L'inquilino si porta via i mobili: ha diritto comunque alla caparra

di Giulia Milizia

di Giulia Milizia * Il Tribunale di Grosseto con la sentenza n. 390/11 dello scorso 29 marzo, depositata il giorno successivo, ha deciso un classico episodio kafkiano, per l'eccessiva durata della lite è stata discussa da ben sette giudici , facilmente risolvibile in poche udienze e per varie questioni emerse in corso di lite. Per la sua peculiarità, affrontando aspetti poco noti della locazione, può essere una decisione pilota per altri futuri casi analoghi. Il caso. Un uomo locava, tramite un'agenzia, un immobile. Tutte le utenze erano state disattivate dalla precedente inquilina che vi aveva lasciato alcuni mobili fatiscenti. Per motivi gravi e personali il conduttore, che aveva provveduto a ripristinare tutte le utenze a proprie spese, interrompeva anticipatamente la locazione avvertendo il proprietario prima a voce e poi, dopo qualche mese, per scritto. Le parti concordavano verbalmente che il locatario avrebbe trovato un sostituto. L'attore assolveva a questo onere e chiedeva la restituzione della caparra, poiché era stato stipulato un nuovo contratto col successore. Tra decurtazioni arbitrarie e transazioni unilaterali. Il convenuto, di volta in volta, la decurtava arbitrariamente, adducendo futili scuse e cercando di imporre transazioni unilaterali. Dopo vari solleciti essa era restituita in minima parte ed il locatario lo citava per il suo rimborso e la refusione dei danni. Il rifiuto si fondava sull'asportazione dei mobili, avvenuta per facilitare il trasloco del nuovo contraente e sulla disputa sul pagamento della manutenzione della caldaia. La causa iniziava presso il GDP, competente, secondo un indirizzo minoritario GDP SA 24/09/99, GDP Roma 20/1099 e GDP PD del 20/10/99 , per la restituzione di tutte le utenze seppur derivanti dalla locazione. Dichiarata l'incompetenza, era riassunta in Tribunale. In questa fase il locatore avanzava nuove richieste anche in conclusionale ed era ordinata la citazione coattiva ex art. 107 c.p.c. del nuovo inquilino, contumace, anche se non è menzionata in sentenza. Il G.I. ha accolto le richieste attoree. Erano sollevate anche altre questioni connesse alla materia non analizzate, però, in questa pronuncia. Nuove domande proposte nella riassunzione mutatio libelli o nuovo giudizio? La giurisprudenza maggioritaria costante v. ex plurimis Cass. civ. sez. I nn. 14100/03, 13924/01, 1241/95 e conformi , la dottrina ed il codice di rito affermano che questa fase è il proseguimento del processo riassunto translatio iudicii . Nella fattispecie il thema decidendum ed il petitum, come dato atto da uno dei G.I. alternatisi nella lite nell' ordinanza che ha risolto la relativa questione pregiudiziale, erano consolidati e non potevano più essere mutati. Perciò le richieste del convenuto erano una domanda riconvenzionale che li modificava mutatio libelli . Sul punto si era formato un giudicato interno. Per il giudice si tratta di un giudizio ex novo. Il G.I., invece, deroga a queste norme imperative. Infatti, citando una precedente e datata sentenza di legittimità Cass. civ. sez. II n. 9671/97, per altro relativa ad un caso di riassunzione di una sentenza cassata con rinvio ex art. 383 c.p.c. , stabilisce che le nuove domande proposte in riassunzione introducono un giudizio ex novo . Da un punto di vista processuale ritiene ammissibili tali pretese, qualificandole come eccezioni riconvenzionali, salvo la valutazione in merito . Il carattere innovativo di questo capo è talmente palese che non necessita di ulteriori commenti. Si noti, però, che le conclusioni finali sono, de facto, identiche al suddetto giudicato le richieste ultronee sono infondate ed improvate. Obbligo di restituzione della caparra anche se i mobili sono stati asportati. Questa era una questione di puro diritto e l'attribuzione della caparra era lecita e possibile solo esperendo la dovuta azione nel termine perentorio di sei mesi dal rilascio dell'immobile. Il locatore, invece, come dato atto dal G.I., ha effettuato le decurtazioni arbitrariamente ed ha richiesto l'attribuzione del preteso valore della mobilia, delle asserite spese per la manutenzione della caldaia e per la sostituzione delle serrature solo in sede di riassunzione. Ergo esse erano tardive, illegittime ed inammissibili. Era, dunque, obbligato a restituire la caparra Cass. civ. 4725/89 e 14655/02 . Questo onere sussiste anche nel caso in cui l'inquilino abbia asportato i mobili dal bene locato. È questa la principale novità della sentenza. Esiste, invero, un solo datato precedente. La Pretura di Milano 18 luglio 1989 evidenzia che tali beni sono concessi al conduttore in comodato mediante un diverso ed autonomo rapporto giuridico . In realtà il locatore era stato prontamente avvertito dello spostamento presso il nuovo del conduttore ed era stato invitato a riprendersi tali beni. Tutti i solleciti erano stati vani. Il G.I., ciò considerando, ha imposto coattivamente al proprietario, ex art. 1771 c.c,. di provvedere in tal senso. La manutenzione della caldaia e la sostituzione delle serrature devono essere saldate dal nuovo o dal vecchio locatario? Il G.I. chiarisce che tali spese spettano al nuovo inquilino, poiché ha il godimento del bene. Inoltre la manutenzione della caldaia, richiesta a fine settembre, come da documenti in atti, era stata, invece, effettuata dopo l'inizio del processo. Infine l'asserita riduzione del canone era ben antecedente al rilascio dell'immobile e non è stata provata la responsabilità del ricorrente per i presunti danni alla pavimentazione in linoleum, dovuti forse all'usura della stessa. Si ribadisca la tardività di queste richieste. Il proprietario avrebbe dovuto, semmai, agire nei citati termini di legge per la loro attribuzione. Invece non ha proposto alcuna valida azione, non ha rispettato l'onere della prova e non ha indicato i criteri anche di stima in base ai quali ha effettuato tali decurtazioni. Calcolo degli interessi. È questo un altro elemento innovativo della sentenza si deve calcolare sull'intero ammontare della cauzione anziché sulla somma residua de qua. Infatti il locatario ha lamentato un danno patrimoniale dalla mancata disposizione di tale cifra che lo ha costretto ad agire in giudizio. * Praticante avvocato e conciliatore iscritta alla camera di Conciliazione del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Grosseto

Tribunale di Grosseto, sentenza 29 - 30 marzo 2011, n. 390 Giudice Bechi Conclusioni delle parti Per parte ricorrente Voglia l'Ecc.mo Giudice adito, contrariis reiectis , riconoscere l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione tra le parti in causa, dichiarare che le decurtazioni effettuate dal C. sono illegittime, infondate ed improvate, con conseguente condanna alla restituzione delle somme meglio specificate in premessa, pari Euro 389,00 oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria al saldo da calcolarsi anche sull'intera somma inizialmente dovuta di Euro 991,02 , salvo maggiore o minore, quantificazione effettuata dall'Ecc.mo Giudice adito. Voglia, altresì, condannare il convenuto al risarcimento dei danni che ci si riserva di individuare, elencare e quantificare in corso di causa, anche a mezzo di CTU e/o in via equitativa, in ogni caso entro il limite di Euro 1.033,00. In denegata ipotesi voglia disporre CTU volta ad accertare il valore effettivo delle somme, eventualmente, dovute al C., se le stesse debbano essere saldate dall'attore o dalla nuova conduttrice dell'immobile de qua , A. R., nonché, nell'evenienza, quale sia l'effettiva quantificazione delle somme che il C. debba restituire al M. Voglia, in ogni caso, obbligare, ex art. 1771, il convenuto e/o il depositante al ritiro dei beni custoditi dal M. presso il suo garage, sito in Grosseto, Via __ od, in denegata, ipotesi nominare un nuovo custode. Con vittoria di spese, competenze, onorari e quant'altro previsto per legge. Per parte resistente Voglia l'Ecc. Sig. Giudice adito contrariis reiectis - preliminarmente - ordinata a parte attrice la regolarizzazione del contributo unificato e espunti dagli atti per tardività e illegittimità i documenti avversari dal n. 14 in poi rigettare la domanda attrice per violazione del principio del contraddittorio e/o non avendone legittimazione attiva comunque, in subordine nel merito, -dichiarato congruo il pagamento di Euro 602,02 con ampie compensazioni - l'Ecc. Giudice adito voglia rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e diritto secondo il principio iura novit curia L.392/78 e succ. mod., artt. 2056, 2059, 1455, 1587 e 1588 c.c., etc. con eccezione, in via riconvenzionale, per gli importi dovuti per 1 rimborsi per quote di Euro 60,00 manutenzione caldaia, Euro 50.00 sostituzione serrature, Euro 60,00 sostituzione piastrelle, completamento canone mese marzo 2004 pari ad Euro120,00 2 inadempienza contrattuale del Sig. M. per aver receduto dal contratto senza averne diritto oltre alle conseguenti spese derivate a parte convenuta per viaggi, perdite di tempo secondo equità 3 asportazione mobilia quantificabile secondo equità in Euro 220,00 oltre risarcimento danni, contrattuali ed extracontrattuali anche morali , per comportamento illegittimo il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite. Motivi della decisione Con atto di citazione notificato il 27/11/2004 M. A. citava in giudizio avanti il Giudice di Pace di Grosseto C. S. chiedendo il riconoscimento dell'avvenuta risoluzione del contratto di locazione tra le parti in causa stipulato in data 25.11.2003 dell'immobile sito in Grosseto via __ e la restituzione della somma di Euro 389,00 deposito cauzionale versato e solo parzialmente restituito dal convenuto. Chiedeva altresì obbligare, ex art. 1771, il convenuto e/o il depositante al ritiro dei beni custoditi dal M. presso il suo garage, sito in Grosseto, od, in denegata, ipotesi nominare un nuovo custode. Si costituiva in giudizio il C. S., il quale rivelava preliminarmente l'incompetenza del Sig. Giudice di Pace adito e, nel merito, dichiarato congruo il pagamento di Euro 602,02 con ampie compensazioni per una serie di inadempimenti del ricorrente, chiedeva il rigetto della domanda attrice perché infondata in fatto e diritto. Il Giudice di Pace di Grosseto, in accoglimento della preliminare eccezione di incompetenza per materia, pronunciava Sentenza n. 345/05, con cui rimetteva la causa avanti al Tribunale Civile di Grosseto, competente per materia, assegnando termine di giorni 90. La causa veniva riassunta con ricorso del 27/04/2005 e il Giudice di Grosseto, visto l'art. 415 c.p.c. fissava l'udienza del 28/10/2005, alla quale si costituiva parte convenuta e concludeva chiedendo rigettare la domanda attrice per violazione del principio del contraddittorio e/o non avendone legittimazione attiva in subordine nel merito, dichiarato congruo il pagamento di Euro 602,02 rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto e diritto. Chiedeva altresì il pagamento al ricorrente degli importi dovuti per 1 rimborsi per quote di Euro 60,00 manutenzione caldaia, Euro 50,00 sostituzione serrature, Euro 60.00 sostituzione piastrelle, completamento canone mese marzo 2004 pari ad Euro 120,00 2 inadempienza contrattuale del Sig. M. per aver receduto dal contratto senza averne diritto oltre alle conseguenti spese derivate a parte convenuta per viaggi, perdite di tempo secondo equità, 3 asportazione mobilia quantificabile secondo equità in Euro 220,00 oltre risarcimento danni, contrattuali ed extracontrattuali anche morali , per comportamento illegittimo, la causa veniva istruita con prove testimoniali e interrogatori formali delle parti. La domanda di parte ricorrente è fondata e deve essere pertanto accolta. Va preliminarmente rilevato che, per giurisprudenza costante, l'atto di riassunzione può contenere una nuova domanda in aggiunta a quella originaria, valendo in tal caso l'atto di riassunzione come atto di introduzione di un giudizio ex novo Cass. sentenza n. 9671 del 03/10/1997 . Devono pertanto ritenersi proceduralmente ammissibili le eccezioni riconvenzionali svolte dal convenuto con la propria costituzione in riassunzione, salvo la valutazione di merito. Quanto alla richiesta di restituzione della caparra, trattandosi di questione di puro diritto, dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che, in tema di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. Cass. civ., 1989. n. 4725, Cass. civ. 2002 n. 14655 . La normativa sulla locazione obbliga pertanto il proprietario a restituire la caparra una volta che cessi il contratto di locazione, indipendentemente dai motivi che hanno portato alla risoluzione. Nel caso specifico, il locatore chiede al conduttore la restituzione di alcune spese sostenute successivamente al rilascio dell'immobile Euro 60,00 manutenzione caldaia, Euro 50,00 sostituzione serrature, Euro 60,00 sostituzione piastrelle, completamento canone mese marzo 2004 pari ad Euro 120,00, Euro 220,00 per mobili asportati dal conduttore dopo il rilascio. E' pur vero che l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma solo se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni Cass. civile n. 538/1997 . Tuttavia all'esito dell'istruttoria espletata deve ritenersi che le richieste di parte convenuta sono infondate e/o non provate emerge chiaramente dagli atti e dalle testimonianze assunte in corso di causa, che l'intervento di manutenzione della caldaia, mai contestato in precedenza al conduttore è stato effettuato alcuni mesi dopo il rilascio dell'immobile. Quanto alla sostituzione della serratura, posto che le chiavi dell'appartamento vennero lasciate in deposito all'agenzia immobiliare Maremmana in data 01/10/2004, detta sostituzione non è imputabile al ricorrente né tantomeno il relativo costo. Per l'ulteriore richiesta di risarcimento riguardante l'asportazione dei mobili, si rileva che il M. ha più volte invitato il convenuto, anche formalmente tramite lettera raccomandata a/ r in atti, a riprendersi gli stessi depositati presso un locale di stia proprietà non avendo avuto alcun riscontro positivo, tanto che ad oggi sono sempre collocati presso il M. Conseguentemente la richiesta di parte convenuta non appare fondata anche in considerazione che l'importo richiesto è stato arbitrariamente determinato dal C. senza alcun riscontro probatorio. In considerazione della richiesta di ritiro degli stessi svolta dal ricorrente, ai sensi dell'art., 1771 cc., deve essere ordinato al C. il ritiro dei mobili di sua proprietà dal deposito del M. entro 30 giorni dal deposito della sentenza. Deve essere altresì respinta la richiesta di pagamento di Euro 120,00 per la mancata corresponsione del canone di locazione in quanto non provata. Tanto premesso anche in considerazione del conteggio già effettuato dal C. con raccomandata a/r inviata al M., il convenuto deve essere condannato al pagamento nei confronti del ricorrente della somma residua di Euro 389,00 per la restituzione del deposito cauzionale oltre interessi dalla domanda al saldo sulla somma globale. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo. P.Q.M Il Tribunale di Grosseto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione accertato l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale versato dal M., condanna C. S. al pagamento della somma di Euro 389,00 oltre interessi legali come meglio specificato in motivazione ordina al convenuto il ritiro dei mobili di cui è causa, attualmente in deposito presso i locali del M., entro 30 giorni dal deposito della sentenza. rigetta le altre domande condanna il convenuto al pagamento delle spese dì lite al ricorrente che liquida in complessivi Euro 2.000,00, oltre ad Euro 229,13 per spese non imponibili, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario come per legge.