Soddisfa l’onere di legge, in tema di agevolazioni fiscali, il contribuente che, entro un anno dall'alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando poi concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale. E ciò a prescindere dall'epoca di acquisto di detto terreno -sia essa anteriore o posteriore all'alienazione del primo immobile adibito a prima casa - ed in virtù del principio dell'accessione di cui all’art. 934 c.c., il quale comporta l’acquisto della proprietà della costruzione ivi realizzata ed incorporata a titolo originario, quale successivo incremento dell’originario immobile posseduto.
Tale assunto è stato statuito dalla ordinanza numero 13550 del 1° luglio 2016 della Corte di Cassazione . Vicenda. Due coniugi hanno goduto delle agevolazioni prima casa in sede di atto di acquisto di una casa registrato il 5.8.2003 e hanno provveduto a rivendere detto immobile con atto registrato il 27.11.2007, edificando poi entro un anno dalla rivendita un nuovo edificio destinato a prima casa di abitazione su un terreno dagli stessi già acquistato, esattamente il 30.7.2007 per atto di donazione. Il fisco ha emesso nei confronti dei predetti coniugi avvisi di liquidazione per la revoca delle aliquote agevolate afferenti stipula del contratto di mutuo ed acquisto della prima casa di abitazione non di lusso e per il recupero dell’IVA computata ad aliquota ordinaria su entrambe le operazioni. Il Giudice del gravame ha sancito la legittimità degli avvisi di liquidazione . Esso ha ritenuto che il primo giudice non ha fatto corretta interpretazione della disciplina di legge, atteso che nella risoluzione ministeriale, come poi confermato nella circolare 38 del 12.8.2005, viene precisato che l’agevolazione prima casa non spetta per l’acquisto del terreno . Il caso dell’acquisto, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato, di altro immobile da adibire a casa di abitazione, non deve essere equiparato a quello in cui il contribuente provvede a commissionare la costruzione di un immobile su terreno già di sua proprietà in qualunque modo lo abbia acquistato , perché si creerebbe un’inesplicabile disparità di trattamento tra chi diventa titolare di un terreno dopo la cessione dell'immobile e chi ne era già titolare in precedenza . I coniugi nel ricorso in Cassazione hanno puntualizzato quanto segue .E’ censurabile la sentenza impugnata che ha ritenuto non equiparabile a quella di riacquisto di un fabbricato già realizzato la fattispecie di commissione della realizzazione di nuovo fabbricato su terreno già in precedenza acquistato, per quanto la stessa Agenzia con la risoluzione numero 44/E del 2004 abbia riconosciuto che non si decade dai benefici se entro un anno dalla alienazione dell’alloggio già acquistato con il beneficio si acquisisce un terreno da edificare, ovviamente riferendosi la conservazione del regime dì favore non all’acquisto del terreno ma alla realizzazione su di esso della nuova fabbrica da destinare ad abitazione principale. Potendosi detto acquisto realizzare con una qualsiasi delle modalità di cui all’art. 922 c.c., non è necessario che l’acquisto sia derivativo, ricorrendo la condizione di legge anche in ipotesi di modalità originaria di acquisto. Nella specie di causa si è dunque realizzato il presupposto per la conservazione del beneficio, indipendentemente dal fatto che il terreno sia stato acquistato prima della rivendita dell’originario acquisto. Agevolazioni fiscali. Gli Ermellini, con la pronuncia citata, hanno accolto per fondatezza il ricorso in Cassazione dei coniugi sulla base delle seguenti articolate argomentazioni. Rientra nella fattispecie di esonero dalla causa di decadenza anche l'acquisto a titolo originario, per accessione al terreno di proprietà del contribuente, dell'immobile la cui realizzazione questi abbia affidato in appalto, in quanto ciò che conta è solo che nel nuovo immobile si costituisca l'abitazione principale. E perciò, deve ritenersi che abbia soddisfatto l’onere di legge il contribuente che, entro un anno dall'alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando poi concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale. E ciò a prescindere dall'epoca di acquisto di detto terreno - sia essa anteriore o posteriore all'alienazione del primo immobile adibito a prima casa - ed in virtù del principio dell'accessione di cui all’art. 934 c.c., il quale comporta l’acquisto della proprietà della costruzione ivi realizzata ed incorporata a titolo originario, quale successivo incremento dell’originario immobile posseduto. Acquisto prima casa. Se il vecchio immobile è stato alienato e successivamente ne è stato costruito uno nuovo su un terreno di proprietà, il beneficio non viene perso. Se entro un anno dall'alienazione della casa in regime agevolato un contribuente decidesse di edificare un immobile su un terreno già di sua proprietà, l'agevolazione prima casa verrebbe conservata. La previsione dell'acquisto, entro un anno dall'alienazione dell'immobile agevolato, di un terreno sul quale il contribuente intende costruire la propria abitazione principale, integra semplicemente un dies ad quem , senza che sia invece fissato il dies a quo , con la conseguenza che l'esonero dalla causa di decadenza deve restare ferma anche nell'ipotesi in cui il contribuente fosse già in precedenza proprietario del terreno, essendo solo necessario che su tale terreno venga realizzato, entro un anno dalla vendita del precedente immobile, un fabbricato utilizzabile come abitazione principale. In tema di agevolazioni tributarie per l'acquisto della prima casa, il contribuente che nel quinquennio abbia rivenduto l'immobile evita la decadenza non solo se entro l'anno successivo acquisti un nuovo immobile, da adibire ad abitazione principale, ma anche se, tramite un appalto, realizzi su un proprio terreno, acquistato prima o dopo l'alienazione infraquinquennale, la propria abitazione principale, di cui diventa proprietario in virtù del principio dell'accessione, atteso che l'art. 1, nota II bis della parte prima della tariffa allegata al d.P.R. numero 131/1986 non distingue tra acquisti a titolo originario e derivativo. In tema di agevolazioni fiscali correlati all'acquisto della prima casa, il contribuente che entro il termine di un anno dalla fruizione delle agevolazioni di cui all'art. 1, nota II bis , parte prima della tariffa allegata al d.P.R. numero 131/1986, alieni il primo immobile e realizzi su un terreno di sua proprietà un fabbricato destinato ad abitazione principale conserva i benefici fiscali di cui alla suindicata disposizione normativa Cass. numero 24253/2015 .
Corte di Cassazione, sez. Tributaria, ordinanza 26 maggio – 1 luglio 2016, numero 13550 Presidente Cirillo – Relatore Caracciolo Osserva P. A. e D. G. propongono ricorso per cassazione avverso quattro sentenze della Commissione tributaria regionale di Venezia, con le quali in controversie concernenti impugnazione di avvisi di liquidazione per la revoca delle aliquote agevolate afferenti stipula del contratto di mutuo ed acquisto della prima casa di abitazione non di lusso e per il recupero dell’IVA computata ad aliquota ordinaria su entrambe le operazioni è stato accolto l’appello proposto dall’Agenzia avverso le sentenza numero 40, 41, 42 e 43 dell’anno 2012 della sezione 4 della CTP di Vicenza e sono stati perciò confermati Ì predetti quattro avvisi di liquidazione. Con le sentenze impugnate la CTR -dato atto che i due contribuenti, siccome coniugi, avevano goduto delle ridette agevolazioni in sede di atto di acquisto di prima casa registrato il 5.8.2003 e che avevano provveduto a rivendere detto immobile con atto registrato il 27.11.2007, edificando poi entro un anno dalla rivendita un nuovo edificio destinato a prima casa di abitazione su un terreno dagli stessi già acquistato, esattamente il 30.7.2007 per atto di donazione ha ritenuto che il primo giudice non abbia fatto corretta interpretazione della disciplina di legge, atteso che nella risoluzione ministeriale, come poi confermato nella circolare 38 del 12.8.2005, viene precisato che l’agevolazione prima casa non spetta per l’acquisto del terreno . Il caso dell’acquisto, entro un anno dall’alienazione dell’immobile agevolato, di altro immobile da adibire a casa di abitazione, non deve essere equiparato a quello in cui il contribuente provvede a commissionare la costruzione di un immobile su terreno già di sua proprietà in qualunque modo lo abbia acquistato , perché si creerebbe un’inesplicabile disparità di trattamento tra chi diventa titolare di un terreno dopo la cessione dell'immobile e chi ne era già titolare in precedenza . La parte contribuente ha proposto ricorso affidandolo a unico motivo. L’Agenzia non ha svolto difese ma si è costituita al solo fine di conservare la facoltà di partecipare all’udienza di discussione. Il ricorso -ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c. assegnato allo scrivente relatore può essere definito ai sensi dell’articolo 375 c.p.c Con il motivo di ricorso centrato sulla violazione dell’articolo 1 nota II bis della tariffa-parte prima allegata al DPR numero 131/1986 la parte ricorrente si duole del fatto che il giudicante -nelle quattro sentenze impugnate, tutte analogamente motivate abbia ritenuto non equiparabile a quella di riacquisto di un fabbricato già realizzato la fattispecie di commissione della realizzazione di nuovo fabbricato su terreno già in precedenza acquistato, per quanto la stessa Agenzia con la risoluzione numero 44/E del 2004 abbia riconosciuto che non si decade dai benefici se entro un anno dalla alienazione dell’alloggio già acquistato con il beneficio si acquisisce un terreno da edificare, ovviamente riferendosi la conservazione del regime dì favore non all’acquisto del terreno ma alla realizzazione su di esso della nuova fabbrica da destinare ad abitazione principale. Potendosi detto acquisto realizzare con una qualsiasi delle modalità di cui all’articolo 922 cod civ, non è necessario che l’acquisto sia derivativo, ricorrendo la condizione di legge anche in ipotesi di modalità originaria di acquisto. Nella specie di causa si è dunque realizzato il presupposto per la conservazione del beneficio, indipendentemente dal fatto che il terreno sia stato acquistato prima della rivendita dell’originario acquisto. Il motivo di impugnazione appare fondato e da accogliersi. A questo proposito, giova rimarcare che i precedenti nella giurisprudenza di legittimità appaiono tutti favorevoli alla tesi di parte ricorrente, muovendo da Cass. numero 13291/2011 nella quale, in termini generali, è stato evidenziato che rientra nella fattispecie di esonero dalla causa di decadenza anche l'acquisto a titolo originario, per accessione al terreno di proprietà del contribuente, dell'immobile la cui realizzazione questi abbia affidato in appalto, in quanto ciò che conta è solo che nel nuovo immobile si costituisca l'abitazione principale per venire poi a Cass. Sez. 6-5, Ordinanza numero 24792 del 2014 Cass. Sez. 5, Sentenza numero 24253 del 2015. In specie, nell'ultima delle menzionate pronunce è posto in chiara evidenza che la previsione dell’acquisto, entro un anno dall’alienazione dell'immobile agevolato, di un terreno sul quale il contribuente intende costruire la propria abitazione principale, integra semplicemente un dies ad quem, senza che sia invece fissato il dies a quo, con la conseguenza che l’esonero dalla causa di decadenza deve restare ferma anche nell'ipotesi in cui il contribuente fosse già in precedenza proprietario del terreno, essendo solo necessario che su tale terreno venga realizzato, entro un anno dalla vendita del precedente immobile, un fabbricato utilizzabile come abitazione principale . E perciò, deve ritenersi che abbia soddisfatto l’onere di legge il contribuente che, entro un anno dall'alienazione del primo immobile per il quale ne aveva fruito, abbia a realizzare su un proprio terreno un fabbricato, dando poi concreta attuazione al proposito di adibirvi effettivamente la propria abitazione principale. E ciò a prescindere dall'epoca di acquisto di detto terreno -sia essa anteriore o posteriore all'alienazione del primo immobile adibito a prima casa ed in virtù del principio dell'accessione di cui all’articolo 934 cod. civ., il quale comporta l’acquisto della proprietà della costruzione ivi realizzata ed incorporata a titolo originario, quale successivo incremento dell’originario immobile posseduto. Consegue da quanto detto che la pronuncia impugnata debba essere cassata, all’esito di che la Corte potrà anche provvedere sul merito della lite accogliendo l’impugnazione dei provvedimenti impositivi atteso che non necessita provvedere ad ulteriore accertamento di fatti. Pertanto, si ritiene che il ricorso possa essere deciso in camera di consiglio per manifesta fondatezza. Roma, 20 dicembre 2015 ritenuto inoltre che la relazione è stata notificata agli avvocati delle parti che non sono state depositate conclusioni scritte, né memorie che il Collegio, a seguito della discussione in camera di consiglio, condivide i motivi in fatto e in diritto esposti nella relazione e, pertanto, il ricorso va accolto che le spese di lite vanno regolate secondo la soccombenza. P.Q.M. Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, annulla i provvedimenti impositivi qui impugnati. Condanna la parte intimata a rifondere le spese di lite di questo giudizio, liquidate in € 3.500,00 oltre al 15% per spese generali, oltre accessori e spese ed oltre ad € 200,00 per esborsi, e compensa tra le parti le spese dei gradi di merito.