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LOCAZIONI e CONDOMINIO

Riforma condominio | 11 Dicembre 2012

La nuova disciplina delle innovazioni delle parti comuni: si riducono i quorum deliberativi per l’avvio dei lavori

di Marta Jerovante e Ivan Meo - Consulenti giuridici

  L’art. 1120 c.c. prevede, da un lato, quorum deliberativi meno severi e introduce un procedimento più rigoroso di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore (anche su richiesta di un solo condomino).

 

Nozione immutata. La riforma in materia condominiale continua ad occuparsi delle innovazioni con mero riferimento alla procedura deliberativa e agli effetti per i condomini in relazione al tipo d’innovazione deliberata, lasciandone invece il concetto ancora privo di una definizione normativa. Al fine quindi di circoscrivere giuricamente la fattispecie, resta fondamentale il rinvio all’opera ermeneutica compiuta dalla giurisprudenza, la quale definisce innovazioni «le modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti» (Cass. civ., 26 maggio 2006, n. 12654). Si tratta invero di un indirizzo ormai consolidato. Ma va comunque precisato che non tutti gli interventi sulle parti comuni potranno essere considerati innovativi, né sarà possibile individuare preventivamente quegli interventi che possono o meno essere intesi come tali: carattere indispensabile delle innovazioni è, appunto, l’essere «dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni», quindi un qualsiasi intervento, per quanto gravoso, non sarà ex se considerabile innovativo se non risponde a tali requisiti, i quali, peraltro, andranno valutati, caso per caso, in relazione alla situazione di fatto esistente. La Corte ha ulteriormente specificato che «ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce» (Cass. civ., 4 luglio 2012, n. 11177).
Si abbassa il numero dei voti necessario per deliberare. La riforma appare poi ispirata, in linea generale, dall’intento di agevolare la gestione condominiale. L’art. 1120, comma 1, c.c. – in virtù del combinato disposto con il nuovo testo dell’art. 1136, comma 5, c.c. – prevede che le deliberazioni incidenti sulle cose comuni di cui al medesimo comma 1 siano adottate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio: rispetto al previgente regime resta identico il riferimento ai millesimi di proprietà, mentre alla maggioranza dei partecipanti al condominio si sostituisce la semplice maggioranza dei partecipanti all’assemblea. Al regime appena descritto vengono parificate, sempre in forza del nuovo comma 5 dell’art. 1136 c.c., le delibere aventi ad oggetto le innovazioni di cui al nuovo art. 1222 bis c.c., ossia relative all’installazione di «impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze», nonché di «impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato». Sarà sufficiente, invece, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio per deliberare le innovazioni di cui ai nn. 1, 2 e 3 del comma 2 dell’art. 1120 c.c. Si tratta, come anticipato, degli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi, la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, per l’installazione di impianti centralizzati, anche satellitari o via cavo, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di informazioni, anche da satellite o via cavo. Il regime agevolato di maggioranza mira principalmente a premiare interventi di rilevante contenuto sociale, anche se deve invero evidenziarsi che la normativa speciale in materia prevede, in non pochi casi, maggioranze anche più basse.
Si introduce un iter di convocazione dell’assemblea più stringente. Per le innovazioni da ultimo elencate, il nuovo comma 3 dell’art. 1120 c.c. prevede che l’assemblea debba essere convocata anche su richiesta di un solo condomino, interessato alla realizzazione dell’intervento, il quale dovrà però espressamente indicare nella medesima richiesta il contenuto specifico e le modalità esecutive dell’opera proposta. In mancanza di tali specificazioni, l’amministratore – che è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta – dovrà sollecitare il condominio proponente a fornire le integrazioni necessarie.
Resta necessaria una valutazione della liceità dell’intervento innovativo. L’attuale ultimo comma dell’art. 1120 c.c. – di identica formulazione al secondo comma del vecchio testo – dispone che «sono vietate quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino»: solo un accordo unitario di tutti i condomini può consentire il superamento di detti limiti – anche se, ovviamente, una delibera assunta all’unanimità non potrà, ad esempio, disporre la realizzazione di un’innovazione che violi regole tecniche di sicurezza poste da norme pubblicistiche. Si rammenta, rapidamente, che si realizza il primo dei tre limiti posti dal legislatore a tutela degli interessi collettivi del condominio quando si sia in presenza di un’opera nuova potenzialmente idonea a determinare un indebolimento delle fondamenta o delle strutture portanti, oppure capace di determinare «una potenziale diminuzione della tutela personale o patrimoniale dei singoli condomini all’interno dello stabile» (Cass. civ., 9 luglio 1975, n. 2696). Deve invero rilevarsi che soltanto per ignoranza o per errore i condomini potrebbero deliberare innovazioni di tal genere: una perizia tecnica sarà, più opportunamente, in grado di stabilire se la stabilità dell’edificio possa o meno essere pregiudicata dall’innovazione, mentre la sicurezza andrà poi esaminata nei confronti dell’edificio e dei rischi dei condomini: l’innovazione potrebbe infatti aumentare il rischio per la caduta di un fulmine, per un incendio, per i furti e così via. L’innovazione non deve inoltre alterare il decoro architettonico dell’edificio inteso come il risultato dell’insieme delle linee e dei motivi ornamentali i quali, in definitiva, costituiscono la nota dominante della costruzione e imprimono alle sue varie parti una determinata fisionomia e un particolare pregio estetico: in tal caso, si tratta, in sostanza, di accertare se l’innovazione possa armonizzarsi con lo stile del’edificio o anche semplicemente essere giudicata tollerabile in relazione alle sue caratteristiche e a quelle dell’edificio. I giudici di legittimità hanno inoltre chiarito che «La tutela del decoro architettonico è stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilità la quale compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità. In tale ottica va verificato il pregiudizio al decoro architettonico di un ascensore collocato nell’atrio dell'edificio, e non all’esterno di esso, ed il pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni». (Cass. civ., 25 ottobre 2012, n. 18334). L’innovazione non deve infine rendere le parti comuni inservibili all’uso e al godimento; pertanto andranno vietate soltanto quelle opere che mutano la sostanza e la forma in relazione all’uso cui la cosa comune è destinata o a questa arrecano limitazione o danno, non già quelle che permettono di trarne una maggiore normale utilizzazione conforme all’uso, tale, però, da non impedire agli altri partecipanti di servirsene parimenti secondo il loro diritto: «In tema di condominio negli edifici, in caso di installazione dell’ascensore a cura e spese solo di alcuni condomini, la limitazione, per alcuni condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito occupati dall’impianto di ascensore, non rende l’innovazione lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 2 [ndr ora ultimo comma], c.c. ove risulti che dalla stessa non derivi, sotto il profilo del minor godimento della cosa comune, alcun pregiudizio, non essendo necessariamente previsto che dalla innovazione debba derivare per il condomino dissenziente un vantaggio compensativo. Il fatto che ora la disposizione in materia di innovazioni vietate sia collocata a chiusura della norma lascerebbe intendere – come già rilevato da parte dei primi commentatori – che quel concetto, delineato secondo le caratteristiche qui appena descritte, si debba ritenere riferibile a tutte le innovazioni, comprese quelle elencate al nuovo secondo comma dell’art. 1120 c.c..

Cari lettori non perdete la prossima puntata sulla riforma del condominio. Giovedì verrà analizzato l’art. 1122 ed il suo ambito di applicazione. Buona lettura!