Scaduto il contratto d’affitto, per l’affittuario nessuna prelazione all’acquisto del ramo d’azienda

La fattispecie oggetto di esame da parte dell’odierno giudice della legittimità riguarda il diritto di prelazione all’acquisto di un ramo d’azienda nel caso in cui il concedente sia assoggettato a procedura concorsuale. Nello specifico, si tratta di stabilire se la sussistenza della qualità di affittuario, al momento della definitiva determinazione del prezzo di vendita sia o meno presupposto necessario perché l’affittuario eserciti il predetto diritto di prelazione all’acquisto, previsto dall’art. 3 l. n. 223/1991.

E, i giudici della sez. I Civile di Piazza Cavour, con la sentenza n. 7753, depositata il 16 aprile 2015, conformemente alla giurisprudenza dominante, cfr., ex coeteris , Cass. 28858/2011 , ribadiscono che, in tema di affitto d’azienda, presupposto necessario perché l’affittuario eserciti il diritto di prelazione all’acquisto, previsto dall’art. 3, comma 4, l. n. 223/1991, nel caso in cui il concedente sia assoggettato a procedura concorsuale, è la sussistenza della qualità di affittuario, de jure , al momento della definitiva determinazione del prezzo di vendita dovendosi, per contro, escludere quando il contratto di affitto sia cessato, pur se l’affittuario sia rimasto nella materiale detenzione dell’azienda, in carenza di un diritto di proroga ex lege del contratto. Il fatto. Il Tribunale di Bari respinge il reclamo proposto dalla società Alfa s.r.l. avverso il decreto di trasferimento del complesso industriale sito in Palermo emesso dal Giudice Delegato del Fallimento della società Beta s.p.a. in favore della predetta Alfa s.r.l In particolare, il giudice di prime cure ha negato alla reclamante il diritto di prelazione legale all’acquisto del ramo d’azienda concesso in affitto ai sensi dell’art. 3 l. n. 223/1991, rilevando che, sulla base della pronuncia del Tribunale di Palermo confermata in appello, il diritto di prelazione d’acquisto sul ramo d’azienda in affitto era stato eseguito dopo la scadenza dei termini di legge. Difatti la formulazione dell’art. 3 l. n. 223/1991 attribuisce il diritto di prelazione esclusivamente all’affittuario, così richiedendo la sussistenza di detta qualità nel momento di esercizio del diritto, da intendersi la data di determinazione definitiva del prezzo di vendita del bene, indipendentemente dalla circostanza di mero fatto, che l’azienda possa essere rimasta, dopo la cessazione del titolo giuridico, nella materiale detenzione dell’affittuario. Avverso quest’ultima decisione la società Alfa s.r.l. proponeva ricorso per cassazione cui resistevano con separati controricorsi la società Beta s.p.a. ed il Fallimento. Nell’unico motivo di censura la predetta Alfa s.r.l. denunciava il vizio di violazione e falsa applicazione dell’art. 3, comma 4, l. n. 223/1991, sostenendo la violazione nel caso della ratio legis , intesa a favorire l’imprenditore che a titolo di affitto abbia assunto la gestione, anche parziale, di aziende appartenenti ad imprese assoggettate alle procedure di concordato preventivo, evitando in tal modo il ricorso alla cassa integrazione guadagni. Gli Ermellini, invero, respingono il ricorso confermando l’orientamento ormai consolidato di legittimità secondo il quale il presupposto necessario affinché l’affittuario eserciti il diritto di prelazione all’acquisto, previsto dall’art. 3 l. n. 223/1991, è la sussistenza della qualità di affittuario de jure al momento della definitiva determinazione del prezzo di vendita. E – precisano i giudici di legittimità – gli argomenti addotti dalla parte non possono indurre ad un ripensamento di tale indirizzo la formulazione letterale della norma non consente di ritenere la spettanza del diritto a chi non abbia più la gestione dell’azienda, e soprattutto non può ritenersi l’attribuibilità del diritto a chi non possa più vantare un titolo giuridico a base della gestione, ma solo una situazione di mero fatto. Il diritto di prelazione nell’acquisto a favore dell’affittuario di aziende assoggettate ad una procedura concorsuale, ex art. 3 l. n. 223/1991. La natura strumentale della prosecuzione ex lege sancita dall’art. 79 l. fall., rispetto alla prospettiva della liquidazione fallimentare dei beni aziendali conferisce particolare interesse, sia dal punto di vista pratico che sotto il profilo sistematico, alla possibilità che il contratto di affitto pendente preveda, a favore dell’affittuario, una clausola di prelazione nell’acquisto del complesso aziendale. L’art. 3, comma 4, l. n. 223/1991 – norma più volte richiamata nel caso che qui ci occupa – disciplina, ai fini della cassa integrazione, della mobilità e del trattamento di disoccupazione, il diritto di prelazione nell’acquisto a favore dell’imprenditore che, a titolo di affitto, abbia assunto la gestione, anche parziale, di aziende assoggettate ad una procedura concorsuale. In particolare, esso dispone che, una volta esaurite le procedure previste dalle norme vigenti per la definitiva determinazione del prezzo di vendita dell’azienda, l’autorità che vi è preposta deve, entro 10 giorni, comunicare tale prezzo all’imprenditore affittuario titolare del diritto di prelazione, che potrà essere esercitato entro 5 giorni dal ricevimento della comunicazione. La legge non si limita a focalizzare sul parametro del prezzo l’ottica di lettura del fenomeno, ma assume altresì che la procedura di vendita debba seguire interamente la disciplina predisposta dalla legge fallimentare, salvo obbligare gli organi concorsuali, una volta regolarmente stabilito il prezzo medesimo, ad informarne l’affittuario, onde consentirgli l’esercizio della prelazione sulla base della somma definita in sede fallimentare. Il diritto di prelazione concesso all’affittuario convenzionalmente, ex art. 104 bis l. fall Vale la pena di sottolineare come la legge fallimentare dopo la riforma del 2006, offra in realtà una soluzione più ampia per la tutela dell’affittuario – non applicabile invero al caso de quo perché ante riforma -, prevedendo la possibilità per le parti di riconoscere convenzionalmente il diritto di prelazione, ex art. 104 bis , comma 5, l. fall Il diritto di prelazione a favore dell’affittuario può essere concesso convenzionalmente, previa espressa autorizzazione del giudice delegato e previo parere favorevole del comitato dei creditori. In tal caso esaurito il procedimento di determinazione del prezzo di vendita dell’azienda, o del singolo ramo, il curatore, entro 10 giorni, lo comunica all’affittuario, il quale può esercitare il diritto di prelazione entro 5 giorni dal ricevimento della comunicazione. Quindi con l’art. 104 bis , l. fall., viene consentito l’affitto dell’azienda fallita in via generale, anche nei casi in cui non trovi applicazione la l. n. 223/1991, tutte le volte in cui il curatore ravvisi utilità all’affitto dell’azienda, ovvero di suoi specifici rami al fine di addivenire successivamente alla sua alienazione. La norma ha eliminato ogni incertezza interpretativa sull’istituto ed ha ampliato la sfera applicativa con la previsione ulteriore, rispetto al disposto della l. n. 223/1991, che quel diritto può essere concesso all’affittuario anche convenzionalmente. Questa soluzione è stata ritenuta opportuna per incentivare l’affittuario ad effettuare investimenti sull’azienda, onde rafforzarne il suo successivo interesse all’acquisizione. Non c’è diritto di prelazione dopo la cessazione dell’affitto. In giurisprudenza a partire da una pronuncia della fine degli anni Novanta v. Cass. n. 1124/1999 , si è ritenuto che ai sensi della l. n. 223/1991 non vi sia diritto di prelazione dopo la cessazione dell’affitto sul presupposto che il diritto di prelazione è conferito dalla legge all’affittuario, onde la legittimazione dell’esercizio postula la sussistenza della suindicata qualità nel momento in cui il diritto viene esercitato e ciò in coerenza con la natura premiale dell’istituto che, correlata all’utilità economico sociale dell’affitto dell’azienda, non può ridondare a beneficio di colui che tale qualità abbia dismesso. Peraltro tale soluzione, che è stata offerta in relazione ad un’ipotesi di prelazione legale, sottolineando la natura premiale della concessione, viene parimenti ribadita anche nel decisum in commento.

Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 24 febbraio – 16 aprile 2015, n. 7753 Presidente Forte – Relatore Di Virgilio Svolgimento del processo Con provvedimento in data 29/9-6/10/2008, il Tribunale di Bari ha respinto il reclamo proposto da Calabrese Eurotec s.r.l. avverso il decreto di trasferimento del complesso industriale sito in omissis , emesso il 9/8/2007 dal G.D. del Fallimento della Costruzioni Veicoli Industriali s.p.a. a favore di Agrumaria Corleone s.p.a Il Giudice del merito, premessa l'applicazione dell'articolo 26 l.f. nella formulazione anteriore alla riforma, ha negato alla reclamante il diritto di prelazione legale all'acquisto del ramo d'azienda concesso in affitto ai sensi dell'articolo 3 della l. 223/1991, rilevando che, sulla base della pronuncia del Tribunale di Palermo confermata in appello, il contratto d'affitto era cessato il 31/8/2003 circostanza peraltro non contestata dalla reclamante , e che la formulazione della norma attribuisce il diritto di prelazione esclusivamente all'affittuario, così richiedendo la sussistenza di detta qualità nel momento di esercizio del diritto, da intendersi la data di determinazione definitiva del prezzo di vendita del bene, indipendentemente dalla circostanza di mero fatto, che l'azienda possa essere rimasta, dopo la cessazione del titolo giuridico, nella materiale detenzione dell'affittuario. Ricorre avverso detta pronuncia ex articolo 111 Cost. la s.r.l. Calabrese Eurotec, sulla base di un unico motivo, corredato del relativo quesito di diritto. Si difendono con separati controricorsi Agrumaria Corleone s.p.a. ed il Fallimento. Il Fallimento ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c Si da atto che il Collegio ha disposto la redazione della motivazione della sentenza in forma semplificata. Motivi della decisione 1.1.- Con l'unico motivo del ricorso, Calabrese Eurotec denuncia il vizio di violazione e falsa applicazione dell'articolo 3, 4 comma della l. 223/1991, sostenendo la violazione nel caso della ratio legis , intesa a favorire l'imprenditore che a titolo di affitto abbia assunto la gestione, anche parziale, di aziende appartenenti ad imprese assoggettate alle procedure di concordato preventivo, evitando in tal modo il ricorso alla cassa integrazione guadagni. Diversamente opinando, sostiene la ricorrente, ove subentri un nuovo affittuario al precedente, che ha assunto i dipendenti della società ammessa al concordato, al primo spetterebbe il diritto e si perverrebbe ad attribuire alla procedura la facoltà di vanificare l'esercizio della prelazione. Secondo Calabrese Eurotec, anche la formulazione letterale della norma, che si riferisce a chi abbia assunto la gestione e non abbia la gestione , depone per l'interpretazione fatta valere. 2.1.- La ricorrente e la controricorrente Agrumaria Corleone s.p.a. hanno dato atto di avere transatto le reciproche posizioni, così dichiarando di rinunciare ad ogni reciproca pretesa e detta rinuncia è stata sottoscritta dai legali rappresentanti delle parti e dai rispettivi difensori. Ne consegue, ai sensi degli articolo 390 e 391 c.p.c., l'estinzione del giudizio nel rapporto processuale tra Calabrese Eurotec e Agrumaria Corleone, senza che residui alcuna statuizione sulle spese. 3.1.- Quanto al ricorso proposto nei confronti del Fallimento Costruzioni Veicoli Industriali s.p.a., va ritenuta l'infondatezza dell'unico motivo di ricorso. L'articolo 3 della l. 223/1991, relativo all'intervento straordinario di integrazione salariale e procedure concorsuali, al quarto comma, nella parte che qui interessa, dispone L'imprenditore che, a titolo di affitto abbia assunto la gestione, anche parziale, di aziende appartenenti ad imprese assoggettate alle procedure di cui al comma 1, può esercitare il diritto di prelazione nell'acquisto delle medesime. Una volta esaurite le procedure previste dalle norme vigenti per la definitiva determinazione del prezzo di vendita dell'azienda, l'autorità che ad essa proceda provvede a comunicare entro dieci giorni il prezzo così stabilito all'imprenditore cui sia riconosciuto il diritto di prelazione. Tale diritto deve essere esercitato entro cinque giorni dal ricevimento della comunicazione . Questa Corte ha più volte ribadito che, in tema di affitto d'azienda, presupposto necessario perché l'affittuario eserciti il diritto di prelazione all'acquisto, previsto dalla l. 223/1991, articolo 3, comma 4, nel caso in cui il concedente sia assoggettato a procedura concorsuale, è la sussistenza della qualità di affittuario, de jure , al momento della definitiva determinazione del prezzo di vendita dovendosi, per contro, escludere quando il contratto di affitto sia cessato, pur se l'affittuario sia rimasto nella materiale detenzione dell'azienda, in carenza di un diritto di proroga ex lege del contratto in tal senso, le pronunce 25858/2011, 14546/2009, 1124/1999 . E gli argomenti addotti dalla parte non possono indurre ad un ripensamento di tale indirizzo la formulazione letterale della norma non consente di ritenere la spettanza del diritto a chi non abbia più la gestione dell'azienda, e soprattutto non può ritenersi l'attribuibilità del diritto a chi non possa più vantare un titolo giuridico a base della gestione, ma solo una situazione di mero fatto. 4.1.- Conclusivamente, va respinto il ricorso proposto nei confronti del Fallimento le spese del relativo rapporto, come liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte dichiara l'estinzione del giudizio limitatamente al rapporto processuale tra la ricorrente ed Agrumaria Corleone rigetta il ricorso proposto nei confronti del Fallimento e condanna la ricorrente alle spese relative a detto rapporto processuale, che liquida in Euro 8000,00, oltre Euro 200,00 per esborsi oltre spese forfettarie ed accessori di legge.