I condòmini possono chiedere al Tribunale la separazione solo quando la divisione del compendio immobiliare non necessita della realizzazione di opere infrastrutturali rilevanti.
I condòmini possono chiedere lo scioglimento giudiziale del condominio - e la creazione di due condomìni autonomi relativamente alle parti separate della medesima costruzione - solo nell'ipotesi in cui, per ottenere la divisione del compendio immobiliare, non sia necessario realizzare opere edili o infrastrutturali rilevanti. La Seconda sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27507/11, depositata il 19 dicembre scorso, affronta il problema relativo alla divisione giudiziale del condominio. Il condomìnio è divisibile. Anche la materia condominiale conosce l'istituto della divisione. Ovviamente si tratterà, in questo caso, della divisione dell'unico compendio immobiliare in distinti condomìni relativamente alle parti separate. L'operazione diventa appetibile nei complessi immobiliari particolarmente numerosi, quando ridurre il numero dei condòmini partecipanti all'assemblea può voler dire facilitare enormemente la qualità della vita, mettendo in sicurezza sia le coronarie degli amministratori di condominio che dei condòmini. In parole povere, un minor numero di partecipanti all'assemblea può voler dire minori possibilità di attrito e di scontri tra vicini di casa. La procedura necessaria per procedere alla separazione di due beni in condominio. In linea teorica, sarebbero perseguibili due possibili alternative. In primo luogo, potrebbe essere configurabile una separazione consensuale” attraverso una delibera dell'assemblea condominiale. In questo caso, sarebbe necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio ex art. 1136, II comma, cod. civ. . Solo chi frequenta le assemblee condominiali sa quali difficoltà occorre affrontare per raggiungere le maggioranze necessarie ad assumere una decisione in ambito condominiale. Fin troppo spesso le maggioranze cadono solo per questioni di principio o, più spesso, per far dispetto al proprio vicino. In alternativa alla delibera assembleare, quando l'argomento all'ordine del giorno contempla la possibilità di sciogliere il condominio originario - dando vita a due condomini distinti - e non sia possibile raggiungere le prescritte maggioranze, la minoranza dissenziente può rivolgersi al giudice chiedendo che venga disposto lo scioglimento cui, ovviamente, seguirà la costituzione di due o più condomini parziali. La partita si gioca sulla C.T.U A finire sotto la lente degli Ermellini è la richiesta, avanzata da alcuni condomini, di procedere alla divisione del condominio relativo ad un complesso immobiliare dando vita a due condomini distinti ed autonomi tra loro. Il caso non è semplice. Il fabbricato è dotato addirittura di distinte tabelle millesimali, ciascuna delle quali applicabile ad una parte dell'intero corpo di fabbrica. Ciononostante, Tribunale e Corte di Appello rigettano la domanda della minoranza che chiedeva la divisione. La Cassazione, con la sentenza in commento, ribalta i termini del problema. Ma procediamo con ordine. Per quale motivo il giudice di merito rigetta la domanda? Tutto parte dall'esame dell'espletata Consulenza Tecnica di Ufficio. Secondo il C.T.U., i due corpi di fabbrica costituenti l'unico condominio, non sarebbero autonomi, ma sarebbero caratterizzati dalla presenza di parti in comune non divisibili quali il suolo su cui sorgeva l'edificio, le pareti esterne, porzioni del tetto e della gronda. Il fabbricato, inoltre, sarebbe stato costruito in maniera unitaria nello stesso momento. Quindi, secondo il C.T.U., tali elementi comuni ai corpi di fabbrica renderebbero l'immobile o meglio, il condominio indivisibile. Ciò impedirebbe al Giudice di ordinare la separazione. Il tecnico ha fatto le proprie valutazioni dando il proprio parere ora si tratta di stabilire se - ed entro quali limiti - esse siano condivisibili. La realizzazione di opere modeste non impedisce la separazione . Gli Ermellini hanno ribaltato il punto di vista del giudice di merito fornendo una diversa interpretazione degli elementi di fatto indicati dal consulente tecnico. Secondo Piazza Cavour, la sistemazione della gronda e del relativo pluviale non costituirebbero degli elemento fattuali capace di impedire l'intervento del Giudice ai fini della separazione del condominio. In sostanza, il principio suggerito dai giudici capitolini dovrebbe essere quello di non subordinare la separazione alla realizzazione di opere di modestissima entità. Nel caso in esame si tratta di realizzare un nuovo pluviale il cui valore economico ha una rilevanza del tutto risibile se paragonata al valore dell'intero fabbricato. La rilevanza del suolo . Il punto di vista della Cassazione, non fosse altro che per l'assoluta ed indiscussa autorevolezza della fonte, è certamente condivisibile. Tuttavia lascia aperto uno spiraglio. Il C.T.U. aveva escluso la possibilità di addivenire alla divisione del condominio sulla base di un'altra considerazione l'unitarietà ed indivisibilità del suolo su cui sorgeva il compendio immobiliare. Ora, ci si chiede, se la scriminante è data dal valore delle opere necessarie a procedere ad una divisione fisica dei fabbricati, è logico che il valore economico di un pluviale è del tutto ininfluente. Ma, che incidenza può avere, ai fini della divisione del condominio, la valutazione del suolo? Gli esperti ci insegnano che il valore dell'area edificabile, in linea di massima, è pari ad un terzo del valore complessivo dell'intero fabbricato. Quindi, ovviamente, stabilire la divisibilità del terreno - ovvero dell'area di sedime del corpo di fabbrica - non è cosa di poco conto. In linea di principio si potrebbe affermare che l'impostazione del tecnico non è assolutamente condivisibile. Probabilmente, il fabbricato sarà stato realizzato da una impresa di costruzioni su un suolo inizialmente agricolo. Terminata la realizzazione dell'intervento, l'impresa realizzatrice effettua una serie di operazioni. In primo luogo, l'area agricola viene cancellata dal N.C.T. Nuovo Catasto Terreni ed iscritta al N.C.E.U. Nuovo Catasto Edilizia Urbana che attribuisce all'area un proprio identificativo catastale. Quindi, si realizza l'inserzione in mappa ovvero la denuncia di realizzazione del fabbricato. Quest'ultimo viene individuato sulle mappe catastali ed identificato con un unico particellare censuario. A questo punto il subalterno catastale viene suddiviso in una serie di ulteriori subalterni allo scopo di individuare i singoli immobili costituenti, nel loro complesso, l'intero edificio. Queste le operazioni catastali di base. Alla luce delle precedenti considerazioni, non si vede quali possano essere gli ostacoli che impediscano di frazionare l'area di sedime del fabbricato attribuendo due diversi identificativi catastali capaci di individuare i due distinti condomini. La divisibilità dell'area di sedime del fabbricato dovrebbe essere una operazione di routine e non dovrebbe rappresentare alcun ostacolo. A questo punto, se la premessa è corretta, occorre dedurre che, considerando la divisibilità dell'area di sedime, anche il sovrastante corpo di fabbrica dovrebbe essere frazionabile senza alcun problema. Al Super-condominio la gestione dei beni comuni. Da ultimo occorre effettuare una precisazione. Fin qui è stata esaminata la possibilità di procedere alla divisione del condominio originario in due distinti enti condominiali. Abbiamo visto che tale operazione non presenta difficoltà particolari. Rimane da valutare un'altra possibilità la divisione del condominio originario in due condomini distinti a cui affidare la gestione di beni del singolo fabbricato riservando ad un altro ente chiamiamolo per comodità super-condominio” , la gestione degli impianti o dei beni comuni ai due corpi di fabbrica. In definitiva l'ente originario verrebbe suddiviso in tre enti diversi un super-condominio cui affidare la gestione dei beni comuni e due distinti condomini autonomi. Anche questa operazione è del tutto possibile e segue le stesse regole. Occorre passare dal vaglio dell'assemblea dei condomìni ovvero rivolgersi al giudice.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 maggio – 19 dicembre 2011, n. 27507 Presidente Triola – Relatore San Giorgio Svolgimento del processo 1. - Con atto di citazione notificato in data 12 febbraio 2003, S.A. e M. , M B. e C.F.I. proposero appello avverso la sentenza del Tribunale di Firenze con la quale era stata rigettata la loro domanda intesa al riconoscimento che il condominio di Viale omissis , convenuto, era costituito da due edifici autonomi, ovvero, allo scioglimento parziale del condominio ai sensi degli artt. 61 e 62 disp.att.cod.civ., nella considerazione che i due edifici avevano caratteristiche ed elementi comuni. 2. - Con sentenza depositata il 24 febbraio 2005, la Corte d'appello di Firenze rigettò il gravame, osservando che il c.t.u. aveva accertato, con argomentazioni condivisibili, che i due corpi di fabbrica che componevano l'edificio in questione non erano totalmente autonomi, presentando parti comuni quali il suolo su cui sorgeva l'edificio, le pareti esterne, porzioni di tetto e di gronda, e parti autonome, quali gli ingressi agli appartamenti, ai fondi, ai vani scala e agli impianti ed inoltre che l'immobile era stato costruito in maniera unitaria nello stesso momento, ed introdotto in un'unica particella catastale, da ciò derivando la circostanza che il suolo sul quale poggiava il fabbricato era da considerare comune, sicché non era possibile procedere alla divisione dell'edificio in questione in parti che avessero la caratteristica di edifici autonomi, poiché le parti comuni erano parti strutturali, e non era, quindi, invocabile l'applicazione della norma di cui all'art. 61, secondo comma, disp.att.cod.civ., secondo il quale, in mancanza di deliberazione assembleare con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 cod.civ., la divisione può essere disposta dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Quanto alla domanda di cui all'art. 62 disp.att. cod.civ., il cui primo comma prevede l'applicabilità della norma di cui al precedente art. 61 anche nella ipotesi in cui restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 cod.civ., osservò la Corte di merito che tale norma non richiama anche il secondo comma del precedente art. 61, facendone derivare che la facoltà di deliberare lo scioglimento è attribuita all'autorità giudiziaria per il caso in cui restino in comune fra i partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 cod.civ. solo se non sia necessario procedere a modificazioni di sorta, e non anche se la divisione non possa attuarsi senza dette modificazioni. Nella specie, la divisione dell'edificio in questione comportava opere per la sistemazione, quanto meno, della gronda se non anche delle facciate esterne, con la conseguenza che, rientrando la situazione di fatto dedotta in giudizio nella previsione normativa di cui al secondo comma dell'art. 62 disp.att.cod.civ., era inibito al giudice adito di disporre la divisione dell'edificio, rimanendo tale facoltà di esclusiva competenza dell'assemblea con la maggioranza ivi prevista. 3. - Per la cassazione di tale sentenza ricorrono B.M. , S.A. e M. , e G.M S. , quale avente causa da I C. in S. sulla base di due motivi. Resiste con controricorso il Condominio di Viale omissis . Motivi della decisione 1. - Con il primo motivo di ricorso si denuncia la violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1117 cod.civ., 61 e 62 disp. att. cod.civ. e norme conseguenziali. Avrebbe errato la Corte di merito nel non consentire, nella specie, la creazione di due condomini autonomi relativamente alle parti separate, funzionalmente divise, come individuate dallo stesso c.t.u., e per le quali esistono anche tabelle millesimali diverse, sussistendo la indivisibilità solo in relazione ad alcune parti strumentali e necessarie per l'uso in comune. Si osserva nel ricorso, quanto alla interpretazione che dell'art. 62 disp.att.cod.civ. ha fornito il giudice di secondo grado, che tale norma prevede proprio la possibilità che si abbiano due condomini separati ed un'amministrazione condominiale per alcuni degli elementi individuati dall'art. 1117 cod.civ., e che, nella specie, non vi era alcun intervento strutturale da operare sull'edificio in questione ai fini della divisione, tale da rendere necessaria, ai fini dello scioglimento del condominio, a norma dell'art. 62, secondo comma, disp.att. cod.civ., la delibera assembleare con la maggioranza prevista dall'art. 1136, quinto comma, cod. civ 2. - Con il secondo motivo si deduce la erronea applicazione degli artt. 62 e 194 cod.proc.civ. e norme consequenziali. Avrebbero errato il primo ed il secondo giudice nell'incentrare il giudizio sulla unitarietà di costruzione e sulla impossibilità di divisione degli immobili, e nell'aver posto in tal senso i propri quesiti al c.t.u., laddove la questione da affrontare nella specie era quella relativa alla possibilità di due condomini autonomi per una parte della edificazione. La domanda degli attuali ricorrenti doveva essere accolta, non essendo necessaria alcuna maggioranza assembleare allorché non si tratti di decidere di intervenire sulle opere murarie o sulle strutture del condominio l'art. 62 disp. att. cod.civ. prevede espressamente che si possano avere due condomini separati per le parti non in comune ed un condominio unico per le parti in comune di una costruzione. 3.1. - I due motivi - da esaminare congiuntamente in quanto volti a ottenere la modifica della decisione nella parte relativa al mancato riconoscimento della possibilità di configurare un supercondominio in relazione alle parti comuni di un edificio, e, nel contempo, due amministrazioni condominiali distinte per le parti separate della medesima costruzione - sono fondati nei termini che seguono. 3.2. - Deve, anzitutto, chiarirsi che, alla stregua di una corretta applicazione degli artt. 61 e 62 disp.att. cod. civ., l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento del condominio solo quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione, in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, pur potendo rimanere in comune tra gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 cod.civ., mentre, ove la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e siano necessarie opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio, e la costituzione di più condomini separati, possono essere approvati solo dall'assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. 3.3. - È, dunque, esatto che, come opinato dalla Corte di merito, l'assenza di ogni riferimento, nel secondo comma dell'art. 62 disp.att.cod.civ., alla facoltà di divisione attribuita all'autorità giudiziaria, ed il mancato richiamo, nel primo comma del citato art. 62, del secondo comma dell'art. 61, escludono il riconoscimento di tale facoltà nella ipotesi di cui al secondo comma dell'art. 62 - divisione non attuabile senza modificazione dello stato delle cose -, anche perché non vi sarebbe stato motivo di richiedere una maggioranza speciale per la deliberazione dell'assemblea, se la minoranza interessata allo scioglimento potesse rivolgersi direttamente al magistrato, prescindendo dalla volontà della maggioranza dell'assemblea. 3.4. - Tuttavia, nella specie, le opere indicate nella sentenza di appello quali necessarie ai fini della divisione dell'edificio di cui si tratta - opere per la sistemazione della gronda e del discente pluviale, ovvero delle facciate esterne - non sono assimilabili a quella Kmodifica dello stato delle cose& gt e a quelle opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze dei condomini” che escludono l'intervento dell'autorità giudiziaria per lo scioglimento del condominio a norma dell'art. 62, secondo comma, disp.att.cod.civ. Solo in tal senso la sentenza impugnata è effettivamente meritevole di censura. 4. - Conclusivamente, il ricorso deve essere accolto nei termini dianzi specificati. La sentenza impugnata deve essere cassata e la causa rinviata ad un diverso giudice - che viene individuato in altra sezione della Corte d'appello di Firenze, cui viene demandato altresì il regolamento delle spese del presente giudizio - che riesaminerà la controversia alla stregua dei principi enunciati sub 3.2. e 3.3. e dei rilievi di cui sub 3.4. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'appello di Firenze.