Pagamento tardivo dei canoni, il giudice non può mettere automaticamente alla porta il conduttore

L’integrale adempimento della prestazione successivo alla domanda di risoluzione del contratto deve sempre essere oggetto di valutazione da parte del giudice per applicare correttamente l’art. 1455 c.c. importanza dell’inadempimento nei contratti di locazione commerciale.

Così ha deciso la Corte di Cassazione nella sentenza n. 26538, depositata il 17 dicembre 2014. Il caso. Il tribunale di Roma dichiarava risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione commerciale, condannando il conduttore a rilasciare l’immobile ed a corrispondere al locatore gli interessi legali decorrenti su ciascun canone di locazione alla data delle singole scadenze. Secondo i giudici, il versamento tardivo, da parte del conduttore, dei canoni di locazione dovuti febbraio – giugno 2006 non comportava alcuna sanatoria, trattandosi di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, per cui non poteva trovare applicazione la disciplina prevista dall’art. 55 l. n. 392/1978 termine per il pagamento dei canoni scaduti . Il conduttore ricorreva in Cassazione, contestando la ritenuta gravità dell’inadempimento e l’errata valutazione di circostanze di fatto poste a fondamento della sua difficoltà nei pagamenti, costituite dall’apertura di un cantiere nei pressi dell’esercizio commerciale. Da valutare il pagamento, anche se tardivo. La Corte di Cassazione ricorda che l’integrale adempimento della prestazione successivo alla domanda di risoluzione del contratto deve sempre essere oggetto di valutazione da parte del giudice per applicare correttamente l’art. 1455 c.c. importanza dell’inadempimento nei contratti di locazione commerciale. Nel caso di specie, i canoni erano stati pagati integralmente nell’intervallo di tempo. Inoltre, la circostanza dedotta dal ricorrente, relativa all’apertura del cantiere, anche se si trattava di una situazione di difficoltà inidonea ad evocare una fattispecie di impossibilità temporanea, funzionale all’applicazione dell’art. 1256, comma 2, c.c. impossibilità temporanea , avrebbe, comunque, dovuto costituire, insieme alle altre circostanze di fatto, un elemento significativo per valutare la gravità dell’inadempimento. A ciò doveva aggiungersi che lo stesso locatore era stato condannato alla restituzione di una somma al locatore a titolo di oneri condominiali e spese di riscaldamento. Per questi motivi, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso e rimanda la decisione ai giudici di merito.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 15 maggio – 17 dicembre 2014, n. 26538 Presidente Berruti – Relatore Travaglino I fatti Nel febbraio del 2008 il Tribunale di Roma dichiarò risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione commerciale stipulato nell'aprile del 1999 tra M.C. e M.V., condannando quest'ultimo a rilasciare l'immobile e a corrispondere al locatore gli interessi legali decorrenti su ciascun canone di locazione dalla data delle singole scadenze. In accoglimento della domanda riconvenzionale, il locatore venne a sua volta condannato alla restituzione della somma di circa 1800 euro versati dal V. a titolo di oneri condominiali e di spese di riscaldamento - condanna della quale non v'è traccia nell'esposizione in fatto della sentenza di appello, che si limita a riferire della sola condanna del locatore al pagamento della somma di circa 2000 euro per maggiorazioni di canone conguaglio istat non dovute. Il giudice di primo grado osservò che il conduttore aveva omesso di pagare i canoni di locazione relativi ai mesi febbraio-giugno 2006, e che il versamento tardivo dei relativi importi non comportava alcuna sanatoria, trattandosi di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, con conseguente esclusione della disciplina dettata dall'art. 55 della legge 392/1978. Il gravame proposto da M.V. venne rigettato dalla Corte di appello di Roma. La sentenza del giudice territoriale è stata impugnata dall'appellante con ricorso per cassazione sorretto da tre motivi di censura illustrati da memoria. Resiste M.C. con controricorso illustrato a sua volta da memoria. Le ragioni della decisione Il ricorso è fondato. Sussistono, difatti, tutti i vizi della sentenza denunciati da parte del ricorrente con il primo motivo di censura. Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1455 e 1256 II comma c.c., 2909 c.c. con violazione del giudicato interno in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. nonché nullità della sentenza e/o del procedimento per violazione degli artt. 112, 113, 115, 116, 132 c.p.c. e dell'art. 324 c.p.c. in relazione all'art. 360 comma 4 c.p.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio Il motivo risulta fondato, in relazione Alla lamentata violazione del giudicato interno da parte della Corte territoriale, per essere evidentemente passata in cosa giudicata il capo di sentenza del tribunale, non impugnata in via incidentale in parte qua, con il quale era stato accertato che gli oneri condominiali e le spese di riscaldamento non erano dovuti dal conduttore, onde la illegittimità della sentenza d'appello nella parte in cui attribuisce rilevanza addirittura opposta a tale circostanza ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento p. 3, rigo 13 dell'impugnata pronuncia, ove si legge che il conduttore, inoltre, ha sempre omesso di pagare gli oneri condominiali Alla lamentata omissione di una più attenta considerazione della non gravità dell'inadempimento, poiché, per costante giurisprudenza di questa Corte, l'integrale adempimento della prestazione successivo alla domanda di risoluzione del contratto deve sempre essere oggetto di valutazione da parte del giudice ai fini di una corretta applicazione dell'art. 1455 c.c. nei contratti di locazione commerciale nella specie, i canoni risultavano integralmente pagati ex intervallo Alla lamentata erroneità della valutazione di circostanze di fatto poste a fondamento dell'obbiettiva difficoltà del conduttore nei pagamenti, rappresentate dall'apertura di un cantiere nei pressi dell'esercizio commerciale, vicenda la cui ir rilevanza è stata ricondotta dal giudice territoriale non al dato obiettivo dell'inevitabile contrazione degli affari, bensì alla mancata conoscenza da parte del proprietario status soggettivo del creditore del tutto irrilevante ai fini del decidere . Tale, non contestata circostanza di fatto, pur integrando una situazione di difficoltà inidonea ad evocare la fattispecie della impossibilità temporanea infondatamente richiamata dal ricorrente al folio 48 del ricorso sì come funzionale all'applicazione della norma di cui all'art. 1256 comma 2 c.c., non poteva non costituire, in uno con le ulteriori circostanze di fatto, rilevante elemento di valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della corretta applicazione dell'art. 1455 c.c Alla non contestata circostanza dell'avvenuto, integrale adempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione per tutto il corso del giudizio di primo e secondo grado, sino al gennaio 2009, canoni regolarmente ricevuti e trattenuti dal locatore. All'accoglimento del motivo in esame consegue l'assorbimento delle restanti censure. La sentenza deve essere pertanto cassata, e il procedimento rinviato ad altra sezione della corte di appello di Roma, che si atterrà ai principi suesposti. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di Roma in altra composizione.