Il condominio, quale proprietario dell’immobile, deve risarcire i danni provocati ai terzi dalle infiltrazioni provenienti dall’area adibita a campo da tennis e destinata a verde, attesi i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c.
Lo afferma la Corte di Cassazione nella sentenza n. 18448, depositata il 29 agosto 2014. Il caso. La Corte d’appello di Catania condannava il condominio all’esecuzione, limitatamente al solaio di proprietà del medesimo, delle opere necessarie all’eliminazione della cause di infiltrazione provenienti dall’immobile condominiale costituito da campo da tennis e aree destinate a verde nel sottostante terreno di proprietà dei condomini attori mentre, poneva a carico di altri condomini, quali rispettivi proprietari, i lavori relativi alle infiltrazioni provenienti dalle aree di proprietà esclusiva sovrastanti detto terreno. Era invece confermata la decisione di primo grado con la quale era stata pronunciata condanna in solido del condominio e dei proprietari delle aree sovrastanti l’immobile degli attori al risarcimento del danno. I Giudici avevano ritenuto responsabile il condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. danno cagionato da cosa in custodia e non avevano ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 1123 c.c. ripartizione delle spese . L’unico responsabile era il condominio? Avverso tale pronuncia, ricorreva per cassazione il condominio il quale censurava l’impugnata sentenza per aver addebitato allo stesso, anziché all’impresa costruttrice, la responsabilità delle conseguenze dei vizi costruttivi del solaio ex art 2051 c.c., benché la responsabilità oggettiva prevista dalla norma richiamata non sia applicabile nel caso di danni provenienti da beni comuni per difetti costruttivi e non per omessa manutenzione. Secondo la tesi difensiva i Giudici avevano confuso il solaio con la copertura del pavimento, appartenente al proprietario del piano superiore soltanto in relazione a quest’ultimo era configurabile la custodia e il potere di sorveglianza del condominio. In sostanza, la sentenza, secondo il ricorrente, era incorsa in errore escludendo la partecipazione degli attori alle spese non solo per le riparazioni ma anche per quelle di rifacimento del solaio, che dovevano considerarsi un bene di proprietà comune art. 1125 c.c. . Il condominio è proprietario, custode e sorvegliante dell’immobile. La Cassazione, nel decidere la questione in esame afferma che la sentenza ha accertato che le infiltrazioni provenienti nel locale terreno degli attori erano determinate non soltanto da vizi costruttivi del solaio ma anche da difetti di manutenzione e da modificazione dei luoghi relativi al piano calpestio del terreno sovrastante di proprietà anche del Condomino . Il condominio, quindi, ai sensi dell’art. 2051 c.c., quale proprietario dell’immobile, era tenuto al risarcimento dei danni provocati ai terzi danneggiati dalle infiltrazioni provenienti dall’area adibita a campo da tennis e destinata a verde, attesi i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilità oggettiva ai sensi della norma sopra richiamata. Infine, chiarisce il Collegio che è del tutto fuori luogo il richiamo al principio di ripartizione delle spese in materia condominiale essendo stato escluso che ricorresse l’ipotesi di cui all’art. 1125 c.c., dettata in materia di solai divisori degli appartamenti ubicati nell’edificio condominiale, o che l’area de qua potesse avere natura di lastrico solare tattasi di accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità . Sulla base di tali argomenti, la Suprema Corte rigetta il ricorso.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 maggio – 29 agosto 2014, n. 18448 Presidente Bursese – Relatore Migliucci Svolgimento del processo 1.- Con sentenza dep. il 16 febbraio 2006 la Corte di appello di Catania, in parziale riforma della decisione di primo grado, condannava il Condominio sito in omissis all'esecuzione limitatamente al solaio di proprietà del medesimo - delle opere necessarie secondo quanto indicato dal consulente d'ufficio all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni provenienti dall'immobile condominiale - costituito da campo da tennis e aree destinate a verde - nel sottostante terraneo di proprietà degli attori D.M. e D.F. e nel corso del giudizio alienato a R.S. , mentre erano poste a carico dei rispettivi proprietari, C.L. , M.L. , S.A. , P.G. dante causa di R.A. e R.M. i lavori relativi alle infiltrazioni provenienti dalle aree di proprietà esclusiva pure sovrastanti detto terraneo, mentre erano dichiarate inammissibili le domande di garanzia proposte dal S. nei confronti di C.F. e B.C. . Era confermata la decisione di primo grado con la quale era stata pronunciata condanna in solido del Condominio e dei proprietari delle aree sovrastanti l'immobile degli attori al risarcimento dei danni. Dopo avere chiarito che le infiltrazioni erano dovute a diverse cause ovvero a vizi di costruzione, difetti di manutenzione e modifiche dell'area costituente il solaio di copertura, i Giudici ritenevano che la responsabilità del Condominio trovava fonte nell'art. 2051 cod. civ. e che non erano applicabili i criteri di cui all'art. 1123 cod. civ. in tema di ripartizione delle spese fra condomini. Era disatteso il motivo di gravame avverso la statuizione con la quale il Condominio era stato condannato al rimborso di spese effettuate per riparazioni effettuate dagli attori nell'immobile danneggiato dalle infiltrazioni la sentenza riteneva provata la domanda in base alla documentazione prodotta dagli attori. Per quel che riguardava la denuncia di omessa pronuncia sulla domanda di garanzia proposta dal Condominio nei confronti della società costruttrice Venuto & amp Fronterrè s.p.a., alla quale sono poi subentrate le società Venuto s.p.a. e le Costruzioni Italiane s.r.l., i Giudici ritenevano necessario un supplemento di istruttoria per verificare se i danni lamentati dagli attori erano riconducibili alla difettosa esecuzione dei lavori che la società si era impegnata a eseguire con la transazione del 24-11-1989, rispetto alla quale era esclusa la prescrizione che era stata eccepita con riferimento all'art. 1669 cod. civ La sentenza escludeva che con l'appello il Condominio avesse rinunciato alla domanda, diretta all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, precisando che i lavori di cui alla richiamata transazione dovevano essere realizzati a regola d'arte ed erano diretti all'eliminazione delle infiltrazioni di acqua. 2. - Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione il Condominio sito in omissis sulla base di tre motivi illustrati da memoria. Resistono con controricorso la Venuto s.r.l. in liquidazione, subentrata alla società Venuto s.p.a., e la Costruzioni Italiane s.r.l. proponendo ricorso incidentale affidato a tre motivi, nonché D.M. , D.F. e R.S. che hanno proposto ricorso incidentale affidato a un unico motivo. La Venuto s.r.l. in liquidazione e la Costruzioni Italiane s.r.l. nonché D.M. e D.F. hanno depositato memoria illustrativa. Con ordinanza interlocutoria del 26 giugno 2013 il Collegio, rilevato che con il controricorso il M. aveva dedotto e documentato che avverso la sentenza impugnata era stata proposta impugnazione per revocazione, disponeva la sospensione del giudizio. Il ricorrente principale ha chiesto la fissazione della udienza di discussione facendo presente il venir meno della causa di sospensione a seguito della sentenza della Corte di appello di Catania n. 61/10 di declaratoria di inammissibilità della domanda di revocazione. Motivi della decisione 1. Preliminarmente il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti, ex art. 335 cod. proc. civ., perché sono stati proposti avverso la stessa sentenza. 2. Va ancora esclusa la rilevanza della mancata partecipazione al presente giudizio della Ginnica s.a.s., non vertendosi in ipotesi di litisconsorzio necessario. Ricorso principale. 3. Va disattesa l'eccezione di decadenza dall'impugnazione, sollevata dalla resistente sul rilievo della mancata riserva di gravame avverso la sentenza non definitiva, posto che la decisione è stata impugnata tempestivamente nel termine ordinario. 4. - Il primo motivo denuncia che erroneamente la sentenza impugnata aveva ritenuto che il ricorrente avesse proposto una domanda di garanzia nei confronti della società costruttrice per essere da questa manlevata quando la predetta era stata indicata come esclusiva responsabile dei danni lamentati dagli attori nei confronti dei quali sarebbe dovuta essere condannata, ex art. 2043 cod. civ., per i danni derivanti da vizi di costruzione alla medesima ascrivibili. In ogni caso, la predetta doveva rispondere ex art. 1669 cod. civ., in quanto non era maturato il termine di prescrizione, considerato il riconoscimento di cui alla transazione del 24-11-1989, e che la denuncia dei vizi era stata tempestiva. 5. Il motivo è infondato. Con l'atto di appello il Condominio aveva lamentato l'omesso esame della domanda di garanzia, invocando la transazione del 24-11-1989 senza , che peraltro fosse denunciata la carenza di legittimazione passiva rispetto alla domanda attorea pertanto, in virtù del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, correttamente la Corte ha qualificato come di garanzia la domanda ritenendo che la stessa fosse basata sugli obblighi assunti con l'atto de quo, non assumendo pertanto alcun valore l'ipotesi di cui all'art. 1669 cod. civ 6.- Il secondo motivo censura la sentenza che, anziché individuare la responsabilità dell'impresa costruttrice, aveva addebitato al Condominio le conseguenze dei vizi costruttivi del solaio ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., quando la responsabilità oggettiva prevista da tale norma non è applicabile nel caso di danni provenienti da beni comuni per difetti costruttivi e non per omessa manutenzione nella specie, secondo quanto accertato dal c.t.u., le infiltrazioni erano provenienti dai gravissimi costruttivi del solaio. I Giudici avevano confuso il solaio con la copertura del pavimento, appartenente al proprietario del piano superiore soltanto in relazione a quest'ultimo era configurabile la custodia e il potere di sorveglianza del Condominio. La sentenza era incorsa in errore laddove, pur in assenza di negligente e omissivo comportamento del Condominio, aveva escluso la partecipazione degli attori alle spese non solo per le riparazioni ma anche per quelle di rifacimento del solaio, che doveva considerarsi, ex art. 1125 cod. civ., un bene di proprietà comune. Infine, i Giudici avevano omesso ogni distinzione fra le opere prescritte dal consulente per il risarcimento in forma specifica dei danni patiti dalle unità immobiliari degli attori rifacimento degli interni danneggiati e quelle indicate per l'eliminazione della cause delle infiltrazioni. 7. Il motivo è infondato. a La sentenza ha accertato che le infiltrazioni provenienti nel locale terraneo degli attori erano determinate non soltanto da vizi costruttivi del solaio ma anche da difetti di manutenzione e da modificazioni dei luoghi relativi al piano di calpestio del terreno sovrastante di proprietà anche del Condominio, essendo fra l'altro emerse la corrosione del manto di impermeabilizzazione ad opera delle radici di parte dell'arboratura, insufficiente e/o inadatto drenaggio e smaltimento delle acque piovane e di irrigazione negli spazi destinati a verde. Pertanto, ai sensi dell'art. all'art. 2051 cod. civ., il Condominio quale proprietario dell'immobile, era comunque tenuto, nei confronti dei terzi danneggiati, al risarcimento dei danni provocati nei terranei di questi ultimi dalle infiltrazioni provenienti dalla dell'area | adibita a campo da tennis e destinata a verde, attesi i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 citato. Appare, del tutto fuori luogo il richiamo dei principi in materia di beni comuni ovvero di ripartizione delle spese in materia condominiale, essendo stato escluso che ricorresse l'ipotesi di cui all'art. 1125 cod. civ., dettata in materia di .solai divisori degli appartamenti ubicati nell'edificio condominiale, o che l'area de qua potesse avere natura di lastrico solare trattasi di accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità. In merito alla mancata distinzione fra i danni patiti dalle unità immobiliari degli attori rifacimento degli interni danneggiati e quelle indicate per l'eliminazione della cause delle infiltrazioni, dalla sentenza impugnata non risulta formulato uno specifico motivo avverso la relativa statuizione già formulata in proposito dal tribunale sarebbe stato onere del ricorrente allegare e dimostrare di avere proposto con l'appello una specifica censura, denunciandone l'omessa pronuncia 8. Il terzo motivo censura l'apodittica affermazione della sentenza impugnata laddove aveva liquidato gli importi sostenuti dagli attori per spese relative a lavori dai medesimi eseguiti, nonostante che nel giudizio di primo grado la domanda cautelare fosse stata rigettata e non fosse emersa alcun prova in merito ai lavori effettuati. 9. Il motivo va disatteso. La determinazione degli importi in questione ha a oggetto un accertamento di fatto riservato al giudice di merito che è incensurabile in sede di legittimità se, come nella specie, sia adeguatamente motivato, dovendo qui ricordarsi che il vizio deducibile ai sensi dell'art. 360 n. 5 cod. proc. civ. deve consistere in un errore intrinseco al ragionamento del giudice che deve essere verificato in base al solo esame del contenuto del provvedimento impugnato e non può risolversi nella denuncia della difformità della valutazione delle risultanze processuali compiuta dal giudice di merito rispetto a quella a cui, secondo il ricorrente, si sarebbe dovuti pervenire in sostanza, ai sensi dell'art. 360 n. 5 citato, la dedotta erroneità della decisione non può basarsi su una ricostruzione soggettiva del fatto che il ricorrente formuli procedendo a una diversa lettura del materiale probatorio, atteso che tale indagine rientra nell'ambito degli accertamenti riservati al giudice di merito ed è sottratta al controllo di legittimità della Cassazione. Il ricorso va rigettato. Ricorso incidentale venuto s.r.l. In liquidazione e costruzioni italiane s.r.l 1. Il primo motivo censura la sentenza che non aveva espressamente dichiarato la prescrizione decennale dell'azione di cui all'art. 1669 cod. civ. eccepita dalla convenuta. 2. Il motivo è inammissibile. La questione circa la prescrizione dell'azione ex art. 1669 cod. civ. è ininfluente al fine del decidere posto che, secondo la sentenza impugnata, la domanda di garanzia era basata sulle obbligazioni derivanti dalla transazione del 24-11-1989. 3. Il secondo motivo censura la sentenza impugnata laddove aveva ritenuto che, con la richiamata transazione, la società resistente avrebbe assunto l'obbligo di eliminare le cause delle infiltrazioni quando invece si era obbligata ad effettuare soltanto i lavori ivi indicati. 4. Il motivo va disatteso. La doglianza si risolve nella censura dell'interpretazione della volontà consacrata nella transazione del 24-11-1989, formulando la resistente una soggettiva interpretazione difforme da quella accolta dai Giudici, senza che siano dedotti né la violazione dei criteri di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ. né specifici vizi di motivazione. Al riguardo, è appena il caso di ricordare che l'interpretazione del contratto, consistendo in un'operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in un'indagine di fatto riservata al giudice di merito, il cui accertamento è censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, che deve essere specificamente indicata in modo da dimostrare - in relazione al contenuto del testo contrattuale - l'erroneo risultato interpretativo cui per effetto della predetta violazione è giunta la decisione, che altrimenti sarebbe stata con certezza diversa la decisione. Ne consegue che non può trovare ingresso in sede di legittimità la critica della ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca esclusivamente nella prospettazione di una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto già dallo stesso esaminati. 5. Il terzo motivo denuncia che erroneamente la sentenza, in violazione dell'art. 346 cod. proc. civ., aveva ritenuto riproposta con la domanda di garanzia anche la domanda di condanna alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni, che invece il Condominio non aveva espressamente riproposto con l'appello, per cui la stessa doveva ritenersi rinunciata. 6. Il motivo va disatteso. La sentenza, interpretando correttamente quella che era l'intenzione manifestata dal Condominio alla stregua del complessivo contenuto dell'atto di appello - con il quale il medesimo aveva lamentato l'omessa pronuncia da parte del tribunale in ordine alla domanda di garanzia - ha ritenuto che anche la richiesta di condanna alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni - che costituiva oggetto della domanda unitamente a quella risarcitoria - era stata riproposta. Il ricorso va rigettato. Ricorso incidentale d. E r. . 1. L'unico motivo censura la sentenza laddove aveva escluso la condanna solidale del Condominio e dei condomini all'esecuzione delle opere necessaria all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, avendo disposto la condanna del Condominio all'esecuzione soltanto di quelle indicate dal consulente nella relazione del 19-5-93 e dei condomini all'esecuzione delle opere di cui alla relazione del 15-2-00 quando l’intera area sovrastante il terraneo degli attori era un unicum pertanto, l'indisponibilità di un' area privata non poteva costituire, ai fini della solidarietà, limitazione di responsabilità del Condominio verso terzi. La Corte territoriale, inoltre, aveva trascurato il fatto che, in caso di esecuzione forzata degli obblighi di fare ex art. 612 cod proc. civ. e di recupero delle spese ai sensi del successivo art. 614, il creditore procedente resta esposto all'inconveniente di dovere esigere prestazioni economiche diversificate in funzione della porzione, condominiale o privata, oggetto degli interventi, sebbene gli stessi e i relativi costi siano stati in definitiva destinati a salvaguardare parti comuni dell'edificio, nel cui contesto ogni singola area privata si pone come parte necessaria dell'intero ai fini delle opere di ripristino e dell'utilità collettiva. Ancora i Giudici non avevano considerato che le modifiche dello stato dei luoghi era avvenuto anche con la tolleranza del Condominio. 2. Il motivo è infondato. Premesso che la condanna solidale ha a oggetto la medesima prestazione e comporta che la intera prestazione oggetto della statuizione possa essere azionata anche nei confronti di uno soltanto degli obbligati, correttamente la sentenza, riformando quella di primo grado, ha escluso - in relazione alle opere di rispristino della zona sovrastante il terraneo degli attori - la solidarietà fra Condominio e proprietari esclusivi delle singole aree, distinte da quelle di proprietà condominiale. Ed invero, la condanna solidale non avrebbe avuto a oggetto la medesima prestazione e sarebbe stata inesigibile, in quanto avrebbe comportato il potere inesistente di incidere e di disporre sull'altrui proprietà senza il consenso dei relativi titolari che avrebbero potuto legittimamente opporsi a siffatto intervento in tal modo, sarebbe stato vanificato il titolo esecutivo, che non avrebbe potuto trovare attuazione neppure in sede di esecuzione, posto che - anziché limitarsi a determinare le modalità esecutive delle opere in esso indicate secondo quanto previsto art. 612 cod. proc. civ. - il giudice avrebbe dovuto addirittura individuare i soggetti destinatari delle diverse statuizioni di condanna e le prestazioni alle quali sarebbero stati rispettivamente tenuti. La circostanza, poi, che le modifiche dello stato dei luoghi sarebbe avvenuto anche con la tolleranza del Condominio è del tutto irrilevante sotto il profilo processuale in esame perché, se non legittimerebbe l'esecuzione di un tacere in danno di un soggetto diverso da colui che ha la disponibilità giuridica del bene oggetto del ripristino tale considerazione avrebbe potuto assumere rilievo sotto il profilo del risarcimento del danno da azionare nel giudizio di merito . Il ricorso va rigettato. In considerazione della soccombenza reciproca, sussistono giusti motivi per la compensazione delle spese della presente fase. P.Q.M. Riunisce i ricorsi e li rigetta. Compensa spese.