di Ivan Meo
di Ivan Meo * La pronuncia in esame, in tema di indennità per la perdita dell'avviamento nelle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitativo, ripropone il problema della qualificazione, come attività professionale o commerciale, di un asilo-nido. Gli interrogativi. Il Tribunale di Prato è stato chiamato a risolvere i seguenti interrogativi sollevati dalla ricorrente a i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività scolastiche esulano dal riconoscimento dell'indennità di avviamento? b Come deve essere calcolato il quantum dell'indennità di avviamento sulla base dell'indennità di occupazione oppure sull'ultimo canone di locazione corrisposto? Su questi interrogativi la parte resistente, costituitasi in giudizio, ha rilevato che la spettanza dell'indennità di avviamento veniva esercitata in forma societaria, avente scopo di lucro, con una organizzazione imprenditoriale e che tali elementi sono caratterizzanti per determinare la nascita del diritto all'indennità di avviamento. In merito al secondo punto, la corretta quantificazione dell'indennità di avviamento deve essere parametrata all'ultimo canone corrisposto. Rileva la natura dell'attività esercitata nell'immobile. In merito al primo punto il giudice parte da un dato normativo i fatti costitutivi della domanda di pagamento sono individuati dall'art. 34 l. n. 393/1978, che stabilisce in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942 n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1 e 2 dell'art. 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità . Gli immobili richiamati dall'art. 27 sono quelli destinati ad attività industriali, commerciali ed artigianali, o di interesse turistico da ciò ne consegue che i fatti costitutivi del diritto all'indennità di avviamento sono la presenza di un contratto di locazione la sua cessazione per causa diversa dalla risoluzione per inadempimento la destinazione dell'immobile ad attività industriali, commerciali ed artigianali, o di interesse turistico, cioè ad attività che comportino un contatto diretto con il pubblico dell'attività svolta. Il punto su cui è sorta la questione interpretativa riguarda la natura dell'attività esercitata nell'immobile. L'art. 42 della legge n. 392/1978 stabilisce che i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui all'art. 27. A tali contratti si applicano le disposizione degli artt. 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titoli I, capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all'art. 28 . Nel caso di specie il conduttore esercitava nei locali l'attività di asilo nido, mediante una organizzazione imprenditoriale finalizzata allo scopo di lucro. Secondo il giudice, visto che l'asilo è gestito da una società in accomandita semplice, e che l'attività è finalizzata alla distribuzione di utili tra i soci, tale attività rientra nella previsione dell'art. 27 legge n. 392/1978 e, quindi, risulta dovuta l'indennità per la perdita di avviamento. Tale indennità deve essere però commisurata all'ultimo canone di locazione pagato e non all'indennità di occupazione. Alcune brevi considerazioni. La ratio della norma si ravvisa nella necessità di apprestare adeguata tutela al soggetto-imprenditore, il quale, alla cessazione del rapporto di locazione, si trovi a dover trasferire altrove l'attività imprenditoriale, con presupposta perdita dell' avviamento commerciale. Dal ragionamento esposto dal giudice, quindi, possiamo dedurre che l'applicabilità dell'art. 42, al caso di specie, non discende automaticamente dalla l'individuazione, puramente descrittiva, della attività contemplata, bensì è condizionata dal modus in cui la medesima viene svolta. In altre parole non è sufficiente che l'attività svolta sia solamente di natura ricreativa, ma è necessario che tale attività venga esercitata a fini di lucro e con struttura imprenditoriale, cioè come scambio di determinati insegnamenti contro un corrispettivo tendenzialmente idoneo a ricompensare i fattori produttivi impiegati e ad assicurare un congruo utile. Solo in tali casi si configura un'attività di natura commerciale. Cfr. in tal senso Cass. 22 luglio 1987 n. 6420, Cass. 9 maggio 1994 n. 4487 Cass., 29.5.1995, n. 6019 . * Consulente giuridico