Il conduttore non può rifiutarsi di pagare il canone per la diminuzione del godimento del bene

Il conduttore non può rifiutare il pagamento dei canoni di locazione, né tantomeno ridurne l’ammontare, nel caso in cui si verifichi una riduzione delle possibilità di godimento del bene locato, anche se tale evento è riconducibile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento è ammissibile solo a fronte di una totale assenza della controprestazione da parte del locatore.

Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18987/16 depositata il 27 settembre. La vicenda. La sentenza in oggetto origina dalla domanda proposta dal conduttore di un immobile che chiedeva ed otteneva la declaratoria di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione per i gravi vizi strutturali dalle quali derivava l’inutilizzabilità dell’immobile stesso. La Corte d’appello adita dalla locatrice riformava la pronuncia di primo grado non rilevando i presupposti della risoluzione per inadempimento. La sentenza viene impugnata con ricorso per cassazione dal conduttore che ribadisce come i gravi vizi dell’immobile ne impedivano l’utilizzo e giustificavano, ex art. 1460 c.c., la mancata corresponsione dei canoni di locazione. L’idoneità dell’immobile. Il ricorso non trova condivisione da parte dei Giudici di legittimità che sottolineano come la Corte territoriale abbia correttamente argomentato la decisione impugnata contestando l’insussistenza dei vizi lamentati dal ricorrente, in quanto egli dopo aver onorato il primo canone, aveva effettivamente continuato a fruire normalmente dell’immobile, dimostrandone dunque l’idoneità all’uso convenuto tra le parti, e rifiutandosi al contempo di pagare i successivi canoni. A seguito di tali accertamenti di fatto, al Corte d’appello non aveva ritenuto comprovato il vizio rilevante ai sensi dell’art. 1578 c.c. ed ha escluso la sussistenza di una condotta inadempiente del locatore tale da giustificare la risoluzione del contratto. Il conduttore non ha un potere di autotutela. Conclude la Corte osservando che, come chiarito dal consolidato orientamento giurisprudenziale, in capo al conduttore non è ravvisabile un potere di autotutela del credito che gli consenta di rifiutare i canoni dovuti a fronte dell’inadempimento del locatore. Il conduttore non può dunque rifiutare il pagamento dei canoni di locazione, né tantomeno ridurne l’ammontare, nel caso in cui si verifichi una riduzione delle possibilità di godimento del bene locato, anche laddove tale evento sia riconducibile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento è ammissibile solo a fronte di una totale assenza della controprestazione da parte del locatore, configurando in caso contrario un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio delle prestazioni. In conclusione, la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese processuali.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 13 maggio – 27 settembre 2016, n. 18987 Presidente Chiarini – Relatore Di Marzio Svolgimento del processo Il tribunale di Campobasso, accogliendo la domanda di P.A. dichiarò, risolto per inadempimento il contratto di locazione intercorso tra lo stesso, quale conduttore, e M.G., quale locatrice. Condannò inoltre quest'ultima al risarcimento dei danni. Adita dalla locatrice, la corte di Campobasso riformò la sentenza appellata non ravvisando i presupposti della risoluzione per inadempimento, pur ritenuta dal tribunale. P.A. ha presentato ricorso per cassazione affidato a due motivi. M.G. ha presentato controricorso. Motivi della decisione 1. Afferma parte ricorrente che l'immobile locato sarebbe stato compromesso da gravi vizi strutturali, così che ai sensi dell'art. 1578 cod. civ. per come interpretato dalla costante giurisprudenza di questa corte, avrebbero dovuto desumersi le condizioni di inutilizzo totale o comunque di godimento gravemente ridotto dell'immobile tali da giustificare, ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., la mancata corresponsione dei canoni da parte del conduttore che, per conseguenza, non avrebbe dovuto essere considerato moroso. La doglianza è argomentata sia sotto il profilo della violazione degli artt. 1578, 2697, 1455, 1460 cod. civ. sia per vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia. 2. L'infondatezza del ricorso dipende dall'avere la corte di appello chiaramente argomentato, con giudizio di fatto insindacabile in sede di legittimità e prendendo cognizione del fatto decisivo inerente allo stato dell'immobile, la insussistenza di vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, e ciò ricostruendo criticamente il materiale probatorio acquisito. In particolare, la corte territoriale richiama in motivazione anche il comportamento del conduttore che, pur avendo onorato solo il primo canone di locazione, continuò per oltre un anno a fruire normalmente dell'immobile svolgendovi l'attività commerciale alla quale lo stesso era destinato, con ciò dimostrando l'idoneità dello stesso all'uso convenuto, senza mai segnalare alla controparte - che pure lo diffidava ripetutamente di effettuare il pagamento dei canoni dovuti alcuna contestazione sullo stato dell'immobile locato. Che lo stato del bene fosse noto al conduttore anche prima della stipulazione della locazione è logicamente argomentato sulla scorta del contratto medesimo, leggendosi alla clausola 18 della esistenza di un impianto di pompe al fine di combattere i fenomeni di infiltrazione di acqua. Per conclusione, la corte territoriale esclude che nel caso di specie potesse discorrersi ai fini dell'applicazione dell'art. 1578 cod. civ. di vizi occulti. Linearmente la corte di appello, ritenendo non comprovato un vizio rilevante ai sensi dell'art. 1578 cod. civ., ha escluso la sussistenza di una condotta inadempiente e tale da giustificare la risoluzione del contratto in capo alla locatrice. Deve infine, e ad ogni buon conto, osservarsi che nell'ordinamento, come definitivamente chiarito da tempo da questa corte, non è rinvenibile un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. In altri termini, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti da ultimo, cfr. Cass. sez. VI, 26/01/2015, n. 1317 . Le spese seguono la soccombenza. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere a controparte le spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3100,00 di cui euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge. Ai sensi dei D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.