Sezioni Unite chiamate a ripartire le spese del terrazzo

Come si ripartiscono le spese relative alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare? Basta una breve ricerca online per rendersi conto di quanto la domanda sia ricorrente. In realtà la soluzione non è scontata come si potrebbe pensare.

Le Sezioni Unite hanno cercato di dirimere il contrasto giurisprudenziale in atto con la sentenza n. 3672/1997 che, peraltro, non sembra aver sciolto il nodo gordiano. La problematica, a quanto pare, non è sopita e il fuoco cova sotto la cenere. Anche la recente riforma del condominio non ha fornito risposte adeguate. Una possibile risposta al problema o meglio, nuovi interrogativi vengono sollevati dalla sentenza in commento. Le solite infiltrazioni scatenano la lite. Siamo alle solite, un condomino lamenta di aver subito dei danni da infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo condominiale e chiede il risarcimento dei danni al condominio. Quest'ultimo, a cascata, chiama in causa il condomino proprietario esclusivo del terrazzo. Come ci si poteva aspettare, i danni vengono ripartiti per 1/3 a carico della proprietà esclusiva e, per i rimanenti 2/3, a carico del condominio. Messo per un attimo da parte il problema risarcitorio, la causa finisce in Cassazione per la liquidazione delle spese di giustizia e finisce per innescare la vexsata quaestio sulle modalità di ripartizione delle spese relative al risarcimento del danno derivante da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale di proprietà esclusiva. Un precedente illustre Il problema della ripartizione delle spese relative al terrazzo condominiale non è mai stato di facile soluzione. Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione, erano intervenute per fare chiarezza con la storica” sentenza del 29 aprile 1997, n. 3672. La decisione nasceva dalla necessità di risolvere una domanda relativa al risarcimento di danni cagionati ad una unità immobiliare dalle infiltrazioni provenienti dal sovrastante lastrico solare di proprietà esclusiva. Il danno era stato determinato da un asserito difetto di manutenzione, ragion per cui sussisteva la responsabilità del condominio per non aver deliberato la manutenzione straordinaria delle terrazze. Quanto alla ripartizione delle spese, la fattispecie avrebbe potuto essere regolamentata dall'articolo 1126 c.c. lastrici solari di uso esclusivo ovvero dall'articolo 2051 c.c. danno cagionato da cose in custodia . Applicabile l'articolo 2051 c.c. il principio del neminem ledere. Secondo parte della giurisprudenza, l'obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico grava su tutti i condomini, a prescindere dalla circostanza che il terrazzo appartenga in proprietà esclusiva ad un condomino. Il terrazzo, in tale prospettiva, assolve alla funzione di copertura dell'intero edificio per cui tutti i condomini sono chiamati a concorrere nella sua manutenzione Cass., Sez. II, n. 11774/1992 Cass., Sez. II, n. 10602/1990 Cass., Sez. II, n. 1618/1987 Cass., Sez. II, n. 359/1979 Cass., Sez. II, n. 533/1969 . La responsabilità per i danni prodotti nell'appartamento dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, prodottesi per difetto di manutenzione, devono considerarsi come conseguenza dell'inadempimento della obbligazione generale di conservare le parti comuni, gravante, in maniera indifferenziata, su tutti i condomini art. 1123, comma 1, c.c. . In parole povere, alla fattispecie in esame si applicherebbe, quindi, il principio generale del neminem ledere . Responsabilità ex art. 2051 c.c. per cose in custodia. Secondo un differente filone giurisprudenziale, si tratterebbe di responsabilità per cose in custodia ex art. 2051 c.c. Cass., Sez. II, n. 11774/1992 Cass., Sez. III, n. 6405/1990 . Tale tipo di responsabilità proverebbe il proprio duplice fondamento a sotto il profilo oggettivo, nella pericolosità insita nella stessa res , atta a procurare un danno ai terzi ancorché per l'insorgenza di un processo dannoso provocato da elementi esterni Cass., Sez. I, n. 2301/1995 b sotto il profilo soggettivo, nella relazione tra il soggetto e la res , che riguarda il condomino, il proprietario e l'utilizzatore. Per le Sezioni Unite prevale l'articolo 1126 c.c. si tratta di obbligazioni propter rem. Secondo le Sezioni Unite, la specificità della normativa dettata in tema di condominio induce a preferire l'applicazione, nel caso in esame, dell'articolo 1126 c.c. per cui la responsabilità deriverebbe dall'inadempimento delle obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni. Si tratterebbe, quindi, di una obbligazione propter rem posta dal Legislatore a carico dei proprietari rectius dei condomini su cui grava l'onere di provvedere alla manutenzione della res al fine di garantire l'integrità dei beni comuni ed evitare che si producano danni nei confronti dei terzi. Appurato che la imputazione della responsabilità per i danni, originati dal diritto di manutenzione del lastrico solare, fa seguito all'inadempimento delle obbligazioni propter rem concernenti la conservazione le riparazioni e le ricostruzioni , al risarcimento dei danni sono tenuti gli obbligati inadempienti. Possibili due alternative. L'inadempimento della generica obbligazione propter rem consiste nell'obbligo di tutelare l'integrità dei beni comuni al fine di prevenire il verificarsi di danni nei confronti dei terzi. Spostando la questione al caso di danni da infiltrazioni derivanti da difetto di manutenzione del lastrico solare, sarebbero ipoteticamente possibili due alternative. Il lastrico appartiene a tutti i condomini. Nel caso in cui il lastrico solare svolge soltanto la funzione di copertura dell'edificio e si appartiene a tutti i condomini per titolo o per legge , alle obbligazioni concernenti il contributo nelle spese per la conservazione, le riparazioni e le ricostruzioni sono tenuti tutti i partecipanti al condominio, sulla base delle rispettive quote di comproprietà riportate nelle tabelle millesimali art. 1223, comma 1, cit. . In tale ipotesi, il risarcimento dei danni cagionati all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua derivanti dal lastrico per difetto di manutenzione sono a carico di tutti i condomini, in proporzione alle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà. Il lastrico è di proprietà o uso esclusivo. Quando il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell'edificio, è destinato ad offrire ulteriori utilità a vantaggio del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in quanto il lastrico oltre alla funzione di copertura, offre ad un singolo condomino ulteriori concretamente utilità, le spese ed i danni risarcitori andranno ripartiti in misura diversa, ponendo i due terzi a carico di tutti i condomini in ragione della funzione di copertura e un terzo a carico del titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo in ragione delle altre utilità . Le critiche. In sostanza, secondo le Sezioni Unite n. 3672/1997 obbligati alle ripartizioni ed ai risarcimenti sono i condomini che usufruiscono della copertura in concorso con il proprietario esclusivo. Abbiamo detto in precedenza che le Sezioni Unite sono intervenute per sopire il conflitto giurisprudenziale in atto, ma la soluzione prospettata dagli Ermellini, in questo caso, evidentemente non ha convito e non è riuscita a sopire gli animi. Secondo parte della dottrina, la questione doveva essere impostata in termini diversi, specie nell'ipotesi in cui i danni derivavano da un difetto di manutenzione a prescindere dalla proprietà del terrazzo, se l'onere di manutenzione gravava sull'intero condominio, era questo a dover provvedere alla manutenzione e, in mancanza, al risarcimento dei relativi danni. Il proprietario esclusivo risponde solo dell'usura. La dottrina contestava la soluzione prospettata dalle Sezioni Unite sottolineando che il proprietario esclusivo poteva essere chiamato a concorrere alle spese nella misura di 1/3 ovvero in altra misura da quantificare solo nel caso in cui i danni fossero derivati dall'usura causata dal godimento esclusivo del bene ma non nel caso in cui essi derivavano dall'omessa manutenzione da parte del condominio. L'inerzia di quest’ultimo, in definitiva, non poteva pesare sulle tasche del singolo proprietario. In altre parole, se, per esempio, il proprietario esclusivo, con l'uso, deteriorava la pavimentazione del terrazzo, doveva concorrere in maniera maggiore alle spese di rifacimento, viceversa, nel caso in cui le infiltrazioni fossero state determinate dal naturale deterioramento della guaina, le spese sarebbero state ripartite tra tutti i condomini. Anche la giurisprudenza non era convinta. Parte della giurisprudenza aveva ovviamente seguito la dottrina. Sotto questo profilo abbiamo alcune pronunce che continuano a considerare il condominio custode della cosa e responsabile, ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare Cass. Sez. II, n. 7727/2000 Cass. Sez. II, n. 642/2003 Cass. Sez. II civ. n. 11774/1992 . Richiesto nuovamente l'intervento delle Sezioni Unite. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13526 dell'11 marzo 2014, resa pubblica mediante deposito in cancelleria il successivo 13 giugno, preso atto del contrasto in atto, ha rimesso la questione al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. I costi si quantificano in base alla superficie. Per la cronaca, occorre sottolineare che, recentemente Corte di Cassazione, sez. II civ., n. 1451/2014 la giurisprudenza ha cercato di rendere più equo il criterio di ripartizione delle spese parametrandolo alla superficie effettivamente coperta dai lastrici solari. Partendo dal presupposto che gli appartamenti sottostanti devono contribuire ai due terzi delle spese di cui all'art. 1126 c.c., è stato stabilito che il parametro di riferimento non è quello corrispondente ai valori millesimali degli appartamenti sottostanti bensì i metri quadrati che risultano effettivamente coperti dal lastrico ammalorato. Per inciso, nessuna norma del codice, anche a seguito della riforma, ripartisce le scese in considerazione delle superfici. I due terzi dei costi spettanti al condominio, quindi, non andrebbero ripartiti tra gli appartamenti sottostanti la colonna d'aria coperta dal lastrico o dal terrazzo bensì in funzione dei metri quadrati effettivamente coperti. Applicando questo criterio, la ripartizione delle spese avverrebbe secondo criteri più equi in quanto, in ipotesi, potrebbe accadere che l'appartamento sottostante potrebbe essere coperto solo per una minima parte dal lastrico oggetto di riparazioni e, applicando il mero valore millesimale, questo sarebbe chiamato a concorrere alle spese per l'intero valore millesimale. L'articolo 11226 c.c. i problemi irrisolti. L'art. 1126 c.c. è sempre stato sotto i riflettori ed è riuscito a passare indenne la riforma introdotta dalla nuova legge n. 220/2012 lasciando inalterati i motivi di discussione. Fortunatamente si tratta di una norma derogabile per cui è possibile gestire” molte incognite. La norma stabilisce, testualmente, che quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del piano o della porzione di piano di ciascuno . Uno dei problemi irrisolti riguarda ovviamente le modalità di ripartizione delle spese. In particolare, non si comprende perché ci sia una differenza tra l'ipotesi in cui la terrazza sia comune a tutti nel qual caso la spesa sarebbe a carico di tutti i condomini, ex art. 1117 c.c. e l'ipotesi in cui esso sia in uso esclusivo e quindi i 2/3 delle spese vengono poste a carico esclusivo dei condomini coperti dal lastrico e non di tutti i condomini . Perché questa differenza? La prima bozza della riforma” siamo nel 2011 aveva modificato l'articolo 1126 c.c. ponendo un terzo delle spese a carico dell'usuario e due terzi a carico indistinto di tutti i condomini in base ai loro millesimi. Successivamente Camera e Senato fecero marcia indietro ripristinando il testo originario con un bel nulla di fatto”. A questo si aggiunge un altro problema. Alcuni, partendo dal presupposto che sotto i lastrici ci cono dei beni comuni i muri condominiali, i pilastri, una scala, un portico ritengono che tutti i condomini siano tenuti a concorrere alle spese in quanto comproprietari di quei beni comuni. La tesi offre il fianco ad una facile critica in quale misura dovrebbero concorrere alle spese? Le parti comuni, infatti, non hanno millesimi! Se il Legislatore, con l'art. 1126 c.c., avesse voluto ripartire le spese in quota anche alle parti comuni avrebbe posto le spese a carico di tutti i condomini.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 marzo – 13 giugno 2014, n. 13526 Presidente Triola – Relatore D’Ascola Fatto e diritto 1 Oggetto della controversia sono i danni causati all'appartamento di proprietà C. da infiltrazioni di acqua provenienti da un terrazzo dell'edificio condominiale sito in via omissis . L'azione è stata introdotta nel 1999 dal C.N. , proprietaria dell'interno 9 palazzina D, con ricorso per danno temuto proposto nei confronti del Condominio e della condomina I. , alla quale il Condominio, costituendosi, aveva addebitato la responsabilità dell'accaduto. Il tribunale di Roma nell'aprile 2003 ha condannato i convenuti in solido al risarcimento di Euro diecimila in favore dell'attrice, da ripartire per 1/3 a carico della proprietaria esclusiva del terrazzo, signora I. , e per i 2/3 a carico degli altri condomini. La I. proponeva appello chiedendo che le fosse addebitata la sola quota millesimale. Il Condominio con appello incidentale, oltre al rigetto delle domande proposte dalla attrice C. , domandava in via subordinata la condanna della I. al pagamento di 1/3 del costo dei lavori, per una somma pari a circa 2900 Euro, ferma analoga ripartizione ex art. 1126 e. e. del danno liquidato in favore dell'attrice. La Corte di appello di Roma con sentenza 24 luglio 2007 ha rigettato il gravame. Ha affermato che la convenuta non aveva provato che i danni fossero derivati da caso fortuito, forza maggiore o colpevole inerzia del Condominio e che quest'ultimo non aveva superato la presunzione di responsabilità ex art. 2051 c.c., non avendo dimostrato che i danni provenissero da lavori effettuati dalla I. sul terrazzo. La Corte ha poi riscontrato che la domanda di rimborso del costo delle opere di rifacimento era stata tempestivamente proposta dal Condominio nei confronti della I. e ha ripartito le relative spese con il medesimo criterio, ex art. 1126 c.c. I. ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 9 luglio 2008. La sola C. ha resistito con controricorso. 2 L'unico complesso motivo lamenta in primo luogo violazione di norma di diritto e contraddittoria motivazione circa la legittimazione passiva della I. ex art. 1126 e 1130 – 1131 c.c. . La ricorrente dichiara espressamente di non contestare la ripartizione delle spese di rifacimento del terrazzo ex art. 1126 c.c., ma contesta l'addebito delle spese dei tre gradi di giudizio e la condanna al risarcimento del danno subito dalla C. nella misura di cui all'art. 1126 c.c. . Espone che il Condominio era stato tempestivamente avvertito delle infiltrazioni e che aveva ritardato gli interventi a causa del mancato raggiungimento della maggioranza per deliberare gli interventi necessari, nonostante il voto favorevole della I. . Deduce che ella non avrebbe dovuto essere condannata alla refusione delle spese dei giudizi, in quanto carente di legittimazione passiva e che il danno avrebbe dovuto essere ripartito a carico dei condomini secondo le quote millesimali. 2.1 La Corte di appello ha deciso la causa affermando che il terrazzo di proprietà esclusiva della convenuta I. svolge anche la funzione di copertura del fabbricato condominiale. Ne ha desunto, citando Cass. Sez Unite n. 3672/97, che obbligati - sia alle riparazioni che al risarcimento dei danni arrecati all'appartamento sottostante - sono i condomini che usufruiscono della copertura del terrazzo in concorso con il proprietario superficiario , secondo la proporzione di cui all'art. 1126 c.c 3 La decisione impugnata è coerente con principi sanciti dal citato precedente delle Sezioni Unite. È tuttavia opinione del Collegio che esso debba essere ripensato e che della questione possano essere nuovamente investite le Sezioni Unite. Prima del citato arresto giurisprudenziale, la S.C. aveva già affermato che in caso di danni a terzi, cagionati dall'omessa esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria su lastrico solare in edificio condominiale, ed a carico del condominio, i singoli condomini sono tenuti, nei rapporti interni tra loro, a concorrere al risarcimento dei danni secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ. Cass. 12606/05 . 3.1 Questo orientamento era stato efficacemente criticato in dottrina. Si era rilevato che dalla premessa che il condominio è tenuto alla manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello anche se di uso o di proprietà esclusiva, e che alle relative spese deve provvedere il condominio e che la ripartizione deve avvenire secondo il criterio previsto dall'art. 1126 c.c., la giurisprudenza perveniva immotivatamente a un riparto analogo dei danni arrecati al condomino o al terzo proprietari dell'appartamento sottostante. Dopo aver ricordato che il fondamento di tale responsabilità nel caso di omessa manutenzione del lastrico solare in proprietà esclusiva era comunemente individuato nell'art. 2051 c.c., la dottrina aveva osservato in primo luogo che sarebbe stato opportuno distinguere l'ipotesi di lastrico solare in uso esclusivo e lastrico solare o terrazza a livello in proprietà esclusiva di un solo condomino. Al di là di questa possibile distinzione, rilevante ex art. 2051 e, e, era stato considerato che inspiegabilmente la regola relativa alla responsabilità per danni veniva ricercata nell'art. 1126 c.c., giacché detta norma fa esclusivo riferimento alle spese per la riparazione e la ricostruzione del lastrico solare. L'accollo al condomino che ha la proprietà esclusiva o il diritto di uso esclusivo sul lastrico solare di una quota delle spese relative alla manutenzione ha una sua ratio nella usura causata dal godimento di tale condomino. I danni di cui il condominio deve rispondere in caso di infiltrazioni derivanti da omessa manutenzione non dipendono invece da un comportamento del proprietario esclusivo del lastrico o al titolare di un diritto di uso esclusivo, ma dalla inerzia del condominio. 3.2 Cass. 3672/97 si è fatta carico della ricerca di una ratto alla soluzione preferita e l'ha illustrata con una complessa costruzione giuridica. Essa ha escluso che in via di principio la responsabilità per i danni prodotti nell'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare per difetto di manutenzione si ricolleghi al disposto dell'art. 2051 cod. civ Si è chiesta se detta responsabilità discenda direttamente dalla titolarità del diritto reale condominio, proprietà superficiaria o uso esclusivo e dall'inadempimento delle obbligazioni, ad esso relative, di conservare le parti comuni. Ha affermato che la specificità della normativa dettata in tema di condominio negli edifici induce a preferire questa ipotesi alternativa. Ha affermato che dall'art. 1123 e dall'art. 1126 discendono obbligazioni poste dalla legge a carico ed in favore dei condomini dell'edificio , da qualificare come obbligazioni propter rem di cui i partecipanti al condominio sono ad un tempo soggetti attivi e soggetti passivi e aventi ad oggetto la prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell'edificio, siano essi comuni o esclusivi”. Le obbligazioni reali di conservazione riguarderebbero tutti i rapporti reali inerenti, con la conseguenza che la susseguente responsabilità per inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato . L'inadempimento delle obbligazioni propter rem di tutelare l'integrità del lastrico sarebbe quindi disciplinato dall'art. 1218 cod. civ. e - si aggiungeva – poiché le condizioni materiali di dissesto e di degrado del lastrico, che tecnicamente si esprimono con il concetto di difetto di manutenzione, derivano dall'inadempimento delle obbligazioni propter rem , segue de plano che la responsabilità ed il risarcimento dei danni sono regolati secondo gli stessi criteri di imputazione e di ripartizione”. Con espresso obiter dictim , le Sezioni Unite del '97 hanno poi lasciato residuo spazio applicativo a un concorso di responsabilità extracontrattuale, ex art. 2051 c.c., nascente da un fatto illecito diverso, vale a dire dalla lesione di un diritto soggettivo dei condomini estraneo ai rapporti di condominio per esempio, del diritto all'integrità fisica o alla salute del proprietario del piano sottostante , ovvero dalla lesione di un diritto dei terzi, i quali con l'edificio in qualche modo entrano in relazione”. 4 Sebbene sia stata seguita da molte pronunce successive, la sentenza qui narrata non ha sopito le opinioni contrarie, né ha uniformato la giurisprudenza. È opinione di questo Collegio, riscontrata da interventi dottrinali, che l'orientamento qui contrastato abbia effettuato una indebita applicazione delle norme fissate per stabilire il contributo alle riparazioni o ricostruzioni, concepite dal legislatore si veda la Relazione al Re circa l'art. 1126 e suoi richiami all'art. 563 abrogato per tenere conto della maggiore utilità che i condomini aventi l'uso esclusivo quale piano di calpestio traggono rispetto agli altri condomini che si giovano della funzione principale del lastrico, quella di copertura. 4.1 Più coerentemente altre pronunce della Suprema Corte si vedano esemplificativamente Cass. 7727/07 6376/06 642/03 15131/01 hanno richiamato l'applicazione dell'art. 2051 c.c. nell'ipotesi di cattiva manutenzione di cose in uso esclusivo al condomino, seguendo il principio che addebita il danno ascrivibile ai singoli o al condominio all'eventuale comportamento lesivo di chi lo ha cagionato. La linea di contrasto è percepibile anche a proposito della individuazione del legittimato passivo a resistere all'azione risareitoria del terzo anche se condomino danneggiato. Si è introdotta infatti una distinzione tra l'ipotesi in cui ci si duole di danni dovuti a vetustà o di danni riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, sancendo nel primo caso l'esclusiva legittimazione del condominio e nel secondo caso quella del condomino cfr. Cass. 9084/10 15300/13 . 4.2 Ciò che maggiormente rileva è però la convinzione che gli obblighi di contribuzione fissati negli articoli 1123 e 1125 e 1126 cod. civ. riguardano il diritto dei proprietari e l'utilità che essi traggono dai beni, non l'allocazione del danno subito dai terzi, che nella complessa tipologia in esame prescinde, di regola, dalla condotta dell'utilizzatore. Esso infatti risale alla mancata solerzia del condominio nell'apprestare ricostruzioni e riparazioni tempestivamente, prima cioè che si produca il pregiudizio per l'appartamento sottostante. Questa omissione di azione condominiale può esservi, come nella specie è stato denunciato, anche se il condomino che vanta l'uso esclusivo del lastrico o la proprietà della terrazza si è già detto della costante equiparazione, non esente da perplessità, di dottrina e giurisprudenza, su cui non è in questo caso sollevata questione sia esente da specifiche colpe. Né il criterio di regolazione di cui all'art. 1218 vale a correggere, di norma, l'imputazione degli addebiti. È stato notato inoltre che il risarcimento prescinde da ogni considerazione sull'utilità che il danneggiante trae dal pregiudizio arrecato, criterio contrario a quello che regge il 1126 c.c., fondato sull'utilità del danneggiante. Si intende quindi ribadire che il fatto costitutivo dell'illecito risale alla condotta omissiva o commissiva dei condomini, che fonda una responsabilità aquiliana, la quale deve essere scrutinata secondo le rispettive colpe dei condomini e, in caso di responsabilità condominiale, secondo i criteri millesimali, senza utilizzare la normativa coniata ad altro fine. Il prospettato ripensamento dell'orientamento sin qui maggioritariamente applicato impone di rimettere gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. P.Q.M. La Corte rimette gli atti al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.