Nell’ipotesi di alienazione di un immobile locato, intervenuta dopo la scadenza del contratto di locazione preesistente, ma prima della riconsegna del bene, il nuovo proprietario, in quanto cessionario ex lege del contratto e dei diritti non ancora esauriti da esso scaturenti, ha legittimazione attiva alla proposizione della domanda di risarcimento del danno nei confronti del conduttore per deterioramento della cosa locata.
La terza sezione della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 7099/15 depositata il 9 aprile, si è occupata di subentro del nuovo proprietario dell’immobile, nella posizione del locatore, in caso di rapporti giuridici di locazione non ancora completamente esauriti. La decisione offre all’organo di legittimità occasione per ribadire come in materia di locazione l'acquirente di un bene locato, pur non potendo invocare a suo favore i fatti che abbiano ormai esaurito i loro effetti al momento dell'acquisto ex art. 1602 c.c., conserva comunque nei confronti del conduttore il diritto di reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistenti al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario. Il fatto. L’acquirente di un immobile già concesso in locazione, proponeva azione risarcitoria ex art. 1590 c.c. nei confronti dell’inquilina. Nella vicenda in esame l’alienazione del bene era intervenuta dopo la scadenza del contratto di locazione ma prima del rilascio dell’immobile. Il Tribunale rigettava la domanda ritenendo sussistente il difetto di legittimazione attiva dell’acquirente, per avere l’attore acquistato l’immobile dopo la scadenza del contratto di locazione parimenti era dichiarata inammissibile, perché tardiva, la richiesta di risarcimento formulata allegando l’intervenuta cessione del credito da parte dell’alienante in favore dell’acquirente. In grado di appello la decisione era confermata. Per la cassazione della sentenza ricorreva il nuovo proprietario soccombente. Questi si doleva che i giudici di prime e seconde cure avessero escluso la propria legittimazione attiva al proponimento dell’azione risarcitoria per il semplice fatto che l’acquisto dell’immobile fosse intervenuto dopo la scadenza del contratto di locazione. Egli sosteneva che il diritto al risarcimento dei danni per violazione dell’obbligo di riconsegna del bene nelle condizioni originarie, nascesse al momento dell’effettiva riconsegna del bene, con conseguente subentro del nuovo proprietario nella titolarità giuridica delle azioni spettanti all’originario locatore. Il diritto al risarcimento del danno quale effetto permanente della locazione. La Suprema Corte di Cassazione statuiva la fondatezza del ricorso riconoscendo il diritto del nuovo proprietario ed essere risarcito dei danni cagionati all’immobile dall’inquilino ciò in ragione del fatto che il deterioramento della cosa locata, esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarcito al precedente proprietario, costituisse un effetto permanente della locazione Cass. Civ. n. 11895/08 . Nella medesima direzione anche quella giurisprudenza che stabiliva il subentro del nuovo proprietario nelle azioni spettanti all’originario locatario in virtù della cessione ex lege del contratto di locazione connessa all’alienazione del bene Cass. Civ. n. 12883/12 . In via analogica gli ermellini applicavano il principio di diritto affermato dalla Cassazione nell’ipotesi di sfratto per morosità intimato dal nuovo proprietario dell’immobile locato, secondo cui questi, in quanto cessionario ex lege del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, sarebbe pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine. Nessuna successione dell’acquirente nella posizione del locatore nell’ipotesi di consegna del bene intervenuta prima dell’alienazione. Diversa sarebbe stata la conclusione nel caso di violazione del principio di riconsegna del bene, salvo la normale usura, da parte del conduttore intervenuta prima dell’alienazione dell’immobile in tale ipotesi, in mancanza di espressa cessione del credito, alcun effetto automatico sarebbe stato ricollegabile all’alienazione, con conseguente esclusione nell’applicazione degli articoli 1599 e 1602 c.c
Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 13 gennaio – 9 aprile 2015, n. 7099 Presidente Russo – Relatore Sestini Svolgimento del processo G.N. agì ex art. 1590 c.c. per il risarcimento dei danni riscontrati in un immobile -già locato ad A.I. di cui era divenuto proprietario con atto dell'ottobre 2007 e che era stato rilasciato il 30.10.2008. Il Tribunale di Ancona rigettò la domanda ritenendola inammissibile per difetto di legittimazione attiva del ricorrente rilevò che il N. non aveva assunto la posizione di locatore, poiché aveva acquistato l'immobile quando il rapporto di locazione era già scaduto e la I. deteneva il bene sine titulo , e considerò inammissibile -in quanto integrava una domanda nuova la tardiva allegazione dell'avvenuta cessione del credito da parte dell'alienante già locatore . La sentenza è stata confermata in sede di gravame. Ricorre il N. affidandosi a due motivi resiste l'intimata a mezzo di controricorso. Motivi della decisione 1. Rilevato che il N. aveva acquistato l'immobile quando il contratto era già scaduto, la Corte di Appello ha affermato che l'art. 1.602 c.c. fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione ed esclude per implicito che il fenomeno successorio ex articolo 1599 del trasferimento a titolob rticolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo , da ciò traendo la conseguenza che, essendo stato acquistato l'immobile in questione a locazione scaduta, il negozio traslativo della proprietà non può determinare una successione in tale rapporto non più in essere, ciò ostando, di conseguenza, al riconoscimento della legittimazione ad causam da parte dell'acquirente ha inoltre ritenuto che il primo giudice avesse correttamente individuato una inammissibile mutatio della domanda per il fatto che era stata formulata la richiesta risarcitoria dapprima in virtù dell'asserita titolarità di un diritto di credito ex articolo 1599 c.c. per effetto del subingresso dell'acquirente nei diritti derivanti dalla locazione e, successivamente, in virtù di una cessione di credito contrattualmente prevista . 2. Col primo motivo che deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1599, 1602, 1590, 1591 c.c. e dell'art. 111 C.P.C. , il ricorrente censura la sentenza per avere escluso che egli fosse legittimato a proporre l'azione di risarcimento danni assume che la circostanza che il contratto fosse scaduto de iure al momento dell'acquisto non comportava che l'acquirente non potesse agire per il risarcimento dei danni che erano risultati esistenti al successivo momento del rilascio, atteso che, lungi dal costituire una situazione rmai esaurita. Il diritto il risarcimento dei danni di cui all'art. 1590 c.c. nasce al momento della riconsegna dell'immobile locato , in conseguenza della violazione dell'obbligo di restituzione del bene nello stato in cui è stato consegnato . 2.1. I1 motivo è fondato. La giurisprudenza di questa Corte è consolidata nell'escludere che l'acquirente di un immobile locato possa far valere -in difetto di una cessione del credito pretese relative a situazioni ormai esaurite al momento della vendita cfr., ex multis, Cass. n. 11895/2008 e Cass. 8329/2001 , ma è altrettanto ferma nell'affermare che l'acquirente conserva pur tuttavia azione da tale momento nei confronti del conduttore per gli adempimenti cui lo stesso è attualmente tenuto e può reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata Cass. n. 4912/2003 cfr. anche Cass. n. 19442/2008 . Non rileva, poi, la circostanza che il rapporto fosse scaduto al momento dell'acquisto da parte del N. poiché, anche in questo caso, l'acquirente subentra nelle azioni che sarebbero spettate all'originario locatore, potendo dunque agire sia per il rilascio che per il risarcimento dei danni ex art. 1590 c.c. o ex art. 1591 c.c. cfr. Cass. n. 12883/12 l'acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario ex lege del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando ne che la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine . Né orienta in senso contrario il diverso principio espresso da Cass. n. 14738/2005 proprio in relazione ad un credito risarcitorio ex art. 1590 cod. civ. l'alienazione a titolo oneroso o gratuito di un bene non determina automaticamente, al di fuori di un fenomeno di cessione del credito, il trasferimento all'acquirente della situazione creditoria dell'alienante originata da un contratto di locazione già cessato all'atto dell'alienazione, non potendo trovare applicazione le norme degli artt. 1599 e 1602 cod. civ. giacché lo stesso risulta affermato con riferimento ad un'ipotesi in cui il rilascio e, quindi, la violazione dell'obbligo di riconsegnare l'immobile nelle condizioni originarie, salva la normale usura era avvenuto mesi prima del trasferimento del bene e non vi era stata pertanto alcuna effettiva successione dell'acquirente nella posizione di locatore. 3. Risulta conseguentemente assorbito il secondo motivo violazione degli artt. 183, 345, 414, 420, 434 e 447 bis C.P.C., artt. 1590 e 1602 c.c. , con cui il ricorrente si duole che sia stata ritenuta integrata una mutatio libelli nella prospettazione di una cessione del credito da parte del venditore e assume che tale allegazione non aveva modificato i termini della pretesa, in quanto -fermi restando la causa petendi e il petitum originario il ricorrente aveva fatto riferimento alla cessione -risultante da un documento costituente parte integrante dell'atto di compravendita e già prodotto in atti soltanto per chiarire la propria posizione a seguito dell'eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dalla controparte . 4. Cassata la sentenza in relazione al motivo accolto, deve disporsi il rinvio della causa alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione, che si atterrà ai principi di diritto richiamati al punto 2.1. e che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio. P.Q.M. la Corte accoglie il primo motivo, dichiarando assorbito il secondo cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione.