L'atto d'obbligo con il Comune non produce effetti verso gli acquirenti degli immobili

Il provvedimento con cui l'amministrazione comunale subordina l'approvazione del titolo abilitativo dei lavori alla realizzazione di alcune opere esplica i propri effetti solo a livello amministrativo e, quindi, unicamente nei rapporti tra impresa realizzatrice ed amministrazione comunale.

L'atto d'obbligo stipulato dal costruttore-venditore per adempiere alle richieste dell'amministrazione non produce effetti nei rapporti privatistici intercorrenti con i singoli acquirenti delle unità immobiliari che, pertanto, non possono trarre alcun vantaggio dalla stipula dell'atto d'obbligo. Ad affermarlo è la Corte di Cassazione nella sentenza numero 21396 del 18 settembre 2013. Gli spazi a parcheggio non sono mai sufficienti. Ancora una volta la cronica carenza di posti auto torna ad accendere la miccia nei rapporti tra costruttore-venditore ed acquirenti delle singole unità immobiliari. Questa volta, peraltro, il caso è del tutto particolare. Gli acquirenti non chiedono il trasferimento della proprietà o l'uso dei posti auto vincolati ex lege ma pretendono il trasferimento di alcuni posti auto realizzati per adempiere alle condizioni a cui era vincolato il rilascio del titolo abilitativo dei lavori. Adempimento degli obblighi imposti dalla PA . Tutto prende le mosse dal rilascio del titolo abilitativo dei lavori. L'amministrazione, a quanto pare, subordina l'approvazione del progetto all'adempimento di alcuni obblighi da parte del costruttore. In particolare, il Comune pone a carico dell'impresa l'obbligo di realizzare alcuni posti auto per la precisione cinque stalli . Secondo gli acquirenti delle singole unità immobiliari, i cinque posti auto avrebbero dovuto essere trasferiti ovviamente gratuitamente al condominio che li avrebbe gestiti a proprio uso e consumo. E' ovvio che l'impresa fosse di diverso avviso! Il giudizio di merito si svolge pressocchè a senso unico Tribunale e Corte territoriale ritengono che la proprietà dei cinque posti auto debba essere trasferita gratuitamente al condominio. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso del costruttore-venditore e ribalta l'esito del giudizio. Secondo il ricorrente, il giudice di merito era caduto in un errore marchiano confondendo le condizioni a cui era subordinato il rilascio del titolo edilizio con i vincoli urbanistici che impongono un rapporto percentuale tra le cubature realizzate e le aree a parcheggio vincolate ex lege art. 18, Legge 6 agosto 1967, numero 765 . Nel caso di specie i cinque posti auto non erano stati realizzati per rispondere ai parametri urbanistici ma costituivano una condizione imposta dall'amministrazione comunale per il rilascio del titolo abilitativo dei lavori. Gli Ermellini accolgono questa tesi e bacchettano” i giudici di merito che avrebbero confuso il piano degli effetti della prescrizione amministrativa con il piano dei rapporti privatistici. La natura dell'atto d'obbligo. Dicesi atto d'obbligo” quella dichiarazione con la quale una parte si impegna a mantenere un determinato comportamento nei confronti dell'amministrazione pubblica. La predisposizione di atti d'obbligo può essere prevista dalla legge per esempio costituisce condizione per ottenere lo sgravio del pagamento del contributo di concessione rapportato al costo di costruzione ex articolo 7 legge 28 gennaio 1977 numero 10 o dai regolamenti edilizi locali per esempio per vincolare l'area asservita ad una costruzione . Sta di fatto che alcune amministrazioni, a volte, subordinano il rilascio del titolo abilitativo delle opere all'adempimento, da parte del costruttore, di alcuni obblighi. Tali obblighi, nella misura in cui non trovino un fondamento nella disciplina urbanistica, sono semplicemente il frutto della contrattazione” tra impresa ed amministrazione comunale. Gli atti d'obbligo frutto di tale contrattazione”, peraltro, determinano il nascere di veri e propri rapporti contrattuali tra le parti ovvero tra il costruttore ed il Comune destinati a produrre i propri effetti tipici solo ed esclusivamente tra le parti contraenti. Sul piano amministrativo, si pongono come atti endoprocedimentali ovvero atti intermedi del procedimento diretto al rilascio del titolo edilizio. L'atto obbligo non esplica effetti verso i terzi . La Corte di Cassazione, con la sentenza in oggetto, ha chiarito che gli atti d'obbligo non possono in alcun modo essere qualificati come contratti a favore del terzo” ex art. 1411 c.c., ma esplicano i propri effetti tipici esclusivamente tra le parti contraenti e non anche nei confronti dei terzi acquirenti. Applicando tale principio al nostro caso, se ne deduce che il costruttore, una volta che abbia contrattato” con l'amministrazione comunale la realizzazione di alcune opere nel nostro caso i posti auto non può sottrarsi a tale obbligo ma ciò non vuol dire che sia tenuto a trasferire gratuitamente i manufatti al condominio che rimane un terzo rispetto al rapporto contrattuale. Ed il punto focale è proprio questo il condominio ed i singoli acquirenti, rispetto all'atto d'obbligo, sono dei terzi nei cui confronti il contratto ovvero l'atto d'obbligo non può esplicare alcun effetto. La Cassazione, nel caso di specie, è andata anche oltre sottolineando che l'atto d'obbligo non può determinare la nascita di un vincolo di pertinenzialità tra i posti auto realizzati e le singole unità immobiliari facenti parte del complesso. Tale vincolo di pertinenzialità, infatti, potrebbe essere costituito solo ed esclusivamente da una specifica normativa o da una apposita clausola negoziale. Esiste una eccezione . Come abbiamo visto in precedenza, possiamo affermare, in linea di principio, che gli atti d'obbligo esplicano i propri effetti unicamente tra le parti ovvero tra il costruttore e l'amministrazione e non possono esercitare alcun effetto nei rapporti tra costruttore-venditore e privati acquirenti. Tale principio di massima, peraltro, incontra una deroga. L'atto d'obbligo, infatti, potrebbe esplicare i propri effetti nei confronti degli acquirenti delle singole unità immobiliari nel caso in cui le parti abbiano inserito dei rapporti contrattuali interni ovvero nel preliminare di compravendita, nell'atto di compravendita definitivo, nel regolamento di condominio di contenuto contrattuale, o in altra apposita convenzione una clausola con cui il costruttore-venditore si sia impegnato direttamente nei confronti dell'acquirente all'adempimento dell'obbligo assunto verso l'amministrazione. Solo in tale ipotesi l'acquirente potrebbe far valere le proprie ragioni nei confronti del costruttore-venditore, fermo restando che l'azione prenderebbe le mosse dal rapporto contrattuale diretto tra costruttore ed acquirente e non dall'atto d'obbligo.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 27 giugno - 18 settembre 2013, n. 21396 Presidente Triola – Relatore Proto Svolgimento del processo Con citazione in data 8/1/1999 il Condominio omissis conveniva in giudizio Tecnedil s.a.s. per sentirla condannare al risarcimento dei danni derivanti alle parti condominiali del fabbricato per vizi, difetti e difformità riscontati nelle parti comuni, nonché per ottenere il trasferimento di cinque posti auto pertinenziali, destinati ai visitatori, come previsto dalla licenza edilizia. Tecnedil chiamava in causa, in manleva, S.M. , titolare dell'omonima impresa, al quale aveva dato in appalto l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione del fabbricato e chiedeva il rigetto della domanda di trasferimento dei cinque posti auto sostenendo l'illegittimità del vincolo imposto con la licenza edilizia e, in subordine, in riconvenzionale chiedeva che le fosse riconosciuto un corrispettivo per il trasferimento della proprietà o l'indennizzo per ingiustificato arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c Il S. si costituiva per chiedere il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti. Il Tribunale di Bolzano accoglieva la domanda proposta per vizi della cosa condannando la venditrice a pagare al Condominio la somma di Euro 46.044,00 accoglieva la domanda di manleva nei limiti del 70% degli importi dovuti al Condominio e rigettava la domanda del condominio di trasferimento a titolo gratuito di cinque posti auto. Tecnedil proponeva appello il Condominio proponeva appello incidentale e l'appaltatore rimaneva contumace. La Corte di Appello di Trento - sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 23/6/2007 accoglieva solo parzialmente l'appello principale e l'appello incidentale condannava l'appaltatore a manlevare per l'intero Tecnedil per le somme da questa dovute al Condominio e condannava Tecnedil a trasferire al Condominio i 5 posti auto destinati ai visitatori aggiunti al progetto originario di ristrutturazione. La Corte territoriale rilevava che Tecnedil aveva deciso di dar corso al progetto di ristrutturazione, malgrado questo prevedesse l'aggiunta dei cinque posti auto, senza richiedere compensi aggiuntivi ai singoli proprietari aggiungeva che i cinque posti auto costituivano presupposto indispensabile per il progetto di ristrutturazione presentato da Tecnedil. Tecnedil propone ricorso deducendo un unico motivo ex art. 360 n. 5 c.p.c. di erronea, omessa, contraddittoria o insufficiente motivazione sulla natura pertinenziale dei posti auto. È rimasto intimato sia il condominio che l'appaltatore S.M. . Motivi della decisione 1. Con l'unico motivo di ricorso la società, ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c. deduce, testualmente Erronea, rispettivamente omessa, contraddittoria o comunque insufficiente in relazione alla natura asseritamente pertinenziale dei cinque posti auto per visitatori realizzati nell'edificio condominale OMISSIS , pretesamente derivante dal vincolo di destinazione urbanistica posto a carico degli stessi, ed alla conseguente pronuncia di accoglimento della domanda del Condominio OMISSIS avevate ad oggetto la condanna della odierna ricorrente Tecnedil s.a.s. al trasferimento gratuito in proprietà in capo ad esso condominio dei predetti cinque posti auto e di conseguente implicito rigetto delle domande riconvenzionali svolte in via principale e subordinata dalla ricorrente medesima . Il motivo di ricorso attiene unicamente al disposto trasferimento a favore del condominio di cinque posti auto per visitatori di cui ad altrettante porzioni materiali intestate, nel sistema tavolare, alla Tecnedil. Nel motivo si censura l'intero apparato motivazionale della sentenza di appello. Le motivazioni della Corte insieme alle relative censure possono così essere sintetizzate a nella sentenza si afferma che la realizzazione dei posti auto fu considerata presupposto indispensabile per il progetto di ristrutturazione presentato da Tecnedil e condizione della sua legittimità a1 la ricorrente oppone che la Corte territoriale ha confuso il piano degli effetti della prescrizione amministrativa con il piano dei rapporti privatistici gli adempimenti necessari per la regolarità urbanistica non creano un obbligo di trasferimento delle proprietà b nella sentenza si afferma che Tecnedil aveva deciso di dar corso al progetto di ristrutturazione, malgrado questo prevedesse l'aggiunta dei cinque posti auto, senza richiedere compensi aggiuntivi ai singoli proprietari a fronte della variazione, imposta da Comune, del progetto di ristrutturazione, se Tecnedil avesse voluto farsi riconoscere il maggior valore lo avrebbe dovuto comunicare tempestivamente ai promissari acquirenti o rinunciare alla ristrutturazione ove il maggior onere fosse considerato eccessivo b1 la ricorrente oppone che nulla ha richiesto ai proprietari proprio perché è rimasta proprietaria dei posti auto i posti auto non sono una parte comune del condominio manca un vincolo di pertinenzialità tra i posti auto e il condominio ai condomini sono stati ceduti in proprietà altri e diversi posti auto la prescrizione amministrativa che imponeva la realizzazione dei posti auto per visitatori non creava un vincolo pertinenziale operando solo sul piano degli adempimenti richiesti per ottenere la concessione edilizia c nella sentenza si afferma che siccome Tecnedil si era impegnata a consegnare gli immobili in regola sotto la normativa urbanistica la stessa deve necessariamente cedere al condominio, proprietario necessitato i posti macchina per visitatori c1 la ricorrente oppone che l'impegno a consegnare gli immobili in regola con la normativa urbanistica era stato adempiuto. 2. Il motivo di ricorso è fondato per tutti i tre profili di censura sopra evidenziati. 2.1 Quanto al primo profilo, la Corte territoriale ha effettivamente confuso il piano degli effetti della prescrizione amministrativa con il piano dei rapporti privatistici gli adempimenti necessari per la regolarità urbanistica non creano un obbligo di trasferimento delle proprietà. Infatti le prescrizioni o condizioni di vincolo adottate, disposte o negoziate tra costruttore e P.A. in sede di rilascio del titolo ad edificare non configurano un contratto a favore di terzi e non assumono contenuto obbligatorio nei rapporti tra privati perché i privati non possono accampare diritti sulla base di tali atti procedimentali. Questa Corte, al riguardo, ha ripetutamente affermato il principio per il quale l'atto con il quale un proprietario-costruttore si sia impegnato nei confronti del Comune, ai fini del rilascio della concessione edilizia, a conferire una particolare destinazione a determinate superfici non costituisce un contratto di diritto privato, non è riconducibile alla figura del contratto a favore di terzi, di cui all'art. 1411 cod. civ., né ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione. Ne consegue che, non potendosi qualificare l'atto d'obbligo come contratto a favore di terzi, ai sensi dell'art. 1411 cod. civ., i privati acquirenti dell'immobile edificato non hanno alcuna possibilità di rivendicare diritti sulla base di esso, né, quindi, di agire per il suo adempimento, salva l'ipotesi che detto obbligo sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unità immobiliari cfr. Cass. 20/11/2006 n. 24572 Cass. 23/2/2012 n. 2742 Cass. 17/4/2013 n. 9314 ma nella sentenza nulla si dice in merito ad una ipotetica trasfusione del vincolo nell'atto negoziale. Neppure viene qui in rilievo la disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, nella parte in cui assoggetta a vincolo pertinenziale i parcheggi, peraltro solo nei limiti dello spazio minimo richiesto dall'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 v. Cass. S.U. 15/6/2005 n. 12793. 2.2 È pure fondata la seconda censura la società odierna ricorrente è rimasta proprietaria dei posti auto la sentenza non afferma che i posti auto siano una parte comune del condominio un vincolo di pertinenzialità tra i posti auto e il condominio se non previsto da una specifica normativa non può essere creato da prescrizioni o condizioni di vincolo adottate, disposte o negoziate tra costruttore e P.A. in sede di rilascio del titolo ad edificare. 2.3 È infine, fondata anche la terza censura l'impegno a consegnare gli immobili in regola con la normativa urbanistica è stato adempiuto e non si vede come da questo impegno possa farsi discendere anche l'obbligo contrattuale, non previsto, di cedere per giunta gratuitamente la proprietà dei posti auto. 3. Il ricorso va, pertanto, accolto, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Trento che, nel decidere sulla domanda di trasferimento dei posti auto sulla quale la ricorrente ha dichiarato di non opporsi a condizione che le sia riconosciuto il giusto corrispettivo , si atterrà ai principi sopra enunciati. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese di questo giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Trento.