Confermata la validità della delibera adottata dall’assemblea, che aveva onerato economicamente anche la condomina che vive in un appartamento a piano terra. Necessario leggere con attenzione i contenuti della delibera per capire il tenore dei lavori programmati.
Piano complessivo di lavori nell’edificio obiettivi puntati, in particolare, sul rifacimento delle scale e sul consolidamento statico dell’immobile. Doppio fronte di intervento, quindi, ma fronte unico di spesa perché anche per il restyling delle scale devono aprire i ‘cordoni della borsa’ tutti i condomini, compreso il condomino che abita in un appartamento a ‘piano terra’ Cassazione, ordinanza n. 21886/2012, Sesta Sezione Civile, depositata oggi . Delibera in ballo. Pomo della discordia è, come spesso succede in Italia, la decisione adottata dall’assemblea condominiale in materia di ripartizione dell’esborso economico da sostenere per i lavori in programma nello stabile. A dare battaglia, in particolare, è una condomina, che vive in un appartamento a ‘piano terra’, e rivendica, proprio alla luce della collocazione della sua abitazione, il diritto ad essere esonerata dalla spesa per il rifacimento delle scale a sostegno di questa pretesa, ovviamente, la semplice considerazione che ella non utilizza le scale. Ma questa ottica, fondata sulla vita quotidiana in condominio, non viene condivisa dai giudici sia in Tribunale che in Appello, difatti, la delibera contesta viene ritenuta valida laddove aveva posto a carico della condomina le spese per il rifacimento delle scale . Ciò per una ragione semplicissima quei lavori avevano ad oggetto il consolidamento delle scale ed erano concernenti la statica di parti comuni necessarie del fabbricato . Lettura corretta. Tale pronunzia, però, viene contestata dalla condomina, la quale, più specificamente, considera non corretta la lettura, fornita dai giudici, della delibera. Soprattutto perché il documento approvato dall’assemblea aveva distinto fra le opere di consolidamento statico e quelle di rifacimento delle scale , che, afferma la donna, non potevano essere poste a carico della proprietaria di un’unità a ‘piano terra’ e che non usufruisce in alcun modo delle scale . Anche in terzo grado, però, questo nodo viene sciolto in maniera negativa per la donna. Perché la lettura della delibera, così come delineata in Tribunale e in Corte d’Appello, viene ritenuta assolutamente corretta dai giudici di Cassazione. Difatti, è condivisa la visione dei lavori relativi alle scale come opere di consolidamento riguardanti la statica del fabbricato e non come opere di mero rifacimento , visione fondata anche sul fatto che essi vennero decisi in ottemperanza ad una ordinanza sindacale . Di conseguenza, poiché le spese avevano ad oggetto la statica dell’edificio , è assolutamente legittimo che esse vengano poste a carico della condomina. Senza dimenticare, poi, che le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura , conservano la qualità di parti comuni .
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 24 ottobre – 5 dicembre 2012, 21886 Presidente Goldoni – Relatore Migliucci Fatto e diritto È stata depositata in cancelleria la seguente relazione, regolarmente comunicata al P.G. e notificata alle parti P.V. proponeva opposizione avverso la delibera con la quale l’assemblea del Condominio di vicolo Falcone n. 10 di Bologna aveva approvato il consuntivo di spesa. Il Condominio chiedeva il rigetta della domanda e in via riconvenzionale, il pagamento delle somme dovute dall’attrice. Il tribunale accoglieva soltanto in parte l’impugnazione ritenendo valida la delibera laddove aveva posto a carico della attrice le spese relative al rifacimento delle scale tale statuizione era confermata in sede di gravame la Corte di appello riteneva che la V., pur essendo proprietaria di una unità a piano terra, fosse tenuta a contribuire alle spese che avevano a oggetto il consolidamento delle scale ed erano concernenti la statica di parti comuni necessarie del fabbricato. Ha proposto ricorso per Cassazione la V. affidato a tre motivi. Ha resistito l’intimata. 2. Il ricorso può essere trattato in camera di consiglio ai sensi degli artt. 376, 380 bis e 375 cod. proc. civ., essendo manifestamente infondato. Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso che è stato proposto tempestivamente con la consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario il 14 marzo 2011 il termine lungo per impugnare la sentenza dep. Il 25 gennaio 2010 scadeva il 12 marzo 2011 il periodo feriale è di un anno + 46 giorni , che cadeva di sabato per cui il termine era prorogato, ex art. 155 cod. proc. civ. applicabile anche ai giudizi pendenti al 1° marzo 2006 art. 58 terzo comma legge n. 6 9 del 2009 , al lunedì 14 marzo 2011. Il primi due motivi violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1124 cod. civ. e 112 cod. proc. civ. assoluta di motivazione su un fatto controverso punto decisivo censurando la sentenza che, incorrendo nel vizio di ultrapetizione, aveva rettificato - senza che vi fosse stata alcuna domanda - la delibera impugnata la quale aveva distinto fra le opere di consolidamento statico e quelle di rifacimento delle scale, tant’è vero che queste ultime erano state correttamente ripartite fra i condomini interessati ai sensi dell’art. 1124 cod. civ. ma che non potevano essere poste a carico anche dell’attrice che è proprietaria di un’unità a piano terra e che non usufruisce in alcun modo delle predette scale. I motivi vanno respinti. La doglianza censura quanto ritenuto dai Giudici sulla natura delle spese relative ai lavori riguardanti le scale deliberati dall’assemblea, essendo stato in sentenza affermato che anche quelli relativi alle scale concernessero opere di consolidamento riguardanti la statica del fabbricato e non fossero opere di mero rifacimento, tant’è vero essi vennero decisi in ottemperanza a una ordinanza sindacale, la ricorrente sostiene che diverso sarebbe stato il contenuto della delibera, che sarebbe stato modificato o rettificato dai Giudici, posto che i lavori sarebbero stati di mero rifacimento delle scale e le spese avrebbero dovuto essere poste a carico dei soli proprietari che usufruivano delle stesse. Orbene, la doglianza innanzitutto si risolve nella censura dell’interpretazione della delibera condominiale compiuta dai Giudici che - investiti con l’impugnazione della delibera della questione relativa alla debenza o mento da parte dell’attrice delle relative spese - dovevano necessariamente verificare innanzitutto la natura dei lavori deliberati alla stregua di quanto deciso dall’assemblea. Ciò posto, va ricordato le deliberazioni condominiali vanno interpretate secondo i criteri ermeneutici previsti dagli artt. 1362 e ss. cod. civ. ed il relativo compito è assegnato al giudice del merito poiché tale valutazione costituisce apprezzamento di fatto, è insindacabile in sede di legittimità, purché sorretto da congrua motivazione immune da vizi logici e giuridici Cass. 12556/02, 4501/12006 . D’altra parte, l’interpretazione del contratto, consistendo in un’operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, il cui accertamento è censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, che deve essere specificamente indicata in modo da dimostrare - in relazione al contenuto del testo contrattuale – l’erroneo risultato interpretativo cui per effetto della predetta violazione è giunta la decisione, chè altrimenti sarebbe stata con certezza diversa la decisione la deduzione deve essere, altresì, accompagnata dalla trascrizione integrale del testo contrattuale in modo da consentire alla Corte di Cassazione, che non ha diretto accesso agli atti, di verificare la sussistenza della denunciata violazione tali oneri non sono stati ottemperati dalla ricorrente la quale ha in realtà formulato una soggettiva interpretazione del delibera difforme da quella accolta in sentenza. Ciò posto, avendo accertato - in base all’interpretazione del contenuto della delibera - che le spese avevano oggetto la statica dell’edificio, correttamente le stesse sono state poste anche a carico dell’attrice, atteso il principio elaborato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicalo nell’art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio Cass. 15444/2007 . D’altra parte, l’attrice non potrebbe lamentare - proprio alla luce del precedente di legittimità dalla medesima richiamato - l’applicazione dei criteri di cui all’art. 1124 cod. civ. che, tenendo conto dell’altezza del piano, rappresenta un correttivo all’integrate applicazione dell’art. 1123 cod. civ. ed è diretto a tutelare proprio i proprietari dei piani inferiori in funzione della diversa utilizzazione. Pertanto, ai sensi dell’art. 360 bis n. 1 cod. proc. civ. introdotto dalla legge n. 69 del 2009 ratione temporis applicabile, il ricorso infondato avendo la sentenza impugnata ha deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte e l’esame dei motivi non offre elementi per mutare l’orientamento della stessa ORD S.U. 19051/20101 . Il terzo motivo violazione di legge e motivazione contraddittoria deduce che, anche nel caso di rigetto del ricorso, si dovrebbe procedere alla compensazione delle spese, tenuto conto della non integrale soccombenza della ricorrente. Il motivo è inammissibile. Le spese processuali sono state correttamente poste a carico della parte ritenuta soccombente ex art. 91 cod. proc. civ., essendo appena il caso ricordare che se, da un canto, la compensazione è rimessa alla prudente e motivata scelta discrezionale del giudice di merito, questi, d’altra parte, in materia di regolamento delle spese processuali, incontra l’unico divieto di porle a carica della parte totalmente vittoriosa’’. La ricorrente ha depositato memoria illustrativa. Il Procuratore Generale ha rassegnato conclusioni conformi a quelle di cui alla relazione. Vanno condivise le argomentazioni e le conclusioni di cui alla relazione, non potendo ritenersi meritevoli di accoglimento i rilievi formulati dalla ricorrente con la memoria illustrativa atteso che gli stessi non sono idonei a scalfire le considerazioni di cui alla relazione. Il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento in favore del resistente delle spese relative alla presente fase che liquida in euro 1000,00 di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 800,00 per onorari di avvocato oltre spese generali ed accessori di legge.