Nel caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta, per legge, la forma scritta ad substantiam, il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma tale requisito può ritenersi soddisfatto solamente in presenza di un documento contenente la espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti.
Così si è pronunciata la Terza Sezione Civile della Suprema Corte, nella sentenza n. 7638 del 18 aprile 2016, all’esito del giudizio avente ad oggetto l’omesso pagamento di alcuni canoni di locazione. Il caso. Invero, con ricorso per decreto ingiuntivo interposto innanzi al Tribunale di Alessandria, un locatore chiedeva ed otteneva la condanna del conduttore al pagamento di alcuni canoni scaduti la pronuncia veniva riformata in sede di opposizione, interposta dal conduttore moroso. Anche la Corte di appello di Torino confermava la sentenza del Tribunale, a seguito del gravame avanzato dal locatore. Ciò perché, a parere dei giudici di appello, tra le parti era intervenuto lo scioglimento del rapporto per mutuo dissenso, avvenuto in forma verbale, per comportamenti concludenti. Il locatore, ritenendo la pronuncia oltremodo lesiva dei propri diritti, ha formulato ricorso innanzi alla Suprema Corte, affidato a due motivi di diritto a violazione dei principi sanciti dall’art. 1, comma 4, l. n. 431/1998 e degli artt. 1350 e 1372 c.c. b violazione dell’art. 2725 c.c La Corte ha esaminato congiuntamente le doglianze, in quanto connesse, e ne ha condiviso integralmente il contenuto. E’ operante la risoluzione consensuale del contratto priva di forma scritta? Invero, come correttamente sostenuto dal locatore, nella fattispecie non può ritenersi operante la risoluzione consensuale del contratto priva di forma scritta, dovendo essa rispettare gli stessi requisiti di forma richiesti per la conclusione del rapporto di locazione. Orbene, è pacifico che il contratto di locazione non stipulato in forma scritta è affetto da nullità assoluta, rilevabile anche d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica dell’istituto altrettanto valga per l’ipotesi di mutuo dissenso. L’accordo risolutorio di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta ad substantiam è, infatti, soggetto alla medesima forma stabilita per la conclusione di esso. Tuttavia, tali principi, hanno aggiunto gli Ermellini, sono validi esclusivamente per la risoluzione del rapporto locatizio per mutuo dissenso e non sono applicabili alla mera disdetta contrattuale, in ordine alla quale è stato ripetutamente affermato il principio di libertà delle forme. Ciò premesso, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del locatore e cassato la sentenza di appello.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 22 marzo – 18 aprile 2016, n. 7638 Presidente Spirito – Relatore Tatangelo Motivi della decisione 1.- Con il primo motivo dei ricorso si denunzia violazione dei principi sanciti dall'art. 1 comma 4 L. 431 dei 1998. dall'art. 1350 n. 13 e dall'art. 1372 Codice Civile fattispecie rilevante ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p. comma . Con il secondo motivo dei ricorso si denunzia violazione del principio sancito dall'ari. 2725 comma 2 C. C. fattispecie rilevante ai sensi dell'art. 360 n. 3 comma p. comma . I due motivi sono da esaminare congiuntamente, in quanto connessi. Essi sono fondati. La decisione impugnata è fondata sull'affermazione che vi sarebbe stato uno scioglimento dei contratto di locazione per mutuo dissenso, avvenuto per comportamenti concludenti e comunque in forma verbale e quindi privo di forma scritta. Il ricorrente sostiene che, essendo necessaria ad substantiam la forma scritta per la stipulazione dei contratto di locazione di immobili a scopo di abitazione, altrettanto è da ritenersi per il contratto di risoluzione consensuale di esso, onde non era possibile ritenere sussistente nella specie una sua tacita risoluzione. L'assunto va condiviso. Il contratto per cui è causa è un contratto di locazione di immobile stipulato a scopo abitativo nel 2002. Esso è quindi certamente soggetto alla forma scritta ad substantiam, ai sensi dell'art. 1, co. 4, della legge n. 431 del 1998, come recentemente chiarito da Cass., Sez. U, Sentenza n. 18214 del 17 settembre 2015 secondo cui il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, ccomma 4, della legge n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale fa eccezione ipotesi prevista dal successivo art. 13, ccomma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qua! caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciatile dal solo conduttore . È del resto assolutamente pacifico nella giurisprudenza di questa Corte il principio per cui, in caso di contratti per la cui valida stipulazione è richiesta per legge la forma scritta ad substantiam a differenza di quanto avviene per i contratti con forma scritta solo ad probationem e per quelli stipulati per iscritto senza che vi sia vincolo di legge sul punto , il mutuo dissenso deve rivestire la medesima forma cfr. ad es., ex multis, e per tutte Cass., Sez. 3, Sentenza n. 25126 del 27 novembre 2006 l'accordo risolutorio di un contratto per il quale sia richiesta la forma scritta ad substantiam è soggetto alla medesima forma stabilita per la conclusione di esso, e tale requisito può considerarsi soddisfatto solamente in presenza di un documento contenente la espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti peraltro, trattandosi di forma non imposta dalla legge o da previa pattuizione, per gli accordi risolutori riprende vigore il principio di libertà delle forme nel medesimo senso, ad es. Sez. U, Sentenza n. 8878 dei 28 agosto 1990 Sez. 1, Sentenza n. 2772 del 7 marzo 1992 Sez. 2, Sentenza n. 6656 dei 15 giugno 1993 Sez. 2, Sentenza n. 4906 del 15 maggio 1998 Sez. 2, Sentenza n. 10328 del 19 ottobre 1998 Sez. 3, Sentenza n. 4861 del 14 aprile 2000 Sez. 3, Sentenza n. 14524 del 14 ottobre 2002 Sez. 3, Sentenza n. 15264 dei 4 luglio 2006 Sez. 2, Sentenza n. 8234 del 6 aprile 2009 Sez. 2, Sentenza n. 8504 del 14 aprile 2011 Sez. 3, Sentenza n. 3245 dei 2 marzo 2012 Sez. 3, Sentenza n. 18757 dei 7 agosto 2013 . Deve quindi ritenersi senz'altro superato il precedente orientamento secondo cui la risoluzione consensuale dei contratto di locazione non sarebbe soggetta a vincoli di forma, orientamento dei resto riferito a contratti di locazione non soggetti al requisito di validità della forma scritta, e cioè anteriori al 1998 ovvero non aventi ad oggetto immobili destinati ad uso abitativo in tal senso, si vedano ad es. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8422 dell'11 aprile 2006, in fattispecie di contratto di locazione anteriore al 1998 Sez. L, Sentenza n. 4307 del 24 marzo 2001 e Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 21764 del 26 ottobre 2015, entrambe in fattispecie relative a contratto di affitto di azienda . É appena il caso di osservare che le considerazioni che precedono riguardano esclusivamente la risoluzione dei contratto di locazione per mutuo dissenso e non la mera disdetta contrattuale in ordine alla quale il principio di libertà della forma risulta affermato ad es. da Cass., Sez. 3, Sentenza n. 14486 dei 30 maggio 2008 Sez. 3, Sentenza n. 26526 dei 17 dicembre 2009 nella specie, invero, la sentenza impugnata risulta fondata esclusivamente sull'espressa affermazione che fosse intervenuta risoluzione dei contratto per mutuo dissenso e non sulla valutazione dell'efficacia della mera disdetta contrattuale. 3.- II ricorso è accolto. La sentenza impugnata va cassata in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Torino, in diversa P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso e cassa in relazione, con rinvio alla Corte di Appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese dei giudizio di legittimità.