La Cassazione si pronuncia in merito alla responsabilità professionale del notaio, il quale ha omesso di informare le parti dei vincoli pertinenziali che rendevano i beni oggetto dell’atto di permuta non commerciabili. Non sempre, però, il deficit informativo risultante dall’atto si traduce nella lesione del diritto di autodeterminazione negoziale del contraente
Sulla questione si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 25111/17, depositata il 25 ottobre. La vicenda. Il Tribunale rigettava la domanda di risarcimento danni per colpa professionale proposta dall’attrice nei confronti di un notaio. Secondo la danneggiata il notaio aveva rogato un atto di permuta per il trasferimento di alcuni posti auto nascondendo i vincoli pertinenziali del Comune che rendevano i suddetti posti auto non commerciabili. La danneggiata ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello che rigettava la sua impugnazione. Responsabilità del notaio. La Cassazione ha osservato che in via generale il notaio che abbia conoscenza o il sospetto di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve informare le parti. La S.C. ha rilevato però che, nel caso di specie, l’atto di imposizione dei vincoli era stato sottoscritto in forza di un mandato conferito dalla ricorrente stessa nell’ambito di alcuni accordi per lo sfruttamento edilizio del terreno ricadente nel Comune. Secondo la Corte, tale circostanza elide la responsabilità professionale del notaio rogante in quanto il deficit informativo risultante formalmente dall’atto non comporta la lesione del diritto dell’acquirente, la quale, in qualità di mandataria, era già in possesso delle informazioni omesse dal notaio. In conclusione la Corte rigetta il motivo di ricorso in forza del seguente principio di diritto non sussiste responsabilità professionale del notaio che ha omesso di indicare la presenza di vincoli limitativi della proprietà su immobili trasferiti mediante atto da lui rogato, quando è provato che la parte che avrebbe avuto interesse a tale informazione già conosca certamente dell’esistenza di quei vincoli, per averli essa stessa costituiti. In tale circostanza, infatti, non sussiste né la violazione del dovere di diligenza qualificata previsto dall’art. 1176 c.c., da doversi comunque interpretare alla stregua del canone generale della buona fede, né nesso di causalità fra l’omessa informazione e la stipulazione del contratto asseritamente causativo di danno per l’acquirente
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 13 giugno – 24 ottobre 2017, n. 25111 Presidente Travaglino – Relatore D’Arrigo Svolgimento del processo La Santa Teresa s.r.l. ha convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Padova il notaio C.N. , chiedendo il risarcimento dei danni per colpa professionale consistente nell’aver rogato un atto di permuta, che prevedeva il trasferimento di 16 posti auto, sottacendo l’esistenza di vincoli pertinenziali a favore del Comune di Padova, che rendevano gli stessi non commerciabili. Il convenuto ha chiamato in causa la Effegieffe Costruzioni s.r.l., controparte del contratto, chiedendo di essere manlevato in caso di soccombenza. Il Tribunale ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni. La Corte d’appello di Venezia, adita dalla Santa Teresa s.r.l., ha rigettato l’impugnazione con sentenza pubblicata in data 11 dicembre 2013. Avverso tale decisione la Santa Teresa s.r.l. ricorre allegando quattro motivi, illustrati da successive memorie. Il C. resiste con controricorso. La Effegieffe Costruzioni s.r.l. non ha svolto attività difensiva. Motivi della decisione 1.1 Nell’ambito del primo motivo vengono dedotte due distinte censure. L’una, intestata come omesso esame di un fatto decisivo e violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., in realtà si risolve in una articolata critica della motivazione del provvedimento impugnato, con ampi richiami giurisprudenziali in tema di vizio di motivazione. Sennonché tale vizio non è più previsto come motivo di ricorso per cassazione dalla nuova formulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., applicabile alle sentenze pubblicate in grado d’appello in data successiva all’11 settembre 2012. Conseguentemente, per questa parte il motivo è inammissibile. 1.2 L’altra censura - violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., nonché degli artt. 1176, 1218, 1223, 1226, 2230 e 2236 cod. civ. - concerne i presupposti per l’affermazione di colpa professionale del notaio C. . In sintesi, la società ricorrente deduce che la colpa professionale sussisterebbe per il fatto in sé di aver omesso di informare la parte acquirente dell’esistenza dei vincoli pertinenziali, a prescindere dalla circostanza che gli stessi fossero conoscibili addirittura conosciuti dalla Santa Teresa s.r.l. La ricorrente sottolinea, in particolare, che il notaio non era stato esonerato dall’obbligo di verificare la libertà e la piena disponibilità del bene e che nell’atto di permuta i posti erano stati espressamente indicati come liberi da vincoli e privilegi, da diritti reali parziari e da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli art. 4 . Il notaio C. , peraltro, non avrebbe potuto ignorare l’esistenza di tali vincoli, avendo egli stesso - quale professionista di fiducia della Effegieffe Costruzioni s.r.l. redatto l’atto di imposizione del vincolo pertinenziale. 1.3 Il motivo è infondato. 1.4 La giurisprudenza di questa Corte ha costantemente affermato che l’opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’atto, ma si estende alle attività preparatorie successive perché sia assicurata la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito dalle parti. Pertanto, il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve informarne le parti, quando anche egli sia stato esonerato dalle visure, essendo tenuto comunque all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, secondo comma, cod. civ. e della buona fede Sez. 3, Sentenza n. 15726 del 02/07/2010, Rv. 614022 Sez. 3, Sentenza n. 15305 del 19/06/2013, Rv. 627952 . 1.5 Il caso oggetto del presente giudizio, però, connotato dalla particolarità che l’atto di imposizione dei vincoli venne sottoscritto dal legale rappresentante della Effegieffe Costruzioni s.r.l., ma in forza di mandato conferitogli dalla Santa Teresa s.r.l. nell’ambito degli accordi intercorsi fra le due società per lo sfruttamento edilizio del terreno ricadente nel Comune di Padova. Pertanto, i vincoli di cui si discute sono stati apposti sulla base di un’istanza riferibile, per il tramite del mandatario, alla stessa Santa Teresa s.r.l. che oggi si duole della loro esistenza. Tale circostanza elide la responsabilità professionale del notaio rogante, sotto due aspetti. Anzitutto, non si ravvisa la violazione, da parte del notaio, del dovere professionale di agire con la diligenza richiesta dalla natura dell’attività esercitata. Infatti, il canone di cui all’art. 1176, secondo comma, cod. civ. va coordinato con quello della buona fede, che traccia il confine fra il comportamento esigibile e quello inesigibile, pur in considerazione della speciale diligenza richiesta nell’esercizio della professione notarile. In particolare, se è vero che il notaio ha l’obbligo di rendere edotte le parti di tutte le circostanze che possono incidere sul pieno conseguimento degli effetti tipici dell’atto rogato, comprese quelle che le parti sarebbero in grado di accertare agevolmente da se stesse Sez. 3, Sentenza n. 10296 del 21/06/2012, Rv. 623038 , nondimeno l’obbligo di informazione non si estende a vincoli sui beni la cui esistenza la parte contraente conosce già con certezza, essendo stata essa stessa a porre in essere i relativi atti costitutivi. In una simile evenienza, il deficit informativo formalmente risultante dall’atto - nel quale i beni sono indicati come liberi da oneri, pesi e vincoli - non si traduce nella lesione del diritto di autodeterminazione negoziale del contraente, giacché le informazioni omesse sono comunque già certamente in suo possesso. Di conseguenza, difetta anche il nesso di causalità fra il preteso inadempimento del notaio e l’ipotetico pregiudizio subito dalla Santa Teresa s.r.l. Quest’ultima ha stipulato l’atto ben conoscendo i vincoli esistenti sui posti auto oggetto di permuta. Non vi è, dunque, alcuna correlazione fra l’omessa indicazione nel rogito notarile dell’esistenza dei vincoli pertinenziali a favore del Comune e la stipulazione dell’atto da parte della Santa Teresa s.r.l. Quest’ultima, infatti, è pervenuta all’accordo contrattuale nella piena consapevolezza della presenza dei vincoli, talché l’addebito mosso al notaio C. resta privo di qualsiasi incidenza causale sulla stipulazione del contratto che la società ricorrente ritiene causativo di danni patrimoniali. 1.6 La Santa Teresa s.r.l. sostiene che dell’esistenza di tali vincoli non era a conoscenza, in quanto l’atto impositivo era stato sottoscritto dal legale rappresentante della controparte contrattuale, nella veste di mandatario, nell’ambito di un più ampio disegno negoziale concordato con la Effegieffe s.r.l. Aggiunge poi che l’apposizione dei vincoli non era stata prevista, né era affatto necessaria e che, pertanto, non poteva sospettarne l’esistenza. Queste deduzioni non mutano i termini della questione dapprima esaminata. Si tratta, infatti, di circostanze che - se provate - andrebbero ad incidere sui rapporti fra mandante mandatario, il quale avrebbe agito abusando dei poteri che gli erano stati conferiti. Ma ciò non avrebbe rilevanza esterna e non basterebbe ad escludere che l’apposizione dei vincoli pertinenziali sui posti sia riferibile ad iniziativa della Santa Teresa s.r.l. 1.7 In conclusione, va formulato il seguente principio di diritto Non sussiste responsabilità professionale del notaio che ha omesso di indicare la presenza di vincoli limitativi della proprietà su immobili trasferiti mediante atto da lui rogato, quando è provato la parte che avrebbe avuto interesse a tale informazione già conosceva certamente dell’esistenza di quei vincoli, per averli essa stessa costituiti. In tali circostanze, infatti, non sussiste né 1a violazione del dovere di diligenza qualificata previsto dall’art. 1176 cod. civ., da doversi comunque interpretare alla stregua del canone generale della buona fede, né nesso di causalità fra l’omessa informazione e la stipulazione del contratto asseritamente causativo di danno per l’acquirente . In applicazione di tale principio, il primo motivo di ricorso deve essere rigettato. 2. Conviene, a questo punto, invertire l’ordine di esame dei prossimi due motivi. Con il terzo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione delle norme in tema di mandato, con riferimento alla condotta del legale rappresentante della Effegieffe Costruzioni s.r.l., che aveva costituito il vincolo pertinenziale sui soli posti auto della Santa Teresa s.r.l., ma non su quelli della sua stessa società, per consentire a quest’ultima di non pagare gli oneri concessori. La questione è dedotta al fine di dimostrare che la Santa Teresa s.r.l. legittimamente non conosceva dell’imposizione del vincolo pertinenziale la cui esistenza era stata sottaciuta nell’atto notarile. Valgono a tal proposito, tuttavia, le considerazioni già svolte nel par. 1.6 le circostanze dedotte dalla ricorrente attengono ai rapporti fra mandante e mandatario e l’inadempimento di quest’ultimo - sia che lo si riferisca ai soli obblighi d’informazione del mandante art. 1710, secondo comma, cod. civ. , sia che abbia ecceduto i limiti del mandato artt. 1711 cod. civ. - non è direttamente opponibile al notaio, per il quale resta fermo solamente il dato obiettivo dell’esistenza di vincoli pertinenziali apposti in forza di atto riferibile alla Santa Teresa s.r.l. La circostanza che fu lo stesso notaio C. a rogare anche l’atto di imposizione dei vincoli pertinenziali non equivale neppure a dimostrazione della conoscenza, da parte dello stesso, del conflitto di interessi e del fatto che detti vincoli vennero apposti all’insaputa della mandante. Il notaio, infatti, è tenuto a verificare la sussistenza dei poteri rappresentativi del mandatario, ma non anche ad accertare il contenuto delle istruzioni interne impartite dal mandante, che oltretutto non avrebbe modo di conoscere. Il motivo deve essere quindi rigettato. 3 Con il secondo motivo si censura la sentenza d’appello per extrapetizione, consistita nell’aver ritenuto che il primo motivo di appello riguardasse la posizione della Effegieffe Costruzioni s.r.l., anziché quella del notaio C. . In particolare, la Santa Teresa s.r.l. deduce le azioni di quest’ultima società della Effegieffe Costruzioni s.r.l. , infatti, sono state descritte solo per rendere evidente come il notaio, che aveva partecipato alla redazione di tutti gli atti oggetto di causa, non poteva non essere consapevole del fatto che il vincolo di pertinenzialità era stato imposto dalla predetta Effegieffe Costruzioni s.r.l. in conflitto di interessi con l’esponente, all’insaputa e contro la volontà della stessa ed in violazione dell’impegno assunto di cedere in permuta posti auto privi di vincoli . Con il motivo in esame, dunque, la Santa Teresa s.r.l. insiste nel sostenere che l’inadempimento del mandatario - asseritamente consistito nell’aver ecceduto i limiti del mandato ed aver agito nell’interesse esclusivo della società di cui era legale rappresentante, piuttosto che della mandante sarebbe stato opponibile al notaio C. , il quale peraltro conosceva del conflitto di interessi per aver egli stesso rogato l’atto. Come si vede, si tratta della riproposizione, sotto una prospettiva solo parzialmente diversa, delle medesime questioni dedotte con il terzo motivo di ricorso, la cui trattazione, proprio per questa ragione, è stata anticipata. Ciò posto, il vizio dedotto non sussiste, in quanto la Corte d’appello ha affrontato la questione nei termini corretti, ossia osservando che la censure dell’operato del mandatario non riverberano sui rapporti di prestazione d’opera professionale fra la Santa Teresa s.r.l. e il notaio C. . In sostanza, la Corte d’appello non incorsa in vizio di extrapetizione, né ha erroneamente interpretato il senso del primo motivo dell’impugnazione innanzi a lei svolta, ma ha correttamente puntualizzato che quelle argomentazioni nel merito - potevano semmai interessare i rapporti fra mandante e mandatario, ma certamente non riguardavano quelli fra acquirente e notaio. Il motivo è quindi infondato. 4. Con il quarto motivo si censura la condanna della Santa Teresa s.r.l. al pagamento delle spese processuali sostenute dalla Effegieffe Costruzioni s.r.l. La censura è fondata. La Santa Teresa s.r.l. non ha svolto alcuna domanda diretta nei confronti della Effegieffe Costruzioni s.r.l., chiamata in causa dal C. che chiedeva di essere eventualmente manlevato. Quindi il rapporto processuale intercorre solo fra questi ultimi due. La circostanza - riferita nel controricorso - che il C. avrebbe tacitamente rinunziato alla domanda nei confronti della Effegieffe Costruzioni s.r.l. irrilevante, dovendosi casomai regolare le spese fra le parti secondo il principio della soccombenza virtuale. Non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto e quindi, ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., è possibile decidere nel merito. 5. Stante la parziale fondatezza del ricorso, va disposta la compensazione delle spese del giudizio di cassazione. Non va modificato il regolamento delle spese processuali dei gradi di merito, correttamente improntato, nei rapporti fra la Santa Teresa s.r.l. e il C. , al principio della soccombenza. Non ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. P.Q.M. rigetta i primi tre motivi di ricorso, accoglie il quarto e, decidendo nel merito, dichiara non dovute le spese processuali liquidate a carico della Santa Teresa s.r.l. e a favore della Effegieffe Costruzioni s.r.l. Compensa le spese del giudizio di legittimità.