Chiedere l’accertamento della natura condominiale di un bene non per forza è un “lavoro di squadra”

In tema di condominio degli edifici, se un condomino agisce per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisce la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione, con il fine di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato, la comproprietà degli altri soggetti.

Così si è espressa la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 6334, depositata il 30 marzo 2015. Il caso. Due proprietari di un garage, all’interno di un complesso residenziale, convenivano in giudizio la società proprietaria di altri garage nello stesso complesso, chiedendo l’accertamento della natura condominiale dell’area di manovra a questi antistante. La società aveva escluso l’accesso agli altri condomini con la costruzione di un muro. La Corte d’appello di Cagliari dichiarava nulla la sentenza di primo grado, in quanto la questione riguardava la condominialità dell’area di manovra antistante i garage della convenuta, per cui la causa doveva svolgersi nel contraddittorio di tutti i partecipanti al condominio. Ciò valeva, anche se la società convenuta, costituitasi tardivamente in primo grado, si era limitata a svolgere mere difese al riguardo. Invece, i giudici di primo grado avevano escluso la necessità dell’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini della residenza. Gli attori ricorrevano in Cassazione, deducendo che, nel caso di specie, non ricorreva un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Non serve l’integrazione del contraddittorio. La Corte di Cassazione richiama la pronuncia n. 25454/2013 delle Sezioni Unite, che avevano affermato che, in tema di condominio degli edifici, se un condomino agisce per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisce la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un’apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione, con il fine di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato, la comproprietà degli altri soggetti. Nel caso di specie, la società convenuta non aveva proposto una domanda simile. Per questi motivi, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso e rimanda la decisione ai giudici d’appello di Cagliari.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 14 gennaio – 30 marzo 2015, n. 6334 Presidente Bianchini – Relatore Manna Svolgimento del processo e motivi della decisione I. - Il Consigliere, nominato ai sensi dell'articolo 377 c.p.c., ha depositato in cancelleria la seguente relazione in base agli arti. 380-bis e 375 c.p.c. 1. - F.T. e G.M., ciascuno proprietario di un garage all'interno del complesso residenziale Isola Rossa, in Trinità d'Agultu, convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Tempio Pausania l'Acquapark Isola Rossa, di C.G. e C. s.n.c., proprietaria di altri garage nel medesimo complesso, affinché fosse accertata la natura condominiale dell'area di manovra a questi antistante. L'Acquapark Isola Rossa, infatti, aveva acquistato tale area da altra società e ne aveva escluso l'accesso agli altri condomini mediante l'erezione di un muro. Nel resistere in giudizio la società convenuta sosteneva, tra l'altro, che l'area in contestazione era comune unicamente ai proprietari dei box frontistanti. 1.1. - Revocata l'ordinanza d'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini della residenza Isola Rossa, il Tribunale accoglieva la domanda d'accertamento della proprietà condominiale dell'area in oggetto. Dichiarava, inoltre, accogliendo anche una domanda accessoria degli attori, che la società convenuta era tenuta, in difetto del consenso di tutti i condomini, a rispettare la destinazione a club turistico sportivo e ad edificio turistico residenziale delle relative aree. 1.2. - Impugnata dall'Acquapark Isola Rossa, tale decisione era dichiarata nulla dalla Corte d'appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza n. 332 del 13.11.2012, che rimetteva le parti innanzi al giudice di primo grado. Premesso che la principale questione controversa era costituita dalla dedotta condominialità dell'area di manovra antistante i garage di proprietà della società convenuta, la Corte territoriale riteneva che la causa dovesse svolgersi nel contraddittorio di tutti i partecipanti al condominio, a prescindere dal fatto che l'Acquapark Isola Rossa, costituitasi tardivamente in primo grado, si fosse limitata a svolgere mere difese al riguardo. 2. - Per la cassazione di tale sentenza ricorrono F.T. e G.M., in base a due motivi. 2.1. - L'Acquapark Isola Rossa, di C.G. e C. s.n.c. è rimasta intimata. 3. - Col primo motivo parte ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 102 c.p.c., in relazione all'articolo 360, comma 1° n. 3 rectius, 4 c.p.c., contestando che nel caso in esame ricorra una fattispecie di litisconsorzio necessario. 3.1. - Il motivo è fondato. Risolvendo un contrasto di giurisprudenza le S.U. di queste Corte con sentenza n. 25454/13 hanno affermato che in tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione - con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprietà degli altri soggetti. Domanda che, nel caso in esame, la Corte d'appello ha escluso sia stata proposta v. parte narrativa a pag. 3 della sentenza impugnata . 4. - L'accoglimento del primo motivo determina l'assorbimento del secondo mezzo d'annullamento, che denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 104 c.p.c., in relazione al n. 4 dell'articolo 360 c.p.c., per l'omessa pronuncia sull'appello relativo al capo della sentenza di primo grado che aveva disposto il ripristino della destinazione dell'area contesa. 5. - Non ricorrono, ad evidenza, le condizioni per emettere sentenza sostitutiva di merito, richiesta dalla parte ricorrente ai sensi dell'ari. 384, comma 2° c.p.c. L'accertamento della comunanza o della proprietà esclusiva dell'area su cui discutono le parti richiede un caratteristico accertamento di fatto sostanziale, che presuppone l'esame diretto degli atti. 6. - Per le considerazioni svolte, si propone la decisione del ricorso con ordinanza, nei sensi di cui sopra, in base al n. 5 dell'articolo 375 c.p.c. . II. - La Corte condivide la relazione, in ordine alla quale la parte ricorrente non ha depositato memoria. III. - Pertanto la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Cagliari, che deciderà la causa nel merito e provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d'appello di Cagliari, che deciderà la causa nel merito e provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.