L’amministratore del condominio è legittimato a promuovere l’azione ex art. 1669 c.c. rovina e difetti di cose immobili , a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, anche se di riflesso questi interessano le parti costituenti proprietà esclusiva di singoli condomini.
Lo afferma la Corte di Cassazione nella sentenza n. 8512, depositata il 27 aprile 2015. Il caso. Un Condominio e due singoli condomini convenivano in giudizio la società che aveva costruito e venduto gli immobili, chiedendo il risarcimento dei danni causati dall’umidità e dalle infiltrazioni. La società convenuta deduceva di aver commissionato la costruzione dell’immobile ad altri soggetti ed eccepiva la decadenza e prescrizione dell’azione. La Corte d’appello di Trento accoglieva la domanda, rilevando che trovava applicazione l’art. 1669 c.c. rovina e difetti di cose immobili in quanto la società era venditore-costruttore, anche se indiretto, dell’edificio. Inoltre, ritenevano che il Condominio fosse legittimato ad agire per i danni verificatisi nella parte frontale ed inferiore dei balconi, in quanto tali parti costituivano un bene condominiale in ragione della funzione estetica, e le infiltrazioni avevano danneggiato, in definitiva, soprattutto l’euritmia della facciata . La società ricorreva in Cassazione, contestando la legittimazione attiva del Condominio a chiedere il risarcimento dei danni inerenti i balconi dell’edificio, senza distinguere tra le parti ritenute comuni in ragione della funzione estetica quindi i frontalini e la faccia inferiore della soletta e le parti di proprietà esclusiva, in quanto prolungamento dell’unità immobiliare, come la pavimentazione dei poggioli o la facciata superiore della soletta. Le infiltrazioni hanno colpito dei beni da considerare comuni. Per la Corte di Cassazione, però, questa distinzione non rileva ai fini della legittimazione dell’amministratore del condominio ad agire per la tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà. Correttamente i giudici di merito avevano precisato che le infiltrazioni riguardassero le parti dei balconi da considerare bene condominiale, in quanto funzionali all’estetica dell’edificio, e che esse fossero state causate dall’inadeguata impermeabilizzazione delle solette di cemento dei balconi e dal loro difetto di pendenza, evidenziando così che, per eliminare i gravi difetti concernenti le parti comuni dell’edificio, era necessario intervenire anche sulle parti di proprietà esclusiva. Legittimazione ad agire. I giudici di legittimità ricordano che la giurisprudenza della Cassazione ha progressivamente ampliato l’interpretazione dell’art. 1130, n. 4, c.c., il quale prevede il potere-dovere dell’amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell’edificio l’amministratore del condominio è legittimato a promuovere l’azione ex art. 1669 c.c., a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, anche se di riflesso questi interessano le parti costituenti proprietà esclusiva di singoli condomini. Per questi motivi, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 marzo – 27 aprile 2015, n. 8512 Presidente Oddo – Relatore Picaroni Ritenuto in fatto 1. - È impugnata la sentenza della Corte d'appello di Trento, depositata il 25 maggio 2009 e notificata il 17 luglio 2009, che ha confermato la sentenza del Tribunale di Trento, di condanna di Edilzeta Due s.n.c. di Z.M. e C. a corrispondere al Condominio OASIS di via Verdi n. 38/40, in Mezzocorona, ed ai condomini M.Z. e A.C. gli importi, rispettivamente, di euro 77.340,00 e di euro 21.662,00, a titolo di risarcimento danni. 1.1. - Il Condominio OASIS ed i sigg. Z. e C. aveva no agito nei confronti della società Edilizeta, che aveva co struito e venduto gli immobili, per ottenere il risarcimento dei danni causati dall'umidità e dalle infiltrazioni. La società convenuta aveva dedotto di aver commissionato la costruzione dell'immobile ad altri soggetti, e comunque a veva eccepito la decadenza e prescrizione dell'azione. 1.2. - Il Tribunale aveva accolto la domanda. 2. - La Corte d'appello confermava la decisione, osservan do, in particolare a che trovava applicazione l'art. 1669 cod. civ. in quanto Edilzeta era venditore-costruttore, sia pure indiretto, dell'edificio b che la CTU aveva individuato nel difetto di impermeabilizzazione e di pendenza la causa delle infiltrazioni attraverso le solette dei balconi, e, sia pure in modo dubitativo, delle infiltrazioni al piano interra to c che non era stata superata la presunzione di responsabilità, ex art. 1669 cod. civ., in ordine alla causa delle in filtrazioni nel piano interrato d che il Condominio era le gittimato ad agire per i danni verificatisi nella parte fron tale ed inferiore dei balconi, poiché tali parti costituivano bene condominiale in ragione della funzione estetica, e le in filtrazioni avevano danneggiato, in definitiva, soprattutto l'euritmia della facciata. 3. - Per la cassazione della sentenza d'appello ha propo sto ricorso Edilzeta Due s.n.c. di Z.M. e C., sulla base di un motivo. Resistono con controricorso il Condominio OASIS, M.Z. e A.C Considerato in diritto i. -- Il ricorso è infondato. 1.1. - Con l'unico motivo è dedotta violazione e falsa ap plicazione degli artt. 1130, n. 4, e 1117 cod. civ. Si contesta la decisione della Corte d'appello sulla le gittimazione attiva del Condominio a chiedere il ristoro dei danni inerenti i poggioli dell'edificio, senza distinguere tra le parti ritenute comuni in ragione della funzione estetica - e cioè i frontalini e la faccia inferiore della soletta - e le parti di proprietà esclusiva, in quanto prolungamento dell'unità immobiliare, quali la pavimentazione dei poggioli o facciata superiore della soletta. In ossequio al disposto di cui all'art. 366-bis cod. proc. civ., applicabile ratione teri oris, è formulato il seguente quesito di diritto [ .J se, anche in relazione a tali parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini pavimentazione o faccia superiore delle salette , oltre che con riguardo a quelle comuni frontalini e faccia inferiore delle solette , sussista o meno la legittimazione ad agire ex art. 1669 cod. civ. dell'amministrazione del condominio ai sensi dell'art. 1130, n. 4, cod. civ. . 2. - La doglianza è infondata. 2.1. -- La distinzione, prospettata dalla società ricorren te, non rileva, nel caso di specie, ai fini della legittima zione dell'amministratore del condominio ad agire per la tute la indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà. La Corte d'appello ha precisato che le infiltrazioni ri guardavano le parti dei balconi da considerare bene condomi niale, in quanto funzionali all'estetica dell'edificio, ed e rano causate dalla inadeguata impermeabilizzazione delle so lette di cemento dei balconi e dal difetto di pendenza degli stessi, in tal modo evidenziando che, ai fini della elimina zione dei gravi difetti concernenti le parti comuni dell'edificio, si rendeva necessario intervenire anche sulle parti di proprietà esclusiva. 2.2. - Si osserva, inoltre, che la giurisprudenza di que sta Corte ha progressivamente ampliato l'interpretazione dell'art. 1130, n. 4, cod. civ. - che prevede il potere-dovere dell'amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell'edificio -, fino ad affermare la le gittimazione dell'amministratore del condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ. , a tutela indifferen ziata dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini ex plurimia, Case., sez. 2^, sentenza n. 22656 del 2010 . 3. - Al rigetto del ricorso segue la condanna della socie tà ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassa zione, liquidate come in dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorren te al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi euro 3.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.