In tema di recesso dal contratto di locazione e di danni al proprietario per mancata percezione dei canoni locatizi, il condominio in cui è ubicata l’unità immobiliare è tenuto a risarcire tale danno se esso è conseguenza di una responsabilità della compagine. Nel caso di specie la Cassazione ha ritenuto legittima la condanna del condominio seguita al cattivo funzionamento dell’impianto fognario che aveva provocato l’allagamento del locale commerciale e di conseguenza il venir meno del vincolo contrattuale.
Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Terza Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 24851, depositata il 21 novembre 2014. Il caso. Il conduttore di un locale commerciale citava in giudizio il proprietario/locatore per chiedere il risarcimento del danno causato dall’allagamento del locale oggetto del contratto. Il proprietario della suddetta unità immobiliare chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per colpa dell’inquilino e la sua condanna al pagamento dei canoni dovuti. Rispetto alle pretese dell’attore chiedeva ed otteneva di poter chiamare in causa il condominio proprietario dell’impianto fognante , per vedersi manlevato rispetto all’eventuale condanna. La compagine, a sua volta e per la medesima ragione, chiamava in causa l’impresa esecutrice dei lavori di manutenzione dell’impianto fognario. Il proprietario, poi, in altro giudizio, successivamente riunito al primo, citò in causa lo stesso condominio per vederlo dichiarato responsabile dei danni occorsigli in conseguenza del recesso di altro conduttore, avvenuto per le stesse ragioni, da contratto afferente una diversa unità immobiliare ubicata nel medesimo edificio e per eliminare la causa del medesimo anche in questo caso il condominio chiamava in causa la ditta esecutrice delle opere sull’impianto fognario. La causa è arrivata davanti ai giudici della Corte di Cassazione in quanto il condominio ha impugnato la sentenza di secondo grado che l’aveva visto condannato al pagamento di una cospicua somma di denaro, oltre che all’eliminazione delle cause del danno. La mancata percezione dei canoni, dovuta al recesso per un allagamento, è ricollegabile a quest’ultimo evento . Il condominio, ricorrendo in Cassazione, contestava l’attribuzione di responsabilità relativamente al danno per il recesso da contratto da parte dei conduttori. Secondo la compagine bisognava distinguere tra una causa remota l’allagamento ed una causa prossima il recesso che aveva causato la mancata percezione dei canoni , considerando quale causa del danno solamente quest’ultima. Gli Ermellini non si sono trovati dello stesso parere. Si legge in sentenza che la questione sulla quale erano stati chiamati a giudicare era riconducibile nell’ambito delle lesioni del credito, le quali si verificano ogni qual volta l’evento consista materialmente nella sottrazione al godimento di una cosa che è dedotta in un’obbligazione. Nel caso di specie si trattava della mancata percezione dei canoni di locazione. Ebbene, secondo i giudici di legittimità, nella fattispecie de quo risulta accertato nel giudizio di merito che gli allagamenti degli immobili commerciali del sono attribuibili alla condotta colposa del condominio difettoso funzionamento dell'impianto fognante e che quel fatto è stato causa del recesso di un conduttore . Negli atti di causa, chiosano da piazza Cavour, emergeva pacificamente che il conduttore aveva lasciato il locale commerciale recedendo dal vincolo contrattuale in seguito all’allagamento di quell’unità immobiliare. Insomma non è possibile dire che la mancata percezione dei canoni sia dovuta all’esercizio del recesso e non dall’allagamento, quando invece è chiaramente dimostrato che il primo è conseguenza del secondo.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 9 ottobre – 21 novembre 2014, n. 24851 Presidente Russo – Relatore Spirito Svolgimento del processo La vicenda processuale in trattazione è stata originata da due giudizi. 1^ giudizio il conduttore di immobile commerciale F. citò in giudizio il proprietario/locatore B. per essere risarcito dei danni sofferti a causa dell'allagamento del locale oggetto di locazione. Il B. chiese in riconvenzionale la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del locatore nel pagamento dei canoni e chiamò in causa il condominio di omissis sia per essere manlevato dalle pretese del F. , sia perché il condominio fosse condannato ad eseguire i lavori occorrenti ad eliminare le cause d'allagamento. Il condominio, a sua volta, chiamò in causa la Edil Cepi alla quale erano stati commissionati lavori sull'impianto fognario condominiale. 2^ giudizio il B. citò in altro giudizio il condominio stesso per essere risarcito dei danni derivatigli dall'avvenuto recesso da parte di altro suo conduttore soc. Gio Aliotti di altro immobile commerciale di sua proprietà nello stesso edificio, causato dagli allagamenti verificatisi nel maggio 1991, e perché inoltre il condominio stesso fosse condannato ad eseguire i lavori necessari ad eliminare le cause degli allagamenti. Il condominio si costituì ed, anche in questa controversia, chiamò in garanzia la Edil Cepi. Riuniti i giudizi, il Tribunale di Roma dichiarò risolto il contratto di locazione tra il F. ed il B. per inadempimento del conduttore F. , che condannò al pagamento dei residui canoni condannò il B. ed il condominio in solido a pagare al F. una somma a titolo risarcitorio dichiarò la Edil Cepi obbligata a tenere indenne il condominio di quanto questo fosse tenuto a pagare a titolo risarcitorio condannò il condominio ad eseguire le opere prescritte dal CTU. La Corte d'appello di Roma, in riforma, così statuì condannò il condominio a pagare al B. la somma di Euro 209.134,20 condannò il B. a pagare al F. la somma di Euro 50.303,76 condannò il condominio a rifondere al B. quanto questi avrebbe pagato al F. in base al precedente titolo rigettò la domanda di manleva del condominio contro la Edil Cepi. Il condominio propone ricorso per cassazione svolto in quattro motivi. Rispondono con distinti controricorsi il B. e la Edil Cepi. Motivi della decisione 1^ motivo violazione art. 2056 e 1223 c - vizio della motivazione il giudice avrebbe erroneamente posto a carico del condominio il danno patito dal B. per la risoluzione ed il recesso dai contratti di locazione, i quali non sarebbero conseguenza immediata e diretta del fatto allagamento . Secondo il condominio, rispetto all'evento dannoso mancata percezione dei canoni v'è una causa remota l'allagamento ed una causa prossima il recesso di un conduttore e la dichiarazione di risoluzione per inadempimento di un altro contratto di locazione . La causa prossima sarebbe di per sé sola sufficiente a produrre l'evento, mentre l'autore della causa remota il condominio non potrebbe essere chiamato a risponderne. Il motivo è infondato. La vicenda in trattazione può essere qualificata come di lesione del credito , la quale si verifica ogni qualvolta l'evento consista materialmente nella sottrazione al godimento per distruzione, danneggiamento, ecc. di una cosa che è dedotta in obbligazione a riguardo cfr. sin da Cass. 13 giugno 1978, n. 2398 . Nella specie risulta accertato nel giudizio di merito che gli allagamenti degli immobili commerciali del B. sono attribuibili alla condotta colposa del condominio difettoso funzionamento dell'impianto fognante e che quel fatto è stato causa del recesso di un conduttore la sentenza a pag. 4 fa riferimento alla documentazione in atti comprovante che fu proprio l'allagamento a determinare uno dei conduttori al recesso , con conseguente mancata percezione dei canoni da parte del locatore B. . Quanto all'altro conduttore il F. , la prima sentenza aveva condannato in solido B. ed il condominio a pagargli una somma di danaro Euro 10.000,00 equitativamente determinata. La Corte romana, accogliendo l'appello del B. , ha rilevato che il Tribunale aveva condannato il conduttore a pagargli i canoni dovuti sino al rilascio del bene ridotti del 30% in ragione della minore fruibilità del bene , ma aveva omesso di considerare il reale danno subito e richiesto dal locatore in conseguenza degli allagamenti dell'immobile ossia, la parte di canone non corrisposta dal F. la menzionata riduzione del 30% ed i canoni non percepiti successivamente al rilascio del locale e fino alla data di decorrenza del contratto di locazione stipulato con un nuovo conduttore. Siffatta statuizione è assolutamente coerente con il principio sopra affermato circa la responsabilità per mancato o parziale godimento del bene. 2^ motivo vizio della motivazione il ricorrente lamenta che la sentenza avrebbe erroneamente calcolato il prodotto risultante dalla moltiplicazione tra i numeri dei canoni non percepiti dal B. dalla soc. Gio Aliotti sino alla locazione ad altro conduttore e l'importo di ciascun canone altro errore di calcolo si sarebbe verificato nella determinazione nella differenza di canone non percepita dal conduttore F. il 30% e posta a carico del condominio inoltre, il giudice, pur dando atto che gli interessi dovevano calcolarsi sul capitale di inizio periodo, avrebbe finito per calcolarli sul capitale di fine periodo infine, il giudice, data la premessa che il danno da risarcire consiste nella mancata percezione dei canoni di locazione, erroneamente finirebbe per calcolare gli interessi stessi sulla somma complessiva, sin dalla data della prima scadenza, come se a quella data fosse già dovuta l'intera somma. Il motivo è inammissibile. Le doglianze avanzate dal ricorrente benché prospettate sotto il profilo del vizio della motivazione, sono in realtà rivolte ad ottenere la correzione di un errore materiale, facendosi riferimento ad un mero sbaglio del giudice nell'elaborazione dei calcoli conviene, tuttavia, dire che il B. fornisce nel controricorso spiegazione dei rilievi mossi dal ricorrente condominio . Lo stesso deve dirsi quanto al calcolo degli interessi, posto che il ricorrente neppure lamenta la violazione dei canoni legali per la relativa determinazione e che, inoltre, nella specie non è rinvenibile alcun vizio della motivazione censurabile in cassazione. 3^ motivo violazione di legge e vizio della motivazione la sentenza avrebbe errato nel ritenere quella del condominio un'obbligazione di valore e non di valuta, in quanto in questo caso il danno consiste nel mancato pagamento di una somma di danaro. Il motivo è infondato, sulla semplice considerazione che la somma di danaro che è stato condannato il condominio a pagare trova titolo nella sua responsabilità risarcitoria da atto illecito con la conseguenza che il suo debito ha incontestabilmente natura di valore . 4^ motivo violazione di legge e vizio della motivazione la sentenza avrebbe violato i canoni legali attinenti al contratto in generale ed all'appalto e si sarebbe contraddetta nell'affermare prima che i lavori erano stati eseguiti in maniera inadeguata dalla Edil Cepi e poi nell'escludere la manleva di questa in favore del condominio. Il motivo è infondato ed è frutto di una parziale lettura delle motivazione addotte a sostegno dell'esclusione di responsabilità della ditta appaltatrice. La sentenza pagg. 10 e 11 , infatti, dopo aver dato conto del tenore della sentenza di primo grado e delle conclusioni del CTU, accerta che la società ha posto in essere un intervento carente ed inadeguato alla definitiva risoluzione dei problemi riguardanti il sistema di scarico delle acque reflue condominiali tuttavia, ciò poteva fondare una sua eventuale responsabilità verso il condominio, diversa da quella azionata nel presente giudizio a titolo di garanzia, per la quale sarebbe stata necessaria la prova a carico del condominio che l'appaltatore fosse l'unico responsabile dei danni derivati a terzi dall'esecuzione dell'opera. Si tratta di conclusione corretta in diritto e motivata in maniera congrua e logica. In conclusione, il ricorso deve essere respinto, con condanna del ricorrente a rivalere le controparti delle spese sopportate nel giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4200,00 in favore di ciascuna delle parti controricorrenti, di cui Euro 4000,00 per compensi, oltre spese generali ed accessori di legge.