Il notaio, in caso di stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
La sentenza n. 16990, depositata dalla sez. III della Cassazione il 20 agosto 2015, si è occupata della responsabilità civile dei notai con riferimento alle verifiche e agli accertamenti ipo-catastali che devono rectius dovrebbero essere svolti in occasione degli atti di compravendita. Il caso. Un notaio aveva curato la compravendita di un immobile, ma, in prima battuta, l’atto non comprendeva un bene accessorio” del bene principale, in pratica un mappale inerente il giardino di una unità immobiliare. In questo quadro, le parti acquirenti si rivolgevano al medesimo notaio, il quale provvedeva ad emendare la dimenticanza con un atto di rettifica, appunto avente ad oggetto il bene pertinenziale nel precedente atto non menzionato. Solo che, in seguito all’atto di rettifica, le parti acquirenti venivano a scoprire con loro grande sorpresa che quel bene pertinenziale giardino dell’abitazione in realtà era di proprietà di terzi dai quali, poi, provvedevano finalmente ad acquistare effettivamente il mappale . Su queste basi, gli acquirenti chiamavano in giudizio il notaio, al fine di far dichiarare la sua responsabilità civile, per ottenere in tal modo il risarcimento dei danni subiti. La sentenza che si annota precisa solo che la decisione di primo grado evidentemente favorevole agli acquirenti veniva riformata in appello, per cui ogni pretesa risarcitoria veniva disattesa, tra l’altro escludendo la sussistenza del necessario nesso causale tra la condotta colposa del professionista e il lamentato danno. La decisione veniva impugnata in Cassazione. I ricorrenti si dolgono che, pur avendo la Corte d’appello ritenuto il notaio responsabile per aver rettificato l’atto di compravendita inserendovi l’appezzamento di terreno adibito a giardino di pertinenza dello stesso immobile senza effettuare le opportune verifiche, la stessa Corte abbia poi, contraddittoriamente ed erroneamente, escluso la sussistenza del nesso causale tra la condotta del professionista e il danno occorso, laddove era peraltro evidente a dire dei giudici d’appello che se il notaio avesse diligentemente adempiuto la prestazione professionale per la quale era stato incaricato dalle parti, gli acquirenti non avrebbero dovuto sostenere i costi che invece hanno dovuto affrontare per acquistare la porzione di terreno che credevano di pertinenza dell’immobile, come del resto risulta dall’atto di rettifica. Inoltre, secondo i ricorrenti, la Corte d’appello non avrebbe neppure tenuto in debita considerazione che la situazione determinatasi discendeva dal non averli a suo tempo il notaio informati della reale situazione dei bene oggetto della compravendita. Gli obblighi del notaio in caso di compravendita le visure catastali e ipotecarie. Il notaio, in caso di stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà. Quando il notaio è esente da responsabilità? Ci vuole un esonero esplicito. La responsabilità del notaio rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero – per motivi di urgenza o per altre ragioni – da tale incombenza di verifica, con clausola che deve essere inserita nella scrittura, da considerarsi pertanto non già meramente di stile, bensì quale parte integrante del contratto. Peraltro, anche in caso di esonero dalle visure”, il notaio che sia comunque a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, deve informare le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., e della buona fede. La buona fede oggettivo o correttezza ex art. 1175 c.c Oltre che regola di comportamento quale dovere di solidarietà fondato sull’art. 2 Cost., e regola di interpretazione del contratto, la buona fede oggettiva o correttezza è anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte – altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex art. 1374 c.c. che a quella cogente ex art. 1339 c.c. – di integrazione del comportamento dovuto, là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio. Rileva la causa concreta dell’incarico. L’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti. L’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è infatti da valutarsi alla stregua della causa concreta dell’incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare, al notaio. Anche per queste ragioni la decisione gravata è stata cassata con rinvio.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 28 aprile – 20 agosto 2015, numero 16990 Presidente Vivaldi – Relatore Scarano Svolgimento del processo Con sentenza del 21/4/2011 la Corte d'Appello di Milano, in accoglimento del gravame interposto dal sig. L.P. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Milano numero 2598/07, ha rigettato la domanda nei confronti del medesimo proposta dai sigg. V.A. e S.E.E.M. di condanna al pagamento di somma a titolo di risarcimento dei danni lamentati in conseguenza di atto di rettifica, non preceduto dalle necessarie verifiche, della compravendita di bene immobile sito nel Comune di omissis precedentemente dal predetto nella sua qualità di notaio stipulato, con ricomprensione anche della porzione di terreno retrostante ivi non contemplata, e successivamente alla detta rettifica rivelatasi essere di proprietà di terzi. Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito i sigg. V. e S. propongono ora ricorso per cassazione, affidato a 2 motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso il L. . Motivi della decisione Con il 1 motivo i ricorrenti denunziano violazione e falsa applicazione degli artt. 1176, 1218, 1223 c.c., in riferimento all'art. 360, 1 co. numero 3, c.p.c. nonché omessa e contraddittoria” motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all'art. 360, 1 co. numero 5, c.p.c Con il 2 motivo denunziano contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all'art. 360, 1 co. numero 5, c.p.c Si dolgono che, pur avendo ritenuto il notaio responsabile per avere rettificato l'atto di compravendita inserendovi l'appezzamento di terreno adibito a giardino di pertinenza dello stesso immobile, senza effettuare le opportune verifiche”, la corte di merito abbia contraddittoriamente ed erroneamente escluso la sussistenza di nesso causale tra condotta colposa del professionista stesso e danno occorso”, laddove è evidente che se il notaio avesse diligentemente adempiuto la prestazione professionale per la quale era stato incaricato dalle parti, gli acquirenti - odierni ricorrenti - non avrebbero dovuto sostenere i costi che invece hanno dovuto affrontare per acquistare la porzione di terreno che credevano di pertinenza dell'immobile, come del resto risulta dall'atto di rettifica”. Lamentano non essersi dalla corte di merito tenuto conto che la situazione determinatasi discende dal non averli a suo tempo il notaio informati della reale situazione del bene oggetto della compravendita”. I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono fondati e vanno accolti nei termini di seguito indicati. Superato l'orientamento, formatosi sotto la previgente codificazione, in base al quale era da escludersi il relativo obbligo per il notaio rogante in assenza di espresso e specifico incarico al riguardo, si è da epoca ormai risalente da questa Corte affermato che ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare il medesimo è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all'effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà v. Cass., 28/7/1969, numero 2861, e, più recentemente, Cass., 24/9/1999, numero 10493 Cass., 18/1/2002, numero 547 . La sussistenza di tale obbligo è stata dalla giurisprudenza di legittimità dapprima argomentata dal combinato disposto di cui agli art. 2913 c.c. e art. 28 L.N., in ragione della funzione pubblica del notaio v. Cass., 1/8/1959, numero 2444 , ovvero da quello di cui al D.P.R. numero 640 del 1972, artt. 4 secondo cui alle domande di voltura debbono essere acquisiti i certificati catastali e 14 che fa obbligo al notaio di chiedere la voltura , in base al quale il notaio è tenuto ad espletare attività di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertare la condizione giuridica ed il valore di un immobile, da tenersi distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per la stipulazione dell'atto v. Cass., 23/7/2004, numero 13825 . Successivamente, rimasta invero priva di seguito nella giurisprudenza di legittimità la tesi dottrinaria riconducente tale obbligo all'uso negoziale ex art. 1340 c.c. da provarsi da colui che l'invoca , nel sottolinearsi che l'opera professionale di cui è richiesto il notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto ma si estende alle attività preparatorie e successive volte ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto e del risultato pratico perseguito dalle parti da ultimo cfr. Cass., Sez. Unumero , 31/7/2012, numero 13617, ove la relativa omissione si è considerata integrare anche illecito deontologico comportante responsabilità disciplinare, trattandosi di violazione prevista dall'art. 138 L. numero 89 del 1913, come sostituito dall'art. 22 d.lgs. numero 249 del 2006 , la fonte dell'obbligo in argomento è stata da questa Corte ravvisata nella diligenza che il notaio è tenuto ad osservare v. già Cass., 1/3/1964, numero 525, e, da ultimo, Cass., 28/9/2012, numero 16549 Cass., 27/10/2011, numero 22398. V. anche Cass., 2/3/2005, numero 4427 nell'esecuzione del contratto d'opera professionale v. già Cass., 25/10/1972, numero 3255, e, da ultimo, Cass., 5/12/2011, numero 26020 Cass., 28/11/2007, numero 24733 Cass., 23/10/2002, numero 14934 nel senso che tra notaio ed il cliente intercorre un rapporto professionale inquadrabile nello schema del mandato v. peraltro Cass., 18/03/1997, numero 2396 , il cui contenuto si è da ultimo affermato essere da tale obbligo integrato ai sensi dell'art. 1374 c.c., v. Cass., 27/11/2012, numero 20991 . La responsabilità del notaio, si è al riguardo altresì precisato, rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero - per motivi di urgenza o per altre ragioni - da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura v. Cass., 16/3/2006, numero 5868 per l'ammissibilità di una dispensa anche in forma verbale v. peraltro Cass., 1/12/2009, numero 25270 , da considerarsi pertanto non già meramente di stile bensì quale parte integrante del contratto v. Cass., 1/12/2009, numero 25270 Cass., 12/10/2009, numero 21612 , sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti v. Cass., 1/12/2009, numero 25270 . Quand'anche sia stato esonerato dalle visure, si è ulteriormente sottolineato, il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un'iscrizione pregiudizievole gravante sull'immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all'esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176, 2 co., c.c. e della buona fede art. 1375 c.c. v. Cass., 2/7/2010, numero 15726 Cass., 11/1/2006, numero 264 Cass., 6/4/2001, numero 5158 . Orbene, a parte il rilievo che una limitazione della misura dello sforzo diligente dovuto nell'adempimento dell'obbligazione, e della conseguente responsabilità per il caso di relativa mancanza o inesattezza, non può farsi in ogni caso discendere diversamente da quanto invero da questa Corte pure in passato affermato cfr. Cass., 26/5/1993, numero 5926 Cass., 29/8/1987, numero 7127 Cass., 23/6/1979, numero 3520 Cass., 2/4/1975, numero 1185 Cass., 17/5/1972, numero 1504 dalla qualificazione della prestazione dovuta dal notaio in termini di obbligazione di mezzi cfr. Cass., 9/10/2012, numero 17143 Cass., Sez. Unumero , 11/1/2008, numero 577 Cass., 13/4/2007, numero 8826 Cass., Sez. Unumero , 28/7/2005, numero 15781 , va al riguardo ulteriormente sviluppandosi quanto già emergente in nuce nelle più sopra richiamate pronunzie Cass., 2/7/2010, numero 15726 Cass., 11/1/2006, numero 264 Cass., 6/4/2001, numero 5158 osservato come [essendo nella specie in ogni caso non rilevante - oltre che ratione temporis inapplicabile - la modifica legislativa costituita dall'introduzione da parte dell'art. 19, comma 14, D.L. numero 78 del 2010 conv. in L. numero 122 del 2010 dell'art. 29, comma 1 bis, L. numero 52 del 1985 secondo cui Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti ad esclusione dei diritti reali di garanzia devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale . Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”] la fonte dell'obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure in questione deve invero propriamente ravvisarsi non già nella diligenza professionale qualificata la quale non può essere comunque intesa in termini deponenti per la limitazione della responsabilità del professionista, e del notaio in particolare in tal senso v. invece Cass., 15/6/1999, numero 5946 , in caso di prestazione implicante la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà - nella specie d'altro canto nemmeno dedotti come sussistenti -, in quanto l'art. 2236 c.c., non contempla un'ipotesi di responsabilità attenuata e non esonera affatto il professionista-debitore da responsabilità nel caso di insuccesso di prestazioni complesse, ma si limita a dettare un mero criterio per la valutazione della sua diligenza, sicché la diligenza esigibile dal professionista nell'adempimento delle obbligazioni assunte nell'esercizio delle sua attività è una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione richiesta cfr., da ultimo, Cass., 25/9/2012, numero 16254 bensì nella clausola generale nell'applicazione pratica e in dottrina indicata anche come principio o come criterio di buona fede oggettiva o correttezza ex artt. 1175 c.c. cfr. Cass., 2/30/2012, numero 16754 Cass., 11/5/2009, numero 10741 . Come osservato anche in dottrina, oltre che regola artt. 1337, 1358, 1375 e 1460 c.c. di comportamento [quale dovere di solidarietà fondato sull'art. 2 Cost. v. Cass., 10/11/2010, numero 22819 Cass., 22/1/2009, numero 1618 Cass., Sez. Unumero , 25/11/2008, 28056 che trova applicazione a prescindere alla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, in base al quale il soggetto è tenuto a mantenere nei rapporti della vita di relazione un comportamento leale, specificantesi in obblighi di informazione e di avviso, nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, dalla cui violazione conseguono profili di responsabilità v. Cass., 27/4/2011, numero 9404 Cass., Sez. Unumero , 25/11/2008, numero 28056 Cass., 24/7/2007, numero 16315 Cass., 13/4/2007, numero 8826 Cass., 27/10/2006, numero 23273 Cass., 20/2/2006, numero 3651. V. altresì Cass., 24/9/1999, numero 10511 Cass., 20/4/1994, numero 3775], e regola art. 1366 c.c. di interpretazione del contratto v. Cass., 23/5/2011, numero 11295 , la buona fede oggettiva o correttezza è infatti anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte - altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex art. 1374 c.c. in ordine alla quale v. la citata Cass., 27/11/2012, numero 20991 che da quella cogente ex art. 1339 c.c. in relazione alla quale cfr. Cass., 10/7/2008, numero 18868 Cass., 26/1/2006, numero 1689 Cass., 22/5/2001, numero 6956. V. altresì Cass., 9/11/1998, numero 11264 - di integrazione del comportamento dovuto v. Cass., 30/10/2007, numero 22860 , là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio [che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici v. Cass., 30/3/2005, numero 6735 Cass., 9/2/2004, numero 2422 , come ad esempio in caso di specifica tutela giuridica, contrattuale o extracontrattuale, non potendo considerarsi implicare financo l'intrapresa di un'azione giudiziaria v. Cass., 21/8/2004, numero 16530 , anche a prescindere dal rischio della soccombenza v. Cass., 15/1/1970, numero 81 ]. L'impegno imposto dall'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va quindi correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti v. Cass., 30/10/2007, numero 22860 . L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è infatti da valutarsi alla stregua della causa concreta dell'incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio cfr. Cass., Sez. Unumero , 31/7/2012, numero 13617. V. anche Cass., 28/1/2003, numero 1228 Cass., 13/6/2002, numero 8470. Per il riferimento alla serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e alla sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo cfr. altresì Cass., 28/11/2007, numero 24733, e, conformemente, Cass., 5/12/2011, numero 26020 , e cioè con lo scopo pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l'interesse che l'operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare cfr. Cass., Sez. Unumero , 11/11/2008, numero 26973 Cass., 7/10/2008, numero 24769 Cass., 24/4/2008, numero 10651 Cass., 20/12/2007, numero 26958 Cass., 11/6/2007, numero 13580 Cass., 22/8/2007, numero 17844 Cass., 24/7/2007, numero 16315 Cass., 27/7/2006, numero 17145 Cass., 8/5/2006, numero 10490 Cass., 14/11/2005, numero 22932 Cass., 26/10/2005, numero 20816 Cass., 21/10/2005, numero 20398. V. altresì Cass., 7/5/1998, numero 4612 Cass., 16/10/1995, numero 10805 Cass., 6/8/1997, numero 7266 Cass., 3/6/1993, numero 3800. Da ultimo v. Cass., 25/2/2009, numero 4501 Cass., 12/11/2009, numero 23941 Cass., Sez. Unumero , 18/2/2010, numero 3947 Cass., 18/3/2010, numero 6538 Cass., 9/3/2011, numero 5583 Cass., 23/5/2011, numero 11295, nonché la citata Cass., 27/11/2012, numero 20991 . L'obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe allora senz'altro al notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata v. Cass., 1/12/2009, numero 25270 Cass., 31/5/2006, numero 13015 Cass., 16/3/2006, numero 5868 . Né al fine di escluderne la responsabilità rilievo alcuno può invero riconoscersi alla circostanza che l'utilizzazione della forma della scrittura privata risponda a scelta della parte, la quale si sia rivolta al notaio per la autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita in precedenza da terzi o da essa stessa redatta diversamente v. peraltro Cass., 23/12/2004, numero 23934 Cass., 18/1/2002, numero 547. E già Cass., 22/3/1994, numero 2699 Cass., 6/4/1995, numero 4020 Cass., 20/1/1994, numero 475 . La clausola di buona fede o correttezza ha infatti - come detto - valenza generale, e trova anche in tal caso applicazione cfr. Cass., 20/1/2013, numero 2071 . Orbene, i suindicati principi sono stati nell'impugnato provvedimento quantomeno in parte disattesi dalla corte di merito, che per altro verso non ne ha invero debitamente tratto i logici e stringenti corollari. In particolare là dove, dopo avere ritenuto essere state le visure dall'odierno ricorrente correttamente effettuate anteriormente alla stipula dell'atto di compravendita, e conseguentemente escluso la possibilità di ravvisarsi alcuna negligenza” in capo al medesimo Osserva invero la Corte che relativamente al primo atto compiuto dal notaio non può ravvisarsi alcuna negligenza. La porzione di terreno esclusa dalla compravendita non poteva costituire oggetto del trasferimento di proprietà, essendo pacificamente intestata a terzi soggetti” , nonché dopo avere correttamente affermato che le visure avrebbero dovuto essere dal notaio effettuate anche prima di procedere alla successiva rettifica” L'odierno appellante avrebbe dunque dovuto procedere alla successiva rettifica solo previa verifica della sussistenza dei presupposti dell'errore materiale precedentemente compiuto, in ossequio ai principi di diligenza qualificata che si richiede nell'adempimento delle prestazioni professionali e non attenersi passivamente alle dichiarazioni rese dalle parti” , è invero pervenuta a rigettare la domanda risarcitoria degli allora appellanti ed odierni ricorrenti sulla base della ravvisata mancanza di alcun nesso causale fra detto inadempimento ed il danno lamentato dagli odierni appellati”, in quanto il costo del professionista incaricato per l'individuazione dell'effettivo proprietario del terreno non è conseguenza di una omissione imputabile al notaio L. il quale aveva, in occasione del primo atto, eseguito visure corrette che escludevano dalla compravendita il terreno, mentre non risulta che sia stato mai onerato di effettuare altre e diverse verifiche”. Orbene, atteso che l'obbligo di effettuare le visure incombe sul notaio, alla stregua di quanto sopra esposto, a prescindere dallo specifico incarico al riguardo conferito dalle parti, e che all'espletamento di tale incombente il notaio era invero tenuto anche in vista della redazione dell'atto di rettifica” de quo, va osservato che non risulta dalla corte di merito spiegato né altrimenti logicamente comprensibile come, dopo avere - secondo quanto affermato nell'impugnata sentenza - l'odierno ricorrente accertato - in occasione della stipula del contratto di compravendita - che la porzione di terreno in argomento non fosse nella medesima contemplata in quanto di proprietà di terzi Il Dott. L. , notaio rogante del primo atto di trasferimento della proprietà, non ha mai affermato di essere stato esonerato dalle visure catastali relativamente a tale primo atto, ed anzi ha rivendicato la propria diligenza per aver correttamente identificato il bene oggetto della compravendita 25.10.96. Tant'è che esso non comprendeva la porzione di terreno in quanto di proprietà di terzi soggetti” , si sia successivamente indotto a stipulare l'atto di rettifica in questione omettendo di avvisare gli odierni ricorrenti che, trattandosi di proprietà di terzi, del terreno retrostante” in oggetto non avrebbero acquistato la proprietà nemmeno con la stipulazione di quest'ultimo, dal medesimo promanando solamente l'obbligo in capo alla venditrice di fargliene acquistare la proprietà ex art. 1478 c.c Si sarebbe cioè realizzata una situazione non corrispondente all'interesse in concreto dai medesimi perseguito mediante la stipulazione dei due atti in argomento, in contrasto pertanto con la relativa causa concreta. A fortiori in considerazione del tenore della premessa contenuta nell'atto di rettifica de quo, e riportato nell'impugnata sentenza, secondo cui per mero errore materiale nella descrizione dell'immobile compravenduto . non è stato inserito l'appezzamento di terreno adibito a giardino di pertinenza dello stesso immobile”. Va per altro verso sottolineato come la corte di merito non abbia dato invero conto a di quale sarebbe stato il prezzo della compravendita e delle relative spese - anche notarili - senza l'acquisto anche del terreno de quo, ovvero b la ragione per la quale l'atto di rettifica” in questione non ha comportato alcuna spesa” per gli odierni resistenti laddove, anziché trattarsi di mera formale correzione relativa a quanto già acquistato con il compimento del primo atto compravendita , all'esito della relativa stipulazione ne sia conseguita una situazione deponente per l'acquisto in capo agli odierni ricorrenti di un nuovo, ulteriore e diverso diritto pur se meramente di credito ex art. 1478 c.c. nei confronti della venditrice relativo a bene diverso da quello di cui sono diventati proprietari con il primo atto Il prezzo del terreno sarebbe stato in ogni caso dovuto al terzo proprietario e così pure il corrispettivo al notaio rogante per l'atto di compravendita. Di tali danni deve rispondere, al più, la Immobiliare San Vittore. È infatti solo il promissario alienante chiamato a rispondere del pregiudizio economico derivante dal mancato trasferimento del bene di cui non sia risultato titolare” . Dell'impugnata sentenza, assorbita ogni altra e diversa questione, s'impone pertanto la cassazione in relazione, con rinvio alla Corte d'Appello di Milano, che in diversa composizione procederà a nuovo esame, facendo dei suindicati disattesi principi applicazione. Il giudice del rinvio provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso. Cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'Appello di Milano, in diversa composizione.