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LOCAZIONI e CONDOMINIO

Riforma condominio | 19 Dicembre 2012

Spese di manutenzione e ricostruzione: stesse regole per scale e ascensori

di Ivan Meo, Consulente giuridico - Giuseppe Donato Nuzzo, Avvocato

  Le spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori graveranno sui proprietari delle unità immobiliari a cui servono, per metà in ragione del valore delle singole proprietà e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano da suolo. L’equiparazione tra scale e ascensori, tuttavia, non dovrebbe riguardare gli ascensori installati ex novo, ai quali continua ad applicarsi la disciplina delle innovazioni.  

 

La nuova disposizione. L’art. 8 della legge di riforma novella l’art. 1124 c.c., sostituendone la rubrica e il primo comma. La modifica sancisce la piena equiparazione tra scale ed ascensori, per quanto attiene alle spese necessaria alla loro manutenzione o sostituzione.
La nuova disposizione equipara la disciplina degli ascensori, di produzione giurisprudenziale, a quella già prevista per le scale. Dispone infatti che gli impianti predetti sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La relativa spesa è ripartita tra gli stessi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
La giurisprudenza. La norma recepisce quanto affermato dalla giurisprudenza, da tempo favorevole all'applicazione, in via analogica, per tutte le spese relative agli ascensori condominiali e quindi anche per quelle di manutenzione straordinaria, del criterio di ripartizione previsto dall'art. 1124 relativo alla ricostruzione e manutenzione delle scale, in considerazione dell'identica funzione che queste parti comuni svolgono all'interno dell'edificio (ex multis, cfr. Trib. Genova, 27 marzo 1998; Cass. Civ., 25 marzo 1999, n.2833). La stessa giurisprudenza, tuttavia, opera una distinzione tra ascensori realizzati in concomitanza con la costruzione dell'edificio condominiale e ascensori istallati successivamente (Cass. civ., 18 novembre 1971, n. 3314). L'ascensore installato originariamente in uno stabile condominiale è di proprietà di tutti i condomini ex art. 1117 c.c., compresi coloro le cui unità immobiliari si trovano al piano terra. Al contrario, gli ascensori installati successivamente appartengono solo ai condomini che hanno contribuito alla relativa spesa, fatta salva la possibilità degli altri di parteciparvi, contribuendo ai costi sostenuti per la realizzazione dell'impianto. La giurisprudenza ha precisato altresì che l'installazione di un ascensore in un edificio che ne sia originariamente sprovvisto integra gli estremi di una innovazione ex art. 1120 c.c., con conseguente necessità di preventiva autorizzazione dell'assemblea a maggioranza qualificata. Recentemente la Cassazione (Cass. civ., 8 ottobre 2010, n. 20902) ha confermato tale impostazione, precisando che l'installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto rappresenta un servizio suscettibile di separata utilizzazione e, dunque, può essere attuata anche a cura e spese di alcuni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera.
Ascensori installati contestualmente alla costruzione dell’edificio. Così riassunto il quadro giurisprudenziale, si ritenere che l’equiparazione tra ascensori e scale operata dalla nuova disposizione in esame possa trovare applicazione nelle sole ipotesi di ascensori installati originariamente nell’edificio condominiale. Essi sono di proprietà di tutti i condomini ex art. 1117 c.c., compresi i condomini che si trovano al piano terra, e le relative spese di manutenzione e sostituzione vanno ripartite tra tutti i proprietari delle unità immobiliari a cui servono secondo le modalità stabilite dal nuovo art. 1124, primo comma, c.c.
Ascensori installati ex novo. La novella, invece, non sembra trovare applicazione in caso di installazione ex novo dell’ascensore. In tale circostanza, le spese andranno ripartite secondo il criterio previsto dall’art. 1123 c.c. relativo alle innovazione (non modificato dalla legge di riforma), in misura proporzionale ai millesimi posseduti (cfr. Cass. civ. 10 gennaio 1996, n. 165).
In quest’ultimo caso, peraltro, trattandosi di innovazione gravosa suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono usufruire dell’ascensore sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa, ai sensi dell’art. 1121, comma 1, c.c. (anch’esso non modificato dalla legge di riforma).