Per i fabbricati di nuova costruzione è prevista la destinazione obbligatoria di appositi spazi e parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio.
In pratica – precisa ulteriormente la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19613/2012 depositata il 12 novembre - bisogna assicurare un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio. Il caso. L’impresa costruttrice di un condominio si era riservata la proprietà esclusiva dei posti auto siti nel cortile dell’immobile, ma un condomino, non ponendosi il problema, parcheggiava comunque la propria auto su uno di essi. Parte subito la citazione in tribunale, che accoglie la domanda dell’impresa. Solo i giudici di legittimità, a cui si rivolge il condomino dopo essersi visto rigettare l’appello, decidono di annullare la sentenza impugnata con rinvio. Fabbricato di nuova costruzione? La S.C., infatti, afferma che la sentenza impugnata avrebbe dovuto prendere le mosse dal principio di diritto che la norma, art. 18 l. n. 765/1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi e parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio , determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio , senza imporre l’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Devono esserci degli spazi adibiti a parcheggio. In sostanza – aggiunge la Corte – la decisione della controversia non comportava un accertamento sulla proprietà dei posti auto, ma sulla presenza o meno nell’edificio di aree destinate a soddisfare l’esercizio di tale diritto d’uso da parte del condomino , cosicché quest’ultimo avrebbe potuto parcheggiare la sua auto in altri spazi all’interno dello stabile.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 ottobre – 12 novembre 2012, n. 19613 Presidente Rovelli – Relatore Mazzacane Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 14-9-2001 la s.p.a. Immobiliare Pianel conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Torino - Sezione Distaccata di Ciriè M Z. , assumendo che l'esponente era l'impresa costruttrice dell'immobile sito in omissis , il quale, a seguito delle vendite delle singole unità abitative, era stato costituito in condominio con conseguente redazione di un regolamento registrato il 15-7-1999 ed allegato ad ogni atto pubblico di compravendita degli appartamenti costituendone parte integrante aggiungeva che la venditrice fin dall'origine si era riservata la proprietà esclusiva dei posti auto siti nel cortile dell'immobile e contrassegnati con i numeri da 1 a 23 incluso, e che, dopo la vendita dei quatto posti auto contraddistinti con i numeri 20-23, era rimasta proprietaria degli altri posti auto dal numero 1 al numero 19. L'attrice, rilevato che il condomino Z. da tempo posteggiava l'automobile propria o in suo uso sul terreno di proprietà esclusiva dell'esponente con violazione del relativo diritto dominicale, chiedeva anzitutto accertarsi che il convenuto posteggiava abitualmente l'automobile da lui usata nel cortile dello stabile in questione occupando spazi di esclusiva proprietà della Immobiliare Pianel, e conseguentemente inibirsi tale comportamento, sia per sosta che per parcheggio. Costituendosi in giudizio il convenuto contestava gli assunti avversari sul rilievo che gli artt. 4 - 19 e 24 del regolamento di condominio secondo cui, rispettivamente, pur essendo il cortile ed i posti auto a cielo libero comuni, tali posti auto, se acquistati a parte, erano in proprietà individuale, era inoltre vietato occupare anche temporaneamente il cortile, ed infine i posti auto nel cortile erano di proprietà esclusiva della venditrice, la quale si riservava la facoltà di venderli o di affittarli a terzi anche non condomini dello stabile , ponevano clausole contrarie alla norma inderogabile di cui all'art. 41 sexies della L. 17-8-1942 n. 1150 nel testo introdotto dall'art. 18 della L. 6-8-1967 n. 765 concludeva pertanto per il rigetto delle domande attrici ed in via riconvenzionale per l'accertamento e la nullità delle suddette norme del regolamento condominiale. Il Tribunale adito con sentenza del 20-5-2003 accoglieva la domanda attrice, rilevando in particolare che l'eccezione di nullità per violazione della menzionata norma imperativa avrebbe comportato la tempestiva allegazione e la conseguente dimostrazione dei fatti costitutivi previsti dall'art. 41 sexies della L. 17-8-1942 n. 1150, ovvero che i posti auto siti nel cortile fossero gli unici previsti in favore dell'unità abitativa del convenuto, e che fosse stato violato il rapporto tra superficie destinata a parcheggio e cubatura della costruzione, mentre tale onere probatorio non era stato assolto dallo Z. . Proposto gravame da parte di quest'ultimo cui resisteva l'Immobiliare Pianel la Corte di Appello di Torino con sentenza del 5-9-2005 ha rigettato l'impugnazione. Per la cassazione di tale sentenza lo Z. ha proposto un ricorso basato su di un unico articolato motivo cui l'Immobiliare Pianel ha resistito con controricorso le parti hanno successivamente depositato delle memorie. Motivi della decisione Con l'unica articolata censura il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1418-1419 capoverso-1421- 2697 c.comma 41 sexies L 17-8-1942 n. 1150-18 L 6-8-1967 n. 765-26 ultimo comma L. 28-2-1985 n. 47-112 e 115 c.p.comma nonché vizio di motivazione sotto diversi profili. Anzitutto lo Z. sostiene che, contrariamente al convincimento del giudice di appello, l'esponente nella propria comparsa di risposta del giudizio di primo grado aveva recisamente contrastato le pretese avversarie con una generale e globale contestazione in relazione alla genericità degli assunti di controparte, privi di ogni riferimento temporale e fattuale pertanto, non avendo la controparte provato i fatti costitutivi della domanda in particolare la pretesa occupazione da parte dell'esponente con una imprecisata autovettura di un altrettanto imprecisato posto auto di sua proprietà , la domanda stessa avrebbe dovuto essere rigettata. Il ricorrente inoltre assume che comunque la Corte territoriale avrebbe dovuto rilevare d'ufficio sulla base degli atti la nullità dell'art. 24 del regolamento condominiale che prevedeva la riserva di proprietà in favore dell'originario costruttore di tutti spazi adibiti a parcheggio ricavati dalla venditrice nel cortile condominiale, non essendovi dubbio che le norme di cui agli artt. 41 sexies della L. 1150/1942-18 L. 765/1967 e 26 L. 47/1985 pongano un vincolo pubblicistico di destinazione inderogabile. Lo Z. sotto diverso aspetto sostiene poi che la sentenza impugnata, stravolgendo ogni principio sull'onere probatorio, non ha considerato che la controparte non aveva minimamente contestato che essa si era riservata la proprietà di tutti i posti auto ricavati nel cortile condominiale nel numero di 23, e che tali posti auto erano gli unici esistenti all'interno del condominio e del cortile condominiale, come emergente anche dalla planimetria allegata dall'attuale ricorrente in particolare l'affermazione del giudice di appello secondo cui non vi sarebbe stata la prova che tutti gli spazi esistenti da adibire a parcheggio in numero di 23 fossero stati riservati in proprietà della Immobiliare Pianel, non trovava il conforto di alcun atto processuale in definitiva quest'ultima società non aveva fornito la prova che la sua riserva di proprietà fosse stata fatta sulla parte in eccedenza rispetto agli spazi previsti per legge da riservarsi all'uso dei condomini. Il ricorrente inoltre assume che erroneamente la Corte territoriale ha dato per pacifico che nella fattispecie vi era una volumetria del fabbricato pari a mcomma 7.453,47, e che l'Immobiliare Pianel aveva realizzato aree a parcheggio per mq. 1562,44, in misura pertanto superiore a mq. 745,33 invero, in assenza di una sola prova documentale, sulla base delle semplici asserzioni della controparte il giudice di appello non avrebbe potuto affermare che la suddetta società avesse realizzato aree a parcheggio in misura superiore alla riserva di legge. Infine lo Z. rileva che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto che le doglianze dell'esponente avrebbero dovuto essere rivolte non ai regolamento, ma, ricorrendone i presupposti, contro l'atto di acquisto, considerato che controparte aveva impostato la sua domanda non su una riserva di proprietà dei 23 posti auto siti nel cortile condominiale contenuta nell'atto di acquisto, ma sulla clausola contenuta nell'art. 24 del regolamento condominiale. La censura è fondata nei limiti che saranno ora chiariti. La Corte territoriale ha premesso che lo Z. , costituendosi in giudizio, non aveva contestato la deduzione dell'attrice secondo cui il convenuto da tempo posteggiava la propria autovettura sul terreno di esclusiva proprietà dell'attrice, limitandosi alla disamina del contenuto del regolamento condominiale ed eccependo la nullità della clausola 24 per violazione di legge ha poi aggiunto che neppure era contestato che, in rapporto alla volumetria del fabbricato pari a mcomma 7453,37, l'Immobiliare Pianel aveva realizzato aree a parcheggio per mq. 1562,44, in misura quindi ben superiore alla riserva di legge che nella fattispecie era di mq. 745,33 neppure d'altra parte risultava che sulla base della licenza edilizia l'area di cortile in questione fosse destinata per legge a parcheggio dei singoli condomini del pari l'appellante non aveva provato che tutti gli spazi esistenti nel complesso immobiliare e destinati a parcheggio fossero stati riservati dalla suddetta società in sua esclusiva proprietà, e neppure che gli incaricati della Pianel Immobiliare avessero garantito ai futuri acquirenti che, unitamente all'alloggio, sarebbe stato ceduto loro anche un posto macchina, mentre era indiscusso che nel rogito d'acquisto dello Z. non vi fosse menzione di tale cessione in definitiva quest'ultimo avrebbe dovuto rivolgere le proprie doglianze non nei confronti del regolamento di condominio ma, ricorrendone i presupposti, contro l'atto di acquisto dell'unità immobiliare. Tale convincimento non può essere condiviso in quanto frutto di una non esatta individuazione e delimitazione della natura e dell'oggetto della controversia. Invero, in presenza della pretesa della Immobiliare Pianel di inibire allo Z. di posteggiare la propria autovettura nel cortile dello stabile invocando la riserva di proprietà di tutti i posti auto siti nel suddetto cortile e della contestazione di tale domanda da parte del convenuto per fa ritenuta nullità di detta riserva di proprietà contenuta nel regolamento di condominio in quanto posta in violazione dell'art. 41 sexies della L. 17-8-1942 n. 1150 nel testo introdotto dall'art. 18 della L. 6-8-1967 n. 765, la sentenza impugnata avrebbe dovuto prendere le mosse dal principio di diritto che la norma ora richiamata si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione Cass. 16-1-2008 n. 730 Cass. 1-8-2008 n. 21003 Cass. 27-1-2012 n. 1214 pertanto la decisione della presente controversia comportava un accertamento non sulla proprietà dei suddetti posti auto e dunque sulla legittimità o meno della riserva di proprietà di essi contenuta nel regolamento di condominio, come invece erroneamente dedotto da entrambe le parti , ma sulla presenza o meno nell'edificio condominiale di aree destinate a soddisfare l'esercizio di tale diritto d'uso da parte del condomino Z. , posto che, se questi non avesse potuto parcheggiare la propria auto in uno dei posti auto di cui la società Immobiliare Pianel si era riservata il diritto di proprietà circostanza comunque di per sé non sufficiente ad escludere il diritto d'uso su di essi da parte dei condomini alla luce del richiamato orientamento giurisprudenziale , egli avrebbe avuto comunque il diritto di parcheggiare la sua auto nell'ambito di altri spazi all'interno dello stabile condominiale in virtù dell'evidenziato vincolo pubblicistico di destinazione. Da tale impostazione discende la conseguenza che la Immobiliare Pianel, onde ottenere l'accoglimento della propria domanda, avrebbe dovuto provare la sussistenza di altre aree nell'ambito dell'edificio condominiale dove lo Z. avrebbe potuto esercitare il suddetto diritto d'uso sotto tale profilo è dunque erronea la diversa affermazione del giudice di appello che, ponendo a carico dell'attuale ricorrente tale onere probatorio, ha trascurato il rilievo che la prova della suddetta circostanza rientrava nel fatto costitutivo della domanda attrice, solo così risultando legittima la pretesa di inibire allo Z. l'uso dei posti auto oggetto della riserva di proprietà né a tal riguardo è evidentemente sufficiente il generico richiamo al fatto che l'Immobiliare Pianel aveva realizzato aree a parcheggio in misura superiore alla riserva di legge, non essendo state richiamate le fonti probatorie di tale convincimento, e non essendo stata comunque specificata concretamente la ubicazione delle suddette aree, non senza comunque osservare che il riconoscimento della sussistenza di tali spazi può avere come oggetto soltanto le aree che siano state destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all'edificazione, senza possibilità di ubicazioni alternative vedi in tal senso Cass. 11-2-2009 n. 3393 . In definitiva quindi in accoglimento per quanto di ragione del ricorso la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame della controversia in conformità dei principi di diritto sopra richiamati ed anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Torino. P.Q.M. La Corte Accoglie per quanto di ragione il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Torino.