Danno da infiltrazione: risponde il condominio o il proprietario della struttura che lo ha causato?

Con la pronuncia in commento la Corte di Cassazione è intervenuta su una controversia originata dai danni da infiltrazione subiti da un’unità immobiliare.

Di tale problematica si è occupata la Corte di Cassazione con la sentenza n. 21694/15, depositata il 23 ottobre. Il caso. Una donna e una s.n.c. adivano il Tribunale con ricorso d’urgenza per veder condannato il condominio presso il quale erano proprietarie di un magazzino e la s.r.l. proprietaria dei locali sovrastanti il magazzino de quo all’adozione di provvedimento urgenti tesi ad evitare ulteriori infiltrazioni nei locali di loro proprietà. Nella successiva fase di merito le ricorrenti, oltre alla conferma dei provvedimenti interinali già adottati, chiedevano il risarcimento dei danni subiti. Il Tribunale condannava la società al risarcimento dei danni. Interposto gravame dalla s.r.l., la Corte d’appello territoriale confermava il risarcimento. Per la cassazione di tale sentenza ricorre la società. La Corte doveva chiarire se sussiste una responsabilità in capo al condominio. Gli Ermellini hanno preliminarmente precisato che punto focale della controversia per cui è causa è la valutazione della presenza, su spazio privato, di sistemi di smaltimento delle acque, di sicura titolarità condominiale. La questione da accertare, infatti, è se la responsabilità del proprietario e del locatore in qualità di custodi dello spazio ove tali sistemi sono collocati possa coesistere con quella del condominio, vale a dire se gli oneri di custodia del proprietario o del conduttore si debbano estendere alla manutenzione degli impianti caditoie e condotte di smaltimento delle acque condominiali o se la condominialità in parola esoneri il proprietario da ulteriori oneri di custodia. A giudizio della Corte di nomofilachia, tale problematica non è stata sufficientemente indagata dalla Corte d’appello che, sul punto , pur riconoscendo la condominialità di tali sistemi e pur identificando il nesso di causalità tra la loro scarsa manutenzione e l'allegamento dei locali delle parti intimate, non ha chiaramente escluso in ragione del valore assorbente della proprietà del lastrico ove detti sistemi erano collocati-, né espressamente ammesso in virtù della separata valutazione del lastrico e dei sistemi in esso praticati la responsabilità anche del condominio. Per quanto sopra esposto, la Corte ha disposto la cassazione della decisione impugnata, con conseguente rinvio alla Corte di merito.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 settembre – 23 ottobre 2015, numero 21694 Presidente Mazzacane – Relatore Bianchini Svolgimento del processo 1 Con ricorso d'urgenza depositato nel 1988 innanzi al Tribunale di Genova R.M.P. e la snc C. A. e S. E. , premesso di esser proprietarie di due locali posti parzialmente al piano seminterrato del corpo centrale del Condominio sito in Genova alla via XX che avevano subito danni da infiltrazioni d'acqua originate da un distacco vale a dire da un passaggio di circa tre metri tra la facciata del fabbri cato ed il muro di contenimento a ridosso di una collina che la causa di tale infiltrazio ne era da addebitarsi alla scarsa manutenzione delle caditoie dell'acqua poste su tale distacco che tenuta alla manutenzione di tale apparato era la srl Q. , proprietaria dei locali sovrastanti i magazzini delle ricorrenti e prospicienti al richiamato corridoio o distacco che detti locali erano stati locati alla società F. che in ogni caso vi sarebbe stata anche la responsabilità del Condominio per omessa custodia e manuten zione degli scarichi, chiesero l'adozione di provvedimenti urgenti tesi ad evitare ulteriori infiltrazioni l'adito Pretore condannò la società Q. alla esecuzione di lavori di ripristino della funzionalità del tombino di scarico. 2 Nella successiva fase di merito le originarie ricorrenti chiesero, oltre la conferma dei provvedimenti interinali già adottati, di essere ristorate dei danni subiti la società Q., nel costituirsi, negò ogni responsabilità sia adducendo che l'immobile era stato locato alla F. con relativo obbligo di custodia sia che nel corridoio o distacco , erano presenti anche alcune opere, come le canalette di sfogo, le caditoie, i pluviali, certamente di proprietà condominiale, il cui malfunzionamento avrebbe causato il danno il Condominio contrappose la proprietà esclusiva dello spazio in contestazione la società F. negò di avere legittimazione ad intervenire su uno spazio esterno a quello locatole. 3 Il Tribunale, con sentenza del giugno 2001, condannò la società Q. , quale asserita proprietaria del distacco e la sas F., quale conduttrice ed utilizzatrice anche del medesimo, al risarcimento dei danni, rilevando che l'atto di acquisto della società Q. evidenziava che il distacco era stato trasferito assieme alla proprietà dei locali poi locati alla F. che il regolamento di condominio aveva escluso detto corridoio pur qualificandolo lastrico solare , dal novero delle cose comuni che la detta particella fungeva da accesso ai locali della Q. che la proprietà e la con creta utilizzazione del corridoio avrebbero costituito, ciascuna per la parte di pertinenza, le società convenute quali custodi dello stesso che lo scolo delle acque meteoriche all'interno del distacco sarebbe avvenuto attraverso un tombino al quale le acque sa rebbero state convogliate da una cunetta corrente lungo il muro di contenimento rilevò inoltre che all'epoca dell'accertamento tecnico la cunetta ed il tombino erano apparsi mal tenuti e parzialmente intasati. 4 Tale decisione fu gravata dalla soccombente società , essenzialmente contestando la ritenuta proprietà del distacco , affermata su non verificate informazioni assunte dal consulente tecnico di ufficio e ribadendo la proprietà condominiale delle opere site in esso dal momento che parte del lastrico del distacco fungeva anche da copertura della intercapedine , venne svolta una consulenza di ufficio al fine di accertare se il detto corridoio avesse anche la funzione di copertura di locali condominiali e quindi se fun gesse, gesse, rispetto ad essi , da lastrico solare - all'esito delle negative conclusioni del CTU la Corte di Appello di Genova confermò la proprietà del distacco sulla base del teno re del rogito di acquisto e del regolamento di condominio e ritenne che pur se doveva dirsi certa la proprietà condominiale della caditoia e della cunetta di scolo, non vi sareb be stata prova sufficiente che il lamentato intasamento sussistesse al momento delle in filtrazioni, essendosi presentati i predetti manufatti in accettabili condizioni in sede di primo accesso da parte del CTU. 5 Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la società Q. sulla base di cinque motivi resistiti con controricorso del Condominio che ha depositato memoria illustrativa le altre parti non hanno svolto difese. Motivi della decisione I Con il primo motivo viene denunciata la presenza di una motivazione contradditto ria in relazione alla manutenzione del tombino e della cunetta di scolo ad esso collegata la cui ostruzione avrebbe deviato l'acqua piovana verso il muro perimetrale del Con dominio, causando l'accumulo e le conseguenti infiltrazioni , sulla base della considera zione che la Corte di Appello, dopo aver identificato in ciò aderendo alle conclusioni del Tribunale il fattore causale delle infiltrazioni nella omessa manutenzione dei due si stemi di smaltimento, aveva però rigettato l'appello della ricorrente, diretto appunto ad identificare la responsabilità del Condominio nella omessa manutenzione di essi, quali parti condominiali, con la motivazione che, essendo stato accertato dal consulente tec nico in sede di primo accesso il discreto stato manutentivo degli stessi rinvenuti di nuovo intasati in sede di ulteriore ispezione avesse poi concluso che sarebbe stato im possibile accertare se tale situazione di intasamento fosse presente al momento delle in filtrazioni . II Con il connesso secondo motivo , articolato in via subordinata al rigetto del prece dente, il vizio della motivazione attinente al medesimo fatto controverso viene individu ato nella insufficienza dell'argomentazione laddove, pur avendo verificato il differente stato manutentivo del tombino e della cunetta di scolo, non ne avrebbe indicato le ragioni, non considerando che il primo accesso nella fase di merito era avvenuto dopo la condanna al facere adottata in sede cautelare, che pure aveva indicato nel pregresso inta samento la causa delle infiltrazioni. III Con il terzo motivo viene denunciata la presenza di una omessa o insufficiente motivazione in merito alla natura condominiale dell'intercapedine sottostante il distac co , evidenziando che se pure era vero che il CTU aveva escluso la natura di lastrico so lare del piano sovrastante il c.d. distacco, appunto tuttavia aveva anche riconosciuto che esso , per lo meno per un metro, era a copertura della intercapedine, di cui doveva affermarsi la natura funzionalmente condominiale di tale funzione, che avrebbe, se condo l'assunto della ricorrente, potuto far emergere la condominialità del piano sovra stante e quindi modificare identificazione del soggetto tenuto alla manutenzione, la Cor te non avrebbe per nulla tenuto conto. IV Con il connesso quarto motivo viene denunciata l'omessa motivazione sulla quali ficazione id est. sull'appartenenza del c.d. distacco in relazione alla sua parziale funzio ne di copertura della intercapedine con il collegato quinto motivo si assume la violazio ne o la falsa applicazione dell'art. 1117 numero 3 per non aver, il giudice dell'impugnazione, ri tenuto condominiale la intercapedine e la sua copertura. V Il primi due motivi sono fondati e gli altri ne risultano assorbiti. V.a Non è più controverso in causa che la proprietà del distacco sia della società ri corrente in quanto non è stata sottoposta a censura la motivazione sul punto della Corte territoriale ininfluente allora è la funzione di parziale copertura della intercapedine cir condante il fabbricato condominiale che viene evidenziata nel terzo e quarto motivo, at teso che , da un lato, la copertura di un locale condominiale che non abbia la funzione di lastrico solare si pensi ai solai dei giardini privati sovrastanti a garages condominiali non per questo solo diviene condominiale tanto più se sia contraria a quanto disposto dal titolo di acquisto , rimanendo distinte le due sovrapposte proprietà di recente , in motivazione Cass. Sez. II numero 54/2014 inoltre, se anche si volesse dar risalto alla secondaria funzione di tutela di spazi condominiali, rimarrebbe la constatazione che la presunzione di condominialità stabilita dall'art. 1117 cod. civ. è destinata ad esser vinta da divergenti intese contrattuali in sede di approvazione o predisposizione del regola mento del Condominio. VI Rimane la valutazione della presenza, su spazio privato, di sistemi di smaltimento delle acque, di sicura titolarità condominiale il contrario assunto, sostenuto nella me moria ex art. 378 cpc -che riporta parzialmente un passo della sentenza di primo grado trova smentita nella decisione della Corte di Appello che a fol 9 parla espressamente di proprietà condominiale della caditoia e che, proprio presupponendo la presenza di un onere manutentivo degli impianti presenti nel distacco da parte del Condominio, va luta l'eventuale presenza della prova della cattiva manutenzione al momento delle infil trazioni ciò avrebbe comportato la risoluzione del problema se la responsabilità del proprietario e del locatore -in quanto custodi dello spazio ove tali sistemi sono colloca ti possa coesistere con quella del Condominio , vale a dire se gli oneri di custodia del proprietario o del conduttore si debbano estendere alla manutenzione degli impianti caditoie e condotte di smaltimento delle acque condominiali o se la detta condominia lità esoneri il proprietario da tale ulteriore onere di custodia tale problematica non è sta ta sufficientemente indagata dalla Corte di Appello che, sul punto , pur riconoscendo la condominialità di tali sistemi e pur identificando il nesso di causalità tra la loro scarsa manutenzione e l'allegamento dei locali delle parti intimate, non ha chiaramente escluso in ragione del valore assorbente della proprietà del lastrico ove detti sistemi erano col locati né espressamente ammesso in virtù della separata valutazione del lastrico e dei sistemi in esso praticati la responsabilità anche del Condominio V.b.1 Al postutto, che si potesse risalire allo stato di scarsa manutenzione e quindi di occlusione in cui i tombini e i condotti di adduzione dell'acqua piovana si trovavano al momento delle infiltrazioni, lo dimostra il fatto che proprio la stessa ostruzione fu ac certata come causa dell'accoglimento della misura cautelare e quindi perdeva di significato il fatto che dopo tale intervento -e per effetto di esso il CTU avesse trovato gli impianti in discreto stato manutentivo. VI Alla cassazione della impugnata decisione consegue il rinvio alla Corte di Appello di Genova, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudiizo di legittimità. P.Q.M. La Corte Accoglie i primi due motivi assorbiti gli altri cassa in relazione ad i motivi accolti e rin via alla Corte di Appello di Genova in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma il 9 settembre 2015, nella camera di consiglio della 2^ Sezione Civile della Corte di Cassazione.