In tema di spese condominiali la solidarietà passiva tra nuovo e vecchio proprietario dell'immobile in condominio è limitata temporalmente.
Il principio per cui, in materia di pagamento degli oneri condominali deliberati dall’assemblea, la solidarietà passiva tra cedente e cessionario è limitata nel tempo, ha natura speciale e prevalente rispetto a quello generale, previsto in materia di comunione, secondo cui cedente e cessionario sono solidalmente obbligati per i contributi relativi alla conservazione e al godimento della cosa comune. Lo ha affermato la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23682 dell’11 novembre. La fattispecie. Il proprietario di un immobile in condominio veniva condannato, con decreto ingiuntivo del Giudice di pace, a pagare oneri condominiali relativi a precedenti delibere assembleari. Il condomino, però, sosteneva di non essere tenuto al pagamento, perché all’epoca cui risalivano gli oneri condominiali in oggetto i proprietari dell’immobile erano altri chiedeva, quindi, la chiamata in causa dei precedenti proprietari, da cui aveva acquistato l’appartamento. Il Giudice di Pace, a seguito dell’opposizione, condannava i venditori a rifondere l’importo versato dal condomino, ritenendoli obbligati in via solidale, e la Corte d’appello riformava la sentenza giudicando i precedenti proprietari quali unici obbligati al pagamento degli oneri condominiali de quo. Proponeva ricorso per cassazione il Condominio. Oneri condominiali e conflitti tra acquirente e venditore c’è solidarietà passiva Per risolvere la controversia occorre, in primo luogo, identificare la normativa applicabile al caso di specie. E nel fare ciò il ricorrente è incorso in un errore la S.C., infatti, condivide le valutazioni svolte dalla sentenza impugnata, la quale ha affermato che il principio generale, in materia di comunione, per cui vige una solidarietà passiva tra cedente e cessionario, relativamente ai contributi per la conservazione ed il godimento della cosa comune, incontra dei limiti e delle deroghe. ma solo in certi casi. In materia di riscossione dei contributi condominiali in base allo stato di riparto deliberato dall’assemblea, infatti, trova, applicazione l’art. 63 disp.att.cod.civ., che dispone la solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario ma solo per i contributi fino all’anno precedente il passaggio di proprietà. Si tratta di disposizione speciale, rispetto a quella generale, sopra richiamata, con particolar riferimento al tempo in cui sorge la obbligazione a carico del condomino cedente . Oneri condominali risalenti nel tempo unico obbligato è il vecchio proprietario dell’immobile. Il vecchio proprietario, insomma, è l‘unico soggetto obbligato a pagare gli oneri condominiali, se questi sono di molto precedenti alla stipula del contratto di compravendita, dovendo in simili ipotesi escludersi la solidarietà passiva dell’acquirente.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile, ordinanza 14 ottobre – 11 novembre 2011, n. 23682 Presidente Relatore Bianchini Fatto e diritto rilevato che il Consigliere designato ha ritenuto d'avviare la trattazione in Camera di consiglio redigendo la seguente relazione ex art. 380 bis cpc Il Condominio dello stabile sito in Roma, alla via omissis , chiese al Giudice di Pace di Roma che si ingiungesse al condomino Mo.Me.Be.Al. di pagare Euro 974,29, oltre interessi e spese, a fronte di oneri condominiali oggetto di delibere del dicembre 2002 e gennaio 2003, relative all'approvazione, rispettivamente, del rendiconto e del piano di riparto delle medesime emessa ingiunzione nel giugno 2004 nei termini richiesti, il M. propose opposizione sostenendo di non esser tenuto al pagamento in quanto gli oneri condominiali si sarebbero riferiti ad un periodo anteriore all'acquisto avvenuto nel 1998 dell'appartamento sito nel condominio da parte di J.L. e G M. che indicò come unici debitorio, in subordine, come codebitori a sensi dell'art. 63 disp. Att. Cod. civ., chiedendone la chiamata in causa. Si costituirono in causa sia il Condominio sia la J. nonché M.A., A. e M., figli di G. , nel frattempo deceduto, contestando il fondamento della chiamata in causa. Il Giudice di Pace, pronunziando sentenza 34874/2007, respinse l'opposizione e condannò i chiamati in causa — ravvisando la loro solidarietà passiva con l'opponente a pagare a quest'ultimo la sorte ingiunta, avendo il Mo. nel frattempo provveduto a versarne l'importo al Condominio. Gli J. /M. proposero appello negando che si fossero realizzati 1 presupposti per l'insorgere dell'obbligazione — in ipotesi, anche in via solidale per il versamento delle spese condominiali o quanto meno per gli interessi, oneri accessori e spese legali ad esse afferenti oggetto di contenzioso ed eccependo altresì la prescrizione del diritto di rivalsa il Condominio chiese il rigetto dell'appello ed il Mo. propose impugnazione incidentale, lamentando che il decreto opposto fosse stato confermato, nonostante l'avvenuto pagamento avvenuto medio tempore, chiedendo altresì che gli appellanti fossero condannati avendo rifuso al concludente la sorte e le spese di primo grado al pagamento anche delle spese del procedimento monitorio. 11 Tribunale di Roma, pronunziando sentenza n. 3353/2010, pubblicata il 15 febbraio 2010 revocò il decreto ingiuntivo dichiarò che gli J. /M. erano obbligati al pagamento degli oneri condominiali oggetto di ingiunzione e che il Mo. era tenuto solidalmente solo per quelli derivanti da contributi INPS relativa alla portiera, sanzioni ed interessi di mora nell'anno anteriore al suo acquisto dai primi condannò il Condominio alla restituzione in favore dello stesso Mo. delle somme da quest'ultimo percepite a titolo di interessi compensò per metà le spese processuali dei due gradi di giudizio tra gli appellanti principali e gli appellati, ponendo il residuo a carico degli J. /M. , compensando integralmente le spese dei due gradi di giudizio tra il Condominio ed il Mo. . Il Condominio ha proposto ricorso per la cassazione di tale decisione, sulla base di due motivi, illustrati con memoria si è costituito con controricorso il solo Mo.He.Be.Al. le altre parti intimate non hanno svolto difese. Rileva in diritto 1 — Con primo motivo vengono dedotte violazione dell'art. 112 c.p.c. sulla corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, in relazione all'eccezione di inammissibilità di domande ed eccezioni nuove ex art. 345 cpc in ordine all'appello incidentale proposto dall’appellato Mo. nei confronti del Condominio, eccepita all'udienza di prima comparizione di Tribunale del 23/5/08 in relazione all'art. 360 cpc n. 4 sostiene in proposito il Condominio che il giudice dell'appello non avrebbe esaminato la propria eccezione con la quale aveva contestato la violazione dell'art. 345 cpc in cui il Mo. sarebbe incorso, nel domandare, per la prima volta in appello, la condanna dell'esponente al pagamento delle spese processuali della fase monitoria e di entrambi i gradi del giudizio, come pure la restituzione delle somme versate a titolo di interessi indebitamente corrisposti ad esso Condominio il ricorrente ha inoltre sottolineato che l'appellato incidentale non avrebbe mai versato somme per interessi. 1/a — Ritiene il relatore che il motivo sia manifestamente infondato in quanto deve trovare applicazione il principio, ribadito in varie pronunzie di questa Corte cfr. Cass. 12.622/2010 Cass. 10.124/2009 Cass. 26.171/2006 , rispetto al quale ritiene il relatore che non siano state prospettate ragioni contrarie, secondo il quale la richiesta di restituzione delle somme corrisposte in virtù della provvisoria esecuzione concessa ad un decreto ingiuntivo opposto ovvero in esecuzione della sentenza di primo grado fatta oggetto di appello e provvisoriamente esecutiva ex lege , essendo conseguente alla richiesta di modifica della decisione impugnata, oltre che conforme al principio di economia dei giudizi, non altera i termini della controversia e, perciò, è ammissibile in appello, non costituendo domanda nuova. 1/b — Rappresenta poi questionarti, che, come tale, sfugge alla critica in sede di legittimità — non essendo stato fatto valere vizio di motivazione — quella relativa all'effettivo pagamento degli interessi, senza poi che nel ricorso fosse riportato il contenuto della missiva del difensore dal quale tale mancato pagamento sarebbe risultato. 2 — Con il secondo motivo il ricorrente lamenta violazione ed erronea applicazione di norme di diritto, in particolare dell'art. 1104 cod. civ. in relazione all'art. 1139 cod. cip. contenuto a pag. 7 della sentenza impugnata, per escludere l'obbligo di pagamento a carico del condomino partecipante, nei confronti del Condominio in relazione all'art. 360 cpc n. 3 1 parte illegittima revoca dei decreto ingiuntivo ed illegittima compensazione delle spese processuali dei due gradi del giudico di opposizione . Sostiene in proposito il Condominio che non sarebbe condivisibile l'assunto posto a base della sentenza del Tribunale secondo il quale il criterio di riparto temporale dell'onere delle spese intercorrente tra condomino venditore ed acquirente dell'appartamento in condominio, in applicazione dell'art. 63 disp. att. cod. civ., non può prescindere dal momento in cui siano emesse le delibere condominiali di distribuzione degli oneri relativi, essendo per legge tali espressioni di volontà assembleare immediatamente esecutive, tali da giustificare il favor legislatoris nell'emissione del decreto ingiuntivo che sulle stesse si fondi. 2/a Deduce altresì il ricorrente che la motivazione del giudice dell'appello si sarebbe altresì posta in contrasto con il disposto dell'art. 1104, 111 comma, cod. civ. che stabilisce la solidarietà tra cedente e cessionario per i contributi alla conservazione ed al godimento della cosa comune. 3 — Il convincimento del relatore che il motivo appena esposto sia inammissibile nella parte in cui non esamina criticamente la compiuta argomentazione posta a base della sentenza — conforme ad un orientamento interpretativo costante di questa Corte sul punto, dal quale deve ritenersi che il Collegio non troverà motivo per derogare per render ragione della specialità del principio statuito dall'art. 63 disp. att. cod. civ., rispetto a quanto disciplinato per la comunione in generale dall'art. 1104 cod. civ., con particolar riferimento al tempo in cui sorge la obbligazione a carico del condomino cedente . La relazione è stata ritualmente comunicata alle parti ed al P.M Il ricorrente ha depositato memoria contenente osservazioni critiche, il P.G. ha concluso in udienza per la conferma delle conclusioni alle quelli è pervenuta la relazione. Tali conclusioni ritiene il Collegio di poter integralmente recepire dal momento che i rilievi contenuti nella memoria succitata non offrono argomenti di riflessione che possano incidere sulle argomentazioni esposte nella relazione suddetta va sul punto osservato quanto alla dedotta inammissibilità del controricorso a cagione della mancata esposizione del fatto processuale, al ritenuto fine di non far risaltare la novità delle domande svolte dal condomino in primo grado, rispetto a quelle proposte in grado di appello che per nel giudizio per cassazione, sono necessari, per l'ammissibilità del controricorso, gli elementi indispensabili per la sua identificazione l'indirizzo alla Corte, l'indicazione delle parti e della sentenza impugnata e per la validità della costituzione nel processo la sottoscrizione di un avvocato iscritto all'albo munito di procura e l'indicazione della procura , mentre sono rimessi alla prudente valutazione della parte l'esposizione, più o meno analitica, dei fatti della causa e delle ragioni dedotte per contrastare i motivi addotti. Ne consegue che il precetto del secondo comma dell'art. 370 cod. proc. civ. per il quale al controricorso si applicano le norme degli artt. 365 e 366, in quanto è possibile è sostanzialmente rispettato anche quando il controricorso non contenga l'autonoma esposizione sommaria dei fatti della causa art. 366, n. 3, cod. proc. civ. , ma faccia semplicemente riferimento ai fatti esposti nella sentenza impugnata, ovvero alla narrazione di essi contenuta nel ricorso, anche se il richiamo sia soltanto implicito Così Cass. Sez. Un. 1049/1997, cui adde Cass. 25015/2007 Cass. 241/2006 Cass. 5400/2006 Cass. 11106/2004 Cass. 14.349/2001 Cass. 13.827/2001 Cass. 7707/2000 Cass. 14070/1999 Cass. 6418/1998 . Se poi la sollevata inammissibilità, piuttosto che a contestare il modus della difesa avversaria, fosse diretta a fornire A conforto al successivo rilievo, pure contenuto nella memoria ex art. 348 cpc — diretto a far emergere la novità della domanda di restituzione di somme avanzata nei confronti del Condominio solo in grado di appello neanche in questo caso la critica sarebbe fondata, in quanto, come messo in evidenza al punto 1/a della relazione, la revoca del decreto d'ingiunzione toglie efficacia al titolo in forza del quale era stato effettuato il pagamento al Condominio, così che la richiesta di restituzione di somme, a buon titolo, costituisce effetto diretto della riforma della sentenza di primo grado, a' sensi dell'art. 336 cpc, e quindi non introduce una non consentita deroga al divieto di introduzione di nova in sede di gravame. Non si rinvengono infine, nella succitata memoria difensiva, condivisibili argomenti di approfondimento neppure in ordine al secondo motivo di ricorso in quanto, ripetesi, mancando la critica alla valutazione del Tribunale in merito al momento in cui la spesa condominiale diviene opponibile, entro l'anno, all'acquirente — contrapponendosi un non conferente richiamo all'art. 1104 cod. civ. rispetto al quale la relazione, al p. III, ha evidenziato la specialità della disciplina — ne rimane preclusa ogni ulteriore valutazione al postutto comunque il ricorrente parte da un presupposto intimamente contraddicono là dove afferma che esso Condominio non avrebbe dovuto essere coinvolto in un contenzioso che riguardava venditore e compratori dell'appartamento, dimenticando che, in violazione dei limiti temporali di cui all'art. 63 disp att. Cod. civ. che configurano e disciplinano un' obbligazione deambulatoria propter rem cfr. in generale Cass. 24654/2010 era stato esso ricorrente ad attivare la procedura monitoria nei confronti del Mo. per contributi dei quali invece dovevano rispondere gli acquirenti, rendendo pertanto necessaria l'opposizione. Il ricorso va pertanto respinto conseguente è la condanna al pagamento delle spese. P.Q.M. LA CORTE DI CASSAZIONE Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, liquidate in Euro 800,00 di cui il 200,00 per esborsi, oltre IVA, CAP e spese generali come per legge.