Affare concluso senza l’apporto causale del primo mediatore? Esclusa la sua provvigione

Non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative, avviate con il suo intervento, non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le ha poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

La Terza Sezione della Corte di Cassazione con la pronuncia n. 1120, depositata il 22 gennaio 2015, è tornata ad occuparsi della mediazione immobiliare e dell’insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione. In tale ambito, come noto, il codice civile non fornisce la nozione di mediazione, ma descrive semplicemente al suo art. 1754 la figura del mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza . Il successivo art. 1175 c.c. subordina poi il diritto del mediatore alla provvigione alla conclusione dell’affare, avendo altrimenti diritto al rimborso delle sole spese ai sensi dell'art. 1756 c.c E’ proprio il concetto di affare valido ausilio per la giurisprudenza onde riconoscere o meno il diritto alla provvigione. Il fatto. Un’agenzia immobiliare conveniva in Tribunale il soggetto che gli aveva conferito l’incarico per la vendita di un proprio immobile, chiedendo la sua condanna al pagamento della provvigione, in virtù dell’attività prestata consistita nell’avere accompagnato per una sola volta, presso l’abitazione posta in vendita, una potenziale acquirente, senza svolgere alcuna ulteriore attività. Il primo giudice accoglieva la domanda. In secondo grado l’appellante si doleva del fatto che l’attività dell’agente immobiliare era consistita in una sola e fugace visita presso l’abitazione, durante la quale la potenziale acquirente non aveva dimostrato alcun interessamento specifico all’acquisto dell’immobile. Scaduto il mandato dell’agenzia appellata, la vendita del bene era poi intervenuta, qualche anno più tardi, in favore della medesima persona che aveva visitato tempo prima l’abitazione. L’acquirente, aveva infatti appreso dalla figlia e da altra agenzia, cui era stato conferito nuovo incarico, che l’appartamento era ancora in vendita sicché solo da tale secondo momento erano iniziate le trattative serie ed affidanti per l’acquisto del bene. La Corte d’appello confermava la sentenza di primo grado. Proponeva così ricorso per cassazione la venditrice sulla base di due motivi, denunciando la violazione e falsa applicazione degli articoli 1754 e 1755 c.c Il diritto del mediatore alla provvigione. In buona sostanza la ricorrente chiedeva all’organo di legittimità di chiarire se nella mediazione immobiliare, al fine dell’insorgenza dell’obbligo alla provvigione, fosse sufficiente una sola, occasionale e fugace visita dell’immobile, non seguita da trattative e se tale visita dovesse ritenersi l’occasione per l’incontro delle parti, utile per la nascita del diritto. Ed ancora se sorgesse il diritto alla provvigione ove le trattative siano avviate dalle parti a distanza di tempo dal loro primo incontro e per effetto di nuovi impulsi, indipendenti dall’intervento del soggetto che le aveva poste inizialmente in contatto. I giudici di legittimità accoglievano il ricorso nel merito. Essi affermavano che non sussiste il diritto del mediatore alla provvigione quando la prima fase delle trattative, avviate con il suo intervento non dia esito positivo. Ciò anche nell’ipotesi in cui le parti poste originariamente in contatto, autonomamente e per effetto di altri soggetti, abbiano ripreso le trattative in modo non ricollegabile alle precedenti vicende. La nozione di affare. Spesso la giurisprudenza si è interrogata sulla nozione di affare, utile al fine del riconoscimento della provvigione, individuando in tale locuzione quell’operazione di natura economica che si risolve in una utilità patrimoniale suscettibile di conseguenze giuridiche Cass., Civ. n. 22000/2007 , facendosi così riferimento ad ogni operazione in grado di far sorgere un rapporto obbligatorio tra le parti. Pertanto, il diritto del mediatore alla provvigione sorge ogni qualvolta si sia costituito tra le parti, dallo stesso poste in relazione, un vincolo giuridico tale da abilitare ciascuna ad agire per l’esecuzione specifica del negozio ovvero per il ristoro dei danni subiti. La vendita con intervento di due mediatori. Tale situazione può essere trasportata anche nelle ipotesi in cui nella vendita di un immobile siano intervenuti, come nel caso di specie, più mediatori, sicché l’apporto causale nella conclusione dell’affare dovrà riconoscersi, anche nella attività consistente nella segnalazione dell'affare, quando però tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, successivamente valorizzata dalle parti. Non lo stesso, invece, potrà dirsi, come accaduto nella vicenda in esame, quando una prima fase di trattative, avviate con l'intervento del mediatore non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare, cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, come nell’ipotesi in cui la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto d'iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 3 giugno 2014 – 22 gennaio 2015, n. 1120 Presidente Russo – Relatore Travaglino I fatti Nel febbraio del 1997 M. G. impugnò la sentenza con la quale il Tribunale di Trento l'aveva condannata al pagamento della somma di circa 5000 euro in favore dell'agenzia immobiliare Torre Verde - alla quale essa appellante aveva conferito l'incarico, cessato il 15 settembre 2001, di reperire un acquirente del suo immobile -, ritenendo sufficiente, al fine di riconoscere il diritto al compenso della società mediatrice, la sola attività svolta il 2 settembre del 2003 e consistita nell'avere occasionalmente e casualmente accompagnato presso la sua abitazione tale signora D., genericamente interessata all'acquisto di un immobile. Espose l'appellante che la visita, preannunciata da una semplice telefonata, era durata solo pochi minuti, e che la D. aveva dato soltanto una fugace occhiata all'appartamento, non essendo all'epoca interessata al suo specifico acquisto. Solo a distanza di circa un anno, e in modo del tutto casuale e indipendente da quell'incontro, la stessa D. era venuta a conoscenza sia per il tramite della figlia Sabrina, sia leggendo dell'offerta di vendita nella bacheca di un'altra agenzia immobiliare, cui era stato conferito il nuovo incarico del fatto che quell'appartamento era ancora in vendita, e solo dopo tale comunicazione erano iniziate le trattative con essa appellante. La Corte di appello di Trento rigettò il gravame. La sentenza del giudice territoriale è stata impugnata da M. G. con ricorso per cassazione sorretto da 2 motivi di censura. Resiste l'agenzia Torre Verde con controricorso illustrato da memoria. Le ragioni della decisione Il ricorso è fondato e merita integrale accoglimento. Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c La censura è corredata, quanto alla denunciata violazione di legge, dal seguente quesito di diritto formulato ex art 366 bis c.p.c. applicabile ratione temporis, essendo stata la sentenza d'appello depositata nel vigore del D.lgs. 40/2006 Affermi la Corte se nella mediazione immobiliare, al fine del sorgere del diritto alla provvigione, può ritenersi sufficiente una unica, occasionale e fugace visita dell'immobile, non seguita da alcuna trattativa, e se tale fugace visita debba ritenersi l'occasione dell'incontro delle parti utile a far nascere il suddetto diritto Affermi la Corte se sorge il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare nel caso in cui le trattative siano state avviate dalle parti solo a distanza di tempo e per l'effetto di iniziative nuove e da loro portate avanti direttamente senza l'intervento del mediatore che solo le aveva poste originariamente in contatto Il difetto di motivazione viene fatto oggetto del seguente momento di sintesi La Corte di appello ha eccessivamente valorizzato l'attività posta in essere dall'agenzia Torre Verde riconoscendole il diritto alla provvigione pur in assenza di qualsiasi attività svolta in favore delle parti. Il motivo risulta ammissibile in rito e fondato nel merito. Ammissibile in rito, nonostante la formulazione di un quesito cd. plurimo, rientrando tale quesito nella categoria dei quesiti omogenei. Questa Corte, difatti, sul tema del cd. quesito multiplo , quale quello di specie, ha sì evidenziato come debba ritenersi inammissibile il quesito formulato in termini tali da richiedere una previa attività interpretativa della Corte, come accade nell'ipotesi in cui sia proposto un quesito multiplo, la cui formulazione imponga alla Corte di sostituirsi al ricorrente mediante una preventiva opera di semplificazione, per poi procedere alle singole risposte che potrebbero essere tra loro diversificate Cass. 29 gennaio 2008, n. 1906 29 febbraio 2008, n. 5471 23 giugno 2008, n. 17064 , ma, con altra e condivisa giurisprudenza Cass. 31 agosto 2011, n. 17886 ha pure affermato che il motivo di ricorso deve ritenersi ammissibile volta che il ricorrente, pur avendo formulato distinti e plurimi quesiti di diritto corrispondenti alle diverse articolazioni di cui si compone la censura mossa alla sentenza di merito, abbia pur tuttavia denunciato la violazione di diverse norme di legge con riferimento ad un'unica, eventualmente fondamentale questione di diritto oggetto della richiesta decisione. Fondato nel merito, poiché con esso è postulata l'affermazione di un principio di diritto del tutto conforme a quanto più volte affermato dalla giurisprudenza di questa Corte regolatrice ex aliis, Cass. n. 5952 del 2005 , a mente del quale non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore. Che è quanto, incontestatamente in punto di fatto, risulta essere accaduto nel caso di specie. All'accoglimento del motivo in esame consegue l'assorbimento della seconda censura che fondatamente lamenta una ulteriore violazione di legge, ex art. 2729 c.c., per essere stata la decisione fondata su meri indizi erroneamente ritenuti essere circostanze probatorie gravi precise e concordanti . P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, al la Corte di appello di Trento in altra composizione.