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LOCAZIONI e CONDOMINIO

Riforma condominio | 28 Novembre 2012

Supercondominio e condominio orizzontale. La riforma cambia il volto dei centri urbani

di Marta Jerovante e Ivan Meo - Consulenti giuridici

  Il legislatore della riforma “apre” alle nuove realtà edilizie introducendo una norma del tutto nuova che estende l’ambito applicativo della disciplina del condominio non solo al supercondominio, ma anche ai condomini c.d. “orizzontali”. In particolare, l’art. 1117 bis stabilisce: «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117».

 

Quando si configura il supercondominio. Con tale espressione si indica la situazione che si verifica nel caso di un complesso edilizio distinto in diversi corpi di fabbrica i quali, pur essendo strutturalmente autonomi, sono dotati di beni strumentali destinati al servizio comune dei complessi edilizi stessi, quali, ad esempio, il viale d’ingresso, il cortile, il giardino, l’impianto centrale per il riscaldamento, l’impianto di illuminazione, il parcheggio, i locali per la portineria e il servizio di portierato, la piscina, i campi da tennis.
L’interpretazione giurisprudenziale. Poiché il nostro codice civile, nel dettare la disciplina del condominio negli edifici, sembra fare riferimento esclusivo ad un unico edificio che abbia al suo interno tutto ciò che serve per il godimento delle unità immobiliari, si è letteralmente creato, in sede giurisprudenziale, l’istituto del condominio complesso o supercondominio già invero presente nella prassi come risposta all’evoluzione dei bisogni abitativi, nonché alle norme urbanistiche che imponevano determinate dotazioni minime di servizi. Il legislatore ha così ampiamente attinto alle posizioni espresse sul tema dalla giurisprudenza: «non può essere esclusa la condominialità […] per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. – che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi – è possibile la costituzione ab origine di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del “supercondominio”, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all’art. 1117 c.c., come, ad esempio, le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi d’intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune» (Cass. civ., 18 aprile 2005, n. 8066. Più di recente, Cass. civ., 9 giugno 2010, n. 13883).
Il caso delle ville a schiera. Anche riguardo a complessi di tale genere, in assenza di precise previsioni codicistiche, si è posto il quesito dell’applicabilità o meno della disciplina prevista per il condominio negli edifici. Si tratta di una precisa tipologia edilizia ed architettonica, che ha assunto ormai da tempo ampia diffusione: essa consiste in un alloggio unifamiliare posto in aderenza ovvero in posizione di continuità con altri alloggi unifamiliari, con i quali forma appunto una «schiera»; di conseguenza, per quello che qui rileva, per «complesso di ville a schiera» si deve intendere la pluralità degli alloggi costituenti nel loro insieme la «schiera», un complesso che presenta – per necessità legate alla conformazione materiale della «schiera» e degli alloggi che la compongono e per esigenze di carattere funzionale – una o più parti comuni a tutte o a una parte delle unità immobiliari: a titolo esemplificativo, ci si riferisce alle aree destinate agli accessi (strade, marciapiedi, aree di manovra), alle aree scoperte destinate a giardino, agli impianti di illuminazione esterna, agli impianti di adduzione dell’acqua, alle fognature ed agli scarichi, alle gronde, alle strutture di coperture, alle strutture delle fondazioni, agli impianti centralizzati di riscaldamento, agli impianti citofonici, alle strutture di recinzione ed ai cancelli, alla guardiola del custode. A tale soluzione abitativa ha fatto espresso riferimento la Suprema Corte, chiarendo che la varietà delle tipologie costruttive sia tale da non consentire di affermare aprioristicamente la configurabilità come condominio in senso proprio soltanto negli edifici che si estendono in verticale, in quanto anche corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni come quelli elencati nell’art. 1117 c.c.: (Cass. civ., 18 aprile 2005, n. 8066). Si parla quindi di condominio orizzontale in presenza di un complesso edilizio che, a differenza del classico condominio che si sviluppa in verticale, si estende, per l’appunto, in senso orizzontale.
La sola tipologia del bene non può implicare una presunzione di condominialità. La Suprema Corte ha ritenuto che le cose funzionali al miglior godimento di tutte le unità immobiliari, salvo diversa disposizione del titolo, sono di proprietà comune: l’aspetto strutturale e il ruolo funzionale del bene sono prioritari rispetto all’accertamento del suo effettivo status giuridico, nel senso che «Qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell’edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume – indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi e dall’entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene. In tale caso, infatti, si ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che è data dalla destinazione» (Cass. civ., 14 marzo 2008, n. 6981). Del resto, in presenza delle nuove soluzioni abitative, i giudici di legittimità, già da tempo – ritenuta l’inadeguatezza delle regole generali della comunione e derivando da tale considerazione la necessità di sottoporre la materia ad una disciplina speciale, idonea a rendere quanto più agevole e possibile la regolazione dell’uso delle cose comuni e a consentire, in tal modo, di superare prevedibili motivi di conflittualità tra i partecipanti al condominio – avevano affermato che «Qualora, ai sensi degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., un edificio condominiale venga diviso in porzioni aventi caratteristiche di edifici autonomi, con lo scioglimento del condominio originario e la costituzione di condomini separati, ma siano lasciate, in comproprietà di tutti i partecipanti a detto condominio originario, alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c. (quali locali di portineria, caldaie, impianti idrici ecc.), queste ultime restano soggette non alla disciplina della comunione in generale, ma alla disciplina del condominio negli edifici (nella specie, al fine della validità delle delibere assembleari), la cui applicabilità prescinde dalla circostanza che i piani o le porzioni di piano, servite da quelle cose, si trovino in edifici distinti, e inoltre non trova deroga, con riguardo al caso specifico della sopravvenuta divisione di un edificio originariamente unico, nelle norme dettate dai citati artt. 61 e 62 disp. att. c.c.» (Cass. civ., 5 gennaio 1980, n. 65).
Il condominio parziale. Da quanto si è appena esposto deriva che nell’ambito di un edificio sottoposto a regime condominiale debba farsi rientrare, alla luce della nuova norma dell’art. 1117 bis, anche la fattispecie del condominio parziale: la legge di riforma ricomprende infatti anche quelle fattispecie che hanno luogo in tutti i casi in cui la proprietà comune di talune cose, impianti o servizi venga attribuita, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti che si trovano nell’edificio e non a tutti i condomini: «i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso» (Cass. civ., 21 gennaio 2000, n. 651). In applicazione di detto principio, i giudici di legittimità hanno ad esempio affermato che «Qualora nell’edificio condominiale vi siano locali non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato (box, cantine), i condomini titolari soltanto della proprietà di tali locali non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni» (Cass. civ., 27 gennaio 2004, n. 1420). Quando la comunione di un determinato servizio è limitata ad alcuni condomini, la formazione della maggioranza a norma dell’art. 1136 c.c. dovrà poi computarsi con riferimento ai soli proprietari interessati: in presenza di una situazione di cd. condominio parziale, non è infatti configurabile il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità; di conseguenza «nell’ipotesi di convocazione di un’unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini – convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma –, i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull’esito della stessa» (Cass. civ., 22 gennaio 2000, n. 697).
Il condominio minimo. La nuova disciplina – così come fin qui analizzata – conferma che al condominio minimo, ossia quello in cui vi sono solo due partecipanti, cui è conferita la qualifica di condomino, sarà applicabile la normativa riservata al condominio negli edifici. Come si è peraltro già rilevato, il regime condominiale si instaura nel momento in cui un fabbricato viene ripartito in più unità immobiliari assegnate, in via esclusiva, a soggetti differenti (Cass. civ., 26 gennaio 1982, n. 510), mantenendosi la proprietà comune sulle parti e sui servizi necessari al godimento delle proprietà esclusive: decisivo ai fini dell’applicazione delle norme dettate in materia di condominio non è quindi il numero dei titolari di dette proprietà, ma la relazione di accessorietà tra beni comuni e beni oggetto di proprietà esclusiva (Cass. civ., 7 luglio 2000, n. 9096), ossia la situazione in cui i diversi piani o porzione di piani sono, in generale, in rapporto con le parti in comune a tutti i condomini.
Il ridimensionamento della norma nel testo definitivo. Dopo l’ultima approvazione da parte della Camera dei deputati lo scorso 27 settembre, sono state peraltro completamente eliminate le prescrizioni – rispettivamente contenute nei soppressi commi 2 e 3 – relative alla disapplicazione della normativa sulle distanze legali al condominio e all’estensione delle regole dell’art. 1144 c.c. (tolleranza del possesso esclusivo sulla cosa comune). Con particolare riferimento alla questione delle distanze, il disegno di riforma aveva introdotto in prima lettura una disposizione che sostanzialmente recepiva l’orientamento finora seguito in giurisprudenza, secondo il quale «In materia condominiale le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889 c.c., trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali» (Cass. civ., 21 maggio 2010, n. 12520). Si evidenzia dunque come uno specifico intervento legislativo in materia sarebbe stato utile per risolvere un punto particolarmente problematico – oggetto altresì di un acceso dibattito giurisprudenziale – e come tale idoneo a generare un frequente contenzioso.

 

Cari lettori non perdete la prossima puntata sulla riforma del condominio. Venerdì verrà analizzato l’art. 1117-ter ed il suo ambito di applicazione. Buona lettura!