Qualunque contrasto che insorga nell’ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio è sempre una controversia tra condomini, anche quando ci sia la contrapposizione tra un singolo partecipante e tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall’amministratore. Di conseguenza, la cognizione spetta, esclusivamente e senza alternative, al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, atteso che il condominio non è un soggetto dotato di una propria personalità, sia pure attenuata, o di una propria autonomia patrimoniale rispetto ai soggetti che ne fanno parte.
Lo stabilisce la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 9071, depositata il 18 aprile 2014. Il caso. Una donna conveniva in giudizio, davanti al tribunale di Roma, l’amministratrice del suo condominio per chiedere un risarcimento dei danni, derivati da parti comuni dell’edificio. Il giudice riteneva fondata l’eccezione di incompetenza per territorio proposta dal condominio, ai sensi dell’art. 23 c.p.c., secondo cui per le cause tra condomini ovvero tra condomini e condominio, è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Considerato, quindi, che lo stabile ricadeva nel circondario di Velletri, dichiarava la propria incompetenza per territorio in favore del tribunale di Velletri. L’attrice proponeva regolamento di competenza, deducendo che la competenza, di cui all’art. 23 c.p.c., riguarda le azioni di carattere reale e che l’eccezione non era stata formulata con riguardo a tutti i fori alternativi in materia di obbligazione. Contrapposizione tra condomini. Analizzando la domanda, la Corte di Cassazione riteneva che, grazie ad una lettura coordinata dell’art. 23 c.p.c. con l’art. 21 c.p.c., il quale già prevede il foro speciale per le cause relative a diritti reali immobiliari, qualunque controversia che insorga nell’ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, senza differenza tra rapporti giuridici attinenti alla proprietà, all’uso e godimento delle cose comuni o al pagamento dei contributi condominiali, è sempre una controversia tra condomini. Ciò, anche quando ci sia la contrapposizione tra un singolo partecipante e tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall’amministratore. Di conseguenza, la cognizione spetta, esclusivamente e senza alternative, al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, atteso che il condominio non è un soggetto dotato di una propria personalità, sia pure attenuata, o di una propria autonomia patrimoniale rispetto ai soggetti che ne fanno parte. Perciò, rientrano nell’ambito dell’art. 23 c.p.c. anche le controversie promosse dal singolo condomino nei confronti dell’amministratore di condominio per il risarcimento danni che si assumono derivati dalle parti comuni. Foro speciale. La Corte continuava, affermando che il foro, di cui all’art. 23 c.p.c., costituisce un foro speciale, rispetto a quello generale, ed esclusivo, cioè insuscettibile di deroga in favore di fori alternativi, rimessi alla scelta dell’attore. Per questi motivi, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso e dichiarava la competenza per territorio del tribunale di Velletri.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 3, ordinanza 27 marzo – 18 aprile 2014, n. 9071 Presidente Finocchiaro – Relatore Ambrosio Svolgimento del processo Nel giudizio promosso innanzi al Tribunale di Roma da P.D. nei confronti di R.F., nella qualità di amministratrice del Condominio Corbium di Rocca Priora, viale degli Olmi 67, avente ad oggetto il risarcimento dei danni asseritamente subiti dall'attrice in dipendenza di infiltrazioni di acqua dalla falda e dalla terrazza nell'appartamento di sua proprietà, con ordinanza depositata in data 24 aprile 2013 il Giudice adito ha ritenuto fondata l'eccezione di incompetenza per territorio tempestivamente proposta dal Condominio in forza dell'art. 23 cod. proc. civ. e - considerato che lo stabile condominiale è ricadente nel circondario di Velletri - ha dichiarato la propria incompetenza per territorio in favore del Tribunale di Velletri e condannato l'attrice al pagamento delle spese processuali. Avverso detta ordinanza ha proposto regolamento di competenza P.D deducendo che la competenza di cui all'art. 23 cod. proc. civ. riguarda le azioni di carattere reale e che l'eccezione non è stata formulata con riguardo a tutti i fori alternativi in materia di obbligazione, cui occorre fare riferimento nel caso di specie. La F., nella indicata qualità, ha depositato memoria per resistere al ricorso. Prestandosi il ricorso ad essere trattato con il procedimento di cui all'art. 380 ter cod. proc. civ., sono state richieste le conclusioni al Pubblico Ministero presso la Corte, e all'esito del deposito della requisitoria con la richiesta di rigetto del ricorso, ne è stata disposta notificazione agli avvocati delle parti unitamente al decreto di fissazione dell'adunanza camerale. Motivi della decisione Il ricorso per regolamento è infondato. L'interpretazione restrittiva suggerita dalla ricorrente, che vorrebbe ricondurre il foro di cui all'art. 23 cod. proc. civ. solamente alle azioni di natura reale, è contraddetta dall'indirizzo assolutamente prevalente di questa Corte tra le più recenti Cass. 19 maggio 2011, n. 11008 ma anche Cass. n. 13640 del 2005 Cass. n. 21172 del 2004 Cass. n. 6319 del 2003 e si pone in contrasto con il principio affermato dalle Sezioni Unite sentenza 18 settembre 2006, n. 20076 , da cui il ricorso non offre ragione di discostarsi. Invero secondo una lettura sistematica e teleologica dell'art. 23 cod. proc. civ. coordinata con il precedente art. 21 cod. proc. civ. che già prevede il foro speciale per le cause relative a diritti reali immobiliari, alla luce anche della ratio legis del foro speciale stabilito per le cause condominiali e per le cause societarie, qualunque controversia che insorga nell'ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, senza differenza tra rapporti giuridici attinenti alla proprietà, all'uso e godimento delle cose comuni o al pagamento dei contributi condominiali, quand'anche veda contrapposto un singolo partecipante a tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall'amministratore, è perciò sempre una controversia tra condomini , la cui cognizione ratione loci spetta, esclusivamente e senza alternative, al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi, atteso che il condominio non è un soggetto dotato di una propria personalità, sia pure attenuata, o di una propria autonomia patrimoniale rispetto ai soggetti che ne fanno parte. Deve, dunque, ritenersi che nell'ambito delle cause tra condomini di cui all'art. 23 cod. proc. civ. rientrino anche le controversie - come quella in oggetto - promosse dal singolo condomino nei confronti dell'amministratore del Condominio per il risarcimento danni che si assumono derivati dalle parti comuni. Inoltre il foro di cui all'art. 23 costituisce foro speciale rispetto al foro generale e costituisce un foro esclusivo, insuscettibile di deroga in favore di fori alternativi rimessi alla scelta dell'attore in base a diversi criteri territoriali di collegamento, onde le controversie de qui bus devono proporsi, necessariamente, davanti al giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi SS.UU. n. 20076 del 2006 cit. donde l'impraticabilità di principi affermati da questa Corte in ipotesi di concorrenza di una pluralità di fori alternativi, cui fa riferimento parte ricorrente. In definitiva il ricorso per regolamento va rigettato e va dichiarata la competenza del Tribunale di Velletri, nel cui circondano insiste il compendio condominiale. Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. Ricorrono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater del d.p.r. n. 115 del 2002. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso dichiara la competenza per territorio del Tribunale di Velletri davanti al quale rimette le parti condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di regolamento, liquidate in € 1.900,00 di cui € 200,00 oltre accessori come per legge. Ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater del d.p.r. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13.