Tutti gli adempimenti che comportano un costo devono essere indicati con precisione nell’ordine del giorno

La preventiva individuazione dell’oggetto della discussione dell’assemblea è necessaria in quanto volta a garantire il diritto dei condomini di conoscere per deliberare.

Il caso. Un condomino decide di impugnare la delibera relativamente ad un punto dell’ordine del giorno afferente la voce varie ed eventuali con cui si era deciso di rassegnare l’incarico ad una architetto affinché redigesse un capitolato inerente alcuni lavori già deliberati precedentemente dalla stessa assemblea. La parte attorea, a sostegno dell’impugnativa, rileva la mancata indicazione nell’ordine del giorno dell’oggetto della decisione presa, tenendo anche conto del fatto che quanto deliberato era stato oggetto di impugnativa di altri condomini che avevano chiesto la relativa declaratoria di invalidità. Il condominio, costituitosi in giudizio, contesta la domanda sotto due aspetti dal punto di vista formale eccepisce la nullità della medesima in quanto proposta con ricorso e non con atto di citazione per quanto riguarda il merito rileva come la delibera si limiti a dare esecuzione a dei lavori già approvati in una fase pregressa. Circa la forma dell’atto di impugnazione il Tribunale richiama l’ultimo e definitivo arresto emesso dalla Cassazione a Sezioni Unite numero 8491/2011 secondo cui l’impugnazione può essere proposto sia mediante atto di citazione, sia mediante ricorso purché, in quest’ultimo caso, il medesimo venga depositato entro il termine di decadenza previsto dall’art. 1337 cod.civ. La finalità ed il ruolo dell’ordine del giorno. L’avviso di convocazione deve indicare l’argomento o gli argomenti che saranno trattati e decisi nell’assemblea. Si tratta di un elemento necessario ai sensi dell’art. 1139 c.c., in relazione all’art 1105 c.c., comma 3, c.c. L’ordine del giorno, poi, ha una duplice funzione rendere edotti i condomini delle materie sulle quali dovranno deliberare, consentendo loro, in tal modo, di partecipare all’assemblea con la necessaria preparazione evitare che sia intaccata la buona fede degli assenti, con una deliberazione su argomenti che essi sono in diritto di ritenere che non saranno trattati perché non indicati nell’ordine del giorno. La preventiva individuazione dell’oggetto della discussione che si affronterà in assemblea soddisfa quindi la legittima pretesa dei condomini di prendere preventiva conoscenza, con congruo preavviso, degli argomenti che saranno discussi nella riunione, al fine di votare consapevolmente, se intendono presenziare alla stessa, oppure di dare direttive specifiche a chi li rappresenterà, se desiderano essere assenti Cass., 11.09.2003, numero 13350 . Come deve essere compilato correttamente l’ordine del giorno. La Cassazione ha precisato che l’ordine del giorno deve contenere un’indicazione sufficientemente articolata delle materie da trattare in modo da consentire ai soggetti interessati di decidere in anticipo se intervenire o meno alla riunione ed evitando che gli assenti si trovino di fronte a deliberazioni prese su argomenti che non dovrebbero, a rigore, essere discussi né votati Cass. civ., sez. II, 19.02.1997, numero 1511 . I temi da trattare vanno quindi indicati con chiarezza, pur se sommariamente, e con impliciti richiami, purché esaurienti e comprensibili, ai problemi connessi. L’indicazione degli argomenti potrà dunque avvenire in forma sintetica e abbreviata, ancorché implicita, attraverso il riferimento a categorie logiche e deduttive oppure a nozioni pratiche e operative, sempre che, attraverso la lettura dell’ordine del giorno, il condomino possa essere a conoscenza della reale portata delle materie da trattare e delle implicazioni delle eventuali statuizioni. La giurisprudenza ha avuto però modo di precisare che l’indicazione specifica di un argomento non è tuttavia necessaria allorché questo possa ritenersi contenuto in altro ad esso strettamente collegato non occorre neppure un rapporto di coincidenza o di continenza tra quanto deliberato e quanto indicato all’ordine del giorno, ritenendosi sufficiente un semplice rapporto di convergenza Cass., 27.03.2000, numero 3634 . Inoltre ai fini della validità dell’ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia all’opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti Cass., 19.10.2010, numero 21449 . Gli effetti dell’incompletezza dell’avviso di convocazione. In sede di legittimità si è affermato che l’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea stessa determina non la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della relativa delibera, con la conseguenza che questa dovrà essere impugnata nel termine di trenta giorni disposto dell’art. 1137 c.c. Cass. civ., sez. II, 01.11.1999, numero 10886 . Altre pronunce di merito, invece, hanno ritenuto che la mancata informazione circa la materia di discussione integri un motivo di nullità assoluta della deliberazione assunta tale lacuna impedirebbe infatti la valida costituzione dell’assemblea Trib. Bologna, 14.01.1998 . Da ultimo la Corte di Appello con sentenza n° 1075 del 7 aprile 2011, ha stabilito che la mancanza di specifica indicazione del piano da trattare nell'ordine del giorno di convocazione e la mancanza del quorum previsto dall'art. 1136 cod. civ., non costituiscono profili di nullità, ma di annullabilità delle relative deliberazioni. L’inserimento della voce varie ed eventuali . Nella pratica si è affermata la consuetudine di completare l’elenco delle materie all’ordine del giorno con la voce varie ed eventuali . In essa si fanno rientrare comunicazioni da parte dell’amministratore o dei condomini a puro titolo informativo, oppure suggerimenti e raccomandazioni all’amministratore. Parte della giurisprudenza assume che tale locuzione sia priva di valore e significato Trib. S. Maria C. Vetere, 3 aprile 1998 Trib. Genova, 29 giugno 1999 secondo un diverso orientamento, essa avrebbe invece un suo ambito di operatività e si riferirebbe a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni di problemi e risposte dell’amministratore Trib. Genova, 29 giugno 1999 . Le decisioni assunte sotto la voce varie ed eventuali sono da considerarsi invalide perché tale formula, a causa della sua genericità e carenza di uno specifico significato, non è idonea a conseguire l’obiettivo della preventiva informazione dei condomini convocati all’assemblea. Ne consegue che non può essere certo ricompresa nella dizione varie l’esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata dell’edificio condominiale Cass., 28 giugno 1986, numero 4316 , il pagamento del compenso a un professionista Trib. Perugia, 15 gennaio 2000 , la chiusura del ballatoio sul cortile Trib. Roma, 1971, numero 8801 o l’accoglimento della richiesta di un condominio di installare una pensilina sul terrazzo ad uso esclusivo App. Roma, 25 ottobre 1977, numero 3567 . La decisione del Tribunale di Roma. La sentenza emessa dal Giudice romano affronta un argomento molto spinoso e dibattuto, quello della incompletezza dell’o.d.g. I presupposti di partenza del ragionamento sono i seguenti affinché un’assemblea possa legittimamente deliberare, ai sensi dell’art. 1136 c.c., occorre che tutti i condomini siano stati previamente invitati a partecipare. L’avviso costituisce un elemento necessario per la convocazione. Inoltre si deve garantire a ciascun condomino il diritto ad una preventiva informativa sugli argomenti che saranno oggetto della futura assemblea in seno alla quale la maggioranza è legittimata a prendere delle decisioni. Da qui ne consegue che quando l'art. 1136 c.c., al comma VI°, prescrive che i partecipanti al condominio edilizio debbano essere invitati alla riunione assembleare, significa anche che gli stessi debbano essere previamente informati dei temi oggetto della delibazione collegiale così da consentire una partecipazione effettiva e concreta al fine di poter operare le personali valutazioni. Il pregiudizio alla partecipazione-informata”. Nella prassi è sovente il caso in cui vengano deliberate questioni che non sono state inserite all'ordine del giorno e che non sono state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti. In tal caso si verifica un pregiudizio al diritto alla partecipazione effettiva e consapevole. Tale vizio può essere concretamente riscontrato solo nel caso in cui la determinazione assembleare verta su di un tema del tutto alieno, radicalmente estraneo all’ordine del giorno o non direttamente e logicamente riconducibile ad esso. Nel caso di specie la decisione di affidare ad un tecnico la stesura del capitolato e del relativo computo metrico erano già stato oggetto di pregresso deliberato. Il Tribunale, però, precisa che, trattandosi di adempimenti comportanti un costo per i condomini, si parlava anche di preventivo della relativa spesa che sarebbe, peraltro, stato richiesto una volta decisa la sua esecuzione. Siccome i lavori di ristrutturazione vanno ad incidere sulla sfera patrimoniale individuale, sarebbe stata necessaria una pregressa conoscenza di quanto si andava a decider al fine di poter permettere, a ciascun condominio, un valido intervento partecipativo in merito alle modalità di esecuzione dei lavori stessi tempi, forme, scelta del professionista che avrebbe seguito i lavori medesimi Un o.d.g. inattaccabile. Al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi in questione, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell' o.d.g. e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione. È però onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese. Quindi se nell’ordine del giorno fosse stato riportato che si sarebbe provveduto all'esame dei preventivi relativi alle opere di straordinaria manutenzione da eseguirsi sulle parti comuni, con un eventuale elenco delle imprese cui detti preventivi facevano capo, precisando che gli stessi erano visionabili presso lo studio dell'amministratore, sicuramente il diritto di informazione preventiva non sarebbe stato pregiudicato. cfr. in argomento Tribunale Roma sez. V 12 gennaio 2010 numero 316 Cass 10 ottobre 2007, numero 21298 .

Tribunale di Roma, sez. V Civile, sentenza 17 agosto – 3 novembre 2011, n. 21319 Giudice Tedeschi Motivi in fatto e in diritto della decisione Con l'atto di citazione introduttivo del presente procedimento c.c. e S.A. hanno impugnato la deliberazione assunta dall'assemblea del condominio dello stabile di 'via di Roma nella seduta in seconda convocazione del 29.05.2008 quanto alla decisione resa, in assenza del primo e su dissenso del secondo, sul punto n. 6 del relativo ordine del giorno afferente le 'varie ed eventuali e con cui era stato disposto di rassegnare incarico, all'architetto B.P., per la redazione di un capitolato e relativo computo metrico per l'esecuzione di interventi deliberati nelle precedenti sedute del 25.10.2007 e del 28.03.2008 a sostegno motivo dell'impugnativa hanno dedotto l'omessa preventiva indicazione del tema oggetto di decisione all'ordine del giorno assembleare, tenendo conto del dato che i deliberati con cui erano stati decisi i lavori, di cui il redigendo capitolato avrebbe dovuto occuparsi, erano stati anche oggetto di giudiziale impugnativa e, per tali ragioni hanno chiesto la relativa declaratoria di invalidità, vinte le spese di lite. Costituito in giudizio, il condominio di via di Roma, impersonato dal suo amministratore p.t. G.A., ha contestato l'avversa domanda eccependone la nullità -per l'asserita genericità del suo contenuto-, la inammissibilità -perché proposta con ricorso e non con atto di citazione oltre che l'infondatezza, nel merito -per avere, l'impugnata decisione, proceduto a dare mera esecuzione ed attuazione ad interventi già decisi con pregressi deliberati e per tali ragioni, in rito e di merito, ne ha conclusivamente chiesto la reiezione, con salvezza degli esborsi di processo. Vanno disattese le eccezioni di rito dedotte dal condomino convenuto, sia quella relativa alla lamentata nullità del ricorso attorco -del quale è evincibile sia 'petitum richiesta di annullamento della decisione assunta sul punto 6 dell'ordine del giorno assembleare che la pertinente causa petendi omessa preventiva indicazione del tema delibato -, sia quella concernente la forma dell'atto di impugnazione che può assumere sia la veste dell'atto di citazione che quella del ricorso purché, in tale ultima evenienza, esso sia depositato entro il termine decadenziale dettato dall'art. 1137 c.c., profilo, questo, non in contestazione v. Cass. SS. UU. 14.04.2011 n. 8491 . Ciò posto, l'impugnativa è fondata e va accolta. In puntò di diritto va premesso che l'art. 1105 ce. -norma, questa, che trova applicazione anche per il condominio edilizio in forza del richiamato recettizio operato dall'art. 1139 c.c. espressamente sancisce, per i partecipanti alla situazione di contitolarità di diritti reali, il diritto alla preventiva informativa sugli argomenti che sono oggetto del dibattito gestorio in seno al quale la maggioranza dei comunisti è legittimata all'adozione delle relative decisioni di governo della cosa comune è indubbio che, laddove l'art. 1136 ce, al comma VI, prescrive che i partecipanti al condominio edilizio debbano essere 'invitati alla riunione assembleare, esso richieda, nel contempo, che gli stessi debbano essere previamente messi al corrente dei temi oggetto della delibazione collegiale sì da consentire una partecipazione effettiva e concreta e permettere, nel contempo, di poter operare le personali valutazioni in merito anche all'opportunità o alla necessità, in ragione del personale interesse, a intervenire alla stessa, sicché ne consegue che l'eventuale deliberazione su questioni che non siano state inserite all'ordine del giorno e che non siano state oggetto di pregressa informativa ai condomini partecipanti, proprio perché pregiudicante detto diritto alla partecipazione effettiva e consapevole normativamente sancito dagli artt. 1105 e 1136 ce, è illegittima e, pertanto, possibile oggetto di giudiziale gravame ai sensi dell'art. 1137 ce. Affinché detto vizio possa essere concretamente riscontrato è, però, necessario che la determinazione assembleare verta su di un tema del tutto alieno rispetto a quanto posto al relativo ordine del giorno o, comunque, non sia ad esso riconducibile in via logica solamente, cioè, laddove l'organo collegiale di governo dell'ente condominiale abbia fatto concreto uso dei propri poteri gestori in relazione e tematiche radicalmente estranee al programma deliberativo consacrato nell'ordine del giorno potrà ritenersi effettivamente sacrificato l'evidenziato diritto del condomino alla partecipazione consapevole all'assise assembleare. Di contro, laddove tra quanto deliberato e quanto in precedenza indicato nel pertinente ordine del giorno sia enucleabile un relazione di 'ampia coincidenza'o, comunque, di 'convergente, ciò escluderà profilo alcuno di illegittimità v. Cass. 27.03.2000 n. 3634 proprio perché il dovere informativo ha trovato ottemperanza. Nel caso di specie non è contestato che la decisione di affidare ad un tecnico la stesura del capitolato degli interventi interessanti lo stabile condominiale che erano già stati oggetto di pregresso deliberato, e di redigere il pertinente computo metrico, in tal modo dando ulteriore concreto impulso e prosecuzione a tale attività manutentiva, era resa senza di essa dare, ai condomini, preventiva indicazione all'ordine del giorno assembleare poiché era assunta delibando le 'varie ed eventuali'. Trattandosi, comunque, di adempimenti comportanti un costo per i condomini ed invero, nel testo del deliberato all. 2 produzioni parti attrice e convenuta si parla anche di preventivo della relativa spesa che sarebbe, peraltro, stato richiesto una volta già decisa la sua esecuzione in ragione della loro negativa incidenza sulla sfera giuridico-patrimoniale individuale, avrebbero richiesto pregressa notizia di quanto si andava a decider al fine di poter permettere, a ciascuno, un valido intervento partecipativo circa tempi, forme e modi di tale scelta gestoria a titolo esemplificativo, indicando altro professionista rispetto a quello proposto in sede assembleare . Il governo delle spese di lite segue la soccombenza, con loro addebito a carico del condominio convenuto e liquidazione, nella misura riportata in dispositivo, in favore di parte attrice. P.Q.M. definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da c.c. e S.A. nei confronti del condominio di via di Roma in persona del suo amministratore p.t, G.A., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede annulla la deliberazione assunta dall'assemblea del condominio di via di Roma nella seduta del 29.05.2008 quanto alla decisione resa sul punto 6 dell'ordine del giorno condanna il condominio di via di Roma in persona del suo amministratore p.t. al pagamento, in favore di parte attrice, delle spese processuali che determina in euro 130,00 per esborsi, euro 870,00 per diritti ed euro 1.750,00 per onorario, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge.