La legittimazione ad agire in giudizio per lo sfratto spetta non al condominio, ma ai singoli condomini quali proprietari dell’immobile locato.
Questa la decisione assunta dalla Cassazione, Sezione Prima civile, con la sentenza n. 18574/12. Il caso chi è il proprietario legittimato? Un condominio, qualificatosi come locatore, agisce in giudizio intimando lo sfratto per morosità al conduttore che non aveva corrisposto i canoni dovuti. Il convenuto sostiene di aver versato i canoni all’Azienda territoriale per l’edilizia residenziale pubblica A.T.E.R. della Provincia di Roma, che deduce l’illegittimità della locazione rivendicando la proprietà dell’immobile. Il Tribunale rigetta la domanda, rilevando la mancanza di legittimazione attiva del condominio non proprietario dell’immobile. Tale decisione viene impugnata dai condomini che di dichiarano proprietari dell’immobile e, come tali, legittimati a stare in giudizio. La Corte d’appello accoglie questa prospettazione e, dichiarati proprietari e legittimati i singoli condomini che avevano acquistato l’immobile, pronuncia la risoluzione del rapporto per morosità del conduttore, che viene condannato al pagamento dei canoni arretrati e al rilascio. Il ricorso per cassazione promosso in seguito dalla A.T.E.R. vede la partecipazione dei condomini quali controricorrenti e ricorrenti incidentali. Legittimazione e merito. La Suprema Corte, riuniti i ricorsi, dichiara inammissibile quello principale e assorbiti di conseguenza quelli incidentali, non mancando tuttavia di evidenziare alcuni profili processuali. In primo luogo conferma la sussistenza della legittimazione attiva in capo ai singoli condomini quali proprietari dell’immobile, in luogo del condominio. Afferma poi – con riferimento alla successione nel rapporto di causa tra diversi Enti per l’edilizia residenziale pubblica - che la successione nel diritto controverso non determina una questione di legittimazione attiva e di legitimatio ad processum ma una questione di merito attinente alla titolarità del diritto in quanto tale non esaminabile dal giudice di legittimità.
Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 26 settembre – 29 ottobre 2012, n. 18574 Presidente Vitrone – Relatore Forte Svolgimento del processo Con atto notificato il 21 maggio 1990, il condominio di Via del OMISSIS , qualificatosi locatore di un'abitazione sita nello stabile comune in base a contratto del 31 luglio 1984, intimava, ai sensi dell'art. 658 c.p.c., sfratto per morosità al conduttore G D.C. , per non avere pagato i canoni e gli accessori dovuti dal 1987 al 1990. Il D.C. compariva all'udienza del 12 giugno 1990 e dichiarava di avere corrisposto i canoni all'I.A.C.P., con i bollettini di pagamento da questo forniti l'Istituto interveniva in causa e deduceva la illegittimità della locazione, rivendicando la proprietà dell'immobile. Il Pretore, con sentenza del 1993, dichiarava la propria incompetenza per valore sulla causa, avente ad oggetto pure la rivendica dell'appartamento, e rimetteva le parti dinanzi al Tribunale di Roma che, dopo la riassunzione, con sentenza del 30 settembre 2002, rigettava la domanda del condominio per mancanza di legittimazione attiva, non essendo esso proprietario dell'immobile locato . Avverso tale pronuncia gli odierni controricorrenti e ricorrenti incidentali, con atto depositato il 12 novembre 2003 e notificato il 22 - 28 gennaio e 13 febbraio 2004, all’I.A.C.P. della Provincia di Roma presso il difensore domiciliatario e nella sede e all'A.T.E.R. della medesima Provincia in proprio, proponevano appello, insistendo nella domanda di sfratto per morosità e per la condanna del D.C. al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti, con vittoria di spese. Nella contumacia degli appellati, la Corte d'appello di Roma, con sentenza del 31 maggio 2005, accoglieva il gravame e, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarati gli appellanti proprietari dell'immobile locato e legittimati, in sanatoria della mancanza della legittimazione dell'attore in primo grado, cioè dell'amministratore del condominio, ha pronunciato la risoluzione del rapporto di locazione per morosità del conduttore e condannato quest'ultimo al pagamento dei canoni scaduti fino al rilascio dell'immobile in favore degli appellanti e alle spese di causa, fissando la data di esecuzione dello sfratto. La sentenza della corte di merito, trattando unitariamente i motivi di gravame di coloro che si erano qualificati comproprietari dell'appartamento e locatori dello stesso, ha negato che l'amministratore del condominio, che aveva agito in primo grado per conto di questo, fosse legittimato ad agire per lo sfratto del D.C. , mancando la prova che egli avesse in precedenza stipulato la locazione per conto del condominio e che poi fosse stato autorizzato ad agire per risolvere il rapporto dall'assemblea condominiale. L'adita Corte ha riconosciuto la legittimazione dei singoli condomini ad agire, affermando che questi avevano con il gravame sanato la mancanza di legittimazione attiva dell'amministratore del condominio, che aveva agito in primo grado senza essere legittimato alla causa, come già rilevato dai tribunale con la sentenza appellata. Poiché il D.C. aveva ammesso di non avere corrisposto i canoni di cui alla domanda al condominio, pagandoli invece all'I.A.C.P., e, come emergeva anche dalla relazione del c.t.u. nominato in primo grado, nei contratti di compravendita degli immobili degli appellanti, questi risultavano acquirenti non solo dei loro appartamenti, ma anche delle quote di comproprietà di tutti gli impianti, spazi, servizi e locali comuni , tra i quali era compreso l'appartamento locato, la Corte di merito ha ritenuto gli appellanti legittimati a domandare lo sfratto e li ha dichiarati proprietari, pronunciando la risoluzione per morosità della locazione, con condanna del D.C. al rilascio e al pagamento dei canoni e degli accessori a lui chiesti, oltre che delle spese di causa. Per la cassazione di tale sentenza del 31 maggio 2005, propone ricorso principale di unico articolato motivo notificato il 17 luglio 2006 e illustrato da memoria ai sensi dell'art. 378 c.p.c., l'A.T.E.R. della Provincia di Roma, cui replicano, con controricorso e ricorso incidentale, i controricorrenti indicati in epigrafe, non difendendosi in questa sede il D.C. . Motivi della decisione 1. Preliminarmente vanno riuniti i due ricorsi proposti contro la stessa sentenza, ai sensi dell'art. 335 c.p.c Sempre in via preliminare deve rigettarsi l'eccezione dei controricorrenti di inammissibilità del ricorso principale per tardività, per essersi lo stesso notificato in data 17 luglio 2006, lunedì, e dovendosi il termine di un anno e quarantasei giorni dalla pubblicazione della pronuncia impugnata mai notificata, di cui alla previgente versione dell'art. 327 c.p.c., ritenersi non scaduto a tale data. Infatti, ai sensi dell'art. 155, 5 comma, c.p.c., come modificato dall'art. 2 della L. 28 dicembre 2005 n. 263 S.U. 1 febbraio 2012 n. 1418 , il termine scadente di sabato o di domenica si proroga al lunedì successivo anche a volerne anticipare la scadenza a sabato 15 luglio, con la riduzione del periodo feriale a quarantacinque giorni per il mancato computo del primo giorno Cass. 4 settembre 2004 n. 17886 , comunque il ricorso è da considerare tempestivo e per tale profilo ammissibile. 2. L'Ater della Provincia di Roma premette, nel ricorso principale, che con l'appello i condomini, che proponevano il gravame in luogo del condominio attore in primo grado, di cui il tribunale aveva negato la legittimazione ad agire, dopo aver dedotto che l'amministratore era legittimato agli atti conservativi delle cose comuni e quindi anche allo sfratto, affermavano che essi, quali comproprietari e in sanatoria del difetto di legittimazione dell'attore in primo grado, erano legittimati a chiedere l'accertamento della proprietà o della posizione di locatori anche non proprietari, posizioni indispensabili per lo sfratto oggetto dell'azione. Sulla premessa che precede, la decisione oggetto di ricorso afferma che 1 condomini hanno proposto appello sanando in tale guisa, la mancanza di legittimazione attiva dell'amministratore e, dichiarati gli appellanti proprietari e locatori dell'appartamento al conduttore D.C. , inadempiente nel pagamento dei canoni ai condomini, ha pronunciato lo sfratto per morosità, fissando il termine per l'esecuzione di esso. 2.1. Il ricorso principale denuncia violazione, dai giudici del merito, degli artt. 2, 17 e 19 della legge della Regione Lazio 3 settembre 2002 n. 30 e degli art. 81, 100, 101, 110, 291, 300 c.p.c., in rapporto all'art. 360 n. 3 c.p.c., con nullità della sentenza, per disapplicazione delle norme processuali da ultimo citate e per omessa o insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto decisivo della legittimazione passiva dell'A.T.E.R. della Provincia di Roma in sede di appello, per effetto dell'estinzione dell'I.A.C.P. della stessa provincia. La Corte d'appello ha erroneamente affermato che lo appellato I.a.c.p. della Provincia di Roma era divenuto A.T.E.R. della Provincia di Roma , soggetto che, per il ricorso principale, è carente di legittimazione nel presente rapporto in cui è parte sostanziale solo l'A.T.E.R. del Comune di Roma , subentrata nella posizione dell'estinto Istituto, originario interventore nella causa. Deduce la ricorrente che l'I.A.C.P. della Provincia di Roma, dopo la sentenza di primo grado del 30 settembre 2002, è stata trasformata in tre distinte Aziende territoriali per l'edilizia residenziale pubblica l’A.T.E.R. della Provincia di Roma, quella del Comune di Roma e quella del Comune di Civitavecchia, con competenze di gestione dei rispettivi patrimoni, individuati in rapporto ai diversi ambiti territoriali di cui sopra, come chiarisce l'art. 2, comma 2, della legge Regione Lazio n. 30/2002. Da tale norma regionale e dall'art. 17, comma quarto, della stessa legge n. 30/2002, risulta che, con la costituzione dei consigli di amministrazione delle A.T.E.R. del Comune e della Provincia di Roma, di cui ai decreti 11 novembre 2003 del Presidente della Regione Lazio n.ri 427 e 433 di nomina dei consiglieri e costituzione dei consigli di amministrazione di ciascuna delle dette aziende, l'Istituto convenuto in primo grado era estinto e allo stesso erano subentrate dette Aziende, ciascuna per la circoscrizione territoriale di competenza. Alla data della notifica dell'appello del gennaio febbraio 2004, l'I.A.C.P. era già estinto e erroneamente il gravame era stato notificato all'A.T.E.R. della Provincia di Roma, non titolare per legge dell'immobile dato in locazione, essendo irrilevante la notifica di esso all'estinto I.A.C.P. della Provincia di Roma, a tale data già venuto meno e al quale l'appello risultava notificato presso il difensore in Tribunale. La Corte di appello ha omesso di rilevare il difetto della titolarità del rapporto sostanziale e quello di legittimazione passiva sostanziale dell'A.T.E.R. della Provincia di Roma, che non era succeduta all'I.A.C.P. nel rapporto di locazione, con conseguente nullità del procedimento di appello e della sentenza emessa a conclusione di esso la ricorrente cita, tra l'altro Cass. 13 maggio 2000 n. 6160, 1 marzo 2004 n. 4121 e 5 luglio 2004 n. 12286 . Dalla notifica dell'appello all'I.A.C.P. della Provincia di Roma presso la sede di esso e presso il difensore domiciliatario, emerge l'avvenuta successione delle A.T.E.R. - del Comune e della Provincia di Roma e di quella del Comune di Civitavecchia - all'Istituto parte del processo in primo grado e incontestatamente legittimato sulla contestazione della proprietà dell'appartamento. A tale circostanza nessun rilievo ha dato la sentenza impugnata, che ha omesso ogni motivazione su tale punto decisivo, ritenendo che l'appello dei condomini sanasse la carenza di legittimazione del condominio dichiarata in primo grado. La Corte di merito, dopo avere omesso ogni valutazione sulla legittimazione sostanziale passiva ovvero su quella processuale dell'A.T.E.R. della Provincia di Roma, evocata in causa in appello senza essere titolare dell'appartamento locato e quindi non essendo legittimata passiva, né in via sostanziale né processuale, ha deciso la causa senza acquisire il fascicolo di ufficio di primo grado e fondando la pronuncia sulle conclusioni della relazione del c.t.u. nominato in primo grado. 2.2. I controricorrenti deducono che il problema posto dall'A.T.E.R. della Provincia di Roma non attiene alla legittimazione dell'azienda, quale successore dell'I.A.C.P. dello stesso ambito provinciale, ma alia titolarità del rapporto controverso, e prospetta quindi una questione di merito, che si sarebbe dovuta sollevare dinanzi alla Corte d'appello, cioè nella fase nella quale l'attuale ricorrente principale era rimasta contumace e nulla aveva dedotto su tale questione. Non risulta esibito dalla ricorrente alcun atto che abbia trasferito all'A.T.E.R. del Comune di Roma l'appartamento in controversia e quindi la mancata produzione di tale atto in appello preclude, secondo i controricorrenti, la questione della proprietà o della titolarità del rapporto locativo, come proposta per la prima volta in cassazione. In via incidentale, i controricorrenti denunciano violazione, dalla decisione impugnata, degli artt. 101, 111, 300, 328, 331, 332 e 434 c.p.c., 2, 17 e 19 della Legge regione Lazio n. 30 del 2002, 117 e 121 Cost., anche in riferimento alla legge n. 346 del 1971 e all'art. 360, 1 comma, n.ri 3 e 4, c.p.c. e l'omessa e contraddittoria motivazione, su tale punto decisivo della estinzione dell'I.A.C.P. della Provincia di Roma, convenuto sin dal primo grado di causa. Ai sensi della legge n. 346 del 22 maggio 1971, che ha approvato lo statuto della Regione Lazio all'epoca vigente e dello statuto della stessa Regione di cui alla legge regionale del Lazio 11 novembre 2004 n. 1, i decreti del Presidente della Regione assumono vigore dopo quindici giorni dalla pubblicazione nel B.U.R. che, nel caso, si ebbe sui bollettino n. 35 del 20 dicembre 2003, con conseguente efficacia dal 4 gennaio 2004 e quindi successiva alla proposizione dell'appello. Correttamente il gravame di merito fu notificato all'I.A.C.P. della provincia di Roma il 20 gennaio 2004, presso il procuratore costituito in primo grado, con conseguente necessità del difensore di costituirsi in appello per dichiarare la estinzione dell'istituto da lui difeso e determinare, ai sensi dell'art. 300 c.p.c., la interruzione del processo. Per i controricorrenti o si nega che la questione qui proposta dall'A.T.E.R. della Provincia di Roma sulla sua posizione di successore dell'I.A.C.P., nel rapporto oggetto di causa, riguarda la titolarità del diritto controverso ed è quindi non deducibile in cassazione per la prima volta, ovvero deve riconoscersi, in accoglimento del subordinato loro ricorso incidentale, che il gravame è stato ritualmente proposto con la notifica di esso all'I.A.C.P. già estinto, modificando la decisione impugnata con la sostituzione di quest'ultimo all'A.T.E.R. della Provincia di Roma, quale unica parte evocata in causa, nel secondo grado di questa. In ogni caso, si deduce dai ricorrenti incidentali che il deposito del ricorso in appello, ai sensi dell'art. 441 bis c.p.c., nei termini di legge, comporta la validità dell'impugnazione di merito si cita in tal senso Cass. 17 luglio 2003 n. 11211 , anche se successivamente notificata a soggetti non titolari del rapporto controverso. 2. Dei ricorsi riuniti deve dichiararsi inammissibile quello principale, con assorbimento di quello incidentale. Invero il difetto di legittimazione passiva dell'A.T.E.R. della Provincia di Roma, da questa dedotto in ricorso, in rapporto allo sfratto di un appartamento sito nel comune della stessa città, del quale era divenuta titolare e competente sul piano amministrativo a gestirlo, l'A.T.E.R. del comune capoluogo alla data dell'appello e non la ricorrente, comporta con chiarezza che la questione sollevata attiene alla titolarità del rapporto controverso e non alla legittimazione e che quindi non poteva proporsi per la prima volta in cassazione Cass. 14 febbraio 2012 n. 2091, 25 giugno 2010 n. 15352, 3 giugno 2009 n. 12832, 6 marzo 2008 n. 6132, tra molte altre . Esattamente si è affermato, in conformità alle sentenze ora richiamate che la successione nel diritto controverso non determina una questione di legittimazione attiva o di legitimatio ad processum, ma una questione di merito, attinente alla titolarità del diritto, da esaminare con la decisione sulla fondatezza della domanda esclusivamente dai tribunali e dalle Corti d'appello in tal senso Cass. 16 marzo 2012 n. 4208 . Lo stesso decreto del presidente della Regione Lazio 11 novembre 2003 n. 427, all'art. 3, afferma che ai sensi dell'art. 17, comma 4, della legge regionale n. 30/2002 , i consigli d i amministrazione e il collegio dei revisori dell'A.T.E.R. del Comune di Roma, entrano in carica con decorrenza dalla data del presente decreto e dalla stessa data l'A.T.E.R. subentra nella titolarità di tutti i beni e dei rapporti attivi e passivi del corrispondente I.A.C.P., secondo l'ambito territoriale di competenza di cui all'art. 2, comma 2, della citata legge regionale . A questa ultima titolarità occorre far riferimento per accertare la avvenuta successione nel rapporto e la titolarità del diritto controverso ed è allora palese che in sede di legittimità, la Corte di cassazione non può per la prima volta affrontare la questione attinente al merito della titolarità del rapporto oggetto di causa e che il ricorso che chiede di risolvere tale questione attinente al merito, è inammissibile in sede di legittimità con le sentenze citate cfr. Cass. 15 settembre 2008 n. 23670 . S'è osservato esattamente che l'effettivo titolare del rapporto controverso, ove si ritenga danneggiato, potrà agire comunque a tutela colle sue posizioni sulle quali si è deciso senza contraddittorio con lui, con la opposizione di terzo ai sensi dell'art. 404 c.p.c., a tutela di propri diritti Cass. 14 novembre 2008 n. 27239 . In sostanza, della titolarità dei diritti controversi che può presumersi correttamente e approfonditamente valutata dai giudici del merito, non può discutersi per la prima volta in sede di legittimità, mancando alla Corte di Cassazione i poteri di accertamento di cui dispongono i giudici di primo e secondo grado. 3. Il ricorso principale deve quindi dichiararsi inammissibile con assorbimento conseguente dell'incidentale, subordinato all'accoglimento eventuale dell'altra impugnazione. Appare equo, in rapporto alla soluzione della controversia che lascia aperto il problema della titolarità del diritto controverso, compensare interamente tra le parti le spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte, sui ricorsi riuniti, dichiara inammissibile il principale dell'A.T.E.R. della Provincia di Roma nei confronti dei controricorrenti indicati in epigrafe e assorbito l'incidentale di questi ultimi compensa interamente tra le parti le spese del presente giudizio di cassazione.