Responsabile l’affittuario per la cessazione dell’attività d’impresa

In tema di locazione di azienda e quindi di inadempimento contrattuale, è lecita la clausola contrattuale recante l’obbligo della manutenzione straordinaria a carico del conduttore d’azienda così, si configura come illecito ex contractu l’omessa manutenzione, da parte del medesimo, dell’impianto quale causa della cessazione della produzione e dei conseguenti ripristino e sostituzione dei componenti dell’impianto stesso, da parte del proprietario-locatore.

E’, quindi, illegittima, e va pertanto annullata, la sentenza di merito con cui, accertati lo stato di abbandono dell’impianto, la cessazione della relativa produzione e la mancata effettuazione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria spettanti all’affittuario nonché la carenza di prova sulla relativa eccessiva onerosità, venga dichiarato risolto il contratto per inadempimento del proprietario-locatore. Il principio si argomenta dalla sentenza n. 18450, decisa il 25 marzo e depositata il 21 settembre 2015. Il caso. Due soggetti, proprietari di un’azienda, stipulavano un contratto di affitto d’azienda con una S.p.A., recante obbligo di manutenzione straordinaria dell’impianto a carico di questa, che, poi, citavano in giudizio, avendo la stessa, poi incorporata da altra S.p.A., cessato anticipatamente il contratto e non avendo versato i relativi residui canoni. Il contratto tra attività economiche ed obblighi extra ordinem la violazione ed il nocumento. In primis , vanno richiamati gli artt. 2, 4, 9, 32, 41, 97 e 117 Cost., 1218, 1321, 1467, 1515, 1571, 1575, 1621, 1623, 1654, 2561, 2562 e 2697 c.c È necessario focalizzarsi sul concetto di contratto, locazione, illecito e responsabilità. Prima facie , si potrebbe pensare ad una sorta di rilevanza, ex se e sempre imperativa, degli obblighi derivanti dal contratto. In realtà, sotto il profilo sostanziale, sono due le principali osservazioni da effettuare. La prima sulla natura giuridica dell’affitto d’azienda e, cioè, di contratto consensuale, sinallagmatico e ad effetti obbligatori. La seconda sulla ripartizione dei diritti e degli obblighi tra locatore e locatario e, segnatamente, per il primo, il vincolo di consegnare l’azienda in condizioni tali da poter servire all’uso ed alla produzione, con obbligo di sostenere le riparazioni straordinarie, salvo deroga, e, per il secondo, il vincolo di gestione, senza modifica della destinazione, e di conservazione dell’efficienza dell’organizzazione, dell’impianto e delle normali dotazioni di scorte, sostenendo tutte le spese necessarie per la sostituzione ed il rinnovo dell’impianto, salvo deroga. Sul punto, va notato che il conduttore è tenuto, in linea generale, a comunicare, al locatore, la necessità, anche quando emerga in fase di esecuzione contrattuale e su segnalazione di terzi, di eseguire gli interventi di straordinaria manutenzione onde ottenerne l’autorizzazione ad hoc, salvi i casi di urgenza ed altresì i casi diversamente stabiliti per contratto. De iure condito , l’affittuario non può, anche in caso di eccessiva onerosità sopravvenuta, interrompere l’esecuzione del contratto e chiederne lo scioglimento Cass. 06-02-1982 n. 679 così, al proprietario-locatore spetta il danno derivante non soltanto dal costo sostenuto dei lavori di manutenzione ordinaria ma anche dall’altrui violazione delle specifiche clausole contrattuali. Rebus sic stantibus , la gestione contrattuale, ex lege , dell’azienda è compatibile con l’obbligo ad hoc di sostenere le spese per le riparazioni straordinarie peraltro, è del tutto irrilevante, ai fini contrattuali e delle relative responsabilità, l’incorporazione della società affittuaria in altra società. Consentita la deroga negoziale sulla distribuzione degli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto in affitto. In ambito di rapporti tra proprietario ed affittuario, grava, contrariamente a quanto sostenuto da App. Genova 22 gennaio 2011 n. 84, sul proprietario-locatore, in qualità di creditore, soltanto l’onere di allegare e provare l’inadempimento da parte del conduttore mentre a quest’ultimo spetta la prova della non imputabilità della situazione alla propria condotta il nesso eziologico si configura, così, in caso di condotta contraria alle disposizioni contrattuali. Ergo, il ricorso va accolto e la sentenza va cassata con rinvio.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 25 marzo – 21 settembre 2015, n. 18450 Presidente Russo – Relatore Vivaldi Svolgimento del processo G.E. e Gi.Ro. hanno proposto ricorso per cassazione affidato ad otto motivi illustrati da memoria avverso la sentenza della Corte d'Appello di Genova del 22.1.2011, con la quale - in un giudizio di risoluzione del contratto di affitto di azienda promosso dalla attuali ricorrenti nei confronti della Betonval Calcestruzzi di Cemento spa, con la richiesta anche di risarcimento danni -era stato accolto l'appello della Unicalcestruzzi spa incorporante della originaria conduttrice - ed, in riforma della sentenza di primo grado era stato dichiarato risolto il contratto di affitto di azienda per inadempimento delle locatrici, con la condanna della Unicalcestruzzi spa al risarcimento dei danni quali riconosciuti in sentenza. Quest'ultima resiste con controricorso. Motivi della decisione Con il primo motivo le ricorrenti denunciano ex art. 360, co 1, n. 3 falsa applicazione degli artt. 1515 ss.cc. e, in particolare, dell'art. 1575 n. 2 c.c., in luogo delle disposizioni dettate in tema di affitto di azienda . Con il secondo motivo si denuncia ex art. 360, co 1, n. 5 omesso esame di fatto decisivo, costituito dall'esistenza di pattuizioni concrete delle parti in ordine alla distribuzione degli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto artt. 6 e 7 del contratto di affitto di azienda , in deroga alla disciplina di legge. I due motivi per l'evidente connessione delle censure con gli stessi proposte, sono esaminati congiuntamente. Essi sono fondati. Le ragioni. L'affitto d'azienda è il contratto consensuale, ad effetti obbligatori e sinallagmatico con il quale un imprenditore, dietro il corrispettivo di un canone e per un determinato tempo, concede un complesso organizzato di beni materiali ed immateriali, nonché rapporti giuridici attivi e passivi destinati allo svolgimento di un'attività economica avente come scopo la produzione di beni e di servizi. L'affitto d'azienda è regolato dall'art. 2562 c.c. il quale, però, si limita ad un generico rinvio all'art. 2561 c.c. in tema di usufrutto d'azienda, nonché alle norme relative all'affitto in generale artt. 1571 - 1654 . L'affittuario deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione, ed in modo tale da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. La natura sinallagmatica del contratto d'affitto comporta una serie di obblighi a carico delle parti. Così il concedente è tenuto a consegnare l'azienda in condizioni tali da poter servire all'uso ed alla produzione cui è destinata. Quanto alle riparazioni straordinarie, la norma dell'art. 1621 c.c. - che prevede l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni straordinarie - deve ritenersi norma a carattere dispositivo. Valida ed efficace è, quindi, la volontà contrattuale delle parti di regolare - pur nel rispetto dei limiti imposti dai canoni fondamentali del rapporto sinallagmatico diversamente il rapporto. L'inserimento, nel contratto di affitto di azienda, di apposite clausole contrattuali al fine di renderlo più congruente con le finalità che intendono perseguire, è allora pienamente consentito. Ciò che vuoi dire anche potere ripartire diversamente i rispettivi obblighi con riferimento alla manutenzione, alle innovazioni ed alle addizioni. Non senza evidenziare che il mantenimento dell'efficienza dell'organizzazione e degli impianti - previsto dall'art. 2561 comma 2, c.c. - si traduce per il conduttore nell'obbligo di sostenere tutte le spese che si rivelino necessarie per la sostituzione ed il rinnovo degli impianti. Norma, quest'ultima, peraltro, derogabile dalla volontà pattizia. Ed allora, evidente è l'errore in cui è incorsa la Corte di merito nel non dare rilevanza alle clausole contrattuali per le quali gli interventi di straordinaria manutenzione dell'impianto sarebbero stati a carico della conduttrice, alla quale spettava la gestione dell'azienda. Quest'ultima, quindi, nell'ipotesi in cui avesse ritenuto necessario eseguirli, avrebbe dovuto comunicare alla locatrice la loro necessità al fine di ottenerne l'autorizzazione, salvo i casi di urgenza artt. 5 e 6 del contratto di affitto d'azienda . Quanto al rimborso delle spese sostenute il relativo riparto era disciplinato dall'art. 7. La Corte di merito, quindi, nel mancato esame di tali chiare pattuizioni, non ha tenuto conto di un fatto decisivo, relativo alla distribuzione degli obblighi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto contrattualmente stabiliti. Non senza evidenziare che il comportamento della conduttrice - che non aveva né comunicato alla locatrice la necessità degli interventi, né li aveva effettuati - rileva ai fini di una responsabilità per inadempimento anche sotto un ulteriore profilo quello della violazione della clausola contrattuale di cui all'art. 4 relativo all'obbligo della conduttrice di continuare l'esercizio dell'azienda e di conservare l'efficienza dell'organizzazione degli impianti. Da ultimo, vai la pena di sottolineare che dalla sentenza impugnata emerge un dato significativo quello per cui la necessità degli interventi straordinari in questione - di cui era stata edotta la conduttrice dal Comune di Montignoso, si era manifestata durante l'esecuzione del contratto pag. 13 . Anche sotto quest'ultimo profilo, non poteva, quindi, addebitarsi tout court alla parte locatrice di provvedere agli interventi straordinari che erano oggetto di un provvedimento emesso quando la gestione produttiva era nella mani dell'affittuaria che la svolgeva nel suo interesse ed a proprio rischio così anche Cass. 6.2.1982 n. 679 . Con il terzo motivo si denuncia ex art. 360, co 1, n. 3 violazione degli artt. 1623 e 1467 c.c., nella parte in cui tali disposizioni non attribuiscono all'affittuario – anche in caso di eccessiva onerosità sopravvenuta - il diritto di interrompere l’esecuzione del contratto. Il motivo, peraltro assorbito dalle conclusioni raggiunte a seguito dell'esame delle precedenti censure, e comunque basato su di un'affermazione della sentenza pag. 13, secondo capoverso che costituisce soltanto una argomentazione adottata ad abundantiam senza alcun effetto sull'economia motivazionale, avrebbe avuto una sua consistenza. L’eccessiva onerosità dell'intervento straordinario avrebbe potuto determinare la parte che vi era tenuta a chiedere lo scioglimento del contratto ai sensi del combinato disposto degli artt. 1623 e 1467 c.c Ma di una supposta onerosità le risultanze probatorie non trattano. I motivi che seguono riguardano, sotto diversi profili, il risarcimento dei danni provocati dalla cessazione anticipata del rapporto che la Corte di merito - con statuizione qui annullata - ha ritenuto essersi risolto per fatto delle locatrici. Quanto ai mancati canoni non pagati dal momento del rilascio fino alla scadenza contrattuale, il relativo esame spetterà al giudice del rinvio in conseguenza dell'imputabilità dell'inadempimento. I motivi, peraltro, hanno una loro autonomia rispetto alle conclusioni cui si è giunti e devono, pertanto, essere esaminati. Con il quarto motivo si denuncia ex art. 360, co 1, n. 5 vizio di motivazione, nella parte in cui la Corte d'Appello ha omesso di rilevare che il diritto al rimborso delle spese straordinarie era limitato agli interventi effettuati nel primo triennio del rapporto di affitto . Con il quinto motivo si denuncia ex art. 360, co 1, n. 5 vizio di motivazione nella parte in cui la Corte d'Appello ha omesso di rilevare, accanto all'obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell'azienda art. 7 contratto d'affitto , altresì quello più generale di mantenere in funzione e in efficienza l’impianto art. 4 contratto d'affitto . Con il sesto motivo si denuncia ex art. 360, co 1, n. 3 violazione dell'art. 2691 c.c. e del principio di distribuzione dell'onere di allegazione e prova, nella parte in cui la Corte d'appello ha ritenuto di porre in capo alle odierne ricorrenti l'onere di allegare e provare che il ripristino e la sostituzione delle componenti dell'impianto fossero la diretta conseguenza dell'omessa manutenzione della società conduttrice. Con il settimo motivo si denuncia ex art. 360, co 1, n. 5 vizio di motivazione nella parte in cui la Corte d'Appello ha omesso di rilevare, accanto all'obbligo di assicurare un dato livello di produzione di calcestruzzo art. 12 contratto d'affitto , altresì quello più generale di mantenere in funzione e in efficienza l’impianto art. 4 contratto d'affitto . Con l'ottavo motivo si denuncia ex art. 360, co 1, n. 5 omesso esame di fatto decisivo e vizio della motivazione, nella parte in cui la Corte Suprema [rectius], nell'escludere la perdita di avviamento, non ha dato rilievo alla cessazione dell'attività e al completo stato di abbandono ed incapacità che caratterizzava l'impianto al momento della riconsegna. I motivi presentano profili di pregio. Quarto In ordine alle spese di manutenzione straordinaria la Corte d'Appello ha statuito che all'atto della cessazione del rapporto il conduttore avesse diritto a vedersi rimborsate le spese di manutenzione straordinaria sostenute. Il danno risarcibile va dunque individuato solo nel costo dei lavori di manutenzione ordinaria . Ma così facendo non ha tenuto conto in particolare del tenore dell'art. 7 del contratto di affitto di azienda come puntualmente riportato in ricorso che prevedeva a il rimborso delle spese straordinarie solo per il primo triennio b che la società conduttrice aveva rinunciato al rimborso delle stesse per gli interventi compiuti successivamente. Quinto, settimo ed ottavo La Corte di merito ha ritenuto - all'esito delle indagini tecniche disposte - accertato lo stato di abbandono dell'impianto, la cessazione della produzione di calcestruzzo, l'omissione, da parte dell'affittuaria degli interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione al fine di conservare la funzionalità e l'efficienza dell'impianto. Quanto, però, alla determinazione dei danni risarcibili deve osservarsi quanto segue. In ordine agli obblighi di manutenzione dell'impianto ed al relativo risarcimento la Corte di merito ha omesso di considerare anche la portata dell'art. 4 del contratto, sulla cui base la conduttrice era tenuta a mantenere in funzione ed efficienza l'impianto unitamente all'obbligo, previsto dall'art. 12, di assicurare un dato livello di produzione di calcestruzzo. Con riferimento ai costi necessitati per riacquistare la funzionalità dell'impianto, deve tenersi conto dell'art. 7 del contratto, già oggetto di esame. Riguardo poi al danno per la perdita dell'avviamento dell'azienda, deve tenersi conto delle precedenti considerazioni in ordine alla legittimità o meno dell'interruzione della produzione avvenuta nell'anno 1990 e ritenuta giustificata dalla sentenza impugnata. Tali valutazioni spetteranno al giudice del rinvio. Sesto motivo Trattandosi di responsabilità contrattuale, in tema di ripartizione dell'onere della prova - diversamente da quel che ha ritenuto la Corte di merito - al creditore della prestazione spettava soltanto allegare e provare l'inadempimento nella specie lo stato di abbandono dell'impianto , mentre spettava al debitore provare la non imputabilità della situazione alla sua condotta. Il che vuoi dire che alle odierne ricorrenti spettava soltanto allegare e provare che il ripristino e la sostituzione di componenti dell'impianto fossero conseguenza dell'omessa manutenzione da parte della società conduttrice. Conclusivamente il ricorso è accolto, la sentenza cassata e la causa rinviata alla Corte d'Appello di Genova in diversa composizione. Le spese sono rimesse al giudice del rinvio. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso. Cassa e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'Appello di Genova in diversa composizione.