Le spese sostenute da uno dei condomini per le cose comuni senza previa autorizzazione e giustificazione non sono rimborsabili, salvo si tratti di spesa urgente.
Questo quanto contenuto nella sentenza n. 3707 del 17 febbraio 2014 in cui la Cassazione richiamando una sua precedente giurisprudenza, ammette che in caso di condominio di due soli partecipanti, è necessaria regolare delibera per le spese di riparazione e conservazione tranne ragioni di particolare urgenza o di trascuratezza degli altri proprietari. Il fatto. Una coppia cita in giudizio gli inquilini dell’appartamento ad essi sovrastante chiedendo la ripartizione delle spese anticipate per i lavori di ristrutturazione di solai e pavimentazione eseguiti sullo stabile. I convenuti vengono condannati in primo grado al pagamento delle spese condominiali, in appello, invece, in parziale riforma della sentenza di primo grado, il giudice emette condanna al pagamento delle spese di ristrutturazione sostenute, ma ad un prezzo inferiore. I condannati ricorrono in Cassazione, chiedendo che le spese sostenute in via esclusiva dagli altri condomini senza previa autorizzazione non siano a loro attribuibili. Spese non urgenti non vengono rimborsate I giudici di legittimità, in base alle doglianze presentate in giudizio, ritengono che per quanto concerne la necessità dei lavori, questi sono stati eseguiti senza una sufficiente giustificazione, e dichiarati necessari solo in base ad un calcolo teorico sommario, mentre sarebbero state necessarie verifiche più accurate. In secondo luogo, nonostante le spese sostenute dovrebbero essere divise in parti uguali tra i condomini art. 1125 c.c. , o comunque a seconda dell’uso art. 1126 c.c. , la Cassazione ritiene che i lavori di ristrutturazione eseguiti in maniera unilaterale, senza l’urgenza e l’indifferibilità, non ammettono rimborsi se la spesa non è stata adeguatamente deliberata. In conclusione, nel caso di specie, la Corte cassa per tali motivi la sentenza e rinvia ad un nuovo esame.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 dicembre 2013 – 17 febbraio 2014, n. 3707 Presidente Triola – Relatore Correnti Svolgimento del processo Con rituale citazione D.B. e B.L. convenivano davanti al tribunale di La Spezia D.U. e S.P. esponendo di essere proprietari di un appartamento in La Spezia via dei Colli 66, sovrastato da quello dei convenuti e dal relativo lastrico solare e chiedevano la ripartizione con essi delle spese anticipate per lavori eseguiti per il consolidamento dei solai, del lastrico e della relativa pavimentazione. I convenuti contestavano la domanda rilevando che i lavori erano stati fatti per ragioni di carattere estetico sei anni prima e che anzi erano stati causa di infiltrazioni patite per cui riconvenzionalmente chiedevano i danni. Con sentenza 30.5.1999 il tribunale condannava i convenuti a pagare lire 42.281.078 oltre accessori, mentre la corte di appello di Genova, con sentenza 15.2.2007, in parziale riforma, condannava i convenuti al pagamento di euro 10.026,73 oltre accessori richiamando la giurisprudenza , in caso di condominio di due soli partecipanti, sulla necessità di regolare delibera per le spese di riparazione e conservazione tranne ragioni di particolare urgenza o di trascuratezza degli altri comproprietari Cass. 3.7.2000 n. 8876 . La nuova ctu in appello, pur con le difficoltà dopo venti anni dall'esecuzione dei lavori, aveva individuato gli interventi necessari e quelli sovrabbondanti. Ricorrono U. e P. con cinque motivi e relativi quesiti, illustra da memoria, resistono B. e L. Motivi della decisione Col primo motivo si denunzia violazione degli artt. 165, 166, 347 cpc perché la Corte di appello avrebbe dovuto disporre le opportune ricerche in ordine alla mancanza dei fascicoli di I grado e di appello ritualmente depositati. Col secondo motivo si denunziano violazione degli artt. 2031, 1125, 1134 cc e vizi di motivazione con indicazione dei lavori eseguiti dai L., richiami alla ctu e quesito se si può prescindere dalla preventiva verifica sulla necessità di provvedere a determinati lavori. Col terzo motivo si lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all'art. 1126 cc col quesito se 2/3 di spese sono attribuite alla utilità connessa alla funzione di copertura ed 1/3 per l'uso o la proprietà esclusiva. Col quarto motivo si lamentano violazione dell'art. 112 cpc e vizi di motivazione col quesito se, allorquando, nelle more tra primo e secondo grado il debitore adempia alla obbligazione in base alla statuizione di primo grado, il giudice di appello deve tener conto dei versamenti medio tempore effettuati. Col quinto motivo si lamentano violazione degli artt. 91 e 92 cpc e vizi di motivazione sulla necessità di un nuovo regolamento delle spese. Ciò premesso, si osserva La sentenza impugnata, in parziale riforma, ha condannato i convenuti al pagamento di euro 10.026,73 oltre accessori richiamando la giurisprudenza, in caso di condominio di due soli partecipanti, sulla necessità di regolare delibera per le spese di riparazione e conservazione tranne ragioni di particolare urgenza o di trascuratezza degli altri comproprietari Cass. 3.7.2000 n. 8876 . La nuova ctu in appello, pur con le difficoltà dopo venti anni dall'esecuzione dei lavori, aveva individuato gli interventi necessari e quelli sovrabbondanti. La prima censura è generica in ordine alla mancanza dei fascicoli di parte, che avrebbe potuto comportare la richiesta di ricostituzione degli stessi. Risulta che la sentenza ha analiticamente esaminato le doglianze degli appellanti per cui nessun pregiudizio ne è derivato. La seconda censura è fondata. La ctu disposta in appello, per quanto concerne la necessarietà o meno dei lavori eseguiti dai B./Luschi, ha ritenuto che essi furono eseguiti senza una sufficiente giustificazione, in quanto furono dichiarati necessari solo sulla base di un sommario esame e di un calcolo teorico, peraltro presentato dopo quattro anni dall'esecuzione dei lavori, mentre sarebbero state necessarie verifiche più accurate, come prove di carico, da svolgersi in contraddittorio. L'elaborato ha dedotto non essere emerse motivazioni estetiche ai lavori di consolidamento ed ha valutato i lavori di interesse comune. La terza censura è del pari fondata. La sentenza riferisce della doglianza relativa ai criteri di cui agli artt. 1125, 1126, 1134 cc per l'esecuzione dei lavori in maniera unilaterale senza l'urgenza e l'indifferibilità, per cui doveva esplicitare i criteri di ripartizione delle spese e pronunziarsi sui motivi di gravame in modo esplicito. Restano assorbite la quarta e la quinta censura. Donde la cassazione con rinvio in ordine ai motivi accolti. P.Q.M . La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo ed il terzo, dichiara assorbiti il quarto ed il quinto, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti.