In tema di preliminare di compravendita e quindi di responsabilità contrattuale, entrambe le parti sono tenute a rispettare l’impegno formalmente assunto così, il promittente acquirente non può convocare il promittente alienante davanti al notaio soltanto per sottoscrivere una procura a vendere ed a favore di un terzo e non per stipulare l’atto definitivo.
E’, quindi, legittima, e va pertanto confermata, la sentenza di merito con cui, accertati l’assenza di impedimenti all’acquisto da parte del promittente acquirente, la scadenza del termine per la sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita e la formale comunicazione di recesso da parte del promittente venditore, venga ritenuto lecito il rifiuto di quest’ultimo a presentarsi davanti al notaio per sottoscrivere un atto differente da quello oggetto d’impegno bilaterale nel preliminare e, quindi, il successivo recesso. Il principio si argomenta dalla sentenza n. 9883/15, depositata il 14 maggio. Il caso. Due soggetti stipulavano un preliminare di compravendita di un appartamento, con contestuale versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria. Il promittente venditore veniva, quindi, chiamato davanti al notaio per stipulare una procura a vendere a favore di un terzo e non l’atto definitivo. Così, scaduto il termine previsto nel preliminare, il promittente venditore comunicava, con raccomandata, il proprio recesso e vendeva l’immobile. Successivamente, il promittente acquirente invitava il promittente venditore a presentarsi, dopo otto giorni davanti al notaio, per la stipula del rogito. L’illecito contrattuale tra preliminare e corrispettività l’importanza dell’inadempimento. In primis , vanno richiamati gli artt. 2, 3 e 24 Cost. 1175, 1218, 1375, 1385 comma 2, 1453, 1455 e 1458 c.c All’uopo, necessita focalizzare sul concetto di obbligazione, inadempimento, illecito, responsabilità, onere della prova. Sotto il profilo sostanziale, la principale osservazione da effettuare inerisce la valutazione della configurabilità, o meno, della giuridica rilevanza dei comportamenti de quibus . Il magistrato deve, quindi, effettuare una valutazione comparativa tra le condotte di entrambi i contraenti, valutando gli effetti sull’equilibrio del sinallagma. Segnatamente, la gravità dell’inadempimento si valuta in termini oggettivi, considerando cioè l’interesse del creditore all’adempimento e valutandone l’incidenza apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto, nonché in base ad eventuali elementi soggettivi Cass. n. 22346/2014 . De iure condito , la proposta unilaterale di modifica degli accordi cristallizzati nel preliminare si configura quale errore doloso” e, quindi, alla scadenza del termine previsto nel medesimo atto, quale inadempimento e dunque causa esclusiva e non soltanto prevalente della rottura del rapporto negoziale così, è lecito il recesso, comunicato dall’altra parte, e questo, avendo naturale legale e non convenzionale, produce la risoluzione ex tunc del contratto preliminare. Rebus sic stantibus , è irrilevante l’invito alla stipula, da parte del promittente acquirente, formulato dopo il recesso formale del promittente venditore e perciò tardivo il promittente acquirente inadempiente rispetto al termine previsto nel preliminare non può, cioè, invocare il mancato superamento del limite di tollerabilità e la titolarità attuale e contemporanea di più diritti, derivandone quindi l’inversione dei ruoli e riespandendosi le facoltà del proprietario del bene divenuto svincolato dalla promessa di vendita e dunque egli stesso non più qualificabile come promittente venditore. La chiamata” per motivi non contrattualizzati, e quindi irregolare”, davanti al notaio costituisce violazione dei principi di buona fede e correttezza. In ambito di rapporti tra contratto preliminare e definitivo, il promittente venditore ha diritto a recedere dal preliminare, a ritenere la caparra confirmatoria ed a vendere il proprio immobile se sia stato chiamato dal promittente acquirente a presentarsi davanti al notaio non per convertire” il preliminare in atto di trasferimento bensì per sottoscrivere un atto diverso Tribunale di Udine, 16-07-2005 n. 1045, e Corte d’appello di Trieste, 10-10-2008 n. 380 . Ergo, il ricorso va respinto.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 26 marzo – 14 maggio 2015, n. 9883 Presidente Piccialli – Relatore Bursese Svolgimento del processo 1 - Con atto di citazione notif. indata 17.1.2002 L.C. evocava in giudizio avanti al Tribunale di Udine, P.V., esponendo di avere con lui stipulato in data 5.6.2001, un preliminare di compravendita in forza della quale il V. s'impegnava a vendere ad esso attore che s'impegnava a sua volta ad acquistare un appartamento sito in Lignano, via Centrale, al prezzo di L. 143.000.000, di cui L. 50.000.000 venivano corrisposti a titolo di caparra confirmatoria, all'atto della stipula dello stesso preliminare. Aggiungeva l'attore che il convenuto si era reso inadempiente alle obbligazioni assunte, essendosi rifiutato di stipulare il contratto definitivo davanti al notaio, per cui chiedeva che fosse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, con la di lui condanna a corrispondergli il doppio della caparra a suo tempo versata. 2 - Si costituiva in giudizio il V. contestando la domanda attrice, e formulando in via riconvenzionale,domanda d' intervenuta risoluzione del contratto, ma per colpa esclusiva della controparte, che si era resa gravemente inadempiente ai propri obblighi nascenti dal contratto stesso, con conseguente riconoscimento che egli poteva legittimante trattenersi la somma ricevuta a titolo di caparra. Al riguardo precisava che, in difformità dei patti contrattuali in precedenza convenuti, egli in effetti era stato chiamato il giorno 24.9.01 avanti al notaio, ma per stipulare, non un atto definitivo di compravendita come stabilito, ma soltanto una procura a vendere a favore di un terzo soggetto egli però, poiché aveva interesse a disfarsi della proprietà del bene, al di là dell'integrale pagamento dei prezzo pattuito, non aveva accolta siffatta proposta dei compratore, a cui legittimamente aveva comunicato il suo formale recesso ex art. 1385, 2° co. c.c. con lettera dell'11.10.2011. 3- L'adito Tribunale di Udine, con sentenza n. 104512005 in data 16.7.2005, rigettava la domanda attrice, ed accoglieva la riconvenzionale del convenuto, per cui dichiarava la risoluzione dei contratto per inadempimento del C., con il corrispondente diritto de[ V. a ritenere la somma ricevuta a titolo di caparra. 4- Avverso la sentenza proponeva appello il C. riportandosi alle precedenti istanze e richieste. Osservava in specie che il ritardo nella stipula del definitivo non poteva ritenersi eccedente il limite di tollerabilità e che egli si era detto comunque sempre disponibile ad adempiere ed a saldare il prezzo, e questo anche dopo il mancato accoglimento da parte del V. della sua proposta di rilascio della procura a vendere. Si costituiva l'appellato che contestava l'impugnazione quindi la Corte d'Appello di Trieste, con sentenza n. 380108 depos. indata 10.10.2008, rigettava l'appello, con condanna dell'appellante alle spese del grado. La corte territoriale confermava [a legittimità del recesso dal contratto preliminare esercitato con lettera del 1.10.2001 dal V. ex art. 1385,2° co. c.c., sulla base della sussistenza di un grave inadempimento dei C. alle proprie obbligazioni, mentre non era ravvisabile qualsivoglia inadempimento da parte dei V L'accertato comportamento del C. che aveva convocato controparte avanti al notaio, non per stipulare il definitivo, ma solo per sottoscrivere una procura a vendere tra l'altro da rilasciarsi in favore di un terzo , costituiva senz'altro inadempimento non u di scarsa importanza che legittimava il recesso. 4- Per la cassazione di tale sentenza ricorre L.C. sulla base di 4 mezzi resiste con controricorso P.V Motivi della decisione 1 - Con il 1 ° motivo la ricorrente, denunzia la violazione dell' art. 360 n. 3 c.p.c. in relazione all'art. 1385 c.c. L'inadempimento attribuito al ricorrente non era giuridicamente rilevante era di scarsa importanza . II motivo è corredato dei seguente quesito di diritto Dica e stabilisca la Corte se la proposta formulata da una delle parti contrattuali di modificate gli accordi originariamente sottoscritti possa costituire di per sé inadempimento giuridicamente rilevante rispetto agli accordi originari . Dica e stabilisca la Corte se il recesso ex art. 1385 c. c. possa essere validamente proposto da una parte contrattuale in assenza d'inadempimento giuridicamente rilevante della controparte . 2 - Con il 2° motivo, il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione dell' art. 1455 c.c. importanza dell'inadempimento . Lamenta che la corte territoriale non ha compiutamente valutato la gravità dell'asserito inadempimento del C., considerandone il solo profilo oggettivo, ed ignorandone il profilo soggettivo della colpa, ciò che potrebbe, in relazione alla particolarità dei caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante l'eventuale rilevanza della prestazione mancata o ritardata. L'inadempimento è stato considerato dalla Corte solo sotto il profilo oggettivo e non anche sotto quello soggettivo presenza della colpa . Nel caso di specie non vi è stato uno squilibrio sensibile del sinallagma il comportamento del ricorrente non poteva causare in realtà alcun danno a controparte. Il motivo è corredato del seguente quesito di diritto Dica e stabilisca la Corte se, sotto il profilo della gravità dell'inadempimento, sia o meno rilevante accertare l'effettivo squilibrio del sinallagma negoziale, da valutare in relazione al criterio soggettivo della colpa . 3 -- Con il 3° motivo l' esponente denunciando la violazione art. 1455 c.c. ed il vizio di motivazione, rileva che anche il comportamento dei V. si era tradotto in vari inadempimenti, non opportunamente valutati dalla Corte che non ha operato una valutazione comparativa dei i due contrapposti inadempimenti delle parti. Il motivo è corredato dei seguente quesito di diritto Dica la Corte se nell'ipotesi di comprovato inadempimento di entrambe le parti contrattuali, tale situazione sia idonea ad escludere , per effetto di compensazione, la rilevanza del comportamento di una di esse parti, ai fini di un'invocata pronuncia di risoluzione, oppure sia, quantomeno, idonea ad influenzare la valutazione della gravità dell'inadempimento di una di dette parti, con la conseguenza di escludere tale gravità e la rilevanza dell'inadempimento ai fini della succitata pronuncia . 4 - Con il 4 motivo, infine, l'esponente denuncia il vizio di motivazione con riferimento ai principi di buona fede contrattuale e correttezza sanciti dagli artt. 1175 e 1375 c.c. . Deduce che la Corte distrettuale ha completamente omesso di valutare i principi della buona fede e correttezza contrattuale, certamente non rispettati dal V., che una volta spirato il termine contrattualmente previsto per la sottoscrizione del rogito, si era affrettato a comunicare il di lui recesso dal preliminare, trattenendosi la caparra e vendendo immediatamente l'immobile ad un terzo soggetto. 5 - Le doglianze di cui sopra -- opportunamente trattate congiuntamente, stante la loro stretta connessione - non hanno pregio, risolvendosi in buona sostanza in censure di fatto, non rilevabili in questa sede attesa la congrua motivazione della sentenza. La corte distrettuale ha accertato e ritenuto in primo luogo la sussistenza di un inadempimento nel comportamento del C., inadempimento ritenuto non di scarsa importanza art. 1455 c.c. tale da legittimare il formale recesso dei V. ex art. 1385,2° co. c.c. Non ha poi ravvisato in capo a quest'ultimo alcun impedimento , per cui non era necessario valutare e contemperare gli opposti inadempimenti come auspicato dal ricorrente. Il giudicante ha infatti correttamente ritenuto inadempiente il C. per totale stravolgimento da parte sua degli obblighi consacrati con il preliminare, in relazione alla sua pretesa di stipulare, non un atto definitivo di compravendita come stabilito, ma soltanto una procura a vendere e per giunta a favore di un terzo soggetto. Né secondo la Corte si trattava d'inadempimento di scarsa importanza, avuto riguardo alla volontà manifestata dai contraenti nel contratto preliminare ed all'interesse dell'altra parte , mentre nessun rilievo poteva avere il fatto che il C., dopo la lettera di recesso del '11 ottobre 2001, abbia poi invitato controparte a presentarsi avanti notaio il giorno 19 ottobre per la stipula del rogito notarile. II giudicante ha inoltre puntualizzato che , in conseguenza dei recesso intimato avente natura legale e non convenzionale , la risoluzione, in base al principio di cui all'art. 1458 c.c., aveva efficacia retroattiva tra le parti e determinava l'estinzione di tutti gli effetti giuridici sia dei contratto che dell'inadempimento tale circostanza nella fattispecie rendeva irrilevante il comportamento tenuto dal C. dopo la comunicazione dei recesso. Al riguardo questa S.C. si è così espressa in tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva dei rapporto in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente , sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile dei sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra , che possano, in relazione alla particolarità dei caso, attenuarne l'intensità Cass. Sez. 3, Sentenza n. 22346 del 2211012014 . Conclusivamente il ricorso dev'essere dunque rigettato. Le spese processuali seguono la soccombenza e sono poste a carico dei ricorrente. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali che liquida in € 4.000,00 per onorario e € 200,000 per spese.