Solai trasformati in abitazione, le norme del condominio vanno sempre richiamate

Nel regolamento condominiale, al fine di rendere opponibili al terzo le clausole limitative sui beni di proprietà esclusiva, serve esplicita e specifica indicazione della clausole incidenti, non bastando il mero richiamo delle stesse nella nota di trascrizione dall’atto di acquisto.

Lo ribadisce la sentenza n. 7396/2012, depositata in cancelleria l’11 maggio. Clausole da indicare puntualmente. Con sentenza del Tribunale di Milano – in accoglimento della domanda avanzata da una donna nei confronti del condominio – veniva dichiarata non opponibile alla stessa una clausola del regolamento del fabbricato che vietava la trasformazione dei solai in abitazione. Impugnata dal soccombente, la decisione era confermata in seconda istanza si rilevava a proposito che il regolamento condominiale era stato soltanto richiamato nella nota di trascrizione dell’atto di acquisto, mentre sarebbe stato necessario indicare espressamente le clausole incidenti in senso limitativo sui beni di proprietà esclusiva. Il ricorrente inciampa sui motivi del gravame. Il condominio si rivolge alla Cassazione, osservando che la trascrizione ha rilievo soltanto nel caso di conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto. Si appella al principio per cui sono opponibili ai terzi acquirenti di un bene immobile a titolo particolare gli oneri reali gravanti sull’immobile stesso, quali risultano da atto di provenienza regolarmente depositato e trascritto in precedenza anche se la precisazione degli oneri viene richiamata nel solo atto di acquisto e non nella nota di trascrizione . La tesi non viene accolta poiché attiene a un tema del tutto estraneo al ricorso, vertente piuttosto ad accertare un errore di percezione della Corte d’Appello. Analogamente si respinge la doglianza con la quale si afferma che, se la nota di trascrizione dell’atto di originario acquisto e di approvazione del regolamento è redatto come unico atto composto da diversi allegati , i terzi aventi causa dovrebbero far riferimento per relationem a tale originario atto. Questo assunto, però, non trova accoglimento per le stesse ragioni espresse circa il primo motivo gravame. Percezione in fatto e giudizio di diritto. Non riscontra miglior sorte, infine, il terzo tassello del ricorso, basato sulla prospettazione per cui non costituisce omissione o inesattezza il fatto che una clausola limitativa di diritti dominicali sia riportata integralmente nel regolamento condominiale sotto forma di allegato alla originaria nota di trascrizione di assegnazione del bene immobile e di costituzione del condominio. Si presuppone di nuovo che la Corte d’Appello abbia commesso un errore non di percezione in fatto, bensì di giudizio di diritto, avendo preteso – per l’opponibilità della clausola in esame – requisiti diversi da quelli normativamente richiesti. Ancora una volta il ricorrente insiste in deduzioni pertinenti non alla sentenza impugnata, ma semmai a quella di cui aveva chiesto la revocazione, prospettando anche argomenti estranei a quelli avanzati nel gravame. Il ricorso finisce così nel dimenticatoio, anzi in soffitta.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 2 febbraio – 11 maggio 2012 n. 7396 Presidente Goldoni – Relatore Bucciante Fatto e diritto La Corte ritenuto che - si è proceduto nelle forme di cui all'art. 380-bis c.p.c. - la relazione depositata in cancelleria è del seguente tenore Con sentenza n. 12349/2003 il Tribunale di Milano - in accoglimento della domanda proposta da C M. nei confronti del condominio dell'edificio sito in viale OMISSIS in quella città, domanda poi fatta propria da S.M.G. , intervenuta nel giudizio quale dante causa dell'attrice - dichiarò non opponibile alla stessa M. la clausola n. 13 del regolamento condominiale, che vietava la trasformazione dei solai in abitazioni. Impugnata dal soccombente, la decisione fu confermata dalla Corte d'appello di Milano, che con sentenza n. 2696/2005 rigettò il gravame, rilevando che il regolamento condominiale era stato soltanto richiamato nella nota di trascri zione dell'atto di acquisto di C M. , mentre sarebbe stato necessario, secondo la costante giurisprudenza di legittimità, indicare espressamente e specificamente le clausole inci denti in senso limitativo sui beni di proprietà esclusiva, non potendosi, ai fini dell'opponitilità, attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota medesima, costituente l'unico strumento funzionale alla conoscenza, da parte degli interessati, del contenuto, dell'og getto e del destinatario dell'atto. La domanda di revocazione di tale sentenza, proposta dal condominio, è stata respinta con sentenza n. 2370/2010 dalla Corte d'appello di Milano, la quale ha ritenuto che non fosse ravvi sabile il lamentato errore di percezione. La cassazione di tale sentenza è stata chie sta dal condominio, in base a tre motivi. C M. si è costituita con controricorso, M.G S. non ha svolto attività difensive nel giudizio di legittimità. Con il primo motivo di impugnazione il condo minio osserva che la trascrizione ha rilievo soltanto nel caso - non ricorrente nella specie di conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa chiede quindi a questa Corte di decidere enunciando il seguente principio Sono opponibili ai terzi acquirenti di un bene immobile a titolo particolare, che acquistano successivamente da un diverso avente causa, gli oneri reali gravanti sull'immobile stesso quali risultano da atto di provenienza regolarmente depositato e trascritto il preceden za, anche se l'atto stesso che precisa tali oneri è semplicemente richiamato nell'atto di acquisto del terzo nei suoi estremi indicativi e non nella relativa nota di trascrizione. Ne consegue che rilevante è il contenuto del titolo precedente mente trascritto e non della nota”. La tesi non appare accoglibile, poiché attie ne a un tema del tutto estraneo alla materia del contendere devoluta alla cognizione della Corte d'appello, alla quale era stato chiesto di accer tare un errore di percezione in cui essa era incorsa nel pronunciare la precedente sua senten za, per non essersi avveduta che la clausola n. 13 del regolamento condominiale era in realtà richiamata nella nota di trascrizione dell'atto di acquisto dell'attrice. Per analoga ragione risulta da disattendere il secondo motivo di ricorso, con il quale si sostiene Se la nota di trascrizione dell'origi nario atto di acquisto, di assegnazione dei singoli appartamenti ai soci, di costituzione del Condominio e di approvazione del regolamento condominiale contrattuale nel caso di specie atto notaio Olivares 21.4.56 sub doc. III , è redatto come unico atto composto da diversi allegati tutti contestualmente trascritti e depositati unitamente alla nota di trascrizione, i terzi aventi causa dai singoli condomini, i cui atti fanno riferimento per relationem a tale originario atto, devono ritenersi a conoscenza opera la relativa presunzione delle clausole limitative della proprietà in tale originario atto contenute”. Questo assunto, cosi come quello esposto con il primo motivo di ricorso, è del tutto estraneo all'oggetto del giudizio di revocazione, in cui si verteva sull'errore che asseritamente inficiava la sentenza di secondo grado, per avere la Corte d'appello disconosciuto una circostanza incontestabilmente risultante dagli atti di causa l'inclusione nella nota di trascrizione della menzione del divieto sancito dall'art. 13 del regolamento condominiale. Inconferente, infine, è anche il terzo motivo di ricorso, che si basa sull'affermazione Non costituisce omissione o inesattezza il fatto che una clausola limitativa di diritti dominicali sia riportata integralmente nel regolamento condomi niale contrattuale sotto forma di allegato alla originaria nota di trascrizione di assegnazione del bene immobile e di costituzione del Condomi nio, e ove tale nota sia richiamata, anche solo per relationem, nei successivi atti di acquisto, la clausola vincola il successivo acquirente”. Anche in questo caso si presuppone che la Corte d'appello, con la prima sua sentenza, abbia commesso un errore non di percezione in fatto, ma di giudizio in diritto, avendo preteso, per l’opponibilità della clausola in questione, requisiti diversi da quelli normativamente ri chiesti. Si ritiene quindi possibile definire il giu dizio ai sensi dell'art. 375, n. 5, seconda ipotesi, c.p.c. - il ricorrente ha presentato una memoria - sono comparsi e sono stati sentiti in came ra di consiglio i difensori delle parti e il pubblico ministero - la richiesta di rinvio, formulata dal ri corrente, ai fini della trattazione contestuale di questo ricorso e di quello proposto contro la sentenza di appello, non viene accolta, stante il diverso ambito ed oggetto delle due giudizi di cui si tratta - il collegio concorda con le argomentazioni svolte nella relazione e le fa proprie, rilevando che non sono state efficacemente contrastate dalle obiezioni formulate dal parte ricorrente, che ha insistito in deduzioni pertinenti non alla sentenza impugnata, ma semmai a quella di cui era stata chiesta la revocazione, oltre a prospettare nuovi argomenti estranei a quelli esposti nel ricorso, cui unicamente ci si deve attenere - il ricorso viene pertanto rigettato, con conseguente condanna del ricorrente a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassa zione, che si liquidano in 200,00 Euro, oltre a 2.000,00 Euro per onorari, con gli accessori di legge. P.Q.M. rigetta il ricorso condanna il ricorrente a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, liquidate in 200,00 Euro, oltre a 2.000,00 Euro per onorari, con gli accessori di legge.