionamento ed alla vendita dell'area relativa al singolo posto auto in favore del condomino compensando, sul piano economico e finanziario, le due operazioni nel senso che il valore della vendita dell'area avrebbe dovuto essere pari al valore del posto auto . Tali operazioni, peraltro, sono più facili a dirsi che a farsi in quanto i relativi oneri tecnico-burocratici necessari per formalizzare tale tipo di operazione potrebbero scoraggiare anche le parti più ostinate, ostacolando, di fatto, la formalizzazione dell'operazione.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 18 dicembre 2015 – 27 maggio 2016, n. 11034 Presidente Mazzacane – Relatore Falabella Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 29 maggio 1992 M.M.C. deduceva di essere proprietaria di un appartamento sito in omissis , acquistato in comunione con il marito M.U. , poi deceduto, e che con delibera del 26 settembre 1980 l’assemblea condominiale aveva concesso l’utilizzazione di alcune piazzole per il parcheggio dei veicoli a dei condomini, tra cui la medesima attrice e suo marito. Poiché nel verbale di assemblea del 29 aprile 1992 l’amministratore del condominio era stato invitato ad accertare eventuali abusi, sul presupposto che la predetta delibera fosse illegittima, M.M.C. conveniva in giudizio il Condominio perché si dichiarasse la nullità del verbale di assemblea del 1992 e perché si accertasse la legittimità dell’uso del posto macchina, come deliberato dall’assemblea nel 1980. Il Condominio si costituiva in giudizio deducendo che il verbale di assemblea approvato da ultimo non avesse alcun valore e concordava con l’attrice circa la validità della suddetta delibera relativa ai posti auto. In seguito, con citazione notificata il 25 novembre 1995 A.A. e C.G. convenivano in giudizio il Condominio di via omissis , oltre che D.S.C. , M.M.C. , An.El. e Ma.Ma.Te.An. chiedendo - per quanto ancora rileva in questa sede - di dichiararsi a loro inopponibile, oltre che nulla, la delibera assembleare del 26 settembre 1980, nonché illegittimo l’uso esclusivo del parcheggio di spazi condominiali da parte dei convenuti, ove non coincidenti con quelli attribuiti negli atti di compravendita. A seguito della riassunzione della seconda causa avanti al Tribunale di Roma, posto che la medesima era stata proposta avanti al Pretore, dichiaratosi incompetente, i due giudizi venivano riuniti ed era disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti di al.pa. e Pi. , proprietarie dell’appartamento occupato dalla madre D.S.C. . Il Tribunale di Roma accertava che le aree a cortile e il giardino risultavano di proprietà condominiale e di uso comune per conseguenza - affermava - le medesime non potevano essere destinate al godimento anche di un solo condomino. Rilevava inoltre che l’assemblea del 29 giugno 1980, con cui era stato concesso a quattro condomini il diritto di parcheggio esclusivo della loro autovettura, con esclusione del concorrente diritto degli altri, non era stata adottata all’unanimità. Concludeva nel senso che la delibera stessa dovesse considerarsi affetta la nullità invalidità, questa, che escludeva la decadenza per il decorso del termine previsto dall’art. 1137. La sentenza era impugnata, con separati atti, da An.El. da un lato e da al.pa. e P. , M.M.C. e Ma.Ma.Te.An. . La Corte di appello di Roma, con sentenza pubblicata il 3 novembre 2010 in parziale riforma della pronuncia gravata, rigettava la domanda proposta da A.A. e C.G. . La corte distrettuale dopo aver escluso, con riferimento alla posizione di An.El. , che esistesse un atto scritto che individuasse specificatamente l’area su cui alla stessa era stato attribuito un diritto reale limitato, riconosceva che l’assegnazione di uno spazio a parcheggio nell’area comune del condominio potesse essere deliberata a semplice maggioranza ex art. 1136 c.c., sempre che non si facesse luogo all’applicazione di criteri sperequativi. Affermato, quindi, che l’assegnazione del posto auto in favore della An. trovava ragione dell’esigenza di compensare la perdita - da lei sofferta a seguito della scissione del condominio originario - di un’area di cui era proprietaria esclusiva, riteneva che la delibera adottata fosse valida. La legittimità della delibera era poi ribadita per motivare l’impugnazione proposta dalle altre appellanti, precisandosi, al riguardo, che con riferimento ad esse i già nominati criteri sperequativi non risultavano provati. La sentenza è stata impugnata per cassazione da A.A. e C.G. i motivi su cui si articola il ricorso sono quattro. Resistono Ma.Ma.Te.An. , al.pa. e P. e M.M.C. , che hanno proposto controricorso. I ricorrenti hanno depositato memoria. Motivi della decisione Col primo motivo di impugnazione i ricorrenti denunciano contraddittorietà della motivazione ex art. 360, n. 5 c.c. in ordine all’accertata inesistenza di un diritto reale dell’appellante An. sul posto auto e alla dichiarata legittimità dell’assegnazione alla stessa, in uso esclusivo, del posto auto in spazi comuni. È esposto in ricorso che una volta negata, in favore della predetta An. , la costituzione di un diritto reale, la corte di Roma non avrebbe potuto riconoscere il diritto all’uso esclusivo del posto auto, dal momento che tale uso non potrebbe essere qualificato che come diritto reale, soprattutto con riferimento all’accertata esclusione del godimento in pregiudizio degli altri condomini. Col secondo motivo si deduce la violazione e l’errata applicazione dell’art. 1136 c.c. in relazione all’art. 9 l. n. 122/1989. L’affermazione secondo cui l’assemblea potrebbe deliberare a semplice maggioranza l’uso del parcheggio in spazi comuni contrasterebbe con quanto previsto dalla norma da ultimo indicata, la quale, nel prevedere che le deliberazioni concernenti la realizzazione dei parcheggi nelle zone di pertinenza dei fabbricati urbani sono approvate dall’assemblea del condominio con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2 co. c.c., avrebbe modificato la precedente normativa che richiedeva al riguardo, l’unanimità dei consensi. Il terzo motivo lamenta violazione, falsa applicazione e interpretazione degli artt. 1136 e 1102 c.c Secondo quanto dedotto, quest’ultima norma imporrebbe che sia garantita ai partecipanti della comunione il paritario uso del bene nella fattispecie, invece, i condomini cui non erano stati assegnati i posti auto nella delibera del 26 settembre 1980 si erano visti privati del diritto di godere di una parte dell’area di cortile. Né tale esclusione poteva essere giustificata, secondo i ricorrenti, dalla circostanza per cui, in base a quanto affermato dalla corte capitolina, la delibera in questione risultava essere comunque impugnabile e modificabile sul punto è stato sottolineato che l’impugnazione era stata effettivamente proposta e che la teorica modificabilità della delibera non si era mai tradotta in un mutamento dello stato di fatto lamentato. Col quarto motivo di ricorso è denunciata violazione falsa applicazione degli artt. 1136 e 1102 c.c., nonché contraddittorietà della motivazione. La censura si incentra sui criteri sperequativi che la corte distrettuale avrebbe impropriamente escluso. La delibera aveva infatti attuato una vera e propria discriminazione, assegnando quattro posti macchina non coperti a soli quattro condomini, vietando il parcheggio al di fuori degli spazi riservati ubicati nell’aria di cortile. Oltretutto, si aggiunge, la sentenza impugnata aveva contraddittoriamente basato la legittimità della delibera adottata in favore di An.El. sulla base di un altro criterio l’esigenza di compensare la perdita del diritto di questa - derivante dalla scissione del condominio originario - su di un’area in proprietà esclusiva che gli era stata attribuita nel contratto di compravendita. I quattro motivi possono esaminarsi congiuntamente infatti, attengono tutti alla contestata legittimità della deliberazione dell’assemblea condominiale che disciplini il godimento di uno spazio comune una parte dell’area di cortile beneficiando alcuni condomini e svantaggiandone altri. In linea di principio, è corretta l’affermazione della corte di merito secondo cui l’assemblea possa deliberare a semplice maggioranza l’uso a parcheggio di spazi comuni. In particolare, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, 5 co. c.c., non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi per tutte Cass. 15 giugno 2012, n. 9877 cfr. pure Cass. 29 dicembre 2004, n. 24146 Cass. 8 novembre 2004, n. 21287 . Tuttavia, la proposizione in tanto vale in quanto la delibera regolamenti l’uso e il godimento nel senso di disporre una innovazione diretta al miglioramento, all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni a norma dell’art. 1120, 1 co. come più volte riconosciuto dalla giurisprudenza di questa corte regolatrice da ultimo la cit. Cass. 15 giugno 2012, n. 9877 . È lo stesso art. 1120 a marcare il limite che si frappone all’attuazione di innovazioni che abbiano un diverso effetto il secondo ora quarto comma dell’articolo prevede infatti che sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino . Il divieto di tali innovazioni ha proprio lo scopo di evitare che il singolo condomino veda contrarsi il suo diritto di godere, entro i limiti della propria quota, di parti del condominio che sono comuni, e quindi destinate alla fruizione collettiva. Sul punto, la disposizione replica il precetto, di carattere più generale, dettato in materia di comunione dall’art. 1102 c.c. precetto che trae origine dalla medesima ragione ispiratrice e che fa infatti divieto a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto. In tal modo, deve negarsi che l’utilizzo che il singolo condomino faccia del bene comune possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, degli altri. Sulla base delle considerazioni che precedono si deve allora riconoscere che l’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione , di posti macchina all’interno di un’area condominiale sia illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune cfr. sul punto Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004, che ha ritenuto affetta da nullità l’assegnazione nominativa ai singoli condomini di posti fissi, ubicati nel cortile comune, per il parcheggio della seconda autovettura in detta pronuncia si è valorizzato il fatto per cui una tale delibera sottraeva l’utilizzazione del bene comune a coloro che non possedevano la seconda autovettura . In sintesi, dunque, la predetta assegnazione è di per sé lesiva di un uso e godimento paritario del bene uso e godimento che va apprezzato sulla scorta di un’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio. Né può assumere rilevanza, ai presenti fini, quella esigenza di compensare la perdita del diritto da parte della An. sull’area ad essa attribuita nel proprio contratto di acquisto area poi attribuita ad altro condominio a seguito della scissione di quello originario una tale esigenza non poteva difatti essere disciplinata comprimendo i diritti dei condomini di via OMISSIS su porzioni di cose comuni, oggetto, come tali, dell’uso e del godimento ad essi riservato, in ragione della previsione degli artt. 1102 e 1120, 2 co. ora 4 co. c.c Ha errato quindi la corte territoriale nel ritenere che la delibera del 26 settembre 1980, adottata a maggioranza, potesse assegnare l’uso, in via esclusiva, di posti macchina ad alcuni dei condomini. E sul punto va rammentato che è nulla e non soltanto annullabile la deliberazione dell’assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione particolare da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione - senza che sia dato distinguere tra parti principali e secondarie dell’edificio condominiale - rechi pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui Cass. 28 agosto 1993, n. 9130 . Il ricorso è accolto. La sentenza appellata va dunque cassata. Decidendo nel merito a norma dell’art. 384, 2 co. c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la Corte dichiara nulla la delibera impugnata, adottata il 26 settembre 1980. Ricorrono giusti motivi per compensare le spese di lite. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso e decidendo nel merito dichiara nulla la delibera assembleare in data 26 settembre 1980 compensa le spese dell’intero giudizio.