Chi acquista la proprietà di tutte le cantine presenti su di un piano non diventa automaticamente proprietario del relativo corridoio di accesso e disimpegno che, salvo patto contrario, rimane condominiale.
Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12157, depositata l'11 giugno 2015. Ancora una volta la lite scoppia a causa del sottotetto. Questa volta la lite scoppia in seguito alle opere di ristrutturazione di un sottotetto. Una società, dopo aver acquistato tutte le cantine realizzate nel sottotetto, procede alla loro ristrutturazione. Sta di fatto che, a seguito dei lavori, il corridoio, che originariamente serviva le 14 cantine, viene inglobato nella proprietà della società. L'operazione non sfugge al Condominio che agisce chiedendo il ripristino dello status quo ante . Nonostante la strenue difesa della società convenuta, il giudizio si svolge praticamente a senso unico e si conclude con la vittoria del condominio. Il sottotetto si presume condominiale. La sez. II civile della Corte di Cassazione ripercorre la via tracciata dalla VII sezione della stessa Corte che, con l'ordinanza del 12 agosto 2011, n. 17249 aveva stabilito che il sottotetto è del Condominio solo se destinato all'uso comune. In particolare, la Corte aveva chiarito che l’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è applicabile solo nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale . Per il condominio bastano due condomini. La Cassazione ricorda che, per stabilire la natura condominiale di un bene, è necessario e sufficiente provare che esso sia posto al servizio di due o più condomini. Del resto il condominio nasce automaticamente nel momento in cui la società costruttrice vende anche solo una unità immobiliare. Ora, nel caso in esame, gli Ermellini avevano accertato che, in origine, le cantine presenti nel sottotetto appartenevano, come minimo, a due soggetti diversi per cui il corridoio doveva essere considerato necessariamente come un bene condominiale. Come fare per evirare la comunione? Gli Ermellini bacchettano” il convenuto che, a quanto pare, non ha fornito alcuna prova dell'esistenza di un valido titolo di acquisto atto a dimostrare la proprietà esclusiva del corridoio. In mancanza di tale prova, come abbiamo visto, il bene non può che essere condominiale. Un occhio anche alla struttura dell'immobile. A volte, per rendersi conto della natura condominiale o privata di un bene basta dare un'occhiata allo stato dei luoghi. Se, come nel caso in esame, siamo in presenza di un corridoio di accesso a più unità immobiliari distinte, è ovvio pensare che, salvo non si dimostri il contrario, il corridoio sarà un bene comune. Irrilevante l'abuso di diritto. La società acquirente gioca le proprie carte invocando l'abuso di diritto”. In sostanza, rileva il convenuto, il Condominio starebbe abusando del proprio diritto per compiere degli atti emulativi. Nessuno dei singoli condomini, infatti, avrebbe un interesse attuale e concreto all'utilizzo di un corridoio posto nel sottotetto e privo di alcun utilizzazione pratica. La tesi viene prontamente respinta al mittente. Ciò che conta, secondo i giudici, è che ogni singolo condomino abbia, anche solo potenzialmente, la possibilità di usare il bene comune, a prescindere da un suo utilizzo attuale e concreto. Per altro verso non è possibile ipotecare il futuro” per cui ogni condomino ha un interesse concreto ed attuale a mantenere la proprietà di un bene che, in un futuro anche remoto, potrebbe essere oggetto di un utilizzo attualmente non prevedibile. Alternative a confronto. Ma il corridoio è comune a tutti i condomini costituenti l'intero Condominio o, solo ed esclusivamente, ai condomini che accedono alla singola porzione di piano? Le conseguenze non sono di poco conto. Nel primo caso, anche se il terzo acquista la proprietà di tutte le porzioni servite dal corridoio, quest’ultimo rimane di proprietà condominiale. Nel secondo caso, invece, sarei portato a credere che il soggetto che acquista la proprietà di tutte le singole porzioni diventi automaticamente proprietario anche del corridoio che si appartiene, pro-quota, ai singoli proprietari dei locali serviti dal corridoio comune.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 febbraio – 11 giugno 2015, n. 12157 Presidente Bucciante – Relatore D’Ascola Svolgimento del processo 1 La controversia concerne il locale sottotetto, adibito a cantine e ripostigli, del fabbricato condominiale sito in via omissis . La Condomina C.A. ha agito nell'ottobre 2003 contro la Immobiliare Ponte srl lamentando l'abusiva occupazione del proprio locale. Il Condominio ha agito nel novembre 2003 in separato giudizio lamentando che la Società, resasi acquirente di tutte le altre cantine, le aveva ristrutturate inglobando anche il locale corridoio. Ha chiesto quindi il ripristino della situazione anteriore. Il Tribunale di Chiavari ha accolto le domande e condannato la convenuta al ripristino. La Corte appello di Genova con sentenza 27 settembre 2008 ha respinto il gravame. La società Ponte ha proposto ricorso per cassazione. Gli intimati si sono costituiti con separati controricorsi. Parte ricorrente ha depositato memoria. Motivi della decisione 2 Giova premettere che il ricorso concerne soltanto questioni residue nei confronti del Condominio e in particolare cfr conclusioni del ricorso la natura condominiale del corridoio di servizio dei ripostigli-sottotetto. L'appello nei confronti della C. concerneva peraltro soltanto il risarcimento del danno e la liquidazione delle spese effettuati dal giudice di primo grado, doglianze non più coltivate in questa sede. 3 11 primo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 sulla natura condominiale del corridoio. Con questa censura, munita di quesito ex art. 366 bis c.p.c., parte ricorrente sostiene che sussiste condominialità delle parti comuni dell'edificio se le opere e i beni si trovino in rapporto di strumentalità e servizio rispetto alle singole unità partecipanti al condominio che ove tale nesso di strumentalità manchi e i beni siano allocati in modo tale da servire solo alcune unità, cade il presupposto della condominialità. Nella specie tale presupposto difetterebbe, perché lo stesso amministratore avrebbe confessato che i condomini non utilizzano mai il corridoio dei locali sottotetto e che detti locali sono stati tutti acquistati dalla società, per acquisto derivato dall'unico iniziale proprietario e mai sarebbero stati ricompresi nelle tabelle millesimali. 3.1 Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta - in via subordinata - che la domanda di rimessione in pristino dei locali costituisce atto emulativo ovvero situazione di abuso di diritto che questa censura sarebbe stata apoditticamente respinta dalla Corte d'appello, limitatasi a sostenere che il riconoscimento del diritto di proprietà non è condizionato alla dimostrazione del tipo di utilizzazione che il proprietario potrebbe ricevere dal bene . 4 Il ricorso è infondato. In tema di condominio è stabile insegnamento di questa Corte che la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli. Solo in difetto di questi ultimi, il sottotetto può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune Cass. 17249/11 . Ciò vale in particolare quando il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, come sembra accadere nel caso di specie, trattandosi di ambienti destinati a ripostiglio-cantina. Parte ricorrente non ha dimostrato l'esistenza di un titolo di acquisto che valga a documentare la proprietà esclusiva del corridoio. Su quest'ultimo si aprivano le porte di accesso sentenza appello pag. 6 delle quattordici cantine sentenza pag. 3 esistenti prima che la ricorrente desse corso ai lavori di trasformazione denunciati con la citazione del Condominio. È invero rilevabile una contraddizione non dichiarata circa la proprietà di dette cantine nella parte narrativa della sentenza d'appello viene riferito che in citazione il Condominio aveva esposto che le 14 cantine erano di proprietà di diversi condomini . In ricorso si dice invece, tra parentesi a pag. 8, che l'Immobiliare Ponte li aveva acquistati tranne quello della C. direttamente dal proprietario del palazzo”. 4.1 Ora, al fine di stabilire che trattavasi di cosa comunque, in quanto funzionale all'accesso di più proprietari, è sufficiente rilevare che essendo anche la C. proprietaria di parte del sottotetto dell'edificio, il corridoio di accesso alle cantine non aveva quella strutturale caratteristica di esclusività che è presupposto indispensabile ancorché non sempre sufficiente per presumere la titolarità di un singolo condominio. Il fatto che almeno due condomini, cioè la C. e la proprietà dante causa dell'Immobiliare potessero avere accesso al corridoio del piano sottotetto implica l'esistenza della condizione necessaria e sufficiente per presumere la proprietà condominiale. È noto infatti che in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unita1 immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune Cass. 16292/02 . Per tale si intende l'uso effettivo, o anche solo potenziale, del numero minimo di due soli comproprietari, come nel caso di specie. È quindi corretta la sentenza impugnata laddove nega rilevanza alla circostanza che il corridoio non desse accesso ad alcuna entità condominiale . Non era questo un criterio decisivo, poiché ha rilievo la destinazione funzionale del bene all'uso di più condomini proprietari di singole unità sottotetto. 4.2 In una condizione come quella descritta la presunzione di proprietà comune, di cui al citato art. 1117 cod., si fonda su elementi obiettivi che rivelano l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo la creazione di un corridoio presuppone infatti un uso che serva alla collettività, funzionale a due o più numerose proprietà singole, che nella specie sussistevano all'atto della costituzione del condominio e comunque prima dell'acquisto da parte dell'Immobiliare Ponte. È ben difficile sostenere comunque che un corridoio concepito e costruito per l'accesso a molti distinti vani ripostiglio sia un bene avente una propria autonomia e indipendenza, non legato da una destinazione di servizio, almeno potenziale, rispetto all'edificio condominiale. 4.3 A nulla rileva pertanto che non sia asservito alla proprietà di altri condomini o che la generalità di essi non abbia interesse all’utilizzazione. La pluralità dei soggetti potenzialmente utilizzatori non è infatti discutibile e non sussistono le caratteristiche strutturali atte a far presumere che alla nascita del condominio quel corridoio sia stato riservato a un proprietario esclusivo. Consta infatti, come rileva il controricorso che per molti anni la condizione strutturale sia stata quella tipicamente condominiale, cioè di un bene predisposto per l'uso comune. 5 Del tutto infondata, in questo contesto, è la censura relativa all'abuso del diritto che sarebbe stato emulativamente perpetrato dal condominio nel difendere la condominialità del bene. Al di là dell'effettivo uso, è infatti concreto interesse dei condomini conservare la titolarità comune su una pozione dell'immobile che in futuro può sempre rivelarsi suscettibile di usi attualmente imprevedibili, come nel caso di posa in opera di tubi, fili, impianti e simili. Ciò per tacere della comodità di manovra o di accesso per ispezione di tubi di cui discute il controricorso. Non a caso un'azione come quella proposta rientra tra le azioni conservative dei beni comuni, per le quali l'amministratore può e deve procedere autonomamente. 6 Il ricorso va quindi rigettato con il favore delle spese per il Condominio. Le spese di lite vanno invece compensate quanto a C.A. , costituitasi con i medesimi difensori del condominio, benché la società ricorrente non avesse impugnato le pronunce di merito che la riguardavano direttamente a seguito della citazione a suo tempo da lei notificata. È vero che il ricorso per cassazione le è stato notificato, come è prudente e doveroso allorquando il giudizio di appello relativo a cause scindibili art. 332 cpc si sia svolto in confronto di più parti, ma chiara è stata la impugnazione solo della parte di pronuncia sorta a seguito del contenzioso intrapreso dal Condominio. Non rileva che ella abbia fatto valere ulteriori motivi, riferibili alla posizione assunta in causa, per sostenere la condominialità del corridoio. Su questo residuo profilo controverso tra l'Immobiliare e il Condominio, ogni sua difesa poteva infatti essere sostenuta già quale condomina dello stabile, veste in cui comunque era evocata in giudizio e costituita in resistenza. Va peraltro rilevato che è infondata la tesi del giudicato interno formatosi a seguito della riconosciuta fondatezza della domanda relativa al ripristino del possesso e del godimento della cantina di proprietà esclusiva e della facoltà di libero accesso. Non risulta infatti che tale pretesa sia stata fatta valere chiedendo l'esplicito riconoscimento con effetto di giudicato della proprietà condominiale del corridoio di accesso. Le spese si liquidano in dispositivo in relazione al valore della controversia. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla refusione in favore del Condominio delle spese di lite liquidate in Euro 2.500 per compenso, 200 per esborsi, oltre accessori di legge e rimborso delle spese generali. Compensa le spese tra parte ricorrente e parte C. .