La destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Con la pronuncia n. 11113 del 28 maggio 2015, il S.C., in accoglimento del ricorso del conduttore, chiarisce quali sono gli obblighi a carico del locatore, precisando che gli stessi devono essere valutati e verificati con riferimento alla concreta destinazione dell’immobile locato. Il caso. In un contratto di locazione di un immobile destinato, nelle intenzioni del conduttore, ad attività scolastica, le parti stabiliscono una clausola che prevede anche l’obbligo per il conduttore di adeguare la struttura alle norme di sicurezza richieste per l’attività svolta dal conduttore stesso. In particolare, era sorto tra le parti una controversia relativamente alla costruzione delle uscite di sicurezza che, nella prospettiva del conduttore, era da ricondursi al locatore e la cui mancata realizzazione giustificava, peraltro, il recesso del primo dal contratto di locazione. Differente la posizione del locatore che, invece, ritenendosi esente dall’obbligo in parola, si lamentava dell’illegittimo recesso operato dal conduttore ed otteneva, a sua volta, un decreto ingiuntivo per i canoni di locazione non corrisposti. L’esito dei giudizio nei gradi di merito è contraddittorio e ricorre per Cassazione, quindi, il conduttore, sostenendo che, in forza di un’interpretazione estensiva della clausola di cui sopra, l’obbligo del locatore deve intendersi riferito non solo alle misure di sicurezza come in vigore alla stipula del contratto di locazione, ma anche a quelle successivamente introdotte – come nel caso di specie – da ulteriori norme. La Corte accoglie tale interpretazione, rimettendo alla Corte territoriale la verifica in ordine alla sussistenza degli inadempimenti denunciati e tali, eventualmente, da giustificare il recesso del conduttore. Quali obblighi per il locatore verso il conduttore? Il tema oggetto della massima in epigrafe è stato più volte trattato dalla giurisprudenza per quale, nell’ambito di una locazione di immobile ad uso diverso da abitazione, il locatore deve garantire non solo l’avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso del bene, ovvero la sua abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo. Inadempimento del locatore e risoluzione del contratto. Alla stregua di quanto poc’anzi evidenziato, infatti, discende che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l’efficacia dei menzionati provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito – come nel caso di specie - sussiste inadempimento del locatore, il quale non può al riguardo addurre a giustificazione, pretendendo quindi il pagamento del canone relativo al periodo d’inutilizzabilità dell’immobile, né eventuali inadempienze dell’amministratore del complesso condominiale in cui è sito l’immobile, né l’eventuale illegittimità del provvedimento di sospensione adottato dalla p.a. Analogamente, la originaria mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio, ed in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c. ovviamente, sempre che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l’avesse consapevolmente accettata , a nulla rilevando, ad esempio, il fatto che il locatore abbia proposto domanda di concessione in sanatoria per regolarizzare l’immobile. Obblighi del locatore di natura legale o pattizia? L’obbligo del locatore di garantire la destinazione dell’immobile locato ad attività commerciale, non è di fonte legale posto che la normativa codicistica in materia di locazione agli art. 1575 e 1576 c.c. non lo contempla , presupponendo - invece - la sussistenza di una specifica pattuizione, ovvero potendo rilevare come oggetto di presupposizione, nel caso in cui tale destinazione sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti come situazione di fatto imprescindibile per la conclusione dell’accordo. Obblighi del conduttore, responsabilità per danni e prova liberatoria. Come visto in precedenza, il proprietario locatore ha l’obbligo, imposto dall’art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all’uso convenuto da ciò consegue che grava su di lui una presunzione di responsabilità, che può essere vinta mediante la prova, offerta dal locatore medesimo, dell’imputabilità, dell’evento al caso fortuito ovvero dal fatto illecito del terzo.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 25 febbraio – 28 maggio 2015, n. 11113 Presidente Russo – Relatore Rubino I fatti Nel 1985 la Scuola Superiore per Interpreti e Traduttori concludeva con la G.E.S.I., Gestione Servizi Immobiliari s.r.l., un contratto di locazione commerciale novennale rinnovabile per i sei anni successivi, avente ad oggetto alcuni locali da adibite a sede della scuola. Nelle premesse, formanti parte integrante del contratto, le parti prevedevano che á locai vengano strutturati adeguandoli alla specifiche esigente di ottemperare alle eventuali prescrizioni della Pubblica Autorità, che consentano ¡'eserd io dell'attività scolastica cui saranno destinati gli immobili in oggetto, e quindi, tra l'altro, di dotare l'unità locata di uscita di sicurezza . Rinnovatosi il contratto nel 1994, nel 1996 la S.S.I.T. esercitava il recesso a far data dal 28.2.1997, quindi la G.E.S.I. otteneva nei suoi confronti un decreto ingiuntivo per il pagamento di una annualità di canone, dal 1 ° novembre 1996 al 31.10.1997. La S.S.LT. proponeva opposizione al decreto ingiuntivo eccependo il suo recesso per giustificati motivi, e proponeva una autonoma domanda di risoluzione del contratto di locazione commerciale per inadempimento della locatrice all'obbligo di adeguare l'immobile alle sopravvenute prescrizioni legislative in materia di sicurezza dell'esercizio dell'attività scolastica. L'opposizione a decreto ingiuntivo e la causa di risoluzione per inadempimento pendenti tra le stesse parti venivano riunite, e tutte le domande proposte dalla S.S.I.T. venivano rigettate sia in primo grado dal Tribunale di Napoli sia in appello, dalla Corte d'Appello di Napoli con la sentenza impugnata. La Fondazione Scuola Superiore per Interpreti e Traduttori propone ricorso articolato in tre motivi per la cassazione della sentenza n. 579 del 2011 della Corte d'Appello di Napoli, notificata il 26 maggio 2011, regolarmente depositata, nei confronti di G.E.S.I. Gestione Servizi Immobiliari s.r.l. in liquidazione. La società si è costituita con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie. Le ragioni della decisione Con il primo motivo di ricorso, la Fondazione Scuola Superiore per Interpreti e Traduttori denuncia la violazione dell'art. 360, n. 3 e 5 c.p.c. in relazione all'art. 1362 e seguenti c.c. e all'art. 1575 c.c. La sentenza di appello, come già la sentenza di primo grado, incentra la motivazione sulla interpretazione del passo contrattuale con la quale la locatrice si era impegnata ad adeguare a sua cura e spese i locali alle esigenze della conduttrice che negli stessi avrebbe dovuto svolgere attività scolastica. La sentenza impugnata interpreta tale clausola, come già la sentenza di primo grado, come assunzione di un obbligo in capo alla locatrice di adeguare i locali alle esigenze connesse allo svolgimento di una attività scolastica anche sotto il profilo della sicurezza al momento della consegna dei locali stessi, e non nel senso che essa comportasse l'assunzione di un obbligo di costante adeguamento ai mutati ed innalzati standard di sicurezza richiesti per gli edifici scolastici perdurante in costanza di rapporto, ritenendo necessaria allo scopo, e mancante, una specifica pattuizione in tal senso. Invece la ricorrente sostiene che, per come è strutturata, la formula della premessa contrattuale sopra riportata si dovesse interpretare come comprensiva di un obbligo in costanza di rapporto al progressivo adattamento dei locali alle misure di sicurezza imposte dalla legge, e che il non averlo ritenuto integri, per la sentenza impugnata, anche la violazione dell'art. 1575 c.c., in virtù del quale la locatrice ha comunque assunto l'obbligazione di mantenere la cosa in stato di servire all'uso convenuto e quindi di mantenere in efficienza le modifiche apportate all'inizio della locazione. Ne deduce che la locatrice aveva assunto l'obbligo, al momento della conclusione del contratto, di dotare i locali di una uscita di sicurezza, anche se essa non era ancora stata imposta come obbligatoria per tutti gli edifici scolastici, e che avrebbe dovuto inserirla e mantenerla in uso laddove i locali hanno progressivamente perso anche la possibilità di fruire delle uscite ordinarie. Con il secondo motivo di ricorso, la Fondazione denuncia la violazione di legge ed il vizio di motivazione in relazione al D.M. 26.8.1992., decreto ministeriale che ha introdotto l'obbligo di dotare le strutture scolastiche con presenze contemporanee di oltre 100 persone, di uscite di sicurezza, avendo la corte d'appello erroneamente escluso, condividendo l'errata analisi del consulente tecnico, che la scuola non superasse il limite minimo di presenze contemporanee di 100 persone, non avendo preso in considerazione che il riferimento alle presenze si dovesse intendere come riferito non solo agli studenti ma anche al personale, docente e non docente. Essendo divenuta obbligatoria nel 1992 l'uscita di sicurezza per continuare ad esercitare attività scolastica, la sua mancata realizzazione o il suo mancato mantenimento sarebbero stati giustificato motivo di recesso. Con il terzo motivo, la ricorrente denuncia la violazione di legge in relazione all'art. 27 comma 8 della legge n. 392 del 1978 ed il vizio di motivazione sul punto. Contesta l'affermazione contenuta nella sentenza d'appello che ha escluso il legittimo esercizio del diritto di recesso perché solo nel 1996, dopo aver nel 1993 manifestato la sua volontà di rinnovare il contratto, la Scuola avrebbe addotto presunti inadempimenti della locatrice e presunti gravi motivi per sciogliersi unilateralmente dal rinnovato rapporto contrattuale. Sostiene che il diritto di rinnovo del contratto è del tutto autonomo dal diritto di recesso, e quindi che la valutazione della Scuola di rinnovare il contratto non le precludesse in alcun modo, ad anni di distanza, di esercitare il recesso per giustificato motivo. Puntualizza di aver saputo della chiusura delle uscite da una comunicazione del condominio di novembre 1995, successiva al rinnovo contrattuale. II secondo motivo è inammissibile. Esso non censura adeguatamente i passi della sentenza laddove ritiene la motivazione non convincente, e vuole indurre la corte, in ammissibilmente, a rinnovare l'accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito. Il primo e il terzo motivo possono essere esaminati congiuntamente in quanto propongono questioni connesse e, in parte, fondate. Va premesso che né dalla lettura del ricorso, né tanto meno dalla lettura della sentenza, emerge una chiara ricostruzione della situazione di fatto. Sembra di poter trarre dalla lettura degli atti che la GESI non abbia mai realizzato una vera e propria uscita di sicurezza e che per molti anni la Scuola abbia usufruito di due accessi, uno su via dei Mille ed uno attraverso l'uscita che dava su vicolo di Vasto a Ghiaia, finchè nel 1995 la proprietà dell'immobile decise di chiudere definitivamente il passaggio attraverso la balconata passetto di collegamento tra la scala di accesso da via dei Mille 48 e quella con accesso da vicolo Vasto n. 2 , avendolo un tecnico del Comune giudicato impraticabile, mentre anche altro accesso veniva reso più difficoltoso se non precluso. L'accertamento dei reale andamento dei fatti, e della effettiva o meno chiusura di uno o di entrambi gli accessi per gli studenti ed i professori in un momento storico successivo al rinnovo del contratto e precedente all'esercizio del recesso e della azione di risoluzione, non è certo compito di questa Corte ed attiene alle competenze del giudice di merito che dovrà rinnovare l'esame relativo alla sussistenza di tali presupposti in fatto tenendo conto dei principi di diritto di seguito enunciati. Per quanto concerne il primo motivo di ricorso, il riferimento alla violazione dell'art 1362 c.c. non può essere tenuto in conto, in quanto il ricorrente che neppure indica, in ottemperanza alle prescrizioni dell'art. 366, n. 6 c.p.c., se il contratto di locazione sia stato ridepositato in questa fase e dove esso si trovi, se all'interno del fascicolo di primo o di secondo grado non indica chiaramente la violazione da parte della corte territoriale dei canoni interpretativi indicati dalla legge ma piuttosto contesta il risultato interpretativo cui è pervenuta la corte d'appello, tendendo a contrapporre ad esso la sua interpretazione dell'atto, tentando di indurre questa Corte ad una rinnovazione del procedimento interpretativo del contratto, che non appartiene alla sua competenza E' fondato invece il richiamo alla violazione dell'ars_ 1575 c.c.nei termini che seguono. Questa Corte ha di recente ribadito che Le obbligazioni del locatore previste dagli arte. 1575 e 1576 cod. civ. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti Cass. n. 24987 del 2014 ed in precedenza ha affermato che l'art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso Cass. n. 7347 del 2009 . Fa però parte delle obbligazioni principali del locatore quella di mantenere la cosa in stato di servire all'uso consentito. Nel caso di specie è stata introdotta nel contratto la destinazione scolastica dei locali oggetto della locazione, non in astratto ma in concreto mediante il riferimento alla destinazione esclusivamente scolastica collegata all'attività svolta dalla conduttrice, e il locatore abbia assunto la specifica obbligazione di strutturare i locali adeguandole alle specifiche esigenze connesse all'esercizio della attività assumendo anche l'obbligo di dotare i locali di uscita di sicurezza . Deve quindi ritenersi che il locatore fosse in ogni caso tenuto, nel corso del rapporto di locazione , a consentire il normale utilizzo convenuto dei locali stessi, ovvero l'utilizzo scolastico di essi, con quotidiana frequentazione da parte degli studenti e del personale insegnante ed amministrativo, nonché occasionale dei genitori. Il locatore deve cioè garantire per tutta la durata della locazione, che l'immobile locato destinato ad attività scolastica goda delle condizioni per l'accesso e il deflusso dalla scuola di studenti, insegnanti e personale e genitori, il tutto in condizioni di sicurezza. L'impossibilità di accedere o uscire dalla scuola per le persone che legittimamente la frequentano, o l'accresciuta difficoltà di essa a causa della chiusura o della restrizione di uno o di entrambi gli accessi, potrebbero essere gravi motivi idonei a giustificare il recesso o potrebbero giustificare la risoluzione per inadempimento del contratto. Spetterà quindi al giudice di merito verificare se al momento dell'esercizio del recesso si erano verificate le circostanze addotte dal ricorrente e se esse erano di gravità tale da giustificare l'esercizio di recesso o da giustificare la risoluzione per inadempimento della locatrice in quanto esse impedivano che la cosa locata potesse continuare ad essere Anche il terzo motivo è fondato, per quanto di ragione. Il fatto che la conduttrice abbia espresso nel 1993 la propria volontà di rinnovare il contratto, e che esso si sia rinnovato per il secondo periodo previsto di sei anni non preclude alla stessa la facoltà di esercitare in un momento successivo il recesso, qualora si siano verificati fatti sopravvenuti che l'abbiano determinata, per la loro gravità, a troncare il rapporto contrattuale perché la struttura locata non era più idonea ad essere adibita funzionalmente a struttura scolastica. La manifestazione della volontà di rinnovo del contratto di locazione non preclude l'esercizio successivo del diritto di recesso essa rileva soltanto come implicita manifestazione di gradimento dei locali locati e di riconoscimento che gli stessi, nel momento in cui si esercita il rinnovo, siano ancora confacenti agli interessi del conduttore per l'uso che egli intende proseguire ad esercitarvi. Al giudice di merito spetterà verificare, se il recesso sia stato come in questo caso preceduto dal rinnovo contrattuale, se successivamente al rinnovo e prima del recesso si siano verificati mutamenti delle circostanze di fatto idonei a far ritenere giustificato l'esercizio del recesso per gravi motivi. Il ricorso va accolto e la causa rimessa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione che deciderà attenendosi ai principi di diritto sopra enunciati. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso e rimette la causa alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione che deciderà anche sulle spese.