In applicazione analogica dell’articolo 1481 c.c., in caso di preliminare di vendita il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il definitivo qualora sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore.
Così la sentenza numero 31314/19, depositata dalla Suprema Corte il 29 novembre. Il caso. Il Tribunale di Verona, adito dal promissario acquirente di un immobile, dichiarava risolto il contratto preliminare per inadempimento della società di costruzione. Sul complesso immobiliare era infatti stata trascritta una domanda giudiziale di nullità o annullamento dell’acquisto da parte della società, ragione per cui il promissario acquirente aveva rifiutato la stipula del definitivo. La società soccombente proponeva appello ma la decisione veniva confermata. La questione è dunque giunta dinanzi alla Suprema Corte. La società ricorrente lamenta, per quanto d’interesse, la violazione degli articolo 1218, 1453 e 1481 c.c. per aver il giudice di merito ritenuto che il promissario acquirente sia legittimato a non stipulare il contratto definitivo anche laddove il pericolo di rivendica non sia attribuibile a colpa del promittente venditore. Autotutela. L’articolo 1481 c.c. prevede che il compratore possa sospendere il pagamento del prezzo quando teme che la cosa o parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia. Il pagamento non può però essere sospeso se il pericolo era già noto al compratore al momento della vendita. La norma trova applicazione analogica anche in riferimento al contratto preliminare di vendita quale presidio del sinallagma funzionale della fattispecie negoziale. Di conseguenza, «il promissario acquirente può rifiutarsi di concludere il definitivo ove vi sia pericolo di evizione del bene a lui promesso». Tale situazione di pericolo deve essere connotata da concretezza e attualità, in virtù del «limite della buona fede che il mezzo speciale di autotutela dell’articolo 1481 c.c. ripete dalla disciplina generale dell’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 c.c.» Cass.Civ. numero 8002/12 . La giurisprudenza ha inoltre già precisato che la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina un pericolo concreto ed attuale di evizione per il promissario acquirente, il cui rifiuto di addivenire al definitivo prima della cancellazione della trascrizione non può dirsi contrario a buona fede. In conclusione, la Corte rigetta il motivo di ricorso precisando il principio secondo cui «nel preliminare di compravendita in applicazione analogica dell’articolo 1481 c.c., il promissario acquirente può rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo qualora sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore».
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 19 settembre – 29 novembre 2019, numero 31314 Presidente San Giorgio – Relatore Carbone Fatti di causa In data 25 novembre 2005 la promittente alienante MB Costruzioni s.r.l. e il promissario acquirente M.L. stipulavano un preliminare di compravendita per il prezzo di Euro 425.000,00 relativo ad un’unità abitativa sita nel complesso omissis . In data 27 dicembre 2006 sul complesso immobiliare era trascritta da tal R.M. una domanda giudiziale di nullità o annullamento dell’acquisto di MB Costruzioni, in ragione della quale il M. rifiutava la stipula dell’acquisto definitivo del bene, infine dalla società venduto a terzi. Adito dal M. , il Tribunale di Verona, con sentenza non definitiva, dichiarava risolto il preliminare per inadempimento di MB Costruzioni e questa condannava a restituire la caparra confirmatoria di Euro 45.000,00, rimettendo la causa sul ruolo ai fini dell’istruttoria di un’ulteriore questione entità dei lavori extracapitolato richiesti dal M. ed eseguiti da MB Costruzioni . L’appello immediato proposto da MB Costruzioni era respinto, con aggravio delle spese del grado. La soccombente ricorre per cassazione sulla base di cinque motivi. Il M. resiste con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria ex articolo 378 c.p.c Ragioni della decisione 1. Il primo motivo di ricorso denuncia violazione degli articolo 1218, 1453, 1481 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per aver il giudice d’appello ritenuto che il promissario acquirente sia legittimato a non stipulare il definitivo quand’anche il pericolo di rivendica non sia attribuibile a colpa del promittente venditore, e per aver quindi il giudice omesso di considerare che la trascrizione R. era stata subita da MB Costruzioni senza propria colpa. 1.1. Il primo motivo è infondato. Dispone l’articolo 1481 c.c., che il compratore può sospendere il pagamento del prezzo, quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia comma 1 il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita comma 2 . Presidio del sinallagma funzionale della vendita, la disposizione si applica per analogia al preliminare di vendita, sicché il promissario acquirente può rifiutarsi di concludere il definitivo ove vi sia pericolo di evizione del bene a lui promesso Cass. 26 gennaio 1985, numero 402 Cass. 18 novembre 2011, numero 24340 Cass. 21 maggio 2012, numero 8002 . Il pericolo di evizione deve essere concreto ed attuale, non astratto o ipotetico come, di per sé, il pericolo di revocatoria derivante dal fallimento del dante causa del promittente venditore Cass. 22 giugno 1994, numero 5979 Cass. 22 febbraio 2016, numero 3390 o il pericolo di riduzione scaturente dalla provenienza donativa del bene Cass. 17 marzo 1994, numero 2541 Cass. 27 marzo 2019, numero 8571 . L’irrilevanza dei pericoli solo teorici riflette il limite della buona fede, che il mezzo speciale di autotutela ex articolo 1481 c.c., ripete dalla disciplina generale dell’eccezione di inadempimento ex articolo 1460 c.c. Cass. 6 aprile 1987, numero 3323 Cass. 21 maggio 2012, numero 8002 . Questa Corte ha precisato che la trascrizione di una domanda giudiziale contro il promittente venditore diretta a conseguire il trasferimento del bene promesso in vendita determina in capo al promissario acquirente un pericolo concreto e attuale di evizione, sicché il rifiuto di quest’ultimo di addivenire al definitivo prima della cancellazione della trascrizione non è contrario a buona fede Cass. 18 novembre 2011, numero 24340 . Si è anche segnalato che quella prevista dall’articolo 1481 c.c., è una garanzia, la quale opera per il fatto obiettivo del serio pericolo di evizione, a prescindere dalla colpa del venditore Cass. 21 maggio 2012, numero 8002 . Seguendo il nesso logico-sistematico tra l’autotutela ex articolo 1481 c.c. e l’autotutela ex articolo 1460 c.c., si rammenta quanto deciso circa la mancanza delle qualità promesse, che legittima il compratore a sollevare l’eccezione di inadempimento a prescindere dalla colpa del venditore, essendo obiettivamente meritevole di tutela l’interesse dell’acquirente a non eseguire la prestazione in difetto di controprestazione e a non trovarsi, così, in una situazione deteriore rispetto a controparte Cass. 21 aprile 2015, numero 8102 . Nell’insistere sulla necessità della colpa del venditore quale elemento costitutivo della fattispecie di cui all’articolo 1481 c.c. e nel paventare l’avversa configurazione di una responsabilità oggettiva pag. 23 di ricorso , l’odierna ricorrente pare sovrapporre concettualmente la garanzia per evizione e la responsabilità per inadempimento del venditore, tanto da esigere anche per la prima l’estremo della colpevolezza, viceversa necessario unicamente per la seconda sulla natura oggettiva delle garanzie ex empto, contrapposta alla natura soggettiva della responsabilità per inadempimento del venditore, Cass. 22 giugno 2006, numero 14431 Cass. 17 settembre 2015, numero 18259 . Il rigetto del motivo in esame segue questo principio di diritto nel preliminare di compravendita, in applicazione analogica dell’articolo 1481 c.c., il promissario acquirente può rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo qualora sussista un pericolo concreto e attuale di evizione del bene promesso, anche se tale pericolo non sia stato determinato da colpa del promittente venditore . 2. Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 1481 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per aver il giudice d’appello ritenuto che la garanzia idonea a neutralizzare il pericolo di rivendica debba avere caratteristiche tipiche, e per aver egli omesso quindi di considerare l’idoneità delle garanzie offerte dai soci di MB Costruzioni. 2.1. Il secondo motivo è inammissibile. Il giudice d’appello non ha propriamente affermato che, per essere idonea agli effetti dell’articolo 1481 c.c., la garanzia debba essere, in astratto, di un certo tipo egli si è limitato a valutare l’idoneità concreta della garanzia personale offerta dai soci di MB Costruzioni, e ha concluso che questa non era tale da assicurare al M. l’equivalente del potenziale danno da evizione. In particolare, il giudice d’appello ha osservato che l’offerta di semplici garanzie personali non era concretamente idonea, soprattutto perché accompagnata da un espresso rifiuto di procurare una fideiussione bancaria pag. 24 di sentenza . Ciò che peraltro assume speciale valenza in un quadro di notevole esposizione patrimoniale dei soci di MB Costruzioni, essendo pacifico l’avvenuto rilascio di ulteriori fideiussioni personali a vantaggio di altri promissari acquirenti pag. 27 di ricorso . Non sussiste la denunciata violazione di legge, quindi, nè il denunciato omesso esame, e si registra, invece, il tentativo della ricorrente di ottenere una riedizione del giudizio di fatto, il che è inammissibile, pena la surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in terzo grado di merito Cass. 4 aprile 2017, numero 8758 . 3. Il terzo motivo di ricorso denuncia omesso esame di fatto decisivo, per non aver il giudice d’appello considerato che il preliminare si era risolto col rifiuto del M. di addivenire alla stipula del definitivo, e per aver il giudice ignorato che la successiva proposta di MB Costruzioni di stipulare comunque il definitivo dietro pagamento dei lavori extracapitolato aveva natura meramente compositiva. 3.1. Il terzo motivo è inammissibile. Nell’economia della decisione d’appello, il passaggio sulla liquidazione dei lavori extracapitolato assume un significato meramente incidentale, tanto da essere introdotto dalla perentoria locuzione a prescindere affatto . pag. 25 di sentenza . Vale il principio secondo il quale è inammissibile per difetto di interesse la censura di legittimità verso argomenti ad abundantiam ed obiter dicta, poiché questi, essendo privi di effetti giuridici, non hanno alcuna influenza sul dispositivo della sentenza d’appello Cass. 5 giugno 2007, numero 13068 Cass. 22 ottobre 2014, numero 22380 Cass. 18 dicembre 2017, numero 30354 Cass. 10 aprile 2018, numero 8755 . 4. Il quarto motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 2668 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, per non aver il giudice d’appello considerato che il M. aveva trascritto la domanda ex articolo 2932 c.c. e non aveva prestato l’assenso alla cancellazione, pur sapendo che essa non avrebbe potuto essere coltivata per l’anteriore trascrizione dell’acquisto altrui, tanto da avere infine rinunciato ad essa e da averla sostituita con la domanda di risoluzione del preliminare. 4.1. Il quarto motivo è infondato. Nel confermare il rigetto dell’istanza di responsabilità aggravata proposta in primo grado da MB Costruzioni, il giudice d’appello non ha omesso alcun esame, e anzi ha espresso due specifiche rationes decidendi. L’una ratio concerne l’impossibilità di ritenere in colpa il M. per non esser egli tornato a consultare i registri immobiliari dopo la notifica della citazione ex articolo 2932 c.c. e prima della relativa trascrizione pag. 26-27 di sentenza l’altra concerne l’impossibilità per il M. di promuovere la cancellazione della domanda anteriormente al giudicato pag. 27-28 di sentenza . La prima ratio esprime una valutazione di merito sulla normale prudenza , quale presupposto della responsabilità aggravata da trascrizione ex articolo 96 c.p.c., apprezzamento insindacabile dal giudice di legittimità, essendo precluso ratione temporis il controllo di sufficienza della motivazione Cass. 29 settembre 2016, numero 19298 . L’altra ratio evidenzia un error iuris, tuttavia innocuo, laddove esclude la cancellazione debitamente consentita dal trascrivente, invece ammessa dall’articolo 2668 c.c. errore innocuo, tuttavia, ed emendabile sul piano motivazionale ex articolo 384 c.p.c., comma 4, in quanto l’intervenuta rinuncia alla domanda trascritta rendeva il consenso dell’attore non indispensabile alla cancellazione, l’articolo 2668 c.c., prevedendo l’ordine giudiziale di cancellazione nell’ipotesi di rinuncia estesa alla cessazione della materia del contendere da Cass. 4 maggio 1994, numero 4331 Cass. 30 aprile 1997, numero 304 . 5. Il quinto motivo di ricorso denuncia violazione dell’articolo 91 c.p.c., per aver il giudice d’appello condannato MB Costruzioni alla rifusione delle spese del grado. 5.1. Il quinto motivo è inammissibile. Il giudice d’appello ha regolato le spese del grado in base al principio di soccombenza, e la ricorrente non specifica - come invece suo onere Cass. 8 marzo 2007, numero 5353 Cass. 29 novembre 2016, numero 24298 - quale violazione di legge sia in ciò rinvenibile. 6. Il ricorso deve essere respinto, con aggravio di spese processuali e raddoppio del contributo unificato. Vi è distrazione delle spese, giusta istanza di controricorso, reiterata in memoria. P.Q.M. Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre Euro 200,00 per esborsi, spese generali al 15% e accessori di legge con distrazione in favore dell’Avv. A.G Dichiara che la ricorrente ha l’obbligo di versare l’ulteriore importo per contributo unificato ex D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater.